Touristenvermietungslizenzen in Marbella Andalusien im Jahr 2026

In einem für Immobilienbesitzer und Investoren in Marbella entscheidenden Jahr wurden die Vorschriften für Kurzzeitvermietungslizenzen in Andalusien im Jahr 2025 erheblich geändert, mit weiteren Entwicklungen im Jahr 2026. Am wichtigsten ist, dass Ferienvermietungslizenzen beim Kauf mit der Immobilie übertragen werden: eine gute Nachricht für Investoren, Ferienhausbesitzer und den andalusischen Immobilienmarkt.

Aktualisierungen der Ferienvermietungslizenzen

Die andalusische Kurzzeitvermietungsbranche ist seit langem Teil der Debatte über die Wohnungsknappheit und sorgt seit Jahren für mediale Aufmerksamkeit, Spekulationen und politisches Interesse. Mit der Einführung eines neuen dreistufigen nationalen Lizenzsystems im Jahr 2025 hat die Regierung den Prozess zur Erlangung einer Tourismusgenehmigung in Andalusien sowie den Status bestehender Tourismusvermietungslizenzen nach Immobilienverkäufen geklärt. Seit Februar 2026 müssen Eigentümer zudem eine jährliche Informationserklärung über ihre Vermietungstätigkeit einreichen. Das System wird derzeit auf europäischer Ebene durch das TRIS-Verfahren überprüft, doch alle bestehenden Verpflichtungen bleiben uneingeschränkt in Kraft. Im Folgenden erfahren Sie, was Sie aktuell über Vermietungslizenzen an der Costa del Sol, Andalusien, wissen müssen.

Die Klarstellung bietet mehr Rechtssicherheit bei Investitionen in Immobilien in Marbella und an der Costa del Sol, die für Kurzzeitvermietungen genutzt werden, und festigt damit die Position der andalusischen Immobilienbranche als sicherer Standort für Investitionen in Ferienvermietungen und stärkt den lokalen Immobilienmarkt.

Wann benötigt man in Andalusien eine Lizenz für Kurzzeitvermietungen?

Das Dekret 31/2024 vom 29. Januar, das Immobilien für touristische Zwecke (Vivienda de Uso Turístico) definiert, legt fest, dass Ferienvermietungen Vermietungen für Zeiträume von bis zu 60 Tagen an denselben Mieter sind. Bei einer Dauer von mehr als 60 Tagen unterliegt die Vermietung den Regeln für Saisonvermietungen (Arrendamiento de Temporada), und es ist keine Vermietungslizenz erforderlich.

Das bedeutet: Wenn Sie eine Immobilie für Zeiträume von weniger als 61 Tagen vermieten möchten, müssen Sie zunächst eine Lizenz für Kurzzeitvermietungen einholen, da Ihnen sonst Geldstrafen von bis zu 150.000 € drohen. Tatsächlich können Sie die Immobilie ohne die nationale Registrierungsnummer nicht einmal auf Online-Plattformen für Kurzzeitvermietungen wie Airbnb, Booking.com oder ähnlichen Seiten anbieten.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Anforderung der nationalen Registrierung, eingeführt durch das Königliche Dekret 1312/2024, weiter gefasst ist als nur Touristenvermietungen. Die Verpflichtung umfasst auch Aufenthalte zu beruflichen Zwecken, Studienaufenthalte und medizinische Behandlungen sowie einzelne Zimmer, die auf transaktionalen Plattformen vermietet werden, einschließlich Situationen, in denen der Eigentümer in der Immobilie wohnt und einzelne Zimmer separat vermietet.

Wichtige Änderungen bei der Tourismuslizenz für Immobilien in 2025 und 2026

Nach jahrelanger Unsicherheit hinsichtlich des Verfahrens zur Erlangung und Aufrechterhaltung von Tourismuslizenzen ist der regulatorische Rahmen nun deutlich klarer. Das im Februar 2025 veröffentlichte Decreto ley führte die Anforderung einer kommunalen Genehmigung ein, zusammen mit der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Dreifünftelmehrheit) für neue touristische Vermietungen in Mehrfamilienhäusern. Jede Eigentümergemeinschaft muss jährlich darüber abstimmen, ob neue Kurzzeitvermietungslizenzen zugelassen werden, kann jedoch bestehende, national registrierte Lizenzen nicht widerrufen.

Jüngste Klarstellungen sowohl auf regionaler als auch auf nationaler Ebene haben die Rechtssicherheit für Immobilienbesitzer und Investoren gestärkt, insbesondere in Bezug auf Eigentümerwechsel und die laufende Einhaltung der Vorschriften. Dennoch wird das aktuelle System derzeit auf verschiedenen Ebenen untersucht und angefochten, einschließlich privater Klagen in Gemeindegebieten, in denen strenge lokale Vorschriften eingeführt wurden.

1. Mietgenehmigungen Werden mit dem Eigentum an der Immobilie Übertragen

Die spanische Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) hat bestätigt, dass touristische Vermietungsregistrierungen (VFT) an die Immobilie und nicht an den einzelnen Eigentümer gebunden sind. In der Praxis bedeutet dies:

• Eine registrierte touristische Lizenz bleibt nach dem Verkauf einer Immobilie gültig.
• Neue Eigentümer können in der Regel die Kurzzeitvermietung fortsetzen, ohne einen neuen nationalen Vermietungscode beantragen zu müssen.
• Der Käufer muss einen cambio de titularidad (Eigentümerwechsel) beim andalusischen Tourismusregister und auf nationaler Ebene durchführen.

Dies gewährleistet eine wichtige Kontinuität für Investoren, da lizenzierte Immobilien ohne Unterbrechung weiter betrieben werden können, sofern alle regulatorischen Anforderungen erfüllt bleiben.

Es ist zu beachten, dass die nationale Registrierungsnummer, die gleichbedeutend als NRU (Número de Registro Único), NRA oder NRUA (Número de Registro de Arrendamientos) bekannt ist, an den eingetragenen Eigentümer gebunden ist. Diese Bezeichnungen beziehen sich auf denselben Registrierungscode, der über die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) Spaniens ausgestellt wird, das nationale digitale Portal, das vom Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung über das spanische Grundbuchamt verwaltet wird. Nach einem Kauf muss der neue Eigentümer diese Registrierung zusammen mit dem Eigentümerwechsel aktualisieren oder erneut bestätigen.

2. Keine Zusätzliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft beim Kauf Erforderlich

Anfang 2025 bestand Unsicherheit darüber, ob neue Eigentümer eine neue Genehmigung der Eigentümergemeinschaft benötigten, um eine bestehende touristische Vermietungstätigkeit fortzusetzen. Die Junta de Andalucía hat seitdem klargestellt, dass:

Wenn eine Immobilie bereits als registrierte touristische Vermietung betrieben wird und die Nutzung rechtmäßig begründet wurde, ein Eigentümerwechsel keine neue Anforderung der Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft auslöst.

Als das Gesetz im April 2025 geändert wurde, ging man davon aus, dass beim Verkauf einer Immobilie der neue Eigentümer eine 60-prozentige Mehrheitszustimmung des Vorstands der Eigentümergemeinschaft einholen musste, um die Lizenz zu behalten. Im Oktober 2025 bestätigte die Junta de Andalucía schriftlich auf eine Anfrage von Pérez de Vargas Abogados, dass es „nicht mehr erforderlich ist, die ausdrückliche und gültige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bei einem Eigentümerwechsel mit Übertragung der Immobilie einzuholen“.

Dies bestätigt effektiv, dass die bestehende, vorschriftsmäßige touristische Nutzung im aktualisierten Rahmen als nicht rückwirkend behandelt wird, d. h. die bestehende Touristenlizenz bleibt beim Verkauf intakt, sofern die Immobilie weiterhin die gesetzlichen Anforderungen für die Touristenvermietung in Andalusien und Spanien erfüllt. Neue Eigentümer müssen jedoch:

• Die Ministerien über den Eigentümerwechsel informieren.
• Die bestehenden Satzungen und Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft einhalten.
• Sicherstellen, dass die Immobilie weiterhin den städtebaulichen und regulatorischen Anforderungen entspricht.

Diese Klarstellung war entscheidend, um das Vertrauen der Käufer wiederherzustellen, da sie eine Ebene der Unsicherheit beseitigt, die zuvor Transaktionen erschwert hatte.

3. Zwei Parallele Compliance-Ebenen: Regionale Lizenz und Nationaler Code

Der nationale spanische Vermietungscode ersetzt nicht die bestehenden regionalen Tourismuslizenzregelungen. In den meisten Fällen müssen Eigentümer von Ferienwohnungen beide Systeme sowie die internen Regeln der Eigentümergemeinschaft ihres Gebäudes berücksichtigen. Die beiden Ebenen erfüllen unterschiedliche Funktionen:

• Regionale Tourismuslizenz (VFT in Andalusien): wird von der andalusischen Tourismusbehörde erteilt. Sie genehmigt die Nutzung einer Immobilie als touristische Unterkunft innerhalb der Region. Erfordert den Nachweis, dass die Immobilie den lokalen Standards in Bezug auf Sicherheit, Ausstattung und zunehmend auch die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erfüllt.
• Nationaler Vermietungscode (NRU / NRA / NRUA über VUDA): ein nationaler digitaler Identifikator, der mit der Immobilie verknüpft ist, sobald sie im VUDA-System registriert ist. Wird über das Grundbuchamt und nicht über die regionalen Tourismusämter ausgestellt. Muss in allen Inseraten auf Plattformen, die Buchungen und Zahlungen abwickeln, angezeigt werden.

Darüber hinaus müssen alle Gastgeber die obligatorische Gästeregistrierung über SES.Hospedajes (das Reisendenregistrierungssystem des Innenministeriums) einhalten. Für die meisten Eigentümer, die Plattformen wie Airbnb oder Booking.com nutzen, müssen sowohl die VFT-Nummer als auch der nationale Code aktiv und sichtbar sein, damit die Inserate online bleiben.

Dieses mehrstufige System wird derzeit von europäischen digitalen Aufsichtsbehörden hinterfragt und auf lokaler Ebene angefochten und könnte sich in den kommenden Monaten ändern.

4. Neue Jährliche Informationserklärung: Ab Februar 2026

Das Königliche Dekret 1312/2024, ergänzt durch die Verordnung VAU/1560/2025, führte eine obligatorische jährliche Informationserklärung über Kurzzeit- und Saisonvermietungen ein, die den Behörden ein detailliertes Bild der Belegung und Nutzung im gesamten Sektor der Kurzzeitaufenthalte in Spanien liefern soll.

Wer einreichen muss: Eigentümer und Gastgeber, die Kurzzeit- oder Saisonunterkünfte in Spanien zu vorübergehenden Zwecken anbieten, einschließlich Ferien- und Touristenaufenthalten, beschäftigungsbezogenen Aufenthalten und studienbezogener Unterbringung, sofern die Immobilie unter einem nationalen Vermietungscode betrieben wird. Die Erklärung muss auch dann eingereicht werden, wenn die Immobilie im betreffenden Jahr nicht vermietet wurde.

Wann die Erklärung einzureichen ist: Die Informationserklärung ist eine jährliche Meldung, die jeden Februar einzureichen ist und die im vorangegangenen Kalenderjahr unter jedem Vermietungscode erfolgten Vermietungen abdeckt.

• Im ersten Jahr deckte die Erklärung die im Jahr 2025 erfolgten Buchungen ab. Die endgültige Einreichungsfrist war der 2. März 2026, was eine kurze Nachfrist über den Februar hinaus bot.
• Ab 2027 wird erwartet, dass die Frist innerhalb des Februars liegt, wobei die genauen Termine von künftigen Verwaltungskalendern abhängen.

Welche Informationen die Erklärung enthält: Für jeden Aufenthalt, der mit einem Vermietungscode verknüpft ist, muss die Erklärung Folgendes angeben:

• Zweck des Aufenthalts
• Anzahl der Gäste pro Buchung
• Anreisedatum
• Abreisedatum

Eine versäumte Einreichung kann zum Widerruf des nationalen Vermietungscodes führen, was die wichtigsten Plattformen veranlasst, die zugehörigen Inserate zu entfernen oder zu blockieren. Die jährliche Erklärung ist daher mittlerweile ein bedeutender operativer Vorgang und keine reine Verwaltungsformalität mehr.

5. Eine Strukturiertere Investitionslandschaft

Obwohl der regulatorische Rahmen nun detaillierter ist, ist er auch transparenter. Die Einführung nationaler Registrierungs- und Meldesysteme zielt darauf ab, den Sektor zu professionalisieren, die Aufsicht zu verbessern und nicht lizenzierte Aktivitäten zu reduzieren. Für Immobilienbesitzer und Investoren sind die wichtigsten Erkenntnisse:

• Lizenzierte Immobilien bieten eine starke Kontinuität und einen hohen Wiederverkaufswert.
• Neue Anträge sind in Marbella und an der gesamten Costa del Sol weiterhin möglich.
• Die Compliance ist strukturierter, aber mit der richtigen Beratung vollkommen handhabbar.

Mit der richtigen Einrichtung und laufender Verwaltung bleiben Kurzzeitvermietungsimmobilien eine tragfähige und attraktive Investition in ganz Andalusien.

EU-Rahmen und Laufende TRIS-Überprüfung des Spanischen Registers

Das spanische nationale Vermietungsregister ist Teil des umfassenderen europäischen Rahmens, der durch die EU-Verordnung 2024/1028 geschaffen wurde, die am 20. Mai 2026 vollständig in Kraft tritt. Die Verordnung verpflichtet alle Mitgliedstaaten zur Einrichtung interoperabler digitaler Registrierungssysteme und schreibt vor, dass Buchungsplattformen monatliche Aktivitätsdaten mit den lokalen Behörden teilen. Sie standardisiert die Erfassung und den Austausch von Daten in der gesamten EU, hebt jedoch nicht die nationalen oder regionalen Lizenzsysteme auf.

Während das spanische nationale System voll funktionsfähig und rechtsverbindlich ist, wird es derzeit auch auf europäischer Ebene formell überprüft. Mehrere autonome spanische Regionen, darunter Andalusien, Valencia, Murcia und die Kanarischen Inseln, haben die Rechtmäßigkeit des zentralstaatlichen Einheitsregisteransatzes angefochten und argumentieren, dass dieser bestehende regionale Tourismuslizenzregelungen dupliziere und die Kompetenzen der Zentralregierung im Bereich Tourismus überschreite, der verfassungsrechtlich den Regionen übertragen sei. Branchenorganisationen wie Fevitur (der spanische Verband der Tourismusunterkünfte und -wohnungen) haben diese Bedenken aufgegriffen und mehr regionale Autonomie sowie einen verhältnismäßigeren Rahmen gefordert.

Die Angelegenheit wurde über das TRIS-Verfahren (Technical Regulation Information System) der Europäischen Union vorgebracht, einen präventiven Mechanismus, der bewertet, ob nationale Rechtsvorschriften mit dem EU-Recht vereinbar sind.

Was dies in der Praxis bedeutet: Die TRIS-Überprüfung setzt die geltenden Regeln nicht aus oder außer Kraft. Das Königliche Dekret 1312/2024 bleibt vollständig in Kraft, der nationale Vermietungscode bleibt für Immobilien, die auf transaktionalen Plattformen gelistet sind, verpflichtend, und die jährlichen Meldepflichten gelten weiterhin. Das System könnte jedoch nach der Überprüfung überarbeitet, vereinfacht oder teilweise umstrukturiert werden, insbesondere im Zuge der Angleichung an die EU-Verordnung 2024/1028 ab dem 20. Mai 2026.

Für Immobilienbesitzer und Investoren ist die praktische Erkenntnis einfach: Halten Sie sich jetzt an den bestehenden Rahmen und bleiben Sie informiert, während sich die regulatorische Landschaft weiterentwickelt. Wir werden diesen Artikel aktualisieren, sobald weitere Klarstellungen vorliegen.

So Erhalten Sie eine Touristenvermietungslizenz in Andalusien

Derzeit erfordern neue Vermietungslizenzen in Mehrfamilienhäusern weiterhin die Zustimmung mit einer 60-prozentigen Mehrheit einer Gemeinschaftsabstimmung sowie die Beantragung über das dreistufige nationale System.

Wenn Sie Ihre Immobilie auf dem Markt für Kurzzeitvermietungen in Marbella, Benahavís, Estepona oder anderswo an der Costa del Sol anbieten möchten, funktioniert der Prozess nun auf regionaler und nationaler Ebene. Hier finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für die legale Registrierung und Genehmigung von Touristenunterkünften in Andalusien.

Schritt 1: Überprüfen Sie die Eignung der Immobilie

• Stellen Sie sicher, dass die Immobilie den andalusischen Standards für touristische Mietwohnungen entspricht, die im Dekret 28/2016 festgelegt sind (z. B. Belüftung, Klimaanlage, Heizung, Mindestgröße, Einrichtung, Ausstattung, Notfallinformationen, Hausordnung usw.).
• Wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, vergewissern Sie sich, dass touristische Vermietungen in der Gemeinschaftssatzung nicht verboten sind, und beantragen Sie bei der Verwaltung eine schriftliche Genehmigung für den Betrieb einer touristischen Unterkunft in der betreffenden Immobilie. Beachten Sie, dass dieser Vorgang einige Zeit in Anspruch nehmen kann, wenn Sie auf die Abstimmung der Eigentümergemeinschaft (HOA) warten müssen.

Diese Punkte frühzeitig zu klären, hilft Verzögerungen im weiteren Verlauf des Prozesses zu vermeiden.

Schritt 2: Kommunale Genehmigung

• Antragsteller müssen vom örtlichen Rathaus die Bestätigung einholen, dass die Immobilie aus städtebaulicher Sicht für die touristische Nutzung geeignet ist.
• Dies erfolgt in der Regel durch Einreichung einer declaración responsable urbanística, die bestätigt, dass die Immobilie den Zonierungsvorschriften und Bebauungsplänen entspricht. Die Anforderungen können von Gemeinde zu Gemeinde leicht variieren, daher ist eine lokale Beratung empfehlenswert.

Schritt 3: Registrierung beim Andalusischen Tourismusregister (RTA)

• Reichen Sie Ihren Lizenzantrag über das Online-Portal für Tourismus der Junta de Andalucía ein: Vivienda con Fines Turísticos (VFT).
• Dies erfolgt durch Einreichung einer declaración responsable, die bestätigt, dass die Immobilie alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt.
• Sie müssen Folgendes vorlegen: Eigentumsnachweis (nota simple oder Eigentumsurkunde), Identifikation (DNI/NIE), Angaben zur Immobilie einschließlich Kapazität und Verfügbarkeit sowie gegebenenfalls Belege (z. B. Genehmigung der Eigentümergemeinschaft, kommunale Genehmigung).
• Nach der Registrierung erhalten Sie eine VFT-Lizenznummer (z. B. VFT/MA/12345), die in allen Mietanzeigen angegeben werden muss.

Schritt 4: Registrieren Sie Sich beim Nationalen VUDA-System und Erhalten Sie den Vermietungscode

Seit Juli 2025 müssen Immobilien, die auf Plattformen gelistet sind, die Online-Buchungen und Zahlungen abwickeln (wie Airbnb oder Booking.com), auch einen nationalen Vermietungscode (NRU / NRA / NRUA) erhalten.

Dies erfolgt über die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), die über das spanische Grundbuchsystem verwaltet wird, und umfasst:

• Die Einreichung der Katasterreferenz und der Registerdaten der Immobilie.
• Die Eigentumsverifizierung mittels digitalem Zertifikat oder Cl@ve-System.
• Den Erhalt einer vorläufigen Nummer, die nach Prüfung endgültig wird.

Der nationale Code muss neben der VFT-Nummer auf allen betreffenden Inseraten auf Buchungsplattformen in Andalusien angezeigt werden. Obwohl er nicht verfällt, ist er an die laufende Einhaltung der Vorschriften und die im Februar 2026 eingeführte jährliche Meldepflicht gebunden.

Schritt 5: Erfüllen Sie die Betriebsstandards

• Stellen Sie rund um die Uhr Kontaktinformationen, Notfallpläne, eine Klimaanlage, einen Erste-Hilfe-Kasten, gesetzliche Beschilderungen und alle anderen gemäß Dekret 28/2016 erforderlichen Gegenstände bereit und halten Sie diese aufrecht.
• Erfüllen Sie die Identitätsregistrierung über das spanische Reiseportal (SES.Hospedajes). Dazu müssen Sie gemäß dem Königlichen Dekret 933/2021 über die Registrierung von Reisenden innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft die Daten aller Ihrer Kurzzeitgäste über 18 Jahren übermitteln.
• Reichen Sie jeden Februar die jährliche Informationserklärung ein, die mit dem nationalen Vermietungscode verknüpft ist und die Aktivität des vorangegangenen Kalenderjahres abdeckt (auch wenn die Immobilie nicht vermietet wurde).
• Schließen Sie eine angemessene Haftpflichtversicherung ab.
• Geben Sie Ihre Mieteinnahmen an und zahlen Sie Ihre Steuern für Mietobjekte.

Mit der richtigen Einrichtung sind diese Anforderungen handhabbar und Teil eines transparenteren und professionelleren Vermietungsmarktes.

Lokale Rathäuser können auch spezifische Gebühren für Touristenunterkünfte erheben. Beispielsweise haben einige Gemeinden (wie Málaga, Fuengirola usw.) Ferienwohnungen neu klassifiziert, sodass sie einen höheren Satz für die kommunale Müllabfuhr zahlen (auf dem Niveau von Gewerbebetrieben). Marbella hat einen solchen Aufschlag noch nicht stadtweit eingeführt, aber Eigentümer sollten sich über künftige Änderungen der kommunalen Steuern oder Gebühren auf dem Laufenden halten.

Sanktionen bei Nichteinhaltung

Der Rechtsrahmen kombiniert nun hohe potenzielle Geldstrafen mit dem Risiko, das Recht zum legalen Betrieb einer Kurzzeitvermietung zu verlieren. Zwei unterschiedliche Kategorien der Nichteinhaltung führen zu unterschiedlichen Konsequenzen.

Versäumnis der Registrierung oder Anzeige des Vermietungscodes: Wenn ein Eigentümer eine Kurzzeit- oder Saisonvermietung anbietet oder betreibt, ohne einen nationalen Vermietungscode erhalten zu haben, oder einen Code besitzt, ihn aber nicht in seinen Inseraten auf den entsprechenden Plattformen aufführt, drohen ihm:

• Bußgelder, die nach den regionalen Tourismus- und Wohnungsgesetzen in schwerwiegenden Fällen mehrere hunderttausend Euro erreichen können (bis zu 150.000 € in Andalusien, in einigen Regionen sind höhere Höchstgrenzen möglich).
• Entfernung der Inserate durch große Plattformen, einschließlich Airbnb, Booking.com und Vrbo.
• Aussetzung des Rechts, als Kurzzeitvermieter tätig zu sein.

Versäumnis der Einreichung der jährlichen Informationserklärung: Wenn ein Eigentümer, der zur Einreichung der Erklärung verpflichtet ist, diese nicht fristgerecht einreicht oder einen unvollständigen oder irreführenden Bericht abgibt, können die Behörden:

• Den nationalen Vermietungscode widerrufen, wodurch die Immobilie effektiv aus der Liste der zugelassenen Kurzzeitvermietungen entfernt wird.
• Die wichtigsten Plattformen darüber informieren, dass der Code ungültig ist, woraufhin diese die zugehörigen Inserate entfernen oder blockieren.
• Den Weg für zusätzliche regionale Vollzugsmaßnahmen ebnen, wenn der Eigentümer die Immobilie ohne gültigen Code oder Tourismuslizenz weiterhin vermietet.

Für Eigentümer und Verwalter bedeutet dies in der Praxis, dass die laufende Verwaltung, nicht nur die Erstregistrierung, nun zentral für den Betrieb einer regelkonformen Kurzzeitvermietung ist.

Marbellas Position zur Lizenzierung von Kurzzeitvermietungen

Mit über 15.000 aktiven privaten Touristenunterkünften macht Marbella etwa 10 % der 150.000 in Andalusien registrierten Unterkünfte (Stand: August 2025) aus und weist damit die höchste Dichte an Kurzzeitvermietungen an der Costa del Sol auf. Studien zufolge entspricht dies 15 % aller Wohnungen in Marbella, aber nur etwa 32 % davon werden tatsächlich zu einem bestimmten Zeitpunkt beworben oder vermietet. Im Jahr 2023 wurden die Einnahmen aus touristischen Vermietungen in Marbella auf rund 100 Millionen Euro für die lokale Wirtschaft geschätzt, sodass dieses Thema für viele Hausbesitzer und Investoren von entscheidender Bedeutung ist.

Trotz des anhaltenden Drucks in der Region hat Marbella keine Obergrenze für die Anzahl der Touristenlizenzen wie Málaga eingeführt, sondern behält die Aufsicht und Kontrolle bei. Konkret kündigte Bürgermeisterin Ángeles Muñoz im Februar 2025 an, dass Marbella eine neue Gemeindeverordnung und ein kommunales Register für Touristenunterkünfte ausarbeitet, um Ferienvermietungen genauer zu regulieren und Vorschriften gegen die Umwandlung von Gewerbeflächen im Erdgeschoss in Touristenunterkünfte durchzusetzen. Marbella prüft außerdem zukünftige zonenbasierte Beschränkungen in seinem neuen Allgemeinen Stadtentwicklungsplan (PGOU).

Kann meine Immobilie eine Lizenz erhalten?

Mit den 2025 eingeführten Änderungen haben alle Rathäuser oder Gemeindeverwaltungen ihre eigenen Richtlinien hinsichtlich der Erteilung von Kurzzeitmietlizenzen in Andalusien. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie zu Kurzzeit-Investitionszwecken in Erwägung ziehen, die noch keine Lizenz besitzt, ist es unerlässlich zu wissen, ob die jeweilige:

• Gemeinde oder Urbanisation der Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, für oder gegen Kurzzeitvermietungen gestimmt hat.
• Gemeinde (auf Spanisch auch als Rathaus, Gemeinde oder ayuntamiento bekannt) Kurzzeitvermietungslizenzen zulässt und, falls ja, unter welchen Bedingungen. Welche Gemeinden an der Costa del Sol erlauben Kurzzeitvermietungen?

An der Costa del Sol haben zwei Gemeinden erklärt, dass sie für 3 Jahre keine Kurzzeitvermietungslizenzen erteilen werden. Konkret sind dies das Rathaus von Málaga ab August 2025 und das Rathaus von Manilva ab Dezember 2025, während das Rathaus von Mijas die Erteilung von Vermietungslizenzen an bestimmte Bedingungen geknüpft hat.

In diesen Gemeinden sollten Sie auch überprüfen, ob jede Immobilie, die Sie angeblich mit einer Touristenlizenz erwerben, auf allen Ebenen registriert wurde, da Rathäuser manchmal das Vorankommen auf nationaler Ebene blockieren, selbst wenn frühere Schritte unternommen wurden, obwohl dies auf vielen Ebenen rechtlich angefochten wird. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, sollten Sie einen Anwalt konsultieren, der die Gemeinschaftsstatuten und Gemeindeverordnungen prüft, um festzustellen, ob die Immobilie für eine Kurzzeitvermietungslizenz in Frage kommt.

Warum die Änderungen für Immobilienbesitzer und Investoren Wichtig Sind

Zur Erleichterung für Investoren in Mietobjekte aus Spanien und dem Ausland bieten die Klarstellungen von 2025–2026 bessere Bedingungen für Eigentümer und Käufer, die an Kurzzeitvermietungen in ganz Andalusien interessiert sind. Erstens erhöhen die Änderungen die Rechtssicherheit, da NRU-Lizenzen auch bei Eigentumsübertragungen gültig bleiben. Dies vereinfacht den Transaktionsprozess beim Kauf von registrierten Immobilien, da die Unsicherheit hinsichtlich der Genehmigungen durch die Eigentümergemeinschaft entfällt. Käufer von lizenzierten Immobilien können weiterhin kurzfristig vermieten, was eine erhebliche Kapitalrendite bietet und die Risiken von Hausbesetzungen auf dem Langzeitmietmarkt vermeidet. Ebenso verbessern die Änderungen die Klarheit und Compliance, da ein nationales Register die Transparenz über alle Plattformen hinweg durchsetzt und den Wert der Immobilien steigert, da übertragbare Lizenzen die Attraktivität der Immobilien beim Wiederverkauf erhöhen.

Für ausländische und lokale Immobilienbesitzer in Marbella ist die wichtigste Erkenntnis, dass die Regeln zwar komplexer geworden sind, die Vermietung an Touristen aber weiterhin machbar und rentabel ist, wenn sie korrekt durchgeführt wird. Da Marbella keine Obergrenze für neue Lizenzen festgelegt hat, können Investoren weiterhin die Registrierung neuer Ferienwohnungen beantragen, müssen nun aber die zusätzlichen Hürden der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und der Genehmigung durch die Gemeinde nehmen. Das andalusische Tourismusministerium hat außerdem die Kontrollen verstärkt und ermutigt Nachbarn, nicht lizenzierte Vermietungen zu melden (seit April 2025 können sogar Gemeindeverbände verdächtige illegale Ferienwohnungen direkt bei den Behörden melden). All dies deutet darauf hin, dass sich ein verantwortungsbewussterer, professionalisierter Markt für Ferienvermietungen entwickelt.

Wichtige Erkenntnisse für Investoren: Was Käufer Wissen Müssen

Obwohl das System derzeit mehrere Schritte umfasst, ist es letztlich darauf ausgelegt, Immobilienbesitzern mehr Klarheit und Sicherheit zu bieten.

Für Investoren und Hauseigentümer in Marbella und an der Costa del Sol besteht der Hauptvorteil darin, dass eine Immobilie, sobald sie korrekt registriert ist und alle Vorschriften erfüllt, mit einem hohen Maß an Rechtssicherheit betrieben werden kann: ein zunehmend wichtiger Faktor auf dem heutigen Markt.

• Lizenzen werden mit der Immobilie übertragen. In den meisten Fällen bleibt eine registrierte NRU-Lizenz nach dem Kauf bestehen, was die Fortsetzung der Vermietungstätigkeit mit einer einfachen Eigentumsumschreibung ermöglicht, wobei der Eigentümerwechsel sowohl auf regionaler als auch auf nationaler Ebene registriert werden muss.
• Bestehende Vermietungen sind geschützt. Etablierte, rechtmäßig registrierte touristische Vermietungen sind in der Regel nicht von den neuen Regeln zur Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft betroffen, was beim Erwerb lizenzierter Immobilien zusätzliche Sicherheit bietet.
• Die nationale Registrierung gilt parallel. Immobilien, die auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com gelistet sind, müssen auch über einen gültigen nationalen Vermietungscode (NRU / NRA / NRUA) verfügen, der im Rahmen jeder Kauftransaktion überprüft werden sollte.
• Die jährliche Meldung ist nun verpflichtend. Seit Februar 2026 müssen Eigentümer mit einem nationalen Vermietungscode eine jährliche Informationserklärung über die Buchungen des Vorjahres einreichen, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wurde. Bei Nichteinhaltung kann der Code widerrufen werden.
• Compliance ist fortlaufend, nicht einmalig. Eigentümer müssen jährliche Meldepflichten und Gästeregistrierungspflichten erfüllen, was einen strukturierteren und professionelleren Vermietungsmarkt widerspiegelt.
• Das System wird auf europäischer Ebene überprüft. Das TRIS-Verfahren prüft derzeit das spanische nationale Register, doch dies setzt die geltenden Regeln nicht aus: Die vollständige Einhaltung bleibt erforderlich.
• Marbella bleibt ein aktiver Investitionsmarkt. Trotz verstärkter Regulierung sind neue Lizenzen weiterhin erreichbar, und die Möglichkeit, betriebsbereite Mietimmobilien zu erwerben, bietet weiterhin starkes Investitionspotenzial an der gesamten Costa del Sol.

Fazit

Marbella und die Costa del Sol bleiben für das Geschäft auf dem Markt für die Vermietung von Touristenunterkünften offen. Mit den Anforderungen sowohl der andalusischen Regierung als auch der nationalen Behörden ist die ordnungsgemäße Lizenzierung nun sicherer und strukturierter und schafft ein Gleichgewicht zwischen der Förderung des Tourismus und dem Schutz der Erschwinglichkeit von Wohnraum für Einheimische. Die jüngsten Klarstellungen, dass Genehmigungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien bestehen bleiben, werden von Investoren, Eigentümern von Ferienwohnungen und der andalusischen Immobilienbranche im Allgemeinen sehr begrüßt: Dies erhöht die Attraktivität als Investitionsstandort.

Immobilienbesitzer sollten frühzeitig handeln, die vollständige Einhaltung der Vorschriften sicherstellen und die lokalen regulatorischen Entwicklungen beobachten, insbesondere da die Pläne der lokalen Rathäuser formalisiert werden und die europäische TRIS-Überprüfung des spanischen Registers voranschreitet. Mit einer ordnungsgemäßen Lizenzierung und Verwaltung können Touristenvermietungen an der Costa del Sol weiterhin ein lohnendes Unterfangen sein, das nun zwar stärker kontrolliert wird, aber nach wie vor ein wichtiger Teil der Wirtschaftslandschaft und Zukunft der Region ist.

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Veröffentlicht im April 2025. Zuletzt aktualisiert am 30. April 2026.