Choses dont on doit se rappeler pour louer une propriété à Marbella

Modification des lois se rapportant au marché de la location résidentielle

Le gouvernement espagnol a pris des mesures pour rendre plus flexible le marché de la location résidentielle.

Le marché résidentiel espagnol se compose d’un grand nombre d’habitations occupées par leurs propriétaires et d’un petit nombre d’habitations louées. En Espagne, le pourcentage de la population qui vit dans une habitation louée n’atteint que les 17 %, comparativement à près de 30 % en moyenne dans toute l’Union européenne L’Espagne est en conséquence un des pays européens qui offre le moins d’habitations sur le marché de la location.

Et pourquoi en est-il ainsi? Le gouvernement croit que cela est dû au nombre insuffisant d’habitations à louer sur le marché ou que les prix sont trop élevés. Il croit aussi que le marché locatif espagnol est fondé sur des relations personnelles entre le propriétaire et le locataire, ce qui signifie que le secteur est bien loin d’être aussi professionnel qu’il devrait l’être. Cela dit, nous croyons que ce qui influence vraiment ce petit pourcentage d’habitations offertes sur le marché locatif de résidence principale en Espagne est probablement redevable à la propre législation actuelle qui ne protège pas les parties, le propriétaire et le locataire, avec la flexibilité suffisante ou elle ne leur permet pas de s’adapter aux grands changements qui peuvent survenir dans leurs circonstances personnelles.

Plusieurs modifications ont été apportées à la loi sur l’habitation locative actuelle et le gouvernement indique que le but de ces modifications « est de rendre le marché locatif plus flexible en cherchant à atteindre un équilibre entre le besoin en habitations locatives et les garanties qui devraient être accordées aux propriétaires en retour ».

Les modifications les plus importantes sont les suivantes

1.    Plus de liberté pour établir les clauses sur lesquelles les parties s’entendent dans le bail, et on accorde une priorité aux souhaits des parties dans la mesure où cela respecte la loi.

2.    Durée de bail et reconduction: la durée initiale maximale qu’une habitation peut être louée est maintenant de 3 ans plutôt que 5 ans comme c’était le cas auparavant. Les reconductions automatiques, lorsque les deux parties en conviennent, seront d’une durée maximale de 1 an plutôt que de 3 ans.

3.    Dans certaines circonstances, le propriétaire pourra récupérer sa propriété s’il / si elle en a besoin comme résidence principale. Cela pourra se faire, et sans préavis nécessaire, seulement après la première année de bail.

4.    Le locataire peut maintenant résilier le bail à tout moment après les six (6) premiers mois et après avoir communiqué sa décision au propriétaire au moins trente (30) jours à l’avance. Si les deux parties sont d’accord, elles peuvent établir une compensation dans le cas d’une annulation anticipée de bail.

5.    Les baux résidentiels doivent être déposés au Registre, sinon ils n’auront aucune portée légale face à un tiers qui aurait déposé un accord contractuel et qui réclamerait ses droits sur la propriété. Un tiers ne peut être pénalisé par rapport à un bail du fait qui n’aurait pas été dûment enregistré. Aucun droit du propriétaire ou du locataire ne sera affecté par le simple dépôt du bail au Registre.

6.    Ces dernières années, il y a une augmentation graduelle et importante d’habitations privées louées à des touristes, ce qui a peut-être nui aux fournisseurs d’habitations enregistrées du secteur touristique et aussi aux propres stations touristiques. C’est pour cette raison que la loi ne considère plus ces habitations au titre de « locations de propriété privée » mais les inclut plutôt dans la législation applicable au secteur touristique. Si cette dernière ne devait pas non plus s’appliquer, on s’en tiendrait alors à la législation en vigueur en matière de « locations saisonnières ».

Le gouvernement espagnol reconnaît aussi le besoin de standardiser la législation sur l’habitation locative de façon à protéger les droits tant du propriétaire que du locataire tout en s’assurant que toutes les conditions sont conformes à la loi, ce qui n’est pas le cas présentement.

Texte de Patricia Torney, mars 2014
Tiré du Journal officiel d’Espagne du 5 juin 2013
Loi 04/2013