Touristenvermietungslizenzen in Marbella Andalusien im Jahr 2026

In einem für Immobilienbesitzer und Investoren in Marbella entscheidenden Jahr wurden die Vorschriften für Kurzzeitvermietungslizenzen in Andalusien im Jahr 2025 erheblich geändert, mit weiteren Entwicklungen im Jahr 2026. Am wichtigsten ist, dass Ferienvermietungslizenzen beim Kauf mit der Immobilie übertragen werden: eine gute Nachricht für Investoren, Ferienhausbesitzer und den andalusischen Immobilienmarkt.

Aktualisierungen der Ferienvermietungslizenzen

Die andalusische Kurzzeitvermietungsbranche ist seit langem Teil der Debatte über die Wohnungsknappheit und sorgt seit Jahren für mediale Aufmerksamkeit, Spekulationen und politisches Interesse. Im Jahr 2025 führte die Regierung ein neues nationales Lizenzsystem ein, das den Prozess zur Erlangung einer Tourismusgenehmigung in Andalusien sowie den Status bestehender Tourismusvermietungslizenzen nach Immobilienverkäufen klärte. Diese nationale Ebene wurde seitdem aufgehoben: Am 21. Mai 2026 annullierte der Oberste Gerichtshof Spaniens das nationale Register für Kurzzeitvermietungen (das NRU/NRUA) im Rahmen des Urteils 620/2026 und gab die Regulierung von Touristenvermietungen an die autonomen Gemeinschaften zurück. In Andalusien bleibt die regionale VFT-Lizenz die einzige obligatorische Registrierung für Kurzzeitvermietungen. Im Folgenden erfahren Sie, was Sie aktuell über Vermietungslizenzen an der Costa del Sol, Andalusien, wissen müssen.

Die Klarstellung bietet mehr Rechtssicherheit bei Investitionen in Immobilien in Marbella und an der Costa del Sol, die für Kurzzeitvermietungen genutzt werden, und festigt damit die Position der andalusischen Immobilienbranche als sicherer Standort für Investitionen in Ferienvermietungen und stärkt den lokalen Immobilienmarkt.

Wann benötigt man in Andalusien eine Lizenz für Kurzzeitvermietungen?

Das Dekret 31/2024 vom 29. Januar, das Immobilien für touristische Zwecke (Vivienda de Uso Turístico) definiert, legt fest, dass Ferienvermietungen Vermietungen für Zeiträume von bis zu 60 Tagen an denselben Mieter sind. Bei einer Dauer von mehr als 60 Tagen unterliegt die Vermietung den Regeln für Saisonvermietungen (Arrendamiento de Temporada), und es ist keine Vermietungslizenz erforderlich.

Das bedeutet: Wenn Sie eine Immobilie für Zeiträume von weniger als 61 Tagen vermieten möchten, müssen Sie zunächst eine Lizenz für Kurzzeitvermietungen einholen, da Ihnen sonst Geldstrafen von bis zu 150.000 € drohen. Ohne eine gültige andalusische VFT-Registrierungsnummer können Sie eine Immobilie nicht auf Kurzzeitvermietungsplattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten.

Es ist zu beachten, dass die frühere nationale Registrierungspflicht, eingeführt durch das Königliche Dekret 1312/2024, weiter gefasst war als nur Touristenvermietungen und auch Aufenthalte zu beruflichen Zwecken, Studienaufenthalte und medizinische Behandlungen sowie einzelne Zimmer auf transaktionalen Plattformen umfasste. Dieses nationale Register wurde vom Obersten Gerichtshof Spaniens annulliert. Die Pflichten zur Gästeregistrierung und zum Datenaustausch der Plattformen bleiben jedoch unabhängig von diesem Urteil vollständig in Kraft.

Wichtige Änderungen bei der Tourismuslizenz für Immobilien in 2025 und 2026

Nach jahrelanger Unsicherheit hinsichtlich des Verfahrens zur Erlangung und Aufrechterhaltung von Tourismuslizenzen hat sich der regulatorische Rahmen erheblich weiterentwickelt. Das im Februar 2025 veröffentlichte Decreto ley führte die Anforderung einer kommunalen Genehmigung ein, zusammen mit der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Dreifünftelmehrheit) für neue touristische Vermietungen in Mehrfamilienhäusern. Jede Eigentümergemeinschaft muss darüber abstimmen, ob neue Kurzzeitvermietungslizenzen zugelassen werden, kann jedoch bestehende registrierte Lizenzen nicht widerrufen. Das parallel eingeführte nationale Register wurde anschließend im Mai 2026 vom Obersten Gerichtshof Spaniens annulliert, womit die Regulierungsbefugnis an die Regionen zurückgegeben wurde.

Jüngste Klarstellungen auf regionaler Ebene haben die Rechtssicherheit für Immobilienbesitzer und Investoren gestärkt, insbesondere in Bezug auf Eigentümerwechsel und die laufende Einhaltung der Vorschriften. Dennoch werden einige Aspekte des bestehenden Rahmens weiterhin auf verschiedenen Ebenen untersucht und angefochten, einschließlich privater Klagen in Gemeindegebieten, in denen strenge lokale Vorschriften eingeführt wurden.

1. Mietgenehmigungen Werden mit dem Eigentum an der Immobilie Übertragen

Die spanische Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) hat bestätigt, dass touristische Vermietungsregistrierungen (VFT) an die Immobilie und nicht an den einzelnen Eigentümer gebunden sind. In der Praxis bedeutet dies:

• Eine registrierte VFT-Lizenz bleibt nach dem Verkauf einer Immobilie gültig.
• Neue Eigentümer können in der Regel die Kurzzeitvermietung fortsetzen, ohne eine neue Lizenz beantragen zu müssen.
• Der Käufer muss einen cambio de titularidad (Eigentümerwechsel) beim andalusischen Tourismusregister durchführen.

Dies gewährleistet eine wichtige Kontinuität für Investoren, da lizenzierte Immobilien ohne Unterbrechung weiter betrieben werden können, sofern alle regulatorischen Anforderungen erfüllt bleiben.

2. Keine Zusätzliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft beim Kauf Erforderlich

Anfang 2025 bestand Unsicherheit darüber, ob neue Eigentümer eine neue Genehmigung der Eigentümergemeinschaft benötigten, um eine bestehende touristische Vermietungstätigkeit fortzusetzen. Die Junta de Andalucía hat seitdem klargestellt, dass:

Wenn eine Immobilie bereits als registrierte touristische Vermietung betrieben wird und die Nutzung rechtmäßig begründet wurde, ein Eigentümerwechsel keine neue Anforderung der Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft auslöst.

Als das Gesetz im April 2025 geändert wurde, ging man davon aus, dass beim Verkauf einer Immobilie der neue Eigentümer eine 60-prozentige Mehrheitszustimmung des Vorstands der Eigentümergemeinschaft einholen musste, um die Lizenz zu behalten. Im Oktober 2025 bestätigte die Junta de Andalucía schriftlich auf eine Anfrage von Pérez de Vargas Abogados, dass es „nicht mehr erforderlich ist, die ausdrückliche und gültige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bei einem Eigentümerwechsel mit Übertragung der Immobilie einzuholen“.

Dies bestätigt effektiv, dass die bestehende, vorschriftsmäßige touristische Nutzung im aktualisierten Rahmen als nicht rückwirkend behandelt wird: Die registrierte Touristenlizenz bleibt beim Verkauf intakt, sofern die Immobilie weiterhin die gesetzlichen Anforderungen für die Touristenvermietung in Andalusien erfüllt. Neue Eigentümer müssen jedoch:

• Das andalusische Tourismusregister über den Eigentümerwechsel informieren.
• Die bestehenden Satzungen und Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft einhalten.
• Sicherstellen, dass die Immobilie weiterhin den städtebaulichen und regulatorischen Anforderungen entspricht.

Diese Klarstellung war entscheidend, um das Vertrauen der Käufer wiederherzustellen, da sie eine Ebene der Unsicherheit beseitigt, die zuvor Transaktionen erschwert hatte.

3. Der Compliance-Rahmen nach Mai 2026

Nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs Spaniens vom 21. Mai 2026 ist der nationale Vermietungscode (NRU/NRA/NRUA), der über die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) ausgestellt wurde, keine Pflichtanforderung mehr. Das Gericht befand, dass der Staat nicht über die verfassungsrechtliche Kompetenz verfügte, ein nationales Register zu schaffen, das sich mit den regionalen Tourismuslizenz-Systemen überschnitt, die bereits von Spaniens autonomen Gemeinschaften betrieben werden, für die Tourismus eine ausschließliche Regionalkompetenz darstellt.

Für Immobilienbesitzer in Andalusien ist der Compliance-Rahmen nun klarer:

• Regionale Tourismuslizenz (VFT in Andalusien): Dies ist die einzige obligatorische Registrierung für Kurzzeitvermietungen. Sie wird von der andalusischen Tourismusbehörde erteilt, genehmigt die Nutzung einer Immobilie als touristische Unterkunft und muss in allen Inseraten angezeigt werden. Ihre Erlangung erfordert den Nachweis, dass die Immobilie den lokalen Standards in Bezug auf Sicherheit, Ausstattung und, für neue Lizenzen in Mehrfamilienhäusern, die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erfüllt.
• Nationaler Vermietungscode (NRU/NRUA): nicht mehr erforderlich. Das Urteil 620/2026 des Obersten Gerichtshofs annullierte die Pflicht zur Registrierung im nationalen VUDA-System. Eigentümer, die bereits einen NRU/NRUA erhalten haben, sind nicht verpflichtet, diesen aufrechtzuerhalten oder zu erneuern, und neue Antragsteller müssen keinen erwerben.

Darüber hinaus müssen alle Gastgeber weiterhin die obligatorische Gästeregistrierung über SES.Hospedajes (das Reisendenregistrierungssystem des Innenministeriums) einhalten. Die Datenweitergabepflichten der Plattformen, einschließlich der Anforderung, dass Buchungsplattformen Aktivitätsdaten an das digitale Einheitsfenster übermitteln, wurden vom Gericht bestätigt und bleiben vollständig in Kraft. Für Eigentümer, die Plattformen wie Airbnb oder Booking.com nutzen, ist eine gültige VFT-Nummer nun die primäre Registrierung, die erforderlich ist, damit Inserate online bleiben.

4. Jährliche Informationserklärung: Status nach dem Urteil vom Mai 2026

Das Königliche Dekret 1312/2024, ergänzt durch die Verordnung VAU/1560/2025, hatte eine obligatorische jährliche Informationserklärung über Kurzzeit- und Saisonvermietungen eingeführt, die direkt an den nationalen Vermietungscode jeder Immobilie (NRUA) geknüpft war. Die Erklärung sollte den Behörden ein detailliertes Bild der Belegung und Nutzung im gesamten Sektor der Kurzzeitaufenthalte in Spanien liefern, und die erste Einreichungsfrist war der 2. März 2026, der die im Jahr 2025 erfolgten Vermietungen abdeckte.

Die Einreichungspflicht war teilweise in den breiteren europäischen Kontext eingebettet, der die regulatorische Reform geprägt hatte. Das spanische nationale Vermietungsregister war über das TRIS-Verfahren der EU (Technical Regulation Information System), einen präventiven Mechanismus zur Beurteilung der Vereinbarkeit nationaler Rechtsvorschriften mit dem EU-Recht, angefochten worden. Mehrere autonome Gemeinschaften, darunter Andalusien, Valencia, Murcia und die Kanarischen Inseln, hatten geltend gemacht, dass der Ansatz der Zentralregierung bestehende regionale Systeme dupliziere und die Verfassungsgrenzen überschreite. Diese Anfechtung fand ihre innerspanische Lösung am 21. Mai 2026, als der Oberste Gerichtshof Spaniens das nationale Register im Rahmen des Urteils 620/2026 annullierte.

Mit der Annullierung des nationalen NRUA befindet sich die Rechtslage der jährlichen Informationserklärung derzeit in einer Grauzone. Die Pflicht war direkt an den nationalen Vermietungscode geknüpft, und es wurde noch keine offizielle Klarstellung veröffentlicht, ob sie weiter gilt, ausgesetzt wird oder durch einen alternativen regionalen Mechanismus ersetzt wird. Das digitale Einheitsfenster und die Datenweitergabepflichten der Plattformen wurden vom Gericht bestätigt, sodass Informationsflüsse in irgendeiner Form fortbestehen werden, aber die genauen Meldepflichten für einzelne Eigentümer sind noch zu bestätigen.

Praktische Hinweise: Eigentümer, die die Erklärung für die Aktivitäten des Jahres 2025 vor der Frist im März 2026 eingereicht haben, haben diese Pflicht vollständig erfüllt. Für den Meldezyklus 2026 und darüber hinaus wird empfohlen, einen Rechtsberater zu konsultieren und offizielle Leitlinien des Ministeriums für Wohnungswesen oder der Junta de Andalucía zu verfolgen. Wir werden diesen Abschnitt aktualisieren, sobald Klarstellungen veröffentlicht werden.

5. Eine Strukturiertere Investitionslandschaft

Obwohl der regulatorische Rahmen erhebliche Veränderungen durchgemacht hat, wird er auch kohärenter. Die Abschaffung der nationalen Registrierungsebene vereinfacht den Prozess für Eigentümer in Andalusien, wo das VFT-System gut etabliert ist. Für Immobilienbesitzer und Investoren sind die wichtigsten Erkenntnisse:

• Lizenzierte Immobilien bieten eine starke Kontinuität und einen hohen Wiederverkaufswert.
• Neue Anträge sind in Marbella und an der gesamten Costa del Sol weiterhin möglich.
• Die Compliance ist nun einfacher, auf die regionale VFT-Lizenz ausgerichtet und mit der richtigen Beratung vollkommen handhabbar.

Mit der richtigen Einrichtung und laufender Verwaltung bleiben Kurzzeitvermietungsimmobilien eine tragfähige und attraktive Investition in ganz Andalusien.

EU-Rahmen und Lösung durch den Obersten Gerichtshof

Die EU-Verordnung 2024/1028, die am 20. Mai 2026 vollständig in Kraft trat, verpflichtet alle Mitgliedstaaten zur Einrichtung interoperabler digitaler Registrierungssysteme und schreibt vor, dass Buchungsplattformen monatliche Aktivitätsdaten mit den lokalen Behörden teilen. Sie standardisiert die Erfassung und den Austausch von Daten in der gesamten EU, hebt jedoch nicht die nationalen oder regionalen Lizenzsysteme auf.

Das spanische nationale Vermietungsregister war sowohl auf nationaler als auch auf europäischer Ebene angefochten worden. Mehrere autonome Gemeinschaften, darunter Andalusien, Valencia, Murcia und die Kanarischen Inseln, hatten den Ansatz der Zentralregierung bestritten mit dem Argument, er dupliziere bestehende regionale Tourismuslizenzregelungen und überschreite die verfassungsrechtliche Kompetenz der Zentralregierung im Bereich Tourismus, der den Regionen übertragen ist. Branchenorganisationen wie Fevitur (der spanische Verband der Tourismusunterkünfte und -wohnungen) hatten sich diesen Bedenken angeschlossen. Die Angelegenheit war auch über das TRIS-Verfahren der EU vorgebracht worden, einen präventiven Mechanismus zur Beurteilung der Vereinbarkeit nationaler Rechtsvorschriften mit dem EU-Recht.

Diese Anfechtung wurde auf nationaler Ebene am 21. Mai 2026 gelöst. Der Oberste Gerichtshof Spaniens annullierte im Rahmen des Urteils 620/2026 das nationale Register mit der Begründung, dem Staat fehle die verfassungsrechtliche Kompetenz, ein Registrierungssystem parallel zu denen zu schaffen, die bereits von den autonomen Gemeinschaften betrieben werden. Das Urteil bestätigte das digitale Einheitsfenster und die Datenweitergabepflichten der Plattformen, um die kontinuierliche Erfüllung der europäischen Datenanforderungen zu gewährleisten, und gab gleichzeitig die Lizenzierungsfunktion an die Regionen zurück.

Was dies in der Praxis bedeutet: Die EU-Verordnung 2024/1028 bleibt in Kraft, und die spanischen Regionen, einschließlich Andalusiens, sind nun dafür verantwortlich, sicherzustellen, dass ihre Register mit den Anforderungen kompatibel sind. Das VFT-System in Andalusien ist gut etabliert und dient weiterhin als primärer Compliance-Mechanismus für Eigentümer. Die Meldepflichten der Plattformen sind unverändert.

Für Immobilienbesitzer und Investoren ist die praktische Erkenntnis einfach: Stellen Sie sicher, dass Ihre VFT-Lizenz aktuell ist und korrekt angezeigt wird, erfüllen Sie die Gästeregistrierungspflichten und bleiben Sie über etwaige weitere Leitlinien auf regionaler oder europäischer Ebene informiert. Wir werden diesen Artikel aktualisieren, sobald sich die Situation weiterentwickelt.

So Erhalten Sie eine Touristenvermietungslizenz in Andalusien

Derzeit erfordern neue Vermietungslizenzen in Mehrfamilienhäusern die Zustimmung mit einer Dreifünftelmehrheit in einer Gemeinschaftsabstimmung, gefolgt von der regionalen Registrierung. Der Schritt der nationalen Registrierung bei der VUDA, zuvor Schritt 4 in diesem Prozess, ist nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs Spaniens vom Mai 2026 nicht mehr erforderlich.

Wenn Sie Ihre Immobilie auf dem Markt für Kurzzeitvermietungen in Marbella, Benahavís, Estepona oder anderswo an der Costa del Sol anbieten möchten, finden Sie hier den aktuellen Schritt-für-Schritt-Prozess für die legale Registrierung und Genehmigung von Touristenunterkünften in Andalusien.

Schritt 1: Überprüfen Sie die Eignung der Immobilie

• Stellen Sie sicher, dass die Immobilie den andalusischen Standards für touristische Mietwohnungen entspricht, die im Dekret 28/2016 festgelegt sind (z. B. Belüftung, Klimaanlage, Heizung, Mindestgröße, Einrichtung, Ausstattung, Notfallinformationen, Hausordnung usw.).
• Wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, vergewissern Sie sich, dass touristische Vermietungen in der Gemeinschaftssatzung nicht verboten sind, und beantragen Sie bei der Verwaltung eine schriftliche Genehmigung für den Betrieb einer touristischen Unterkunft unter dieser spezifischen Adresse. Beachten Sie, dass dieser Vorgang einige Zeit in Anspruch nehmen kann, wenn Sie auf die Abstimmung der Eigentümergemeinschaft warten müssen, doch die meisten werden bereits eine aktuelle Abstimmung abgehalten haben oder eine bevorstehende geplant haben.
• Eigentümergemeinschaften (oder Urbanizaciones, wie sie in Spanien genannt werden) stimmen darüber ab, ob Kurzzeitvermietungen erlaubt werden. Neue Lizenzen können nur in Gemeinschaften erteilt werden, die dafür stimmen, was einen sehr kleinen Anteil der Anlagen an der Costa del Sol ausmacht.

Diese Punkte frühzeitig zu klären, hilft Verzögerungen im weiteren Verlauf des Prozesses zu vermeiden.

Schritt 2: Kommunale Genehmigung

• Antragsteller müssen vom örtlichen Rathaus die Bestätigung einholen, dass die Immobilie aus städtebaulicher Sicht für die touristische Nutzung geeignet ist.
• Dies erfolgt in der Regel durch Einreichung einer declaración responsable urbanística, die bestätigt, dass die Immobilie den Zonierungsvorschriften und Bebauungsplänen entspricht. Die Anforderungen können von Gemeinde zu Gemeinde leicht variieren, daher ist eine lokale Beratung empfehlenswert.

Schritt 3: Registrierung beim Andalusischen Tourismusregister (RTA)

• Reichen Sie Ihren Lizenzantrag über das Online-Portal für Tourismus der Junta de Andalucía ein: Vivienda con Fines Turísticos (VFT).
• Dies erfolgt durch Einreichung einer declaración responsable, die bestätigt, dass die Immobilie alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt.
• Sie müssen Folgendes vorlegen: Eigentumsnachweis (nota simple oder Eigentumsurkunde), Identifikation (DNI/NIE), Angaben zur Immobilie einschließlich Kapazität und Verfügbarkeit sowie gegebenenfalls Belege (z. B. Genehmigung der Eigentümergemeinschaft, kommunale Genehmigung).
• Nach der Registrierung erhalten Sie eine VFT-Lizenznummer (z. B. VFT/MA/12345), die in allen Mietanzeigen angegeben werden muss. Dies ist nun die primäre Registrierung, die erforderlich ist, um Ihre Immobilie auf Buchungsplattformen in Andalusien zu listen.

Schritt 4: Erfüllen Sie die Betriebsstandards

• Stellen Sie rund um die Uhr Kontaktinformationen, Notfallpläne, eine Klimaanlage, einen Erste-Hilfe-Kasten, gesetzliche Beschilderungen und alle anderen gemäß Dekret 28/2016 erforderlichen Gegenstände bereit und halten Sie diese aufrecht.
• Erfüllen Sie die Identitätsregistrierung über das spanische Reiseportal (SES.Hospedajes). Dazu müssen Sie gemäß dem Königlichen Dekret 933/2021 über die Registrierung von Reisenden innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft die Daten aller Ihrer Kurzzeitgäste über 18 Jahren übermitteln.
• Schließen Sie eine angemessene Haftpflichtversicherung ab.
• Geben Sie Ihre Mieteinnahmen an und zahlen Sie Ihre Steuern für Mietobjekte.

Mit der richtigen Einrichtung sind diese Anforderungen handhabbar und Teil eines transparenteren und professionelleren Vermietungsmarktes.

Lokale Rathäuser können auch spezifische Gebühren für Touristenunterkünfte erheben. Beispielsweise haben einige Gemeinden (wie Málaga und Fuengirola) Ferienwohnungen neu klassifiziert, sodass sie einen höheren Satz für die kommunale Müllabfuhr zahlen, entsprechend dem Niveau von Gewerbebetrieben. Marbella hat einen solchen Aufschlag noch nicht stadtweit eingeführt, aber Eigentümer sollten sich über künftige Änderungen der kommunalen Steuern oder Gebühren auf dem Laufenden halten.

Sanktionen bei Nichteinhaltung

Der Rechtsrahmen kombiniert erhebliche potenzielle Geldstrafen mit dem Risiko, das Recht zum legalen Betrieb einer Kurzzeitvermietung zu verlieren. Die primäre Compliance-Pflicht in Andalusien ist nun die regionale VFT-Lizenz.

Fehlen oder Nichtanzeigen einer gültigen VFT-Lizenz: Wenn ein Eigentümer eine Kurzzeitvermietung ohne eine gültige regionale VFT-Lizenz anbietet oder betreibt, oder eine Lizenz besitzt, sie aber nicht in seinen Inseraten anzeigt, drohen ihm:

• Bußgelder nach den regionalen Tourismus- und Wohnungsgesetzen, die in schwerwiegenden Fällen bis zu 150.000 € in Andalusien erreichen können.
• Entfernung der Inserate durch große Plattformen, einschließlich Airbnb, Booking.com und Vrbo.
• Aussetzung des Rechts, als Kurzzeitvermieter tätig zu sein.

Gästeregistrierungspflichten: Die Nichteinhaltung der Reisenden-Registrierungspflichten über SES.Hospedajes kann ebenfalls Vollzugsmaßnahmen nach sich ziehen. Buchungsplattformen teilen Aktivitätsdaten weiterhin mit den spanischen Steuerbehörden und dem digitalen Einheitsfenster, unabhängig vom Urteil über das nationale Register, sodass Mieteinnahmen für Hacienda vollständig sichtbar bleiben.

Zur jährlichen Informationserklärung: Die mit dem nationalen Vermietungscode (NRUA) verknüpfte jährliche Meldepflicht befindet sich nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs vom Mai 2026 in einer rechtlich unsicheren Position. Eigentümer, die die Erklärung für die Aktivitäten des Jahres 2025 eingereicht haben, haben ihrer Pflicht für diesen Zeitraum vollständig entsprochen. Die Lage für künftige Meldezyklen ist noch offen und wartet auf offizielle Klarstellung. Wir empfehlen, Leitlinien des Ministeriums für Wohnungswesen oder der Junta de Andalucía zu verfolgen.

Für Eigentümer und Verwalter ist die praktische Erkenntnis, dass die VFT-Lizenz und die Gästeregistrierung nun die zentralen Compliance-Prioritäten sind und eine laufende Verwaltung in beiden Bereichen unerlässlich ist.

Marbellas Position zur Lizenzierung von Kurzzeitvermietungen

Mit über 15.000 aktiven privaten Touristenunterkünften macht Marbella etwa 10 % der 150.000 in Andalusien registrierten Unterkünfte (Stand: August 2025) aus und weist damit die höchste Dichte an Kurzzeitvermietungen an der Costa del Sol auf. Studien zufolge entspricht dies 15 % aller Wohnungen in Marbella, aber nur etwa 32 % davon werden tatsächlich zu einem bestimmten Zeitpunkt beworben oder vermietet. Im Jahr 2023 wurden die Einnahmen aus touristischen Vermietungen in Marbella auf rund 100 Millionen Euro für die lokale Wirtschaft geschätzt, sodass dieses Thema für viele Hausbesitzer und Investoren von entscheidender Bedeutung ist.

Trotz des anhaltenden Drucks in der Region hat Marbella keine Obergrenze für die Anzahl der Touristenlizenzen wie Málaga eingeführt. Stattdessen behält es die Aufsicht und Kontrolle bei. Konkret kündigte Bürgermeisterin Ángeles Muñoz im Februar 2025 an, dass Marbella eine neue Gemeindeverordnung und ein kommunales Register für Touristenunterkünfte ausarbeitet, um Ferienvermietungen genauer zu regulieren und Vorschriften gegen die Umwandlung von Gewerbeflächen im Erdgeschoss in Touristenunterkünfte durchzusetzen. Marbella prüft außerdem zukünftige zonenbasierte Beschränkungen in seinem neuen Allgemeinen Stadtentwicklungsplan (PGOU).

Kann meine Immobilie eine Lizenz erhalten?

Mit den 2025 und 2026 eingeführten Änderungen haben alle Rathäuser oder Gemeindeverwaltungen ihre eigenen Richtlinien hinsichtlich der Erteilung von Kurzzeitmietlizenzen in Andalusien. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie zu Kurzzeit-Investitionszwecken in Erwägung ziehen, die noch keine Lizenz besitzt, ist es unerlässlich zu wissen, ob die jeweilige:

1. Gemeinde oder Urbanización der Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, für oder gegen Kurzzeitvermietungen gestimmt hat.
2. Gemeinde (auf Spanisch auch als Rathaus, Gemeinde oder Ayuntamiento bekannt) Kurzzeitvermietungslizenzen zulässt und, falls ja, unter welchen Bedingungen.

An der Costa del Sol haben zwei Gemeinden erklärt, dass sie für drei Jahre keine Kurzzeitvermietungslizenzen erteilen werden: das Rathaus von Málaga ab August 2025 und das Rathaus von Manilva ab Dezember 2025. Das Rathaus von Mijas hat die Erteilung von Vermietungslizenzen an bestimmte Bedingungen geknüpft.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, sollten Sie einen Anwalt konsultieren, der die Gemeinschaftssatzungen und Gemeindeverordnungen prüft, um festzustellen, ob die Immobilie für eine Kurzzeitvermietungslizenz in Frage kommt.

Warum die Änderungen für Immobilienbesitzer und Investoren Wichtig Sind

Die regulatorischen Entwicklungen von 2025 bis 2026 bieten bessere Bedingungen für Eigentümer und Käufer, die an Kurzzeitvermietungen in ganz Andalusien interessiert sind. Die Bestätigung, dass VFT-Lizenzen beim Verkauf mit der Immobilie übertragen werden, beseitigt die Unsicherheit, die zuvor Transaktionen erschwert hatte. Käufer von lizenzierten Immobilien können direkt nach dem Kauf weiter kurzfristig vermieten, was eine klare Kapitalrendite bietet und die Risiken von Hausbesetzungen auf dem Langzeitmietmarkt vermeidet.

Das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom Mai 2026 fügt eine weitere positive Dimension hinzu: Durch die Annullierung der nationalen Registrierungsebene vereinfacht es den Compliance-Rahmen für andalusische Eigentümer, die nun ausschließlich unter dem gut etablierten regionalen VFT-System operieren. Der Immobilienwert wird durch die Übertragbarkeit von Lizenzen und die damit verbundene regulatorische Klarheit gestützt.

Für ausländische und lokale Immobilienbesitzer in Marbella ist die wichtigste Erkenntnis, dass Touristenvermietungen weiterhin machbar und rentabel sind, wenn sie korrekt durchgeführt werden. Da Marbella keine Obergrenze für neue Lizenzen festgelegt hat, können Investoren weiterhin die Registrierung neuer Ferienwohnungen beantragen, sofern sie die Hürden der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und der Genehmigung durch die Gemeinde nehmen. Das andalusische Tourismusministerium hat die Kontrollen verstärkt und, seit April 2025, können Gemeindeverbände verdächtige illegale Ferienwohnungen direkt bei den Behörden melden. Ein verantwortungsbewussterer, professionalisierter Markt für Ferienvermietungen entwickelt sich erkennbar.

Wichtige Erkenntnisse für Investoren: Was Käufer Wissen Müssen

Obwohl sich der Rahmen erheblich weiterentwickelt hat, ist er nun einfacher als zu jedem Zeitpunkt seit 2024. Für Investoren und Hauseigentümer in Marbella und an der Costa del Sol besteht der Hauptvorteil darin, dass eine Immobilie, sobald sie korrekt registriert ist und alle Vorschriften erfüllt, mit einem hohen Maß an Rechtssicherheit betrieben werden kann.

• Lizenzen werden mit der Immobilie übertragen. Eine registrierte VFT-Lizenz bleibt nach dem Kauf bestehen, was die Fortsetzung der Vermietungstätigkeit mit einer einfachen Eigentümerwechsel-Benachrichtigung an das andalusische Tourismusregister ermöglicht.
• Bestehende Vermietungen sind geschützt. Etablierte, rechtmäßig registrierte touristische Vermietungen sind in der Regel nicht von den 2025 eingeführten Regeln zur Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft betroffen, was beim Erwerb lizenzierter Immobilien zusätzliche Sicherheit bietet.
• Das nationale NRUA ist nicht mehr erforderlich. Nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs Spaniens vom 21. Mai 2026 wurde der nationale Vermietungscode (NRU/NRA/NRUA) annulliert. Die regionale VFT-Lizenz ist nun die primäre Registrierung, die erforderlich ist, um eine Immobilie auf Buchungsplattformen in Andalusien zu listen. Beim Kauf einer Immobilie, die zuvor mit einem NRUA vermarktet wurde, ist zu überprüfen, ob die andalusische VFT-Registrierung aktuell und korrekt vorhanden ist.
• Status der jährlichen Erklärung: Klärung ausstehend. Die jährliche Informationserklärung war an den nun annullierten nationalen Vermietungscode geknüpft. Ihr künftiger Status wird geprüft, und Eigentümer sollten offizielle Leitlinien des Ministeriums für Wohnungswesen verfolgen. Die Gästeregistrierung über SES.Hospedajes und die Datenweitergabepflichten der Plattformen bleiben unverändert.
• Compliance ist fortlaufend, nicht einmalig. Eigentümer müssen Gästeregistrierungspflichten erfüllen und ihre VFT-Registrierung aktuell halten, was einen strukturierteren und professionelleren Vermietungsmarkt widerspiegelt.
• Die EU-Ausrichtung bleibt relevant. Die EU-Verordnung 2024/1028 ist nun in Kraft, und das andalusische VFT-System dient als regionaler Mechanismus, durch den Spanien seinen europäischen Daten- und Registrierungspflichten nachkommt. Die Meldepflichten der Plattformen sind unverändert.
• Marbella bleibt ein aktiver Investitionsmarkt. Trotz verstärkter Regulierung auf kommunaler Ebene sind neue Lizenzen weiterhin erreichbar, und die Möglichkeit, betriebsbereite Mietimmobilien zu erwerben, bietet weiterhin starkes Investitionspotenzial an der gesamten Costa del Sol.

Fazit

Marbella und die Costa del Sol bleiben für das Geschäft auf dem Markt für die Vermietung von Touristenunterkünften offen. Mit der Abschaffung der nationalen Registrierungsebene durch das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom Mai 2026 und der Bestätigung des regionalen VFT-Systems als maßgeblichen Rahmen in Andalusien ist die Lizenzlandschaft kohärenter als seit Langem. Die Klarheit, dass Lizenzen beim Verkauf mit der Immobilie übertragen werden, ist weiterhin eine gute Nachricht für Investoren, Ferienhausbesitzer und die andalusische Immobilienbranche im Allgemeinen.

Immobilienbesitzer sollten sicherstellen, dass ihre VFT-Lizenz aktuell ist, die Gästeregistrierungspflichten erfüllen und etwaige weitere Leitlinien zur jährlichen Informationserklärung verfolgen. Mit einer ordnungsgemäßen Lizenzierung und Verwaltung bleiben Touristenvermietungen an der Costa del Sol ein lohnendes und tragfähiges Unterfangen: nun zwar stärker kontrolliert, aber durch einen klareren und regional verankerten Rechtsrahmen unterstützt.

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Veröffentlicht im April 2025. Zuletzt aktualisiert am 29. Mai 2026.