A principios de 2026, un importante cambio estructural comenzó silenciosamente a remodelar el funcionamiento del sector inmobiliario en toda Andalucía. Esta evolución supone una transformación más amplia de los estándares del mercado, que afecta a cualquiera que compre, venda o invierta en propiedades de primera calidad, especialmente en la Costa del Sol.
A primera vista, las nuevas normas introducidas para los agentes inmobiliarios en Andalucía pueden parecer una actualización normativa dirigida principalmente a los profesionales. En realidad, representan algo mucho más importante para los compradores y vendedores, especialmente en mercados internacionales como Marbella y la Costa del Sol.
Con la entrada en vigor de la Ley 5/2025 en toda Andalucía, el gobierno regional ha dado un paso decisivo hacia la formalización de la profesión inmobiliaria, una evolución que se ha ido retrasando cada vez más durante la última década. La intención es clara: elevar los estándares, reforzar la protección de los consumidores y garantizar que quienes asesoran en transacciones inmobiliarias residenciales estén debidamente cualificados, formados y sean responsables.
Los cambios marcan un giro esencial hacia la confianza, la cualificación, la transparencia y la seguridad del mercado, cualidades que son las más importantes para los compradores y vendedores exigentes. Tanto para los agentes consolidados como para los clientes informados, se trata de una medida bienvenida y largamente esperada.
La ley, titulada oficialmente Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía, se publicó en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) el 24 de diciembre de 2025 y entró en vigor el 24 de enero de 2026. La Ley 5/2025 es una ley de vivienda de amplio alcance que revisa la política de vivienda en general, el mercado del alquiler, la vivienda protegida y asequible, la sostenibilidad urbana, la eficiencia energética y las medidas destinadas a mejorar el acceso a la vivienda en toda la región.
Una de sus medidas más significativas para el sector inmobiliario es la introducción de un registro público obligatorio para los agentes inmobiliarios residenciales. La creación del Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía supone un cambio estructural en la definición de la profesión y en la forma en que el mercado protege a los consumidores.
Antes de esta ley, cualquier autónomo podía ejercer como agente inmobiliario en Andalucía sin cualificación, formación, seguro ni supervisión. En un mercado tan internacional y de alto valor como el de la Costa del Sol, esto creaba vulnerabilidades evidentes que a veces afectaban al mercado: asesoramiento no cualificado, tergiversación de las propiedades o mala gestión de los fondos de los clientes.
Aunque el registro en sí se implementará mediante una nueva normativa en los próximos meses, la dirección a seguir ya está firmemente establecida. El cambio aportará la claridad y la coherencia que tanto se necesitan a un sector que históricamente ha estado sin regular, especialmente en las zonas costeras de alta demanda, donde los compradores internacionales dependen en gran medida del asesoramiento profesional.
En pocas palabras, el mensaje de las autoridades andaluzas es el siguiente: la intermediación inmobiliaria es una profesión, no una actividad informal.
En lugar de limitarse a crear obstáculos burocráticos, la ley tiene por objeto establecer la intermediación inmobiliaria como una profesión genuina con normas, cualificaciones y responsabilidades definidas.
Entre los objetivos declarados figuran los siguientes:
Este enfoque alinea a Andalucía con otros mercados con visión de futuro, como Valencia, Madrid y Cataluña, y señala que el sector inmobiliario residencial de la región sigue madurando hacia un entorno más estructurado y fiable.
El sector inmobiliario lleva años anticipando una regulación formalizada, y muchos profesionales con experiencia se han estado preparando para este cambio con mucha antelación, recibiendo formación oficial u obteniendo la afiliación profesional de organismos como GIPE (Gestores Inmobiliarios Profesionales Europeos), una de las asociaciones inmobiliarias más consolidadas de España, y CEPI (Asociación Europea de Profesiones Inmobiliarias), mucho antes de que se convirtiera en un requisito legal.
El 29 de enero de 2026, los cambios se debatieron en un evento profesional del sector celebrado en el Centro Universitario Internacional de Marbella, en la Milla de Oro. Organizado por GIPE, una de las asociaciones inmobiliarias más consolidadas de España y miembro de CEPI.
Está claro que la legislación refleja lo que los profesionales consolidados llevan mucho tiempo defendiendo: normas más claras, requisitos de formación más estrictos y mayor transparencia para los clientes. Para los agentes que siempre han operado con integridad, con un seguro adecuado y con un desarrollo profesional continuo, la nueva ley valida su enfoque.
Sin embargo, los detalles de la aplicación son cruciales para la eficacia a largo plazo del cambio. Por ejemplo:
La gestión cuidadosa de estas cuestiones traducirá la intención legislativa en realidad de mercado. Puede que no disuada inmediatamente a algunos agentes autónomos que trabajan al margen de las normas habituales, pero significa que se les puede denunciar por operar sin estar registrados. Organizaciones como GIPE y LPA (Leading Agents of Spain) probablemente presionarán a portales online como Idealista y Fotocasa para que ayuden a eliminar del mercado a los agentes no registrados.
Se han sentado las bases y la dirección es acertada. Lo que se construya sobre ellas en los próximos meses supondrá una mejora real en la protección de los consumidores y en los estándares profesionales.
Para cualquiera que compre o venda una propiedad en Andalucía, el elemento más importante no son los aspectos legales, sino el cambio en las expectativas básicas.
El nuevo marco hace hincapié en:
Estas son precisamente las cualidades que los clientes exigentes ya deberían buscar al elegir un agente, especialmente cuando se trata de transacciones complejas, propiedades de primera calidad o compras transfronterizas.
Es importante tener claro lo que logran y lo que no logran las nuevas regulaciones.
El registro regula a los agentes, no a las propiedades. La diligencia debida legal, la verificación de la titularidad, la situación urbanística, las licencias, el cumplimiento de la zonificación y las obligaciones fiscales siguen siendo responsabilidad de asesores legales independientes. Ningún registro sustituye a un buen asesoramiento legal.
Lo que sí proporciona el marco es una base de profesionalidad, que ayuda a los clientes a distinguir entre los agentes que tratan el sector inmobiliario como una profesión seria.
Para aquellos que buscan navegar por el mercado con confianza, las implicaciones son más significativas.
La protección del consumidor ocupa un lugar central en el marco. La ley prevé que los agentes demuestren sus cualificaciones, formación y experiencia, lo que reduce el riesgo de un asesoramiento deficiente o de errores en las transacciones, respalda las responsabilidades fiduciarias y favorece unas prácticas de negociación y documentación más fiables.
Esto ayuda a reducir los malentendidos, alinear las expectativas y generar confianza más allá de las fronteras, lo que es especialmente importante para los clientes internacionales que no están familiarizados con los matices legales y del mercado español.
La ley ya está en vigor y el registro en sí mismo tomará forma en los próximos meses. Pero los clientes exigentes pueden elegir cuidadosamente a su representante desde el principio, incluyendo:
Las propiedades en venta en Marbella constituyen uno de los mercados inmobiliarios más internacionales de Europa. Muchos compradores son no residentes y, a menudo, compran a distancia o confían en asesores de confianza para que les guíen a través de procesos legales y administrativos con los que no están familiarizados.
En este contexto, la experiencia es realmente importante. La nueva ley refuerza la importancia de trabajar con agentes que comprendan la planificación local, la zonificación y la dinámica del mercado, que estén acostumbrados a coordinarse con abogados, notarios y clientes internacionales, y que operen de forma transparente con procesos claros y asesoramiento documentado.
Para los vendedores, también significa confiar uno de sus activos más valiosos a profesionales que estén debidamente estructurados, sean responsables y apuesten por la reputación a largo plazo en lugar de por transacciones a corto plazo.
En última instancia, la nueva normativa refleja la maduración continua del mercado inmobiliario andaluz. A medida que la demanda crece y las transacciones se vuelven más internacionales y sofisticadas, los estándares profesionales deben evolucionar con ella. Esta ley marca un verdadero punto de inflexión en los estándares profesionales y la protección del consumidor.
Para los clientes, esto aporta mayor claridad y confianza.
Para los agentes experimentados, refuerza el valor de la habilidad, la formación y el compromiso a largo plazo.
Y para regiones como Marbella y la Costa del Sol, favorece un entorno inmobiliario más saludable y transparente, basado en la confianza, la experiencia y la profesionalidad.
Póngase en contacto con MPDunne si busca un agente inmobiliario consolidado y fiable en el Triángulo Dorado de Marbella.
MPDunne. 9 de febrero de 2026.
El ámbito de aplicación de la ley es deliberadamente amplio. Se aplica a cualquier persona o empresa que preste «de forma habitual y profesional» servicios de intermediación, asesoramiento o gestión de transacciones relacionadas con propiedades residenciales en Andalucía, ya sea para la venta o el alquiler.
Esto incluye a agentes independientes, agencias establecidas y profesionales que trabajan principalmente con compradores y vendedores extranjeros. En el caso de las empresas, al menos una persona responsable (normalmente un director o responsable de oficina) debe cumplir los criterios de registro, y al menos el 50 % del personal que participa en transacciones inmobiliarias debe poseer la acreditación de formación requerida.
La ley ya está en vigor. Sin embargo, el registro se pondrá en marcha mediante una normativa adicional, y la administración dispone de un plazo de dos años a partir de la entrada en vigor de la ley para aplicarla plenamente.
Durante este periodo de transición, la dirección a seguir está clara, pero algunos detalles prácticos, como los procedimientos de registro y los ciclos de renovación, aún se están ultimando.
La ley reconoce múltiples vías profesionales, en lugar de una única cualificación rígida. Para registrarse, un agente debe cumplir al menos una de las vías reconocidas, que pueden incluir poseer una cualificación oficial, tener un título universitario relevante, demostrar un mínimo de cuatro años de experiencia profesional en el sector inmobiliario o pertenecer a una asociación oficial de agentes inmobiliarios.
Junto con la formación mínima obligatoria de 100 horas en los cuatro años anteriores al registro, esto refleja la diversidad de experiencias dentro del sector y permite a los profesionales con experiencia obtener la cualificación a través de diferentes vías.
Sí. Además de la formación profesional o la experiencia, la ley introduce un requisito de formación obligatoria de al menos 100 horas de formación especializada en intermediación inmobiliaria residencial y vivienda protegida, completada en los cuatro años anteriores.
En el caso de las agencias, este requisito se aplica no solo a la dirección, sino también al menos al 50 % del personal que participa en la intermediación.
Sí. Para registrarse, los agentes deben mantener un seguro de responsabilidad civil profesional o una garantía financiera equivalente. El objetivo es proteger a los clientes en caso de errores, negligencia o manejo indebido de los fondos.
Los niveles mínimos de cobertura y las condiciones se establecerán en el reglamento de aplicación, normalmente en función del volumen de negocio.
El nuevo marco subraya la importancia de elegir cuidadosamente la representación. Los compradores y vendedores deben sentirse cómodos preguntando sobre la experiencia, las cualificaciones, el enfoque de la divulgación de información y la adecuación a las nuevas normas reglamentarias de un agente.
En lugar de esperar a que el registro esté plenamente operativo, los clientes deben aprovechar este periodo para trabajar con profesionales experimentados y bien establecidos que ya operan con altos estándares.
La Ley 5/2025 es una legislación integral en materia de vivienda que aborda mucho más que el registro de agentes. Varias disposiciones afectan directamente a los compradores y vendedores de inmuebles. La ley moderniza el régimen de vivienda protegida de Andalucía con condiciones más flexibles y procedimientos simplificados, lo que podría aumentar la oferta de viviendas asequibles. Hace hincapié en la oferta del mercado de alquiler por encima de los controles de los alquileres, al tiempo que refuerza las protecciones legales contra la ocupación ilegal.
La legislación alinea la política de vivienda con los objetivos de sostenibilidad de la UE, reforzando las normas de eficiencia energética y accesibilidad, lo que significa que las viviendas ecológicas y las propiedades rehabilitadas probablemente alcancen valoraciones más altas en el futuro. Por último, se refuerzan las facultades de inspección y los mecanismos de sanción en todo el sector de la vivienda, lo que crea normas más claras y reduce las prácticas irregulares.
Aunque estos cambios afectan principalmente a los promotores y propietarios, más que a las transacciones individuales, su objetivo colectivo es crear un mercado residencial más estructurado, sostenible y centrado en la oferta en toda Andalucía.
Melinda Rendina Redactora y Creadora de Contenidos de Marketing
Melinda es una escritora especializada en temas inmobiliarios, urbanismo, estilo de vida, arquitectura y diseño. Residente en Marbella, es licenciada en Ciencias Sociales con especialización en Política y tiene un máster en Planificación Urbana.
A solo 2,5 horas de Marbella, Sierra Nevada ofrece esquí, snowboard, senderismo, parques de nieve para familias y escapadas culturales durante todas las estaciones. Esta guía completa explora cómo las montañas complementan el estilo de vida de Marbella, desde excursiones de un día en invierno hasta senderismo en primavera y ciclismo en verano.
España es desde hace tiempo uno de los destinos preferidos por los compradores extranjeros de propiedades, ya que ofrece un mercado inmobiliario sólido, una alta calidad de vida y atractivas opciones de residencia. Sin embargo, los recientes debates políticos, en particular los comentarios del presidente Pedro Sánchez sobre un posible impuesto del 100 % para los compradores no europeos y británicos, han sembrado la confusión entre los inversores. Descubra qué impuestos y opciones de visado tienen los extranjeros para comprar una propiedad y vivir en España en 2026.
Desde restaurantes de primera categoría hasta elegantes cenas con espectáculo, pasando por música en directo y baile bajo las estrellas, la Milla de Oro de Marbella ofrece veladas sofisticadas que combinan buena mesa, música y estilo. Esta guía le llevará por los lugares más destacados que definen la glamurosa vida nocturna de Marbella.
