Licencias de alquiler turístico en Marbella, Andalucía en 2026

En un año crucial para los propietarios e inversores inmobiliarios de Marbella, la normativa sobre licencias de alquiler a corto plazo en Andalucía sufrió cambios significativos en 2025, con desarrollos adicionales a lo largo de 2026. Lo más importante es que las licencias de alquiler vacacional se transfieren con la propiedad en el momento de la compra: una buena noticia para los inversores, los propietarios de viviendas vacacionales y el mercado inmobiliario andaluz.

Actualizaciones de las Licencias de Alquiler Vacacional

El sector del alquiler vacacional en Andalucía lleva mucho tiempo siendo objeto de debate en relación con la escasez de viviendas, lo que ha suscitado durante años el escrutinio de los medios de comunicación, la especulación y la atención política. En 2025, el Gobierno introdujo un nuevo sistema nacional de licencias que aclaró el proceso para obtener un permiso turístico en Andalucía, así como la situación de las licencias de alquiler turístico existentes tras la venta de propiedades. Ese nivel nacional ha quedado suprimido desde entonces: el 21 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo español anuló el registro nacional de alquileres a corto plazo (el NRU/NRUA) mediante la Sentencia 620/2026, devolviendo la regulación de los alquileres turísticos a las comunidades autónomas. En Andalucía, la licencia VFT regional sigue siendo el único registro obligatorio para el alquiler a corto plazo. A continuación encontrará lo que necesita saber actualmente sobre las licencias de alquiler en la Costa del Sol, Andalucía.

Esta aclaración ofrece una mayor seguridad jurídica a la hora de invertir en propiedades para alquiler a corto plazo en Marbella y la Costa del Sol, lo que consolida aún más el sector inmobiliario andaluz como un lugar seguro para las inversiones en alquiler vacacional y mejora el mercado inmobiliario local.

¿Cuándo es necesario obtener una licencia de alquiler de corta duración en Andalucía?

El Decreto 31/2024, de 29 de enero, que define las Viviendas de Uso Turístico, establece que los alquileres vacacionales son aquellos de una duración de 60 días o menos para un mismo inquilino. A partir de los 60 días, el alquiler se rige por las normas del Arrendamiento de Temporada, y no se requiere licencia de alquiler.

Esto significa que si tiene previsto alquilar una vivienda por periodos inferiores a 61 días, debe obtener primero una licencia de alquiler a corto plazo, o se arriesga a multas de hasta 150 000 €. No puede publicar una propiedad en plataformas de alquiler a corto plazo como Airbnb o Booking.com sin un número de registro VFT andaluz válido.

Cabe señalar que la anterior obligación de registro nacional, introducida por el Real Decreto 1312/2024, se aplicaba de forma más amplia que solo a los alquileres turísticos, cubriendo también las estancias por motivos laborales, períodos de estudio y tratamientos médicos, así como habitaciones individuales alquiladas en plataformas transaccionales. Ese registro nacional ha sido anulado por el Tribunal Supremo español. Sin embargo, las obligaciones de registro de huéspedes y los requisitos de intercambio de datos de las plataformas siguen plenamente en vigor, con independencia de dicha sentencia.

Cambios Clave en las Licencias Turísticas Inmobiliarias en 2025 y 2026

Tras años de incertidumbre en torno al proceso de obtención y mantenimiento de las licencias turísticas, el marco regulatorio ha evolucionado de forma significativa. El decreto-ley publicado en febrero de 2025 introdujo el requisito de autorización municipal, junto con la aprobación de la comunidad de propietarios (mayoría de tres quintos) para nuevos alquileres turísticos en edificios compartidos. Cada comunidad debe votar si autoriza nuevas licencias de alquiler a corto plazo, pero no puede revocar las licencias existentes registradas. El registro nacional introducido en paralelo fue posteriormente anulado por el Tribunal Supremo español en mayo de 2026, devolviendo la autoridad regulatoria a las regiones.

Las aclaraciones recientes a nivel regional han reforzado la seguridad jurídica para propietarios e inversores, especialmente en lo que respecta a los cambios de titularidad y el cumplimiento normativo continuado. A pesar de ello, algunos aspectos del marco existente siguen siendo investigados y cuestionados a distintos niveles, incluidas demandas privadas en zonas municipales donde se han implementado normativas locales estrictas.

1. Los Permisos de Alquiler Se Transfieren con la Propiedad del Inmueble

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de España ha confirmado que los registros de alquiler turístico (VFT) están vinculados a la propiedad, no al propietario individual. En la práctica, esto significa:

• Una licencia VFT registrada sigue siendo válida después de la venta de una propiedad.
• Los nuevos propietarios pueden, en general, continuar con la actividad de alquiler a corto plazo sin necesidad de solicitar una nueva licencia.
• El comprador debe realizar un cambio de titularidad en el Registro de Turismo de Andalucía.

Esto proporciona una importante continuidad para los inversores, ya que las propiedades con licencia pueden seguir operando sin interrupción, siempre que se cumplan todos los requisitos regulatorios.

2. No Se Necesita Permiso Adicional de la Comunidad para la Compra

A principios de 2025, existía incertidumbre sobre si los nuevos propietarios necesitaban una nueva aprobación de la comunidad de propietarios para continuar con una actividad de alquiler turístico existente. La Junta de Andalucía ha aclarado desde entonces que:

Cuando una propiedad ya está operando como alquiler turístico registrado y el uso fue establecido legalmente, un cambio de titularidad no genera un nuevo requisito de aprobación comunitaria.

Cuando se modificó la ley en abril de 2025, se entendía que, al venderse una propiedad, el nuevo propietario debía obtener una mayoría del 60 % de la junta de propietarios de la urbanización para mantener la licencia. En octubre de 2025, la Junta de Andalucía confirmó por escrito, en respuesta a una aclaración solicitada por Pérez de Vargas Abogados, que «ya no es necesario presentar la aprobación expresa y válida de la comunidad de propietarios en los casos de cambio de titularidad que impliquen la transmisión de la propiedad».

Esto confirma efectivamente que el uso turístico existente y conforme se trata como no retroactivo bajo el marco actualizado: la licencia turística registrada permanece intacta tras la venta, siempre que la propiedad siga cumpliendo los requisitos legales para el alquiler turístico en Andalucía. No obstante, los nuevos propietarios deben:

• Notificar al Registro de Turismo de Andalucía el cambio de titularidad.
• Cumplir con los estatutos y acuerdos existentes de la comunidad.
• Asegurarse de que la propiedad sigue cumpliendo los requisitos urbanísticos y normativos.

Esta aclaración ha sido fundamental para restablecer la confianza entre los compradores, ya que elimina un nivel de incertidumbre que anteriormente complicaba las transacciones.

3. El Marco de Cumplimiento Tras Mayo de 2026

Tras la sentencia del Tribunal Supremo español del 21 de mayo de 2026, el código de alquiler nacional (NRU/NRA/NRUA) emitido a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) ya no es un requisito obligatorio. El tribunal consideró que el Estado carecía de competencia constitucional para crear un registro nacional que se solapara con los sistemas regionales de licencias turísticas ya operados por las comunidades autónomas, para las cuales el turismo es una competencia exclusiva regional.

Para los propietarios en Andalucía, el panorama de cumplimiento es ahora más claro:

• Licencia turística regional (VFT en Andalucía): es el único registro obligatorio para el alquiler a corto plazo. Concedida por la autoridad turística andaluza, autoriza el uso de una propiedad como alojamiento turístico y debe mostrarse en todos los anuncios. Su obtención requiere acreditar que la propiedad cumple las normas locales en materia de seguridad, equipamientos y, para las nuevas licencias en edificios compartidos, la aprobación de la comunidad.
• Código de alquiler nacional (NRU/NRUA): ya no es necesario. La Sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo anuló la obligación de registrarse en el sistema VUDA nacional. Los propietarios que ya habían obtenido un NRU/NRUA no están obligados a mantenerlo ni renovarlo, y los nuevos solicitantes no necesitan obtener uno.

Además, todos los anfitriones deben seguir cumpliendo con el registro obligatorio de huéspedes a través de SES.Hospedajes (el sistema de registro de viajeros del Ministerio del Interior). Las obligaciones de intercambio de datos de las plataformas, incluida la exigencia de que las plataformas de reserva transmitan datos de actividad a la ventanilla digital única, fueron confirmadas por el tribunal y siguen plenamente en vigor. Para los propietarios que utilizan plataformas como Airbnb o Booking.com, un número VFT válido es ahora el registro principal necesario para que los anuncios permanezcan publicados.

4. Declaración Informativa Anual: Situación Tras la Sentencia de Mayo de 2026

El Real Decreto 1312/2024, complementado por la Orden VAU/1560/2025, había introducido una declaración informativa anual obligatoria sobre alquileres a corto plazo y de temporada, vinculada directamente al código de alquiler nacional de cada propiedad (NRUA). La declaración estaba diseñada para ofrecer a las autoridades una imagen detallada de la ocupación y el uso en todo el sector de las estancias cortas en España, y la primera fecha límite de presentación fue el 2 de marzo de 2026, cubriendo los alquileres realizados durante 2025.

La obligación de presentar esta declaración se enmarcaba en parte en el contexto europeo más amplio que dio forma a la reforma regulatoria. El registro nacional de alquileres de España había sido impugnado mediante el procedimiento TRIS de la UE (Sistema de Información de Reglamentaciones Técnicas), un mecanismo preventivo que evalúa si la legislación nacional es compatible con el Derecho de la UE. Varias comunidades autónomas, entre ellas Andalucía, Valencia, Murcia y Canarias, habían planteado que el enfoque del Gobierno central duplicaba los sistemas regionales existentes y sobrepasaba los límites constitucionales. Esa impugnación encontró su resolución a nivel nacional el 21 de mayo de 2026, cuando el Tribunal Supremo español anuló el registro nacional mediante la Sentencia 620/2026.

Con la anulación del NRUA nacional, la situación jurídica de la declaración informativa anual se encuentra actualmente en una zona gris. La obligación estaba directamente vinculada al código de alquiler nacional, y aún no se ha publicado ninguna aclaración oficial sobre si continúa aplicándose, queda suspendida o será sustituida por un mecanismo regional alternativo. La ventanilla digital única y las obligaciones de intercambio de datos de las plataformas fueron confirmadas por el tribunal, de modo que los flujos de información continuarán de alguna forma, pero los requisitos de declaración precisos para los propietarios individuales están pendientes de confirmación.

Orientación práctica: Los propietarios que presentaron la declaración de la actividad de 2025 antes del plazo de marzo de 2026 han cumplido plenamente con esa obligación. Para el ciclo de declaración de 2026 y posteriores, se recomienda consultar a un asesor jurídico y estar pendiente de las orientaciones oficiales del Ministerio de Vivienda o de la Junta de Andalucía. Actualizaremos esta sección en cuanto se publiquen aclaraciones.

5. Un Panorama de Inversión Más Estructurado

Aunque el marco regulatorio ha evolucionado considerablemente, también se está volviendo más coherente. La eliminación del nivel de registro nacional simplifica el proceso para los propietarios en Andalucía, donde el sistema VFT está bien consolidado. Para propietarios e inversores, las conclusiones clave son:

• Las propiedades con licencia ofrecen una sólida continuidad y valor de reventa.
• Las nuevas solicitudes siguen siendo posibles en Marbella y en toda la Costa del Sol.
• El cumplimiento normativo es ahora más sencillo, centrado en la licencia VFT regional, y totalmente manejable con el asesoramiento adecuado.

Con la configuración correcta y una administración continuada, las propiedades de alquiler a corto plazo siguen siendo una inversión viable y atractiva en toda Andalucía.

Marco Europeo y Resolución mediante el Tribunal Supremo

El Reglamento UE 2024/1028, que entró plenamente en vigor el 20 de mayo de 2026, exige que todos los Estados miembros dispongan de sistemas de registro digital interoperables y obliga a las plataformas de reserva a compartir datos mensuales de actividad con las autoridades locales. Estandariza la forma en que se recopilan e intercambian los datos en toda la UE, pero no anula los sistemas nacionales o regionales de licencias.

El registro nacional de alquileres de España había sido impugnado tanto a nivel nacional como europeo. Varias comunidades autónomas, entre ellas Andalucía, Valencia, Murcia y Canarias, habían contestado el enfoque del Gobierno central, argumentando que duplicaba los regímenes regionales existentes de licencias turísticas y que se extralimitaba en la competencia constitucional del Gobierno central en materia de turismo, competencia que está cedida a las regiones. Organismos del sector, como Fevitur (Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos), se habían hecho eco de estas preocupaciones. El asunto también se había planteado a través del procedimiento TRIS de la UE, un mecanismo preventivo que evalúa si la legislación nacional es compatible con el Derecho de la UE.

Esa impugnación se resolvió a nivel nacional el 21 de mayo de 2026. El Tribunal Supremo español, mediante la Sentencia 620/2026, anuló el registro nacional, considerando que el Estado carecía de competencia constitucional para crear un sistema de registro paralelo a los ya operados por las comunidades autónomas. La sentencia confirmó la ventanilla digital única y las obligaciones de intercambio de datos de las plataformas, garantizando el cumplimiento continuo de los requisitos europeos en materia de flujos de datos, al tiempo que devolvía la función de concesión de licencias a las regiones.

Qué significa esto en la práctica: El Reglamento UE 2024/1028 sigue en vigor, y las regiones españolas, incluida Andalucía, son ahora responsables de garantizar que sus registros sean compatibles con sus exigencias. El sistema VFT en Andalucía está bien consolidado y sigue funcionando como el mecanismo de cumplimiento principal para los propietarios. Las obligaciones de declaración de las plataformas no han variado.

Para propietarios e inversores, la conclusión práctica es sencilla: asegúrese de que su licencia VFT está actualizada y correctamente exhibida, cumpla con las obligaciones de registro de huéspedes y esté atento a cualquier orientación adicional que se publique a nivel regional o europeo. Actualizaremos este artículo a medida que evolucione la situación.

Cómo Obtener una Licencia de Alquiler Turístico en Andalucía

Actualmente, las nuevas licencias de alquiler en edificios compartidos requieren la aprobación por mayoría de tres quintos en una votación comunitaria, seguida del registro regional. El paso de registro nacional en la VUDA, anteriormente el Paso 4 de este proceso, ya no es necesario tras la sentencia del Tribunal Supremo español de mayo de 2026.

Si está preparando su propiedad para ponerla en el mercado de alquileres a corto plazo en Marbella, Benahavís, Estepona o cualquier otro lugar de la Costa del Sol, aquí tiene el proceso actual paso a paso para el registro legal y la obtención del permiso para el alojamiento turístico en Andalucía.

Paso 1: Verificar la Elegibilidad de la Propiedad

• Asegúrese de que la propiedad cumple con las normas andaluzas de alquiler turístico establecidas en el Decreto 28/2016 (por ejemplo, ventilación, aire acondicionado, calefacción, tamaño mínimo, mobiliario, servicios, información de emergencia, normas de la casa, etc.).
• Si se trata de un edificio compartido, confirme que los estatutos de la comunidad no prohíben los alquileres turísticos y solicite permiso por escrito a la administración para explotar una propiedad turística en esa dirección específica. Tenga en cuenta que este proceso puede llevar tiempo si tiene que esperar a la votación de la comunidad de propietarios (HOA), aunque la mayoría ya habrán celebrado una votación reciente o tendrán una planificada próximamente.
• Las comunidades (o urbanizaciones, como se denominan en España) votan sobre si permiten o no los alquileres a corto plazo. Las nuevas licencias solo pueden concederse en comunidades que voten a favor, lo que representa una proporción muy pequeña de los complejos en la Costa del Sol.

Establecer estos puntos con antelación ayuda a evitar retrasos posteriores en el proceso.

Paso 2: Autorización Municipal

• Los solicitantes deben obtener la confirmación del ayuntamiento local de que la propiedad es apta para uso turístico desde el punto de vista urbanístico.
• Esto se realiza generalmente mediante la presentación de una declaración responsable urbanística, confirmando que la propiedad cumple con las normativas de zonificación y planificación. Los requisitos pueden variar ligeramente entre municipios, por lo que se recomienda asesoramiento local.

Paso 3: Inscríbase en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA)

• Presente su solicitud de licencia a través del portal en línea de turismo de la Junta de Andalucía: Vivienda con Fines Turísticos (VFT).
• Esto se completa mediante la presentación de una declaración responsable confirmando que la propiedad cumple con todos los requisitos legales.
• Deberá proporcionar: prueba de propiedad (nota simple o escritura), identificación (DNI/NIE), datos de la propiedad incluyendo capacidad y disponibilidad, y documentación de respaldo cuando proceda (por ejemplo, aprobación de la comunidad, autorización municipal).
• Tras el registro, recibirá un número de licencia VFT (por ejemplo, VFT/MA/12345), que debe aparecer en todos los anuncios de alquiler. Este es ahora el registro principal necesario para publicar su propiedad en las plataformas de reserva en Andalucía.

Paso 4: Cumplir con las Normas Operativas

• Proporcionar y mantener información de contacto las 24 horas, planes de emergencia, aire acondicionado, un botiquín de primeros auxilios, señalización legal y todos los demás elementos requeridos por el Decreto 28/2016.
• Cumplir con el registro de identidad a través del portal de viajeros de España (SES.Hospedajes). Para ello, deberá enviar los datos de todos sus huéspedes mayores de 18 años en un plazo de 24 horas desde su llegada, tal y como exige el Real Decreto 933/2021 sobre el registro de viajeros.
• Mantener un seguro de responsabilidad civil adecuado.
• Declarar los ingresos por alquiler y pagar los impuestos sobre la propiedad alquilada.

Con la configuración correcta, estos requisitos son manejables y forman parte de un mercado de alquiler más transparente y profesionalizado.

Los ayuntamientos locales también pueden aplicar tasas específicas a los alojamientos turísticos. Por ejemplo, algunos municipios (como Málaga y Fuengirola) han reclasificado los alquileres vacacionales para que paguen una tarifa más alta por la recogida de basuras municipal, equivalente a la de los establecimientos comerciales. Marbella aún no ha impuesto este recargo en toda la ciudad, pero los propietarios deben estar atentos a cualquier cambio futuro en los impuestos o tasas municipales.

Sanciones por Incumplimiento

El marco normativo combina multas potenciales significativas con el riesgo de perder el derecho a operar legalmente un alquiler a corto plazo. La obligación de cumplimiento principal en Andalucía es ahora la licencia VFT regional.

Falta de tenencia o exhibición de una licencia VFT válida: Cuando un propietario anuncia u opera un alquiler a corto plazo sin una licencia VFT regional válida, o teniéndola pero sin exhibirla en sus anuncios, puede enfrentarse a:

• Multas administrativas en virtud de las leyes regionales de turismo y vivienda, que pueden alcanzar hasta 150 000 € en Andalucía en casos graves.
• Eliminación de los anuncios por parte de las principales plataformas, incluidas Airbnb, Booking.com y Vrbo.
• Suspensión del derecho a operar como arrendador a corto plazo.

Obligaciones de registro de huéspedes: El incumplimiento de las obligaciones de registro de viajeros a través de SES.Hospedajes también puede dar lugar a medidas de control. Las plataformas de reserva siguen compartiendo datos de actividad con las autoridades fiscales españolas y la ventanilla digital única, con independencia de la sentencia sobre el registro nacional, por lo que los ingresos por alquiler siguen siendo plenamente visibles para Hacienda.

Respecto a la declaración informativa anual: La obligación de declaración anual vinculada al código de alquiler nacional (NRUA) se encuentra actualmente en una posición jurídicamente incierta tras la sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2026. Los propietarios que presentaron la declaración de la actividad de 2025 han cumplido con su obligación para ese período. La situación para los ciclos de declaración futuros está pendiente de aclaración oficial. Recomendamos estar atentos a las orientaciones del Ministerio de Vivienda o de la Junta de Andalucía.

Para propietarios y gestores, la implicación práctica es que la licencia VFT y el registro de huéspedes son ahora las prioridades centrales de cumplimiento, y una gestión continuada en ambos ámbitos es esencial.

Posición de Marbella sobre las Licencias de Alquiler a Corto Plazo

Con más de 15 000 alojamientos turísticos privados activos registrados, Marbella representa aproximadamente el 10 % de los 150 000 registrados en Andalucía en agosto de 2025, lo que supone la mayor densidad de propiedades de alquiler a corto plazo de la Costa del Sol. Los estudios sugieren que esto representa el 15 % de todas las viviendas de Marbella, pero solo alrededor del 32 % de ellas se anuncian o alquilan realmente en un momento dado. En 2023, se estimó que los alquileres con licencia turística en Marbella generaron alrededor de 100 millones de euros para la economía local, por lo que el tema es fundamental para muchos propietarios e inversores.

A pesar de la presión regional constante, Marbella no ha impuesto un límite al número de licencias turísticas como sí ha hecho Málaga. En cambio, mantiene la supervisión y los controles. Concretamente, en febrero de 2025, la alcaldesa Ángeles Muñoz anunció que Marbella está redactando una nueva ordenanza municipal y un Registro Municipal de Viviendas Turísticas para regular más estrictamente los alquileres vacacionales, así como para hacer cumplir las normas contra la conversión de locales comerciales en planta baja en unidades turísticas. Marbella también está estudiando futuras restricciones basadas en la zonificación en su nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

¿Puede mi propiedad obtener una licencia?

Con los cambios introducidos en 2025 y 2026, todas las oficinas del ayuntamiento o del municipio tienen sus propias políticas sobre si permiten o no las licencias de alquiler a corto plazo en Andalucía. Si está pensando en comprar una propiedad con fines de inversión a corto plazo que aún no cuenta con una licencia, es esencial saber si la:

1. Comunidad o urbanización de la propiedad que está considerando ha votado a favor o en contra de los alquileres a corto plazo.
2. El ayuntamiento (también conocido como municipio) permite las licencias de alquiler a corto plazo y, en caso afirmativo, en qué condiciones.

¿Qué municipios de la Costa del Sol permiten los alquileres a corto plazo?

En la Costa del Sol, dos municipios han declarado que no expedirán licencias de alquiler a corto plazo durante tres años: el Ayuntamiento de Málaga a partir de agosto de 2025 y el Ayuntamiento de Manilva a partir de diciembre de 2025. El Ayuntamiento de Mijas ha impuesto condiciones para la concesión de licencias de alquiler.

Si está pensando en comprar una propiedad, le recomendamos que consulte a un abogado que revise los estatutos de la comunidad y la normativa municipal para determinar si la propiedad podría optar a una licencia de alquiler a corto plazo.

Por Qué los Cambios Son Importantes para los Propietarios e Inversores Inmobiliarios

Los desarrollos regulatorios de 2025 a 2026 ofrecen mejores condiciones tanto para los propietarios como para los compradores interesados en alquileres a corto plazo en toda Andalucía. La confirmación de que las licencias VFT se transfieren con la propiedad en la venta elimina la incertidumbre que anteriormente complicaba las transacciones. Los compradores de propiedades con licencia pueden continuar alquilando a corto plazo inmediatamente después de la compra, lo que ofrece un claro retorno de la inversión y evita los riesgos de los okupas en el mercado del alquiler a largo plazo.

La sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2026 añade una dimensión positiva adicional: al anular el nivel de registro nacional, simplifica el marco de cumplimiento para los propietarios andaluces, que ahora operan únicamente bajo el bien consolidado sistema VFT regional. El valor de las propiedades se ve respaldado por la transferibilidad de las licencias y la claridad regulatoria que ello conlleva.

Para los propietarios extranjeros y locales en Marbella, la conclusión principal es que el alquiler turístico sigue siendo viable y rentable si se hace correctamente. Marbella no ha limitado las nuevas licencias, por lo que los inversores pueden seguir solicitando el registro de nuevas viviendas vacacionales, siempre que superen los obstáculos del consentimiento de la comunidad y la aprobación municipal. La Consejería de Turismo de Andalucía ha aumentado las inspecciones y, desde abril de 2025, las comunidades de propietarios pueden denunciar directamente a las autoridades los pisos turísticos sospechosos de ser ilegales. Está surgiendo claramente un mercado de alquiler turístico más responsable y profesionalizado.

Conclusiones para el Inversor: Lo Que los Compradores Deben Saber

Aunque el marco ha evolucionado considerablemente, es ahora más sencillo que en cualquier momento desde 2024. Para inversores y propietarios en Marbella y la Costa del Sol, la ventaja principal es que, una vez que una propiedad está correctamente registrada y cumple la normativa, puede operar con un alto grado de seguridad jurídica.

• Las licencias se transfieren con la propiedad. Una licencia VFT registrada permanece vigente tras la compraventa, permitiendo la continuidad de la actividad de alquiler con una simple notificación de cambio de titularidad al Registro de Turismo de Andalucía.
• Los alquileres existentes están protegidos. Los alquileres turísticos establecidos y legalmente registrados no se ven afectados, en general, por las normas de aprobación comunitaria introducidas en 2025, lo que ofrece una seguridad adicional al adquirir propiedades con licencia.
• El NRUA nacional ya no es necesario. Tras la sentencia del Tribunal Supremo español del 21 de mayo de 2026, el código de alquiler nacional (NRU/NRA/NRUA) ha sido anulado. La licencia VFT regional es ahora el registro principal necesario para publicar una propiedad en las plataformas de reserva en Andalucía. Al comprar una propiedad anteriormente comercializada con un NRUA, verifique que el registro VFT andaluz está vigente y correctamente tramitado.
• Estado de la declaración anual: pendiente de aclaración. La declaración informativa anual estaba vinculada al código de alquiler nacional, ahora anulado. Su situación futura está en revisión, y los propietarios deben estar atentos a las orientaciones del Ministerio de Vivienda. El registro de huéspedes a través de SES.Hospedajes y las obligaciones de intercambio de datos de las plataformas permanecen inalterados.
• El cumplimiento es continuo, no puntual. Los propietarios deben cumplir con las obligaciones de registro de huéspedes y mantener su registro VFT actualizado, lo que refleja un mercado de alquiler más estructurado y profesionalizado.
• La alineación europea sigue siendo relevante. El Reglamento UE 2024/1028 está ya en vigor, y el sistema VFT andaluz sirve como mecanismo regional mediante el cual España cumple con sus obligaciones europeas en materia de datos y registro. Las obligaciones de declaración de las plataformas no han variado.
• Marbella sigue siendo un mercado de inversión activo. A pesar del aumento de la regulación a nivel municipal, las nuevas licencias siguen siendo alcanzables y la posibilidad de adquirir propiedades de alquiler operativas continúa presentando un fuerte potencial de inversión en toda la Costa del Sol.

Conclusión

Marbella y la Costa del Sol siguen abiertas al negocio del mercado de alquiler de propiedades turísticas. Con la eliminación del nivel de registro nacional por la sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2026 y la confirmación del sistema VFT regional como marco rector en Andalucía, el panorama de las licencias es más coherente de lo que ha sido en mucho tiempo. La claridad sobre la transferencia de licencias con la propiedad en la venta sigue siendo una buena noticia para los inversores, los propietarios de viviendas vacacionales y el sector inmobiliario andaluz en general.

Los propietarios deben asegurarse de que su licencia VFT está actualizada, cumplir con las obligaciones de registro de huéspedes y estar pendientes de cualquier orientación adicional sobre la obligación de declaración informativa anual. Con la licencia y la gestión adecuadas, los alquileres turísticos siguen siendo una actividad rentable y viable en la Costa del Sol: ahora sometida a un mayor escrutinio, pero respaldada por un marco jurídico más claro y más arraigado a nivel regional.

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Publicado en abril de 2025. Última actualización: 29 de mayo de 2026.