Памятка для тех, кто хотел бы сдать или снять в аренду недвижимость в Марбелье
Изменения в Законе об аренде жилой недвижимости
Испанское правительство принимает меры для упрощения аренды и сопутствующих процедур.
Рынок недвижимости Испании представлен большим количеством жилых объектов на продажу и менее внушительным количеством объектов, предлагаемых в аренду. В Испании, количество населения, проживающего в арендуемом жилье еле дотягивает до 17%, что значительно меньше по сравнению с общеевропейской статистикой, по данным которой количество арендующих жилье резидентов составляет в среднем 30%. Таким образом, показатели Испании по аренде являются одними из самых низких в Европе.
Чем это вызвано? По мнению правительства, данная ситуация может быть вызвана рядом причин, например, нехваткой на рынке объектов, предлагаемых в аренду, или завышенными ценами на аренду. К тому же испанский рынок функционирует на данный момент больше на основе личных отношений арендодателя и арендатора, снижая, таким образом, шансы на профессиональное функционирование данного сектора. Мы полагаем, что низкие показатели по долгосрочной аренде скорее всего вызваны тем, что действующее законодательство неспособно должным образом защитить интересы как владельцев, так и арендаторов в ситуациях, когда им необходимо внести те или иные изменения в соответствии с изменившимися личными обстоятельствами.
Различные поправки были внесены в Закон об аренде жилой недвижимости, и, по утверждению правительства, целью внесения данных поправок «является стремление сделать рынок аренды более гибким засчет достижения баланса между спросом на объекты и гарантиями, которые должны быть предоставлены арендодателям».
Наиболее значимые принятые изменения в законе
1. Обеим сторонам предоставляется больше свободы при составлении договора. Обе стороны смогут отобразить в договоре все свои пожелания, естественно при условии, что данные пожелания не противоречат действующему законодательству.
2. Сроки аренды и продление: самый длительный срок, на который может быть изначально заключен договор аренды был уменьшен с 5 до 3 лет. По соглашению обеих сторон договор аренды может продлеваться автоматически на срок не более 1 года, вместо ранее возможных 3 лет.
3. При определенных условиях владелец недвижимости может остановить аренду своего объекта, если он желает использовать данную недвижимость лично для постоянного проживания. Вернуть свои помещения он сможет без необходимости обязательного предварительного уведомления, как только истечет первый год с даты начала срока аренды по договору.
4. Арендатор теперь сможет прервать аренду в любой момент поcле истечения 6 месяцев с начала срока аренды по договору, направив владельцу предварительное уведомление за 30 дней до предполагаемой даты выезда. По желанию, стороны могут договориться о компенсации в случае досрочной отмены аренды.
5. Договоры на аренду недвижимости подлежат обязательной регистрации, в противном случае они не будут иметь законной силы в случае, например, если третьи лица будут регистрировать договор на аренду того же объекта недвижимости. В такой ситуации третьи лица не несут ответственности, и их действия по регистрации догвора аренды будут считаться законными по причине отсутствия регистрации любого другого договора аренды на данный объект недвижимости. Регистрация договора аренды не повлечет никаких изменений в законных правах как арендодателя, так и арендатора.
6. В последние годы участились случаи использования частного жилья под краткосрочкую курортную аренду, что наносит ущерб официально акредитованным туристической отраслью арендодателям и отелям. В связи с этим Закон исключает такого рода объекты из общей категории «объектов жилой недвижмости в аренду» и рассматривает данную недвижимость с точки зрения закона, регулирующего туристический сектор. Если указанные выше категории не могут быть применимы, то остается еще одна категория недвижимости – «объекты для сезонной аренды».
Испанское правительство также признает необходимость стандартизировать законодательство в сфере аренды недвижимости для того, чтобы защитить права как арендодателя, так и арендатора, удостоверившись при этом в том, что условия и обязанности по договору соответствуют действующему законодательству, что на данный момент зачастую проблематично.
Автор текста: Патрисия Торни, март 2014
На основе официального информационного сообщения правительства Испании от 5 июня, 2013г.
Закон 04/2013
Опубликован в 13 марта 2014 на Полезная информация
Мэри Данн - высококвалифицированный и опытный брокер по недвижимости в Марбелье. Она владелец испанской риэлторской лицензии с 1995 года. В 1996 году она прошла курс по управлению недвижимостью в университете Les Heures. Барселона, а в 2005 году получила степень магистра делового администрирования в испанской недвижимости. Она является членом GIPE, профессиональной ассоциации квалифицированных агентов едвижимости в Испании и зарегистрированных в CEPI (Европейская ассоциация профессиональных агентов недвижимости).
