Puerto de la Bajadilla : le réaménagement du port de Marbella, un projet de 200 millions d’euros

Le port de La Bajadilla, à Marbella, redémarre enfin. Le 2 septembre 2026, le gouvernement régional d’Andalousie a confirmé avoir attribué une nouvelle concession de 40 ans pour l’extension et la transformation du port de plaisance, 16 ans après l’annonce initiale du projet.

La semaine dernière, la maire de Marbella, Ángeles Muñoz, a annoncé l’octroi d’une nouvelle concession de 40 ans pour le réaménagement du port de pêche de Marbella, plus de 15 ans après le premier appel d’offres lancé pour ce projet. La maire a partagé cette nouvelle sur Instagram à la suite d’une visite du ministre régional du Développement et de la Mobilité, Mario Muñoz-Atanet, soulignant sa volonté de longue date de redynamiser le projet, les années de travail consacrées à faire approuver à nouveau le plan, ainsi que les avantages économiques et en termes de qualité de vie que ce réaménagement apportera à Marbella. Le nouveau concessionnaire devrait prendre ses fonctions le 1er janvier 2027, avec pour objectif de presque tripler la capacité d’amarrage, d’accueillir des navires mesurant jusqu’à 70 mètres et de réaménager une grande partie du site environnant grâce à un investissement de plus de 200 millions d’euros.

Pour tous ceux qui s’intéressent à l’immobilier à Marbella, il est important de bien comprendre cette information. Vous trouverez ci-dessous ce qui a été confirmé, ce qui reste en suspens et les raisons pour lesquelles ce dossier a mis tant de temps à aboutir.

Qu’est-ce que le Puerto de la Bajadilla ?

Le Puerto de la Bajadilla est le port situé dans l’ancien quartier des pêcheurs de Marbella, entre la Playa de la Bajadilla et la Playa del Cable, à l’extrémité est du front de mer du centre-ville. Il se trouve à quelques pas à l’ouest de l’hôpital Quirónsalud, sur l’Avenida Severo Ochoa, et à quelques pas de l’Avenida Ricardo Soriano et de la vieille ville. Le phare de Marbella se trouve à environ 800 mètres à l’ouest.

C’est l’un des quatre ports de plaisance de la commune, aux côtés de Puerto Banús, de Cabopino à l’est et du Puerto Deportivo Virgen del Carmen, et on le confond facilement avec les deux que la plupart des visiteurs connaissent. Puerto Banús, à l’ouest, est la marina glamour construite autour des super-yachts et des boutiques de luxe. Le Puerto Deportivo Virgen del Carmen, également connu sous le nom de Marbella Marina, se trouve juste à l’ouest de La Bajadilla, plus près du centre.

La Bajadilla est actuellement le port en activité : un port mixte de pêche et de plaisance géré par l’Agencia Pública de Puertos de Andalucía, doté de 268 places d’amarrage pour des bateaux de 6 à 18 mètres et d’un tirant d’eau de 3 mètres à l’entrée et dans le bassin. Ses installations comprennent un chantier naval d’environ 10 800 m², un travel lift de 70 tonnes, un espace de stockage à sec, une station-service fournissant du diesel et de l’essence, des restaurants et un parking public. Sa superficie totale de service s’étend sur un peu plus de 155 000 m², dont environ 88 000 m² d’eau. Il n’a jamais eu le rayonnement de ses voisins, ce qui explique en partie l’importance de ce réaménagement. C’est celui qui dispose d’un véritable potentiel de croissance, apportant davantage d’équipements et d’options à Marbella, tant au niveau du centre-ville que de la zone métropolitaine au sens large.

L’histoire du port de la Bajadilla : pourquoi le projet a-t-il été bloqué ?

Le projet actuel constitue la deuxième tentative sérieuse de transformation de la zone portuaire de la Bajadilla. Cette saga a débuté en 2010, lorsque l’Agencia Pública de Puertos de Andalucía (APPA) a lancé un appel d’offres pour un vaste projet d’extension, la première infrastructure portuaire andalouse devant être réalisée dans le cadre d’un partenariat public-privé.

La concession initiale avait été attribuée en 2011 à un groupement dirigé par Nasir Bin Abdullah & Sons, la société de l’homme d’affaires qatari Abdullah bin Nasser Al Thani, alors propriétaire du Málaga CF, avec la mairie de Marbella comme partenaire. La concession elle-même était détenue par Nas Marbella, une société détenue majoritairement par Al Thani, dans laquelle la société municipale de la marina et la mairie détenaient également des parts.

Le soumissionnaire évincé, le Consorcio Marina Internacional de Marbella, un groupement de dix entreprises locales et basques, a contesté l’attribution du marché. Il a fait valoir que Nasir Bin Abdullah & Sons ne pouvait pas satisfaire à l’exigence de l’appel d’offres, à savoir un chiffre d’affaires de 30 millions d’euros au cours des trois dernières années, puisqu’elle avait été constituée en 2010, et que la mairie ne pouvait légalement faire partie d’un groupement d’entreprises de ce type, car elle n’est pas une société commerciale. Son premier recours administratif a échoué, et il a interjeté appel avant de porter le litige devant les tribunaux.

Ce recours s’est avéré fondé. La concession dirigée par Al Thani n’a jamais vu le jour. Fin 2016, la Junta a décidé de résilier le contrat pour manquement grave aux obligations essentielles : les travaux n’avaient jamais commencé et une partie de la redevance de concession pour 2015 et 2016, s’élevant à plus de 1,4 million d’euros, n’avait pas été versée.

En 2017, le Tribunal Supérieur de Justice d’Andalousie (TSJA) a purement et simplement annulé l’attribution initiale, estimant que la société lauréate avait été créée spécialement pour l’appel d’offres et ne disposait ni du chiffre d’affaires minimum ni de l’expérience en gestion de port de plaisance exigés par la procédure. Des décisions ultérieures ont suivi la même ligne et la résiliation a été confirmée. Le projet est alors resté en suspens pendant la majeure partie de la décennie.

L’attribution de 2026 : qu’est-ce qui a été approuvé et par qui ?

La Junta a relancé le projet en 2019, et le deuxième soumissionnaire initial, Marina Internacional de Marbella, s’est à nouveau porté candidat. S’ensuivirent des années d’études environnementales, de rapports des autorités côtières et d’évaluations juridiques avant qu’un nouvel appel d’offres puisse aboutir. Le consortium a dû adapter sa proposition aux nouvelles exigences environnementales et d’urbanisme, en organisant une consultation publique mi-2024 et en obtenant l’autorisation environnementale unifiée (AAU) en avril 2025, l’une des dernières étapes avant l’attribution de la concession.

L’annonce de septembre 2026 a confirmé que ce consortium devrait se voir attribuer une concession de 40 ans par l’intermédiaire de l’APPA.

Il convient de préciser ce que cela signifie. L’attribution du projet est prévue, bien qu’elle ne soit officielle qu’après sa présentation au public et sa finalisation dans les semaines à venir. Il n’a pas encore été construit. Le concessionnaire devrait prendre en charge le port le 1er janvier 2027, après quoi il devra encore finaliser l’ensemble du projet de construction et obtenir les autorisations restantes avant que les travaux ne puissent commencer.

Ce qui doit être construit

Le périmètre du projet, tel que décrit par la Junta et rapporté par la presse régionale et spécialisée, comprend :

• Une augmentation du nombre de postes d’amarrage de 268 à environ 750, soit près de trois fois la capacité actuelle, avec une superficie de l’espace aquatique multipliée par près de trois et demi
• Une capacité d’accueil pour des navires mesurant jusqu’à 70 mètres, allant des bateaux de plaisance aux grands yachts et aux navires de croisière
• Un nouveau brise-lames principal de 1,13 km protégeant les flancs est et sud du port
• Un brise-lames secondaire de 450 mètres à l’ouest
• Un nouvel épi pour canaliser le cours d’eau Arroyo Primero et le séparer de Playa del Cable, contribuant ainsi à retenir le sable
• Des opérations de réapprovisionnement en sable et de transfert le long des plages de Venus, La Bajadilla, El Cable et El Faro
• Un terminal de croisière d’environ 1 000 m² situé à l’embouchure du port, doté d’une passerelle fixe et d’une passerelle mobile pour le débarquement des passagers
• Une nouvelle zone commerciale et de vente au détail
• Des installations de pêche modernisées, comprenant une nouvelle zone de pêche dotée d’une lonja (halle aux poissons) et d’un chantier naval
• Environ 1 000 places de stationnement

Les versions antérieures du projet, élaborées avant l’étude environnementale de 2025, prévoyaient également un hôtel en bord de mer d’environ 20 500 m². Ce projet a été retiré après que le Service régional de protection de l’environnement a informé le promoteur que le bâtiment était incompatible avec la loi espagnole sur le littoral, en s’appuyant sur un rapport de la Direction générale du littoral et de la mer. Un héliport qui figurait dans ces mêmes documents antérieurs n’apparaît pas dans le projet approuvé. Le projet qui devrait être attribué est davantage axé sur la marina et les infrastructures publiques que ne le laissaient entrevoir certaines des premières images de synthèse.

Coût, financement et calendrier : ce que nous savons et ce qui reste à éclaircir

Le chiffre associé à l’annonce de 2026 correspond à un investissement de plus de 200 millions d’euros. Les premières phases de ce même projet avaient été chiffrées à près de 100 millions d’euros au moment de l’autorisation environnementale d’avril 2025, puis à 124,6 millions d’euros, dont 104,7 millions d’euros pour les travaux, dans un avant-projet élaboré par BTP Infraestructuras et soumis à l’évaluation environnementale, qui comprenait encore l’hôtel désormais annulé. Aucune ventilation publique détaillée n’a encore été fournie pour ce chiffre de 200 millions d’euros ; il convient donc de le considérer comme indicatif jusqu’à ce qu’un budget détaillé soit finalisé.

En ce qui concerne le calendrier, la seule date mentionnée à ce jour est celle de la remise des clés, le 1er janvier 2027. Des documents techniques antérieurs estimaient la durée des travaux à environ deux ans et neuf mois, bien que cela concernât la version réduite du projet ; des informations plus récentes suggèrent que le concessionnaire disposera d’environ onze mois pour finaliser la conception détaillée après la prise en charge du projet, suivis d’environ trois ans de travaux. Au total, cela laisse entrevoir un délai compris entre trois et quatre ans entre la remise des clés et l’achèvement des travaux. Aucune date de début des travaux n’a été annoncée.

La question des navires de croisière : ce que révèlent réellement les chiffres

D’après ce que nous savons, l’ambition pour la future marina est qu’elle puisse accueillir aussi bien des bateaux de plaisance que de grands yachts et des navires de croisière, et le plan approuvé prévoit effectivement un terminal dédié aux croisières. Il convient toutefois de bien comprendre l’évolution d’échelle.

Le projet de 2011 prévoyait environ 1 220 postes d’amarrage et des navires de croisière pouvant atteindre 170 mètres. Le projet désormais attribué prévoit environ 750 postes d’amarrage et une longueur maximale des navires de 70 mètres. Les navires de croisière conventionnels de petite et moyenne taille sont généralement bien plus longs que cela ; il convient donc de considérer que cette infrastructure est davantage adaptée aux petits navires de type expédition et aux grands yachts qu’aux escales de croisière classiques. Les modalités précises d’exploitation seront définies dans le projet exécutif du concessionnaire.

Il ne s’agit pas tant d’une critique du projet que d’une constatation de ce qu’il est : une avancée indéniablement positive pour le port après plus de 15 ans de retards, à une échelle plus modeste que la version qui a échoué devant les tribunaux.

Ce que cela signifie pour les propriétaires et les acheteurs immobiliers à Marbella

Pour les acheteurs qui envisagent d’acquérir un bien immobilier à Marbella, que ce soit dans le centre-ville, sur le Golden Mile ou plus loin, l’impact direct de ce réaménagement ne se fera sentir que dans quelques années. Cependant, un port de plaisance plus grand et mieux équipé, doté de nouveaux commerces et d’espaces publics à l’extrémité est du front de mer du centre-ville de Marbella, pourrait bien transformer la façon dont cette partie de la ville est utilisée et perçue, à l’image de la manière dont Puerto Banús a redessiné son propre environnement au fil du temps, bien qu’à une échelle différente et avec un caractère différent. D’un point de vue plus général, le projet devrait améliorer l’offre de la ville tant pour les résidents que pour les propriétaires et les visiteurs.

Bien que rien ne soit certain, les propriétaires immobiliers et les acheteurs potentiels peuvent se réjouir du fait qu’un bien immobilier stratégiquement situé au cœur de Marbella, dont le projet était au point mort depuis longtemps, entre enfin dans la phase menant à la construction.

Prochaines étapes

Les étapes clés à suivre sont désormais la finalisation officielle de la concession après l’exposition publique, la remise des lieux le 1er janvier 2027, la soumission et l’approbation du projet de construction exécutif du concessionnaire, ainsi que l’attribution des marchés de construction. Chacune de ces étapes nous en dira davantage sur le calendrier réel et la forme finale du réaménagement. Nous continuerons à suivre l’évolution de cette actualité.

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