Touristenvermietungslizenzen in Marbella Andalusien im Jahr 2026

In einem für Immobilienbesitzer und Investoren in Marbella entscheidenden Jahr wurden die Vorschriften für Kurzzeitvermietungslizenzen in Andalusien im Jahr 2025 erheblich geändert. Am wichtigsten ist, dass Ferienvermietungslizenzen beim Kauf mit der Immobilie übertragen werden: eine gute Nachricht für Investoren, Ferienhausbesitzer und den andalusischen Immobilienmarkt.

Aktualisierungen der Ferienvermietungslizenzen

Die andalusische Kurzzeitvermietungsbranche ist seit langem Teil der Debatte über die Wohnungsknappheit und sorgt seit Jahren für mediale Aufmerksamkeit, Spekulationen und politisches Interesse. Mit der Einführung eines neuen dreistufigen nationalen Lizenzsystems im Jahr 2025 hat die Regierung den Prozess zur Erlangung einer Tourismusgenehmigung in Andalusien sowie den Status bestehender Tourismusvermietungslizenzen nach Immobilienverkäufen geklärt.

Die Klarstellung bietet mehr Rechtssicherheit bei Investitionen in Immobilien in Marbella und an der Costa del Sol, die für Kurzzeitvermietungen genutzt werden, und festigt damit die Position der andalusischen Immobilienbranche als sicherer Standort für Investitionen in Ferienvermietungen und stärkt den lokalen Immobilienmarkt.

Wichtige Änderungen bei der Tourismuslizenz für Immobilien im Jahr 2025

Nach jahrelangen Debatten und Unsicherheiten hinsichtlich des Verfahrens zur Erlangung und Aufrechterhaltung von Tourismuslizenzen sind die Regeln für Kurzzeitvermietungen nun klar. Das im Februar 2025 veröffentlichte Decreto ley führte die neue Anforderung ein, dass Eigentümer eine Genehmigung der örtlichen Stadtverwaltung benötigen, um eine Touristenlizenz zu erhalten. Darüber hinaus muss jede Immobilie, die Teil eines Gebäudes mit mehreren Eigentümern ist (unter einem horizontalen Eigentums-/Eigentumswohnungsregime), eine ausdrückliche Genehmigung für die touristische Nutzung durch die Eigentümergemeinschaft mit einer Dreifünftel- oder 60-prozentigen Mehrheit erhalten.

Die Einführung dieser Anforderungen führte zu Unsicherheiten hinsichtlich der Übertragung bestehender Lizenzen beim Kauf einer als Touristenunterkunft registrierten Immobilie und hinsichtlich der Schwierigkeit, die erforderlichen Genehmigungen zu erhalten, was Käufer, die in den Markt für Kurzzeitvermietungen in Andalusien einsteigen wollten, unter Druck setzte. Zur großen Erleichterung von Eigentümern, Investoren und Immobilienfachleuten wurden diese Unsicherheiten nun wie folgt geklärt.

1. Mietgenehmigungen werden mit dem Eigentum an der Immobilie übertragen

Ende August 2025 bestätigte die spanische Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública), dass touristische Vermietungslizenzen in Andalusien an die Immobilie und nicht an die Person gebunden sind. Daraus ergibt sich Folgendes:

• Eine registrierte touristische Lizenz bleibt nach dem Verkauf einer Immobilie und der Übertragung des Eigentums gültig.
• Wie wir weiter unten erläutern, können neue Eigentümer von Immobilien in Mehrfamilienhäusern die Kurzzeitvermietung ohne zusätzliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft fortsetzen.
• Der Käufer sollte das andalusische Tourismusregister über den Eigentümerwechsel informieren.

In der Praxis bedeutet dies, dass die Lizenz beim Kauf registrierter Immobilien gültig bleibt, sodass neue Eigentümer sofort nach dem Kauf Kurzzeitvermietungen anbieten können, ohne zusätzliche Genehmigungen einholen zu müssen. Diese rechtliche Klarstellung bietet die dringend benötigte Investitionssicherheit und Kontinuität für Immobilientransaktionen im Bereich der Ferienvermietung in Marbella und Andalusien, wo es zahlreiche Kurzzeitvermietungen gibt.

2. Keine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft beim Kauf erforderlich

Bis Oktober hatte die Junta de Andalucía die Genehmigung des Gemeinschaftsvorstands der Eigentümer verlangt, um eine bestehende Lizenz für neue Eigentümer in privat verwalteten Gemeinschaften zu verlängern. Konkret musste der neue Eigentümer beim Verkauf einer Immobilie eine 60-prozentige Mehrheit der Stimmen des Urbanisierungsvorstands der Hausbesitzer einholen, um die Lizenz zu behalten. Diese Unsicherheit schreckte potenzielle Käufer manchmal ab oder verzögerte Transaktionen.

Die Junta de Andalucía hat nun jedoch auf eine Anfrage von Pérez de Vargas Abogados schriftlich bestätigt, dass es „nicht mehr erforderlich ist, die ausdrückliche und gültige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bei einem Eigentümerwechsel mit Übertragung der Immobilie einzuholen”. Das bedeutet, dass die bestehende Touristenlizenz durch den Verkauf unberührt bleibt, sofern die Immobilie weiterhin die gesetzlichen Anforderungen für die Vermietung an Touristen in Andalusien und Spanien erfüllt. Allerdings müssen neue Eigentümer das Ministerium über den Eigentümerwechsel informieren und weiterhin alle Vereinbarungen einhalten, die die Vorbesitzer mit der Eigentümergemeinschaft getroffen hatten.

Die Klarstellung war entscheidend, um potenzielle Käufer hinsichtlich der weiteren Vermietungsgewinne und -möglichkeiten zu beruhigen. Käufer können nun mit Zuversicht kaufen, da sie wissen, dass sie die Immobilie ohne administrative Probleme weiter vermieten können. Dies vereinfacht den Kaufprozess von Immobilien, stärkt Andalusien als attraktives Ziel für Mietinvestitionen und verbessert den Immobilienmarkt: eine sehr willkommene Klarstellung für die Immobilienbranche an der Costa del Sol.

So erhalten Sie eine Touristenvermietungslizenz in Andalusien

Trotz der jüngsten Klarstellungen erfordern neue Vermietungslizenzen in Mehrfamilienhäusern weiterhin die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und die Beantragung über das dreistufige nationale System. Wenn Sie Ihre Immobilie auf dem Markt für Kurzzeitvermietungen in Marbella, Benahavís, Estepona oder anderswo an der Costa del Sol anbieten möchten, finden Sie hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für die legale Registrierung und Genehmigung von Touristenunterkünften in Andalusien.

Schritt 1: Überprüfen Sie die Eignung

• Stellen Sie sicher, dass die Immobilie den andalusischen Standards für touristische Mietwohnungen entspricht, die im Dekret 28/2016 festgelegt sind (z. B. Belüftung, Klimaanlage, Heizung, Mindestgröße, Einrichtung, Ausstattung, Notfallinformationen, Hausordnung usw.).
• Wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, vergewissern Sie sich, dass touristische Vermietungen in der Hausordnung nicht verboten sind, und beantragen Sie bei der Verwaltung eine schriftliche Genehmigung für den Betrieb einer touristischen Unterkunft in der betreffenden Immobilie. Beachten Sie, dass dieser Vorgang einige Zeit in Anspruch nehmen kann, wenn Sie auf die Abstimmung der Eigentümergemeinschaft (HOA) warten müssen.

Schritt 2: Kommunale Genehmigung

• Sobald Sie die oben genannten Unterlagen haben, reichen Sie eine declaración responsable urbanística beim zuständigen Rathaus ein, um die Einhaltung der Bauvorschriften zu bestätigen und die kommunale Genehmigung zu erhalten.

Schritt 3: Registrierung beim andalusischen Tourismusregister (RTA)

• Reichen Sie Ihren Lizenzantrag über das Online-Portal für Tourismus der Junta de Andalucía ein.
• Fügen Sie die Unterlagen zur Immobilie, die „nota simple”, den Ausweis des Eigentümers, gegebenenfalls die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft, die Genehmigung der Gemeinde mit der regionalen Genehmigung und eine verantwortliche Erklärung bei, dass die Immobilie den Anforderungen für touristische Unterkünfte entspricht. Außerdem müssen Sie die maximale Kapazität der Unterkunft sowie den Verfügbarkeitszeitraum der Immobilie angeben.
• Sie erhalten eine VFT-Lizenznummer (z. B. VFT/MA/12345), die in allen Mietanzeigen angegeben werden muss.

Schritt 4: Registrieren Sie sich beim nationalen NRU-System

• Beantragen Sie die NRU-Lizenz für Touristenunterkünfte über das nationale Registrierungsportal und geben Sie dabei Ihre regionale Lizenz und die Details Ihrer Unterkunft an.
• Geben Sie den NRU-Code auf allen Buchungsplattformen an.

Schritt 5: Erfüllen Sie die Betriebsstandards

• Stellen Sie rund um die Uhr Kontaktinformationen, Notfallpläne, eine Klimaanlage, einen Erste-Hilfe-Kasten, gesetzliche Beschilderungen und alle anderen gemäß Dekret 28/2016 erforderlichen Gegenstände bereit und halten Sie diese bereit.
• Erfüllen Sie die ID-Registrierung über das spanische Reiseportal (SES.Hospedajes). Dazu müssen Sie gemäß dem Königlichen Dekret 933/2021 über die Registrierung von Reisenden innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft die Daten aller Ihrer Kurzzeitgäste über 18 Jahren übermitteln.
• Der nationale NRU-Code läuft zwar nicht ab, Sie müssen jedoch einen jährlichen Bericht über Ihre Vermietungsaktivitäten einreichen, um ihn aktiv zu halten. Diese Maßnahme dient der Kontrolle illegaler Vermietungen und der Verbesserung der Steueraufsicht.
• Schließen Sie eine angemessene Haftpflichtversicherung ab.
• Geben Sie Ihre Mieteinnahmen an und zahlen Sie Ihre Steuern für Mietobjekte.

Lokale Rathäuser können auch spezifische Gebühren für Touristenunterkünfte erheben. Beispielsweise haben einige Gemeinden (wie Málaga, Fuengirola usw.) Ferienwohnungen neu klassifiziert, sodass sie einen höheren Satz für die kommunale Müllabfuhr zahlen (auf dem Niveau von Gewerbebetrieben). Marbella hat einen solchen Aufschlag noch nicht stadtweit eingeführt, aber Eigentümer sollten sich über künftige Änderungen der kommunalen Steuern oder Gebühren auf dem Laufenden halten.

Marbellas Position zur Lizenzierung von Kurzzeitvermietungen

Mit über 15.000 aktiven privaten Touristenunterkünften macht Marbella etwa 10 % der 150.000 in Andalusien registrierten Unterkünfte (Stand: August 2025) aus und weist damit die höchste Dichte an Kurzzeitvermietungen an der Costa del Sol auf. Studien zufolge entspricht dies 15 % aller Wohnungen in Marbella, aber nur etwa 32 % davon werden tatsächlich zu einem bestimmten Zeitpunkt beworben oder vermietet. Im Jahr 2023 wurden die Einnahmen aus touristischen Vermietungen in Marbella auf rund 100 Millionen Euro für die lokale Wirtschaft geschätzt, sodass dieses Thema für viele Hausbesitzer und Investoren von entscheidender Bedeutung ist.

Trotz des anhaltenden Drucks in der Region hat Marbella keine Obergrenze für die Anzahl der Touristenlizenzen wie Málaga eingeführt, sondern behält die Aufsicht und Kontrolle bei. Konkret kündigte Bürgermeisterin Ángeles Muñoz im Februar 2025 an, dass Marbella eine neue Gemeindeverordnung und ein kommunales Register für Touristenunterkünfte ausarbeitet, um Ferienvermietungen genauer zu regulieren und Vorschriften gegen die Umwandlung von Gewerbeflächen im Erdgeschoss in Touristenunterkünfte durchzusetzen. Marbella prüft außerdem zukünftige zonenbasierte Beschränkungen in seinem neuen Allgemeinen Stadtentwicklungsplan (PGOU).

Warum die Änderungen für Immobilienbesitzer und Investoren wichtig sind

Zur Erleichterung für Investoren in Mietobjekte aus Spanien und dem Ausland bieten die Klarstellungen von 2025 günstige Bedingungen für Eigentümer und Käufer, die an Kurzzeitvermietungen in ganz Andalusien interessiert sind. Erstens erhöhen die Änderungen die Rechtssicherheit, da Lizenzen auch bei Eigentumsübertragungen gültig bleiben. Dies vereinfacht den Transaktionsprozess beim Kauf von registrierten Immobilien, da die Unsicherheit hinsichtlich der Genehmigungen durch die Eigentümergemeinschaft entfällt. Käufer von lizenzierten Immobilien können weiterhin kurzfristig vermieten, was eine erhebliche Kapitalrendite bietet und die Risiken von Hausbesetzungen auf dem Langzeitmietmarkt vermeidet. Ebenso verbessern die Änderungen die Klarheit und Compliance, da ein nationales Register die Transparenz über alle Plattformen hinweg durchsetzt und den Wert der Immobilien steigert, da übertragbare Lizenzen die Attraktivität der Immobilien beim Wiederverkauf erhöhen.

Für ausländische und lokale Immobilienbesitzer in Marbella ist die wichtigste Erkenntnis, dass die Regeln zwar komplexer geworden sind, die Vermietung an Touristen aber weiterhin machbar und rentabel ist, wenn sie korrekt durchgeführt wird. Da Marbella keine Obergrenze für neue Lizenzen festgelegt hat, können Investoren weiterhin die Registrierung neuer Ferienwohnungen beantragen, müssen nun aber die zusätzlichen Hürden der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und der Genehmigung durch die Gemeinde nehmen. Das andalusische Tourismusministerium hat außerdem die Kontrollen verstärkt und ermutigt Nachbarn, nicht lizenzierte Vermietungen zu melden (seit April 2025 können sogar Gemeindeverbände verdächtige illegale Ferienwohnungen direkt bei den Behörden melden). All dies deutet darauf hin, dass sich ein verantwortungsbewussterer, professionalisierter Markt für Ferienvermietungen entwickelt.

Schlussfolgerungen und Zukunft der Genehmigungen für Kurzzeitvermietungen

Marbella und die Costa del Sol bleiben für das Geschäft auf dem Markt für die Vermietung von Touristenunterkünften offen. Mit den neuen Anforderungen sowohl der andalusischen Regierung als auch der nationalen Behörden ist die ordnungsgemäße Lizenzierung nun sicherer und strukturierter und schafft ein Gleichgewicht zwischen der Förderung des Tourismus und dem Schutz der Erschwinglichkeit von Wohnraum für Einheimische. Die jüngsten Klarstellungen, dass Genehmigungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien bestehen bleiben, werden von Investoren, Eigentümern von Ferienwohnungen und der andalusischen Immobilienbranche im Allgemeinen sehr begrüßt: Dies erhöht die Attraktivität als Investitionsstandort.

Insgesamt sollten Immobilienbesitzer frühzeitig handeln, die vollständige Einhaltung der Vorschriften sicherstellen und die lokalen regulatorischen Entwicklungen beobachten, insbesondere da die Pläne der lokalen Rathäuser formalisiert werden. Mit einer ordnungsgemäßen Lizenzierung und Verwaltung können Touristenvermietungen an der Costa del Sol weiterhin ein lohnendes Unterfangen sein, das nun zwar stärker kontrolliert wird, aber nach wie vor ein wichtiger Teil der Wirtschaftslandschaft und Zukunft der Region ist. Wenden Sie sich an MPDunne, den vertrauenswürdigen Immobilienmakler in Marbella, um Beratung und Einblicke in Investitionsmöglichkeiten in der Region Costa del Sol zu erhalten.