Затраты на покупку и продажу недвижимости

При покупке недвижимости, кроме непосредственной стоимости объекта, следует также включить в общий бюджет и затраты на приобретение. Сумма затрат на оформление права собственности на  вторичное жилье составит приблизительно 10 — 11% от стоимости объекта. Новые объекты от застройщика облагаются НДС, поэтому затраты на покупку составят примерно 12%. Дополнительно также оплачиваются услуги адвоката.

Если иные условия не указываются в договоре, Покупатель и Продавец уплачивают налоги и пошлины в следующем порядке:

ПОКУПАТЕЛЬ ОПЛАЧИВАЕТ:

НАЛОГ НА ПЕРЕДАЧУ СОБСТВЕННОСТИ

Как только в нотариальном офисе осуществляется подписание документов о передаче прав собственности, выпускается так называемая «Эскритура» ( исп. «Escritura» — сертификат о подтверждении правового титула), которая затем передается в Налоговую службу Испании. Если покупается вторичная недвижимость (т.е. речь идет об объектах, которые продаются НЕ впервые и НЕ напрямую от застройщика), то будет взиматься налог на передачу собственности. Если объект продается впервые от застройщика, то при покупке необходимо будет уплатить НДС и гербовый сбор.

Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: ITP) составляет 8 -10% и оплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ, который приобретает объект вторичной недвижимости: дом, квартиру, коммерческое помещение, гараж, земельный участок и пр. Хунта (исп. «Junta» — региональное правительство) устанавливает оценочную стоимость объекта, и в случае, если минимальная оценочная стоимость превышает цену, по которой в реальности приобретается  объект, то налог будет рассчитываться на основе именно оценочной стоимости. Шкала расчетов:

При стоимости до 400 000 евро–налог 8%
При стоимостиот400 000 до 700 000 евро+ налог 9% на разницу между 400 000 и стоимостью
При стоимости выше 700 000 евро+налог 10% на разницу между 700 000 и стоимостью

ПРИ ПОКУПКЕ ГАРАЖЕЙ И ПАРКОВОЧНЫХ МЕСТ:

Приобретая жилье совместно с машиноместом, покупатель не обязан платить налог на собственность  за машиноместа, если их количество не превышает ДВУХ. Все дополнительно приобретенные  гаражи и парковочные места будут облагаться налогом из расчета:

При стоимости до 30 000 евро- налог 8%
При стоимости от 30 000 до 50 000 евро + налог 9% на разницу между 30 000 и стоимостью
При стоимости выше50 000 евро + налог 10% на разницу между 50 000 и стоимостью

НАПРИМЕР:

Расчет налога на объект стоимостью 1 500 000 евро:

400 000 евро 8% 32 000 евро
Разница между 400 000 и 700 000 евро 9% 27 000 евро
Разница между 1 500 000 и 700 000 евро 10% 80 000 евро
ИТОГО 139 000 евро

НДС (IVA)

В случае, если ЗАСТРОЙЩИК, ПРОМОУТЕР или ОФИЦИАЛЬНО УПОЛНОМОЧЕННЫЙ БРОКЕР предлагает на продажу новые виллы, апартаменты или машиноместа в жилых комплексах, НДС на данные объекты составит 10%. Если ЗАСТРОЙЩИК, ПРОМОУТЕР или ОФИЦИАЛЬНО УПОЛНОМОЧЕННЫЙ БРОКЕР предлагает на продажу земельные участки, коммерческие помещения и машиноместа, расположенные внутри коммерческих объектов, НДС составит 21%. Данный НДС применим только в случае приобретения вторичной недвижимости от ЗАСТРОЙЩИКА, ПРОМОУТЕРА или ОФИЦИАЛЬНО УПОЛНОМОЧЕННОГО БРОКЕРА.

ГЕРБОВЫЙ СБОР

Гербовый сбор составляет 1,5% и взимается при покупке вилл, апартаментов, машиномест в жилых комплексах, а также земель, коммерческих помещений и машиномест от ЗАСТРОЙЩИКА, ПРОМОУТЕРА или ОФИЦИАЛЬНО УПОЛНОМОЧЕННОГО БРОКЕРА.

НОТАРИАЛЬНЫЕ И РЕГИСТРАЦИОННЫЕ СБОРЫ

Общая сумма нотариальных и регистрационных сборов будет зависеть от стоимости объекта недвижимости, а также от сложности оформления права собственности, приблизительно необходимо рассчитывать на оплату примерно 3 000 евро.

УСЛУГИ АДВОКАТА

Обычно оплата услуг адвоката по оформлению права собственности на приобретаемую недвижимость обходится в 1% от стоимости объекта, однако расценки могут варьироваться в зависимости от адвоката и стоимости объекта.

ПРОДАВЕЦ ОПЛАЧИВАЕТ:

МУНИЦИПАЛЬНЫЙ НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ (Plusvalia)

Данный налог исчисляется исходя из индексированной стоимости земли, устанавливаемой местной Администрацией, он применим к разнице между стоимостью на момент предыдущей покупки (т.е. покупки нынешним Продавцом) и настоящей продажи, при этом срок последнего владения объектом будет ключевым при расчете суммы налога. Для апартаментов и таунхаусов, это, как правило, небольшая сумма, однако она может быть гораздо больше для вилл и больших участков земли, которые находились в постоянном владении одного и того же собственника на протяжении долгих лет. Конкретный расчет суммы налога может быть предоставлен по запросу в местной Администрации. Юридический представитель должен обратиться за данным расчетом перед совершением сделки купли-продажи.

ОПЛАТА УСЛУГ АГЕНТСТВА

Оплата услуг агентства обычно осуществляется Продавцом, или согласно совместно достигнутым договоренностям обеих сторон.

ЮРИДИЧЕСКИЕ РАСХОДЫ

Продавец оплачивает собственные юридические расходы.

АННУЛЯЦИОННЫЕ РАСХОДЫ

Продавец обязан оплатить все налоги, расходы на отмену ипотек или любые другие задолженности по данному объекту недвижимости, так как обеъкт должен продаваться свободным от каких-либо долгов  и обременений.

Внимание

Приведенная информация носит общий ознакомительный характер, и мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с адвокатом по поводу всех возможных затрат и налогов, применимых при оформлению в собственность объекта недвижимости.