Nouvelles Règles pour les Agents Immobiliers en Andalousie en 2026

À première vue, les nouvelles règles introduites pour les agents immobiliers en Andalousie peuvent sembler être une mise à jour réglementaire visant principalement les professionnels. En réalité, elles représentent quelque chose de bien plus important pour les acheteurs et les vendeurs, en particulier sur les marchés internationaux tels que Marbella et la Costa del Sol.

Avec l’entrée en vigueur de la loi 5/2025 dans toute l’Andalousie, le gouvernement régional a franchi une étape décisive vers la formalisation de la profession immobilière, une évolution qui se faisait de plus en plus nécessaire depuis une dizaine d’années. L’intention est claire : relever les normes, renforcer la protection des consommateurs et garantir que les personnes qui conseillent sur les transactions immobilières résidentielles soient dûment qualifiées, formées et responsables.

Ces changements marquent un tournant essentiel vers la confiance, la qualification, la transparence et la confiance du marché, des qualités qui comptent le plus pour les acheteurs et les vendeurs avertis. Pour les agents établis comme pour les clients informés, cette mesure est à la fois bienvenue et attendue depuis longtemps.

Ce qui a changé et pourquoi c’est important

La loi, officiellement intitulée Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía, a été publiée dans le Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) le 24 décembre 2025 et est entrée en vigueur le 24 janvier 2026. La Ley 5/2025 est une loi ambitieuse qui porte sur la politique du logement, le marché locatif, les logements protégés et abordables, la durabilité urbaine, l’efficacité énergétique et les mesures visant à améliorer l’accès au logement dans toute la région.

L’une de ses mesures les plus importantes pour le secteur immobilier est l’introduction d’un registre public obligatoire pour les agents immobiliers résidentiels. La création du Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía (registre officiel des agents immobiliers résidentiels) constitue un changement structurel dans la définition de la profession et la manière dont le marché protège les consommateurs.

Avant cette loi, tout travailleur indépendant pouvait exercer en tant qu’agent immobilier en Andalousie sans qualifications, formation, assurance ou contrôle. Sur un marché aussi international et haut de gamme que celui de la Costa del Sol, cela créait des vulnérabilités évidentes qui hantaient parfois le marché : conseils non qualifiés, fausse représentation des propriétés ou mauvaise gestion des fonds des clients.

Si le registre lui-même sera mis en œuvre au cours des prochains mois par le biais d’une réglementation supplémentaire, la direction à suivre est déjà clairement établie. Ce changement apportera une clarté et une cohérence indispensables à un secteur qui a toujours été non réglementé, en particulier dans les zones côtières très demandées où les acheteurs internationaux dépendent fortement des conseils de professionnels.

En termes simples, le message des autorités andalouses est le suivant : l’intermédiation immobilière est une profession, et non une activité informelle.

Au-delà de la réglementation : une nouvelle base de référence en matière de professionnalisme

Plutôt que de simplement créer des obstacles bureaucratiques, la loi vise à établir l’intermédiation immobilière comme une véritable profession avec des normes, des qualifications et des responsabilités bien définies.

Les objectifs déclarés sont les suivants :

• Renforcer les compétences professionnelles grâce à des exigences en matière de qualification ou d’expérience
• Garantir des niveaux minimaux de formation spécialisée
• Renforcer la protection des consommateurs grâce à une assurance obligatoire et à des garanties financières
• Promouvoir la sécurité juridique et la transparence dans les transactions immobilières résidentielles

Cette approche aligne l’Andalousie sur d’autres marchés tournés vers l’avenir, tels que Valence, Madrid et la Catalogne, et indique que le secteur immobilier résidentiel de la région continue de mûrir pour devenir un environnement plus structuré et plus fiable.

Perspectives du secteur et questions en suspens

Le secteur immobilier anticipe depuis des années la mise en place d’une réglementation officielle, et de nombreux professionnels expérimentés se sont préparés à ce changement bien à l’avance, en suivant des formations officielles ou en adhérant à des organismes tels que le GIPE (Gestores Inmobiliarios Profesionales Europeos), l’une des associations immobilières les plus établies d’Espagne, et le CEPI (European Association of Real Estate Professions), bien avant que cela ne devienne une obligation légale.

Le 29 janvier 2026, ces changements ont été discutés lors d’un événement professionnel organisé au Centre universitaire international de Marbella, sur le Golden Mile. Cet événement était organisé par le GIPE, l’une des associations immobilières les plus établies d’Espagne et membre du CEPI.

Il est clair que la législation reflète ce que les professionnels établis soutiennent depuis longtemps : des normes plus claires, des exigences de formation plus strictes et une plus grande transparence pour les clients. Pour les agents qui ont toujours exercé leur activité avec intégrité, une assurance adéquate et un développement professionnel continu, la nouvelle loi valide leur approche.

Cependant, les détails de la mise en œuvre sont essentiels à l’efficacité à long terme du changement. Par exemple :

• Quelles seront les informations minimales requises tout au long de la formation ou des 100 heures d’expérience ?
• Y aura-t-il suffisamment de formations disponibles en anglais ?
• Combien de temps faudra-t-il pour que cette mesure soit mise en œuvre ?
• Avec quelle rigueur le secteur sera-t-il contrôlé et sanctionné ?</ li>

Une gestion minutieuse de ces questions permettra de traduire l’intention législative en réalité commerciale. Cela ne dissuadera peut-être pas immédiatement certains agents indépendants qui travaillent en dehors des règles normales, mais cela signifie qu’ils pourront être dénoncés pour exercer sans être enregistrés. Des organisations telles que GIPE et LPA (Leading Agents of Spain) feront très probablement pression sur des portails en ligne tels qu’Idealista et Fotocasa afin qu’ils contribuent à éliminer les agents non enregistrés du marché.

Les bases ont été jetées et la direction prise est la bonne. Ce qui sera construit au cours des prochains mois permettra d’améliorer véritablement la protection des consommateurs et les normes professionnelles.

À retenir pour les acheteurs et vendeurs internationaux

Pour toute personne qui achète ou vend un bien immobilier en Andalousie, l’élément le plus important n’est pas les aspects juridiques, mais le changement des attentes de base.

Le nouveau cadre met l’accent sur :

• Une inscription, des qualifications ou une expérience reconnue démontrables
• Des exigences de formation professionnelle continue
• Une assurance responsabilité civile professionnelle ou des garanties financières
• Une responsabilité claire grâce à une base de données gratuite et accessible au public

Ce sont précisément les qualités que les clients avertis devraient déjà rechercher lorsqu’ils choisissent un agent, en particulier lorsqu’ils s’engagent dans des transactions complexes, des propriétés de premier ordre ou des achats transfrontaliers.

Ce que l’enregistrement ne résout pas

Il est important d’être clair sur ce que les nouvelles réglementations accomplissent et n’accomplissent pas.

L’enregistrement réglemente les agents, pas les propriétés. La diligence raisonnable juridique, la vérification du titre de propriété, le statut d’urbanisme, les licences, la conformité au zonage et les obligations fiscales restent de la responsabilité de conseillers juridiques indépendants. Aucun registre ne remplace un conseil juridique avisé.

Ce que le cadre fournit, c’est une base de professionnalisme, aidant les clients à distinguer les agents qui traitent l’immobilier comme une profession sérieuse.

Ce que les acheteurs et les vendeurs sérieux doivent comprendre

Pour ceux qui souhaitent naviguer sur le marché en toute confiance, les implications sont plus significatives.

La protection des consommateurs est au cœur du cadre réglementaire. La loi prévoit que les agents doivent justifier de qualifications, d’une formation et d’une expérience, ce qui réduit le risque de mauvais conseils ou d’erreurs transactionnelles, renforce les responsabilités fiduciaires et favorise des pratiques de négociation et de documentation plus fiables.

Cela permet de réduire les malentendus, d’aligner les attentes et de renforcer la confiance au-delà des frontières, ce qui est particulièrement important pour les clients internationaux qui ne connaissent pas les nuances du marché et du droit espagnols.

Ce que cela signifie pour les clients aujourd’hui

La loi est déjà en vigueur et le registre lui-même prendra forme au cours des prochains mois. Mais les clients avertis peuvent choisir leur représentant avec soin dès le départ, notamment :

1. Renseignez-vous sur la conformité : tout agent que vous engagez doit être en mesure d’expliquer clairement comment il respecte ou dépasse les nouvelles normes. Possède-t-il les qualifications et/ou l’adhésion professionnelle requises ? A-t-il suivi une formation spécialisée ? L’agence dispose-t-elle d’une assurance professionnelle ?
2. Vérifiez les références dès qu’elles sont disponibles : lorsque le registre public sera accessible, vérifiez systématiquement le statut d’enregistrement d’un agent, comme vous le feriez pour les références d’un avocat.
3. Ne vous contentez pas de la conformité minimale : l’enregistrement établit une base de référence, pas un plafond. Les agents les plus précieux font preuve d’une connaissance approfondie du marché, d’une expérience éprouvée, de capacités de conseil stratégique et d’une véritable orientation client qui vont bien au-delà des exigences réglementaires minimales.
4. Ne remettez pas vos décisions à plus tard : la période de transition n’est pas une raison pour attendre. C’est une raison pour être plus réfléchi dans le choix d’un représentant qualifié et expérimenté dès le départ. Les agences établies qui ont une forte présence locale, des relations clients à long terme et une expertise démontrée ont toujours fonctionné selon des normes élevées. Pour elles, les nouvelles réglementations officialisent les pratiques existantes plutôt que d’imposer un changement fondamental.

Pourquoi cela est-il important pour l’immobilier à Marbella et sur la Costa del Sol ?

Les biens immobiliers à vendre à Marbella constituent l’un des marchés immobiliers les plus internationaux d’Europe. De nombreux acheteurs sont des non-résidents, qui achètent souvent à distance ou font appel à des conseillers de confiance pour les guider dans des procédures juridiques et administratives qui leur sont peu familières.

Dans ce contexte, l’expérience est vraiment importante. La nouvelle loi renforce l’importance de travailler avec des agents qui comprennent l’urbanisme local, le zonage et la dynamique du marché, qui sont habitués à coordonner leur travail avec des avocats, des notaires et des clients internationaux, et qui opèrent de manière transparente avec des processus clairs et des conseils documentés.

Pour les vendeurs, cela signifie également confier l’un de leurs actifs les plus précieux à des professionnels qui sont correctement structurés, responsables et investis dans leur réputation à long terme plutôt que dans des transactions à court terme.

Le renforcement des normes profite à tous

En fin de compte, la nouvelle réglementation reflète la maturation continue du marché immobilier andalou. À mesure que la demande augmente et que les transactions deviennent plus internationales et plus sophistiquées, les normes professionnelles doivent évoluer en conséquence. Cette loi marque un véritable tournant en matière de normes professionnelles et de protection des consommateurs.

Pour les clients, cela apporte plus de clarté et de confiance.

Pour les agents expérimentés, cela renforce la valeur des compétences, de la formation et de l’engagement à long terme.

Et pour des régions telles que Marbella et la Costa del Sol, elle favorise un environnement immobilier plus sain et plus transparent, fondé sur la confiance, l’expertise et le professionnalisme.

Contactez MPDunne si vous recherchez un agent immobilier établi et fiable dans le triangle d’or de Marbella.

MPDunne. 9 février 2026.

FAQ Règles immobilières en Andalousie

À qui s’applique la nouvelle réglementation sur les agents immobiliers ?

Le champ d’application de la loi est délibérément large. Elle s’applique à toute personne ou entreprise qui fournit « habituellement et professionnellement » des services d’intermédiation, de conseil ou de gestion de transactions liés à des biens immobiliers résidentiels en Andalousie, qu’il s’agisse de ventes ou de locations.

Cela inclut les agents indépendants, les agences établies et les professionnels travaillant principalement avec des acheteurs et des vendeurs étrangers. Pour les entreprises, au moins une personne responsable (généralement un directeur ou un responsable de bureau) doit répondre aux critères d’enregistrement, et au moins 50 % du personnel impliqué dans les transactions immobilières doit posséder les qualifications requises.

L’enregistrement est-il déjà obligatoire si le registre n’est pas encore pleinement opérationnel ?

La loi elle-même est déjà en vigueur. Cependant, le registre sera mis en place par le biais d’une réglementation supplémentaire, et l’administration dispose d’un délai de deux ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi pour le mettre pleinement en œuvre.

Pendant cette période de transition, l’orientation est claire, mais certains détails pratiques, tels que les procédures d’enregistrement et les cycles de renouvellement, sont encore en cours de finalisation.

Quelles qualifications les agents immobiliers devront-ils posséder pour s’inscrire ?

La loi reconnaît plusieurs parcours professionnels, plutôt qu’une seule qualification rigide. Pour s’inscrire, un agent doit remplir au moins un des critères reconnus, qui peuvent inclure la possession d’une qualification officielle, d’un diplôme universitaire pertinent, d’une expérience professionnelle minimale de quatre ans dans le domaine immobilier ou l’appartenance à une association officielle d’agents immobiliers.

Outre la formation obligatoire d’au moins 100 heures au cours des quatre années précédant l’enregistrement, cela reflète la diversité des expériences au sein du secteur et permet aux professionnels chevronnés d’obtenir leur qualification par différentes voies.

La formation est-elle obligatoire en vertu de la nouvelle loi ?

Oui. Outre l’expérience ou les antécédents professionnels, la loi introduit une obligation de formation d’au moins 100 heures dans le domaine de l’intermédiation immobilière résidentielle et du logement protégé, suivie au cours des quatre années précédant l’inscription.

Pour les agences, cette exigence s’applique non seulement à la direction, mais aussi à au moins 50 % du personnel impliqué dans l’intermédiation.

Les agents sont-ils tenus de souscrire une assurance ou une garantie financière ?

Oui. Pour s’inscrire, les agents doivent souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle ou une garantie financière équivalente. Cette mesure vise à protéger les clients en cas d’erreurs, de négligence ou de mauvaise gestion des fonds.

Les niveaux de couverture minimaux et les conditions seront fixés dans les règlements d’application, généralement en fonction du volume d’activité.

Que doivent faire différemment les acheteurs et les vendeurs à présent ?

Le nouveau cadre souligne l’importance de choisir soigneusement son représentant. Les acheteurs et les vendeurs doivent se sentir à l’aise pour poser des questions sur l’expérience, les qualifications, l’approche en matière de divulgation et la conformité aux nouvelles normes réglementaires d’un agent.

Plutôt que d’attendre que le registre soit pleinement opérationnel, les clients devraient profiter de cette période pour travailler avec des professionnels expérimentés et bien établis qui opèrent déjà selon des normes élevées.

Quels autres changements la loi 5/2025 a-t-elle introduits au-delà de la réglementation des agents ?

La loi 5/2025 est une législation complète sur le logement qui va bien au-delà de l’enregistrement des agents. Plusieurs dispositions concernent directement les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers. La loi modernise le régime de logement protégé en Andalousie avec des conditions plus souples et des procédures simplifiées, ce qui pourrait augmenter l’offre de logements abordables. Elle met l’accent sur l’offre du marché locatif plutôt que sur le contrôle des loyers, tout en renforçant les protections juridiques contre l’occupation illégale.

La législation aligne la politique du logement sur les objectifs de durabilité de l’UE, en renforçant les normes d’efficacité énergétique et d’accessibilité, ce qui signifie que les maisons écologiques et les propriétés réhabilitées sont susceptibles d’obtenir des évaluations plus élevées à l’avenir. Enfin, les pouvoirs d’inspection et les mécanismes de sanction sont renforcés dans l’ensemble du secteur du logement, ce qui permet de clarifier les règles et de réduire les pratiques irrégulières.

Si ces changements touchent principalement les promoteurs et les propriétaires plutôt que les transactions individuelles, ils visent collectivement à créer un marché résidentiel plus structuré, plus durable et axé sur l’offre dans toute l’Andalousie.