Spanien ist seit langem ein Top-Ziel für ausländische Immobilienkäufer und bietet einen starken Immobilienmarkt, eine hohe Lebensqualität und attraktive Aufenthaltsmöglichkeiten. Die jüngsten politischen Diskussionen – insbesondere die Äußerungen von Präsident Pedro Sánchez über eine mögliche 100-prozentige Steuer für nicht-europäische und britische Käufer – haben jedoch zu Verwirrung unter den Investoren geführt. Erfahren Sie, welche Steuern und Visumsoptionen Ausländer haben, um 2025 in Spanien Immobilien zu kaufen und zu leben.
Im Januar 2025 lösten Äußerungen des spanischen Präsidenten Pedro Sánchez bei internationalen Käufern Besorgnis über mögliche Erhöhungen der Grundsteuern für Ausländer aus. Diese Äußerungen wurden jedoch weitgehend missverstanden und deuten nicht auf bevorstehende Änderungen der spanischen Steuergesetze hin. Derzeit bleiben die Grundsteuern unverändert, und mehrere Visumsoptionen bieten weiterhin einen einfachen Weg zum spanischen Wohnsitz.
Mit der Abschaffung des spanischen Golden-Visa-Programms im April dieses Jahres und den Äußerungen des spanischen Präsidenten Pedro Sánchez vom 13. Januar über die Möglichkeit einer Erhöhung der Grundsteuern für Ausländer herrscht einige Verwirrung über die Möglichkeit des Immobilienkaufs in Spanien. Dieser Blogbeitrag gibt einen Überblick über die Situation und den Status von Ausländern, die 2025 eine Immobilie in Spanien kaufen möchten.
Ja, Ausländer, einschließlich Nicht-Europäer, können in Spanien Immobilien kaufen – Sie benötigen lediglich einen NIE-Ausweis, ein spanisches Bankkonto und einen Steuervertreter, wenn Sie nicht hier leben. Die wachsende Beliebtheit dieses charmanten, sonnigen Landes, insbesondere in südlichen Regionen wie Marbella und der Costa del Sol, bedeutet, dass Investitionen in Immobilien weiterhin eine gute Option für Ausländer sind, die einen Zweitwohnsitz an einem schönen und kulturell inspirierten Ort suchen, sei es als Hauptwohnsitz, Ferienhaus oder als Mietinvestition.
Im Januar 2025 erklärte der spanische Präsident Pedro Sánchez, dass nicht-europäische Käufer mit einer „100 %igen Grundsteuer“ rechnen müssten. Der Präsident meinte damit zwar, dass er die Möglichkeit in Betracht ziehe, nicht-europäische Käufer doppelt so viel Grundsteuer zu zahlen, doch wurde seine Äußerung dahingehend missverstanden, dass einige 100 % des Immobilienpreises als Steuer zahlen müssten, wodurch sich die Kosten für den Kauf einer Immobilie für Nicht-Europäer, einschließlich britischer Staatsbürger, verdoppeln würden – was verständlicherweise bei potenziellen Investoren aus Großbritannien und anderen Teilen der Welt Besorgnis auslöste.
Die Realität sieht jedoch ganz anders aus:
Da viele politische Gruppen bereits gegen die Idee sind und die Regierung von Sánchez keine absolute Mehrheit hat, ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine solche Steuer in ihrer extremen Form umgesetzt wird, gering.
Es wird keine unmittelbaren Auswirkungen auf ausländische Immobilienkäufer in Spanien geben, und der spanische Immobilienmarkt bleibt für internationale Investoren ein vollständig zugänglicher und attraktiver Markt.
Zum jetzigen Zeitpunkt ist es unwahrscheinlich, dass eine zusätzliche Steuer für britische Käufer Gesetz wird. Hier sind die Gründe dafür:
Obwohl die Steuern und Gebühren, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien zahlen müssen, je nach Immobilie und Region variieren, belaufen sich die Gesamtkosten und Gebühren in der Regel auf etwa 10-12 % des Kaufpreises. Dies gilt für alle Immobilienkäufe in Spanien, unabhängig davon, ob Sie mit einer Hypothek (hipoteca) oder als Barzahler kaufen. Wenn Sie mit einer Hypothek kaufen, müssen Sie zusätzlich 30 % bis 40 % des Kaufpreises als Anzahlung und Bankgebühren aufbringen – abhängig von den jeweiligen Bankbedingungen, wobei zu beachten ist, dass die meisten Banken eine Gebühr von etwa 1 % des Hypothekenwertes erheben und eine Anzahlung von 30 % bevorzugen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden für Immobilienkäufer in Marbella.
Obwohl Spanien für ausländische Käufer offen bleibt, ist es hilfreich, die Aufschlüsselung der Immobiliensteuern zu verstehen, die beim Kauf und Besitz von spanischen Immobilien anfallen.
Wiederverkaufsimmobilien: Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in Spanien zahlen Käufer eine Übertragungssteuer (ITP) von 6 % bis 10 %, je nach Region. Beim Kauf einer Immobilie in Andalusien beträgt diese 7 %.
Neubauimmobilien: Für neu erworbene Immobilien zahlen Käufer in den meisten Regionen Spaniens 10 % Mehrwertsteuer (IVA) zuzüglich 1,5 % Stempelsteuer (AJD).
Um den Kauf am Tag des Vertragsabschlusses abzuschließen, müssen Sie zum Notar gehen. Die Notargebühren können zwischen 0,1 % und 2 % des Kaufpreises variieren, hinzu kommen nach dem Verkauf weitere 400 bis 700 Euro für das Grundbuchamt, und die Rechtskosten betragen in der Regel etwa 1 %. Diese Kosten sind alle in den oben genannten 10 bis 12 % für die Gesamtkosten des Immobilienkaufs in Spanien enthalten.
Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) (wenn nicht vermietet): Wenn Sie weder einen spanischen Wohnsitz haben noch Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie eine Steuer für Nichtansässige entrichten, die sich nach dem Katasterwert der Immobilie richtet.
Bei Vermietung der Immobilie: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, zahlen EU-/EWR-Bürger 19 % Steuern auf die Mieteinnahmen, während Nicht-EU-Bürger (einschließlich Briten und Amerikaner) 24 % Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen.
Lokale Grundsteuer (IBI): Für alle Immobilien müssen Sie eine jährliche Steuer in Höhe von 0,4 % bis 1,1 % des steuerpflichtigen Werts der Immobilie zahlen, der je nach Immobilie und Lage variiert.
Beim Verkauf oder der Vererbung von Immobilien fallen bestimmte Steuern an, darunter:
Um eine Immobilie in Spanien zu kaufen, müssen Ausländer eine NIE (número de idenitificacíon del extranjero) und ein spanisches Bankkonto haben. Die NIE muss in Spanien beantragt werden, kann einige Zeit dauern und muss vor der Unterzeichnung der Urkunde oder dem Abschluss des Kaufs ausgestellt werden. Potenzielle Käufer sollten daher so früh wie möglich mit ihren Anwälten beginnen, den Prozess zu organisieren. Laut Gesetz müssen alle Immobilienbesitzer, die nicht in Spanien ansässig sind, auch einen Steuervertreter benennen.
Ja, europäische Bürger aus dem Schengen-Raum, darunter Frankreich, Deutschland und Italien, können ohne Probleme in Spanien leben und arbeiten. Sie müssen lediglich einen Wohnsitz beantragen, um ihre „Green Card“ oder „NIE“ zu erhalten.
Nein. Für Ausländer, die eine Immobilie in Spanien kaufen, stellt sich nicht die Frage, ob sie eine Immobilie kaufen können, sondern wie viel Zeit sie als Nicht-Einwohner in Spanien verbringen dürfen – die eigentliche Frage ist also, welche Visa sie beantragen können.
Nicht-Europäer müssen für die Einreise und den Aufenthalt in Spanien ein entsprechendes Visum beantragen.
Da das spanische Goldene Visum nun ausgelaufen ist, müssen Käufer aus Nicht-EU-Ländern alternative Aufenthaltsmöglichkeiten in Betracht ziehen. Eine vollständige Liste der spanischen Visa finden Sie hier. Es ist jedoch immer ratsam, sich an die spanische Botschaft in Ihrem Land oder an Ihren Anwalt zu wenden, um Unterstützung zu erhalten. Wenn Sie fünf Jahre lang legal in Spanien gelebt haben, können Sie in der Regel ein Visum für einen langfristigen Aufenthalt beantragen. Nachfolgend finden Sie eine
Diese Visa ermöglichen Nicht-EU-Bürgern unter verschiedenen Bedingungen in Spanien zu leben und zu arbeiten. Das Arbeitnehmervisum ist für Personen mit einem formellen Arbeitsvertrag bei einem spanischen Unternehmen, das Selbstständigenvisum ist für Freiberufler oder Personen, die in Spanien ein eigenes Unternehmen gründen möchten, und das Telearbeitsvisum oder Digital-Nomaden-Visum ist für Remote-Arbeitnehmer, die bei ausländischen Unternehmen beschäftigt sind und während ihrer Online-Arbeit in Spanien wohnen möchten.
Weitere arbeitsbezogene Visa sind das Hochqualifizierten-Visum für Fachkräfte in speziellen Bereichen mit stark nachgefragten Fähigkeiten, das Visum für unternehmensinterne Versetzungen für Mitarbeiter, die in eine spanische Niederlassung ihres Arbeitgebers versetzt werden, das Künstler-/Mitarbeiter-/Reporter-Visum für Fachkräfte in kulturellen, künstlerischen oder medienbezogenen Bereichen und das Working-Holiday-Visum für junge Menschen aus bestimmten Ländern, das eine begrenzte Arbeit während eines längeren Aufenthalts erlaubt.
Aufenthaltsvisa sind für Personen bestimmt, die sich in Spanien aufhalten möchten, ohne einer beruflichen Tätigkeit nachzugehen. Eines der beliebtesten Visa ist das Aufenthaltsvisum ohne Erwerbszweck, manchmal auch als „Rentenvisum“ bezeichnet, das für Rentner und Personen mit ausreichenden passiven Einkünften oder Ersparnissen geeignet ist, die nicht arbeiten müssen. Eine weitere beliebte Option ist das EU-Visum für die Wiedererlangung des langfristigen Aufenthaltsrechts, das für Personen bestimmt ist, die zuvor einen langfristigen Aufenthaltsstatus in der EU hatten und diesen wiedererlangen möchten.
Für Nicht-Europäer, die in Spanien investieren, ein Unternehmen gründen oder unternehmerisch tätig werden möchten, gibt es Visa wie das Unternehmervisum.
Es gibt auch eine Reihe von Visumsoptionen für Nicht-EU-Bürger, die akademische, Forschungs- oder Ausbildungsmöglichkeiten wahrnehmen möchten. Dazu gehören: das Studienvisum für Studenten, die in anerkannten Bildungsprogrammen eingeschrieben sind; das Auxiliar de Conversación-Visum für Sprachassistenten, die an spanischen Schulen arbeiten; das Forscher-Visum für Personen, die wissenschaftliche oder akademische Forschung betreiben; und das Praktikumsvisum für Studenten oder Absolventen, die ein Praktikum in Spanien absolvieren.
Visa zur Familienzusammenführung sind für die Zusammenführung von Familienangehörigen von Einwohnern oder EU-Bürgern mit rechtmäßigem Wohnsitz in Spanien bestimmt.
Trotz der politischen Debatte über Steuerunsicherheiten und das Auslaufen des Goldenen Visums bleibt Spanien ein ausgezeichneter Standort für ausländische Immobilieninvestitionen. Insbesondere
Der „100 %-Steuervorschlag“ hat zwar Schlagzeilen gemacht, ist aber noch nicht Gesetz, und ausländische Käufer sind in Spanien sehr willkommen.
Spanien bleibt ein stabiles und attraktives Ziel für Immobilienkäufer aus aller Welt und bietet Expats eine umfassende Palette an Visa- und Aufenthaltsmöglichkeiten – sei es für Investitionen, zum Leben oder für den Ruhestand.
Für diejenigen, die den Kauf einer Immobilie in der Region Marbella in Betracht ziehen, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um voranzukommen und sich eine solide Investition in einem begehrten Markt zu sichern.
Melinda Rendina Leiter Content-Autor und Ersteller
Melinda ist eine erfahrene Autorin, die sich auf die Bereiche Immobilien, Stadtplanung, Lifestyle, Architektur und Design spezialisiert hat. Sie lebt seit langem in Marbella und hat einen Hochschulabschluss in Sozialwissenschaften mit Auszeichnung in Politik und einen Master-Abschluss in Stadtplanung.
Die spanische Regierung hat das Goldene Visum seit April 2025 abgeschafft. Erfahren Sie, warum das spanische Goldene Visum abgeschafft wurde und welche anderen Möglichkeiten es gibt, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, sowie die möglichen Auswirkungen der Abschaffung des Visums auf den spanischen Immobilienmarkt.
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