Licencias de alquiler turístico en Marbella, Andalucía en 2025

En un año crucial para los propietarios e inversores inmobiliarios de Marbella, la normativa sobre licencias de alquiler a corto plazo en Andalucía sufrió cambios significativos en 2025. Lo más importante es que las licencias de alquiler vacacional se transfieren con la propiedad en el momento de la compra: una buena noticia para los inversores, los propietarios de viviendas vacacionales y el mercado inmobiliario andaluz.

Actualizaciones de las licencias de alquiler vacacional

El sector del alquiler vacacional en Andalucía lleva mucho tiempo siendo objeto de debate en relación con la escasez de viviendas, lo que ha suscitado durante años el escrutinio de los medios de comunicación, la especulación y la atención política. Con la introducción de un nuevo sistema nacional de licencias de tres niveles en 2025, el Gobierno ha aclarado el proceso para obtener un permiso turístico en Andalucía, así como la situación de las licencias de alquiler turístico existentes tras la venta de propiedades.

Esta aclaración ofrece una mayor seguridad jurídica a la hora de invertir en propiedades para alquiler a corto plazo en Marbella y la Costa del Sol, lo que consolida aún más el sector inmobiliario andaluz como un lugar seguro para las inversiones en alquiler vacacional y mejora el mercado inmobiliario local.

Cambios clave en las licencias turísticas inmobiliarias en 2025

Tras años de debate e incertidumbre en torno al proceso de obtención y mantenimiento de las licencias turísticas, las normas sobre alquileres a corto plazo están ahora claras. El Decreto ley, publicado en febrero de 2025, introdujo el nuevo requisito de que los propietarios necesitan la autorización del ayuntamiento local para obtener una licencia turística. Además, cualquier propiedad que forme parte de un edificio con varios propietarios (bajo un régimen de propiedad horizontal/condominio) debe recibir la aprobación explícita para el uso turístico de la comunidad de propietarios por una mayoría de tres quintos o del 60 %.

La introducción de estos requisitos dejó incertidumbres sobre la transferencia de las licencias existentes tras la compra de una propiedad registrada para uso turístico y sobre la dificultad de obtener los permisos necesarios, lo que supuso una carga para los compradores que deseaban entrar en el mercado del alquiler a corto plazo en Andalucía. Para gran alivio de los propietarios, inversores y profesionales del sector inmobiliario, estas incertidumbres se han aclarado ahora de la siguiente manera.

1. Los permisos de alquiler se transfieren con la propiedad del inmueble

A finales de agosto de 2025, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de España confirmó que las licencias de alquiler turístico en Andalucía están vinculadas a la propiedad, no a la persona. Como resultado:

• Una licencia turística registrada sigue siendo válida después de la venta de una propiedad y la transferencia de la propiedad.
• Como explicamos a continuación, los nuevos propietarios de inmuebles en edificios compartidos pueden continuar con las operaciones de alquiler a corto plazo sin necesidad de obtener una autorización adicional de la comunidad de propietarios.
• El comprador debe notificar el cambio de propiedad al Registro de Turismo de Andalucía.

En la práctica, esto significa que la licencia sigue siendo válida tras la compra de propiedades registradas, lo que permite a los nuevos propietarios ofrecer alojamientos de alquiler a corto plazo inmediatamente después de la compra, sin necesidad de obtener permisos adicionales. Esta aclaración jurídica proporciona una seguridad y continuidad muy necesarias para las inversiones en transacciones inmobiliarias en el sector del alquiler vacacional en Marbella y Andalucía, donde abundan las propiedades de alquiler a corto plazo.

2. No se necesita permiso de la comunidad para la compra

Hasta octubre, la Junta de Andalucía exigía el permiso de la junta de propietarios para prorrogar una licencia existente para los nuevos propietarios en comunidades de gestión privada. Concretamente, cuando se vendía una propiedad, el nuevo propietario debía obtener una mayoría del 60 % de la junta de propietarios de la urbanización para mantener la licencia. Esta incertidumbre a veces disuadía a los posibles compradores o retrasaba las transacciones.

Sin embargo, la Junta de Andalucía ha confirmado ahora por escrito, en respuesta a una aclaración solicitada por Pérez de Vargas Abogados, que «ya no es necesario presentar la aprobación expresa y válida de la comunidad de propietarios en los casos de cambio de titularidad que impliquen la transmisión de la propiedad». Esto significa que la licencia turística existente permanece intacta tras la venta, siempre que la propiedad siga cumpliendo los requisitos legales para el alquiler turístico en Andalucía y España. No obstante, los nuevos propietarios deben informar al ministerio del cambio de titularidad y seguir cumpliendo los acuerdos que los anteriores propietarios tuvieran con la junta de propietarios.

La aclaración ha sido crucial para tranquilizar a los posibles compradores sobre la continuidad de los beneficios y las oportunidades de alquiler. Ahora los compradores pueden adquirir la propiedad con confianza, sabiendo que podrán seguir alquilándola sin problemas administrativos. Esto simplifica el proceso de compra de la propiedad, refuerza a Andalucía como destino atractivo para la inversión en alquiler y mejora el mercado inmobiliario: una aclaración muy bienvenida para el sector inmobiliario de la Costa del Sol.

Cómo obtener una licencia de alquiler turístico en Andalucía

A pesar de las recientes aclaraciones, las nuevas licencias de alquiler en edificios compartidos siguen requiriendo la aprobación de la comunidad y la solicitud a través del sistema nacional de tres niveles. Si está preparando su propiedad para ponerla en el mercado de alquileres a corto plazo en Marbella, Benahavís, Estepona o cualquier otro lugar de la Costa del Sol, aquí tiene el proceso paso a paso para el registro legal y la obtención del permiso para el alojamiento turístico en Andalucía.

Paso 1: Verificar la elegibilidad

• Asegúrese de que la propiedad cumple con las normas andaluzas de alquiler turístico establecidas en el Decreto 28/2016 (por ejemplo, ventilación, aire acondicionado, calefacción, tamaño mínimo, mobiliario, servicios, información de emergencia, normas de la casa, etc.).
• Si se trata de un edificio compartido, confirme que los estatutos de la comunidad no prohíben los alquileres turísticos y solicite permiso por escrito a la administración para explotar una propiedad turística en la propiedad específica. Tenga en cuenta que este proceso puede llevar tiempo si tiene que esperar a la votación de la comunidad de propietarios (HOA).

Paso 2: Autorización municipal

• Una vez que tenga lo anterior, presente una declaración responsable urbanística en el ayuntamiento correspondiente para confirmar el cumplimiento de la normativa urbanística y obtener el permiso municipal.

Paso 3: Inscríbase en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA)

• Presente su solicitud de licencia a través del portal online de turismo de la Junta de Andalucía.
• Incluya los documentos de la propiedad, la nota simple, el DNI del propietario, la aprobación de la comunidad de propietarios, si procede, la aprobación del ayuntamiento que demuestre la autorización regional y una declaración responsable de que la propiedad cumple los requisitos de alojamiento turístico. También deberá indicar la capacidad máxima del alojamiento, así como el periodo de disponibilidad de la propiedad.
• Reciba un número de licencia VFT (por ejemplo, VFT/MA/12345), que debe aparecer en todos los anuncios de alquiler.

Paso 4: Regístrese en el Sistema Nacional NRU

• Solicite la licencia turística NRU a través del portal de registro nacional, proporcionando su licencia regional y los datos de la propiedad.
• Muestre el código NRU en todas las plataformas de reserva.

Paso 5: Cumplir con las normas operativas

• Proporcionar y mantener información de contacto 24/7, planes de emergencia, aire acondicionado, un botiquín de primeros auxilios, señalización legal y todos los demás elementos requeridos por el Decreto 28/2016.
• Cumplir con el registro de identidad a través del portal de viajeros de España (SES.Hospedajes).
  Para ello, deberá enviar los datos de todos sus huéspedes menores de 18 años en un plazo de 24 horas desde su llegada, tal y como exige el Real Decreto 933/2021 sobre el registro de viajeros.
  Aunque el código NRU nacional no caduca, deberá presentar un informe anual de actividad de alquiler para mantenerlo activo, una medida destinada a controlar los alquileres ilegales y mejorar la supervisión fiscal.
• Mantener un seguro de responsabilidad civil adecuado.
• Declarar los ingresos por alquiler y pagar los impuestos sobre la propiedad alquilada.

Los ayuntamientos locales también pueden aplicar tasas específicas a los alojamientos turísticos. Por ejemplo, algunos municipios (como Málaga, Fuengirola, etc.) han reclasificado los alquileres vacacionales para que paguen una tarifa más alta por la recogida de basuras municipal (equivalente a la de los establecimientos comerciales). Marbella aún no ha impuesto este recargo en toda la ciudad, pero los propietarios deben estar atentos a cualquier cambio futuro en los impuestos o tasas municipales.

Posición de Marbella sobre las licencias de alquiler a corto plazo

Con más de 15 000 alojamientos turísticos privados activos registrados, Marbella representa aproximadamente el 10 % de los 150 000 registrados en Andalucía en agosto de 2025, lo que supone la mayor densidad de propiedades de alquiler a corto plazo de la Costa del Sol. Los estudios sugieren que esto representa el 15 % de todas las viviendas de Marbella, pero solo alrededor del 32 % de ellas se anuncian o alquilan realmente en un momento dado. En 2023, se estimó que los alquileres con licencia turística en Marbella generaron alrededor de 100 millones de euros para la economía local, por lo que el tema es fundamental para muchos propietarios e inversores.

A pesar de la presión regional constante, Marbella no ha impuesto un límite al número de licencias turísticas como Málaga, sino que mantiene la supervisión y los controles. Concretamente, en febrero de 2025, la alcaldesa Ángeles Muñoz anunció que Marbella está redactando una nueva ordenanza municipal y un Registro Municipal de Viviendas Turísticas para regular más estrictamente los alquileres vacacionales, así como para hacer cumplir las normas contra la conversión de locales comerciales en planta baja en unidades turísticas. Marbella también está estudiando futuras restricciones basadas en la zonificación en su nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

Por qué los cambios son importantes para los propietarios e inversores inmobiliarios

Para alivio de los inversores inmobiliarios de alquiler de España y del extranjero, las aclaraciones de 2025 ofrecen condiciones favorables tanto para los propietarios como para los compradores interesados en alquileres a corto plazo en toda Andalucía. En primer lugar, los cambios mejoran la seguridad jurídica, ya que las licencias siguen siendo válidas tras la transferencia de la propiedad. Esto simplifica el proceso de transacción al comprar propiedades registradas, ya que elimina la incertidumbre de los permisos comunitarios. Los compradores de propiedades con licencia pueden seguir alquilando a corto plazo, una oportunidad que ofrece un importante retorno de la inversión y evita los riesgos de los okupas en el mercado del alquiler a largo plazo. Del mismo modo, los cambios mejoran la claridad y el cumplimiento, con un registro nacional que garantiza la transparencia en todas las plataformas y mejora el valor de las propiedades, ya que las licencias transferibles aumentan el atractivo de reventa de las propiedades.

Para los propietarios extranjeros y locales de Marbella, la conclusión principal es que las normas se han vuelto más complejas, pero el alquiler turístico sigue siendo viable y rentable si se hace correctamente. Dado que Marbella no ha limitado las nuevas licencias, los inversores pueden seguir solicitando el registro de nuevas viviendas vacacionales, pero ahora deben superar los obstáculos adicionales del consentimiento de la comunidad y la aprobación municipal. La Consejería de Turismo de Andalucía también ha aumentado las inspecciones y anima a los vecinos a denunciar los alquileres sin licencia (desde abril de 2025, incluso las comunidades de propietarios pueden denunciar directamente a las autoridades los pisos turísticos sospechosos de ser ilegales). Todo ello indica que está surgiendo un mercado de alquiler turístico más responsable y profesionalizado.

Conclusiones y futuro de los permisos de alquiler a corto plazo

Marbella y la Costa del Sol siguen abiertas al negocio del mercado de alquiler de propiedades turísticas. Con los nuevos requisitos tanto del gobierno andaluz como de las autoridades nacionales, la concesión de licencias adecuadas es ahora más segura y estructurada, lo que permite alcanzar un equilibrio entre la promoción del turismo y la protección de la asequibilidad de la vivienda para los residentes locales. Las últimas aclaraciones sobre la continuidad de los permisos en caso de compraventa de propiedades han sido muy bien recibidas por los inversores, los propietarios de viviendas vacacionales y el sector inmobiliario andaluz en general, ya que aumentan el atractivo de la zona como lugar de inversión.

En general, los propietarios deben actuar con antelación, garantizar el pleno cumplimiento de la normativa y estar al tanto de las novedades legislativas locales, especialmente a medida que se formalizan los planes de los ayuntamientos. Con la licencia y la gestión adecuadas, los alquileres turísticos pueden seguir siendo una actividad rentable en la Costa del Sol, ahora sometida a un mayor escrutinio, pero que sigue formando parte del panorama económico y el futuro de la región. Póngase en contacto con MPDunne la agencia inmobiliaria de confianza en Marbella, para obtener asesoramiento e información sobre las oportunidades de inversión en la zona de la Costa del Sol.