Anfang 2026 begann still und leise ein großer struktureller Wandel, der die Arbeitsweise der Immobilienbranche in ganz Andalusien neu gestalten wird. Diese Entwicklung signalisiert eine umfassendere Transformation der Marktstandards, die für jeden von Bedeutung ist, der erstklassige Immobilien kauft, verkauft oder in diese investiert, insbesondere an der Costa del Sol.
Auf den ersten Blick scheinen die neuen Vorschriften für Immobilienmakler in Andalusien eine Aktualisierung der Rechtsvorschriften zu sein, die in erster Linie auf Fachleute abzielt. In Wirklichkeit sind sie jedoch für Käufer und Verkäufer von weitaus größerer Bedeutung, insbesondere auf internationalen Märkten wie Marbella und der Costa del Sol.
Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes 5/2025 in ganz Andalusien hat die Regionalregierung einen entscheidenden Schritt zur Formalisierung des Immobilienberufs unternommen, eine Entwicklung, die in den letzten zehn Jahren zunehmend überfällig war. Die Absicht ist klar: Die Standards sollen angehoben, der Verbraucherschutz gestärkt und sichergestellt werden, dass diejenigen, die bei Transaktionen mit Wohnimmobilien beraten, über die erforderlichen Qualifikationen und Schulungen verfügen und rechenschaftspflichtig sind.
Die Änderungen markieren einen wesentlichen Wandel hin zu Vertrauen, Qualifikation, Transparenz und Marktvertrauen – Eigenschaften, die für anspruchsvolle Käufer und Verkäufer von größter Bedeutung sind. Sowohl für etablierte Makler als auch für informierte Kunden ist dies eine willkommene und längst überfällige Neuerung.
Das Gesetz mit dem offiziellen Titel Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía wurde am 24. Dezember 2025 im Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) am 24. Dezember 2025 veröffentlicht und trat am 24. Januar 2026 in Kraft. Das Gesetz 5/2025 ist ein weitreichendes Wohnungsbaugesetz, das die allgemeine Wohnungspolitik, den Mietmarkt, geschützten und bezahlbaren Wohnraum, städtische Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Maßnahmen zur Verbesserung des Zugangs zu Wohnraum in der gesamten Region überprüft.
Eine der wichtigsten Maßnahmen für die Immobilienbranche ist die Einführung eines obligatorischen öffentlichen Registers für Wohnimmobilienmakler. Die Schaffung des Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía (des offiziellen Registers für Wohnimmobilienmakler) ist eine strukturelle Veränderung in der Definition des Berufsbildes und im Verbraucherschutz auf dem Markt.
Vor Inkrafttreten dieses Gesetzes konnte jeder Freiberufler ohne Qualifikationen, Ausbildung, Versicherung oder Aufsicht als Immobilienmakler in Andalusien tätig sein. In einem so internationalen und hochwertigen Markt wie der Costa del Sol führte dies zu offensichtlichen Schwachstellen, die den Markt manchmal belasteten: unqualifizierte Beratung, falsche Darstellung von Immobilien oder unsachgemäße Verwaltung von Kundengeldern.
Das Register selbst wird zwar erst in den kommenden Monaten durch weitere Vorschriften umgesetzt, aber die Richtung ist bereits klar festgelegt. Die Änderung wird dringend benötigte Klarheit und Konsistenz in einen Sektor bringen, der bisher unreguliert war, insbesondere in stark nachgefragten Küstengebieten, wo internationale Käufer in hohem Maße auf professionelle Beratung angewiesen sind.
Einfach ausgedrückt lautet die Botschaft der andalusischen Behörden: Die Vermittlung von Immobilien ist ein Beruf und keine informelle Tätigkeit.
Anstatt einfach nur bürokratische Hürden zu schaffen, zielt das Gesetz darauf ab, die Immobilienvermittlung als echten Beruf mit definierten Standards, Qualifikationen und Verantwortlichkeiten zu etablieren.
Zu den erklärten Zielen gehören:
Mit diesem Ansatz schließt sich Andalusien anderen zukunftsorientierten Märkten wie Valencia, Madrid und Katalonien an und signalisiert, dass sich der Wohnimmobiliensektor der Region zu einem strukturierteren und vertrauenswürdigeren Umfeld weiterentwickelt.
Die Immobilienbranche hat seit Jahren eine formelle Regulierung erwartet, und viele erfahrene Fachleute haben sich schon lange im Voraus auf diese Veränderung vorbereitet, indem sie offizielle Schulungen absolviert oder eine professionelle Mitgliedschaft bei Organisationen wie GIPE (Gestores Inmobiliarios Profesionales Europeos), einem der etabliertesten Immobilienverbände Spaniens, und CEPI (European Association of Real Estate Professions) erworben haben, lange bevor dies gesetzlich vorgeschrieben wurde.
Am 29. Januar 2026 wurden die Änderungen auf einer Fachveranstaltung im Marbella International University Centre an der Golden Mile diskutiert. Organisiert wurde die Veranstaltung von GIPE, einem der etabliertesten Immobilienverbände Spaniens und Mitglied der CEPI.
Es ist klar, dass die Gesetzgebung das widerspiegelt, was etablierte Fachleute seit langem befürworten: klarere Standards, strengere Ausbildungsanforderungen und mehr Transparenz für die Kunden. Für Makler, die schon immer mit Integrität, angemessener Versicherung und kontinuierlicher beruflicher Weiterbildung gearbeitet haben, bestätigt das neue Gesetz ihren Ansatz.
Die Details der Umsetzung sind jedoch entscheidend für die langfristige Wirksamkeit der Änderung. Zum Beispiel:
Durch die sorgfältige Klärung dieser Fragen wird die Absicht des Gesetzgebers in die Marktrealität umgesetzt. Dies wird einige freiberufliche Makler, die außerhalb der normalen Regeln arbeiten, vielleicht nicht sofort abschrecken, aber es bedeutet, dass sie wegen ihrer Tätigkeit ohne Registrierung gemeldet werden können. Organisationen wie GIPE und LPA (Leading Agents of Spain) werden höchstwahrscheinlich bei Online-Portalen wie Idealista und Fotocasa Lobbyarbeit betreiben, um nicht registrierte Makler vom Markt zu entfernen.
Der Grundstein ist gelegt, und die Richtung ist richtig. Was in den kommenden Monaten darauf aufgebaut wird, wird zu einer echten Verbesserung des Verbraucherschutzes und der beruflichen Standards führen.
Für alle, die in Andalusien Immobilien kaufen oder verkaufen, ist nicht die rechtliche Abwicklung das Wichtigste, sondern die veränderten Grunderwartungen.
Der neue Rahmen betont:
Genau diese Eigenschaften sollten anspruchsvolle Kunden bereits bei der Auswahl eines Maklers berücksichtigen, insbesondere bei komplexen Transaktionen, erstklassigen Immobilien oder grenzüberschreitenden Käufen.
Es ist wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, was die neuen Vorschriften leisten und was nicht.
Die Registrierung regelt Makler, nicht Immobilien. Die rechtliche Sorgfaltspflicht, die Überprüfung von Eigentumsverhältnissen, Planungsstatus, Lizenzen, Einhaltung von Bauvorschriften und steuerlichen Verpflichtungen bleiben weiterhin in der Verantwortung unabhängiger Rechtsberater. Kein Register ersetzt eine fundierte Rechtsberatung.
Was das Rahmenwerk bietet, ist eine Grundlage für Professionalität, die Kunden dabei hilft, zwischen Maklern zu unterscheiden, die Immobilien als ernstzunehmenden Beruf betrachten.
Für diejenigen, die sich sicher auf dem Markt bewegen möchten, sind die Auswirkungen bedeutender.
Der Verbraucherschutz steht im Mittelpunkt des Rahmens. Das Gesetz sieht vor, dass Makler Qualifikationen, Ausbildung und Erfahrung nachweisen müssen, was das Risiko schlechter Beratung oder Fehltritte bei Transaktionen verringert, treuhänderische Pflichten unterstützt und zuverlässigere Verhandlungs- und Dokumentationspraktiken fördert.
Dies trägt dazu bei, Missverständnisse zu reduzieren, Erwartungen abzustimmen und grenzüberschreitendes Vertrauen aufzubauen, was besonders für internationale Kunden wichtig ist, die mit den spanischen Rechts- und Marktbesonderheiten nicht vertraut sind.
Das Gesetz ist bereits in Kraft getreten, und das Register selbst wird in den kommenden Monaten Gestalt annehmen. Aber anspruchsvolle Kunden können ihre Vertretung von Anfang an sorgfältig auswählen, darunter:
Immobilien zum Verkauf in Marbella gehören zu den internationalsten Immobilienmärkten Europas. Viele Käufer sind nicht ansässig und kaufen oft aus der Ferne oder verlassen sich auf vertrauenswürdige Berater, die sie durch unbekannte rechtliche und administrative Prozesse begleiten.
In diesem Zusammenhang ist Erfahrung wirklich wichtig. Das neue Gesetz unterstreicht die Bedeutung der Zusammenarbeit mit Maklern, die sich mit der lokalen Planung, Zoneneinteilung und Marktdynamik auskennen, die es gewohnt sind, mit Anwälten, Notaren und internationalen Kunden zusammenzuarbeiten, und die transparent mit klaren Prozessen und dokumentierten Ratschlägen arbeiten.
Für Verkäufer bedeutet dies auch, dass sie eines ihrer wertvollsten Vermögenswerte Fachleuten anvertrauen, die gut strukturiert und verantwortungsbewusst sind und eher auf ihren langfristigen Ruf als auf kurzfristige Transaktionen setzen.
Letztendlich spiegelt die neue Verordnung die fortschreitende Reifung des Immobilienmarktes in Andalusien wider. Da die Nachfrage wächst und die Transaktionen internationaler und komplexer werden, müssen sich auch die professionellen Standards weiterentwickeln. Dieses Gesetz markiert einen echten Wendepunkt in Bezug auf professionelle Standards und Verbraucherschutz.
Für Kunden bedeutet dies mehr Klarheit und Vertrauen.
Für erfahrene Makler unterstreicht es den Wert von Fachkenntnissen, Ausbildung und langfristigem Engagement.
Und für Regionen wie Marbella und die Costa del Sol fördert es ein gesünderes, transparenteres Immobilienumfeld, das auf Vertrauen, Fachwissen und Professionalität basiert.
Kontaktieren Sie MPDunne, wenn Sie einen etablierten und zuverlässigen Immobilienmakler im Goldenen Dreieck von Marbella suchen.
MPDunne. 9. Februar 2026.
Der Geltungsbereich des Gesetzes ist bewusst weit gefasst. Es gilt für alle Personen oder Unternehmen, die „gewohnheitsmäßig und beruflich” Vermittlungs-, Beratungs- oder Transaktionsmanagementdienstleistungen im Zusammenhang mit Wohnimmobilien in Andalusien erbringen, sei es für den Verkauf oder die Vermietung.
Dazu gehören unabhängige Makler, etablierte Agenturen und Fachleute, die überwiegend mit ausländischen Käufern und Verkäufern zusammenarbeiten. Bei Unternehmen muss mindestens eine verantwortliche Person (in der Regel ein Geschäftsführer oder Büroleiter) die Registrierungskriterien erfüllen, und mindestens 50 % der an Immobilientransaktionen beteiligten Mitarbeiter müssen über die erforderliche Ausbildungsbescheinigung verfügen.
Das Gesetz selbst ist bereits in Kraft. Das Register wird jedoch durch weitere Vorschriften eingeführt, und die Verwaltung hat ab Inkrafttreten des Gesetzes bis zu zwei Jahre Zeit, um es vollständig umzusetzen.
Während dieser Übergangsphase ist die Richtung klar, aber einige praktische Details, wie z. B. die Registrierungsverfahren und die Verlängerungszyklen, werden noch finalisiert.
Das Gesetz erkennt mehrere berufliche Wege an, anstatt eine einzige starre Qualifikation vorzuschreiben. Um sich registrieren zu lassen, muss ein Makler mindestens einen anerkannten Weg nachweisen, darunter den Besitz einer offiziellen Qualifikation, einen einschlägigen Hochschulabschluss, mindestens vier Jahre Berufserfahrung im Immobilienbereich oder die Mitgliedschaft in einem offiziellen Verband von Immobilienmaklern.
Zusammen mit der obligatorischen Mindestausbildung von 100 Stunden in den letzten vier Jahren vor der Registrierung spiegelt dies die Vielfalt der Erfahrungen innerhalb des Sektors wider und ermöglicht es erfahrenen Fachleuten, sich über verschiedene Wege zu qualifizieren.
Ja. Zusätzlich zum beruflichen Hintergrund oder zur Berufserfahrung führt das Gesetz eine obligatorische Ausbildungsanforderung von mindestens 100 Stunden Fachausbildung in der Vermittlung von Wohnimmobilien und geschütztem Wohnraum ein, die innerhalb der letzten vier Jahre absolviert werden muss.
Für Agenturen gilt diese Anforderung nicht nur für die Geschäftsleitung, sondern auch für mindestens 50 % der Mitarbeiter, die in der Vermittlung tätig sind.
Ja. Um sich registrieren zu lassen, müssen Makler eine Berufshaftpflichtversicherung oder eine gleichwertige finanzielle Garantie vorweisen. Damit sollen Kunden im Falle von Fehlern, Fahrlässigkeit oder unsachgemäßer Handhabung von Geldern geschützt werden.
Die Mindestdeckungssummen und -bedingungen werden in den Durchführungsbestimmungen festgelegt, in der Regel auf der Grundlage des Geschäftsvolumens.
Der neue Rahmen unterstreicht, wie wichtig es ist, die Vertretung sorgfältig auszuwählen. Käufer und Verkäufer sollten sich nicht scheuen, nach der Erfahrung, den Qualifikationen, dem Umgang mit Offenlegungen und der Einhaltung der neuen regulatorischen Standards eines Maklers zu fragen.
Anstatt darauf zu warten, dass das Register vollständig funktionsfähig ist, sollten Kunden diese Zeit nutzen, um mit erfahrenen, etablierten Fachleuten zusammenzuarbeiten, die bereits nach hohen Standards arbeiten.
Das Gesetz 5/2025 ist ein umfassendes Wohnungsbaugesetz, das weit mehr als nur die Registrierung von Maklern regelt. Mehrere Bestimmungen wirken sich direkt auf Immobilienkäufer und -verkäufer aus. Das Gesetz modernisiert das System des sozialen Wohnungsbaus in Andalusien mit flexibleren Bedingungen und vereinfachten Verfahren, wodurch das Angebot an erschwinglichem Wohnraum potenziell erhöht wird. Es legt den Schwerpunkt auf das Angebot auf dem Mietmarkt statt auf Mietpreisbindungen und stärkt gleichzeitig den rechtlichen Schutz vor illegaler Besetzung.
Die Gesetzgebung passt die Wohnungspolitik an die Nachhaltigkeitsziele der EU an und verschärft die Standards für Energieeffizienz und Barrierefreiheit, was bedeutet, dass grüne Häuser und sanierte Immobilien in Zukunft wahrscheinlich höhere Bewertungen erzielen werden. Schließlich werden die Kontrollbefugnisse und Sanktionsmechanismen im gesamten Wohnungssektor gestärkt, wodurch klarere Regeln geschaffen und unregelmäßige Praktiken reduziert werden.
Diese Änderungen betreffen zwar in erster Linie Bauträger und Vermieter und weniger einzelne Transaktionen, zielen jedoch insgesamt darauf ab, einen strukturierteren, nachhaltigeren und angebotsorientierten Wohnungsmarkt in ganz Andalusien zu schaffen.
Melinda Rendina Leiter Content-Autor und Ersteller
Melinda ist eine erfahrene Autorin, die sich auf die Bereiche Immobilien, Stadtplanung, Lifestyle, Architektur und Design spezialisiert hat. Sie lebt seit langem in Marbella und hat einen Hochschulabschluss in Sozialwissenschaften mit Auszeichnung in Politik und einen Master-Abschluss in Stadtplanung.
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