Impuestos sobre la propiedad en alquiler en España 2025: Guía para compradores de la UE y fuera de la UE

Como cualquier inversor sofisticado sabe, la adquisición de propiedades es solo una parte de la ecuación. El régimen fiscal que rige la propiedad, los ingresos por alquiler y la eventual desinversión desempeña un papel decisivo a la hora de determinar el rendimiento neto. Durante muchos años, los propietarios no pertenecientes a la UE se enfrentaron a una carga fiscal considerablemente mayor que la de sus homólogos europeos, un desequilibrio que está cambiando.

La evolución del panorama fiscal inmobiliario en España

España se ha mantenido durante mucho tiempo como uno de los destinos inmobiliarios más atractivos de Europa, atrayendo a compradores exigentes de Estados Unidos, Reino Unido, Oriente Medio y otros lugares. En ningún sitio es esto más evidente que en Marbella y sus enclaves cerrados circundantes, donde las propiedades de primera calidad combinan el valor del estilo de vida con una rentabilidad tangible de la inversión.

Durante años, los propietarios no comunitarios que alquilaban viviendas en España se enfrentaban a impuestos más elevados y menos derechos que sus homólogos comunitarios. Esto cambió en julio de 2025, cuando el Tribunal Supremo español dictó una sentencia histórica que confirmaba que los residentes no comunitarios, incluidos los inversores británicos, estadounidenses y otros inversores internacionales, tienen derecho a deducir los gastos de alquiler. Esta sentencia introduce una paridad largamente esperada en la tributación de los ingresos por alquiler y tiene implicaciones directas para la optimización del rendimiento y la estrategia a largo plazo.

Esta decisión reestructura el panorama para los inversores inmobiliarios en Marbella, ya que ofrece importantes ahorros fiscales, posibles devoluciones y una renovada confianza en el mercado del alquiler español. A continuación, explicamos lo que esto significa para los propietarios no pertenecientes a la UE, las deducciones que ahora pueden reclamar y cómo se aplican los tipos impositivos en 2025.

Deducciones fiscales por ingresos por alquiler para propietarios no pertenecientes a la UE: la sentencia de 2025

El 28 de julio de 2025, una sentencia en el caso 636/2021 de la Audiencia Nacional española estableció condiciones más justas para los inversores no europeos en España.

Históricamente, la disparidad era notable. A los inversores no pertenecientes a la UE se les aplicaba un impuesto fijo del 24 % sobre los ingresos brutos por alquiler, sin derecho a deducir gastos legítimos como los intereses hipotecarios, los gastos de gestión de la propiedad o el mantenimiento. Por el contrario, los propietarios de la UE/EEE pagaban un 19 % sobre los ingresos netos, beneficiándose de la posibilidad de compensar los gastos.

Cuando un inversor estadounidense impugnó una decisión del Tribunal Económico-Administrativo Central, la Audiencia Nacional dictaminó que ese trato diferenciado contravenía tanto las obligaciones de los tratados internacionales como los principios de no discriminación consagrados en la legislación de la UE, incluido el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea y la cláusula de no discriminación del tratado fiscal entre España y Estados Unidos.

Antes de la sentencia:

• Los propietarios no pertenecientes a la UE (por ejemplo, EE. UU., Reino Unido tras el Brexit, Oriente Medio) tributaban al 24 % sobre los ingresos brutos por alquiler.
• Los propietarios no pertenecientes a la UE no podían deducir los gastos legítimos, lo que se traducía en impuestos sustancialmente más elevados.

Después de la sentencia:

• Los propietarios no pertenecientes a la UE ahora tributan al 24 % sobre los ingresos netos por alquiler.
• Se permiten deducciones completas por gastos de alquiler, al igual que a los residentes de la UE.
• En muchos casos, los inversores pueden reclamar los pagos excesivos de los cuatro ejercicios fiscales anteriores rectificando sus declaraciones del Modelo 210 (sujeto a la prescripción).
• Para muchos propietarios de inmuebles en España no pertenecientes a la UE ni a EE. UU., esto supone una reducción del 30-40 % en la deuda tributaria.

En el caso de los activos de alquiler de primera calidad en Marbella y la Milla de Oro, el ahorro es considerable. Consideremos una villa que genera 200 000 € en ingresos anuales por alquiler, con 50 000 € en gastos asociados. Anteriormente, la deuda ascendía a 48 000 €. Con el nuevo marco, esa cifra se reduce a 36 000 €, un ahorro anual sustancial que solo aumentaría con alquileres más rentables.

Gastos deducibles para propiedades en alquiler en España

Según la Agencia Tributaria española, los propietarios pueden deducir los gastos de alquiler legítimos al declarar los ingresos por alquiler, prorrateados por el período de uso del alquiler. Las categorías principales incluyen:

• Intereses hipotecarios y de préstamos (combinados con las reparaciones, no pueden superar los ingresos anuales por alquiler)
• Impuestos y tasas sobre la propiedad, incluyendo el IBI y la tasa de basura
• Gastos de comunidad
• Reparaciones y mantenimiento (pintura, fontanería, reparaciones eléctricas y mantenimiento general, no mejoras)
• Seguros: seguro del hogar, seguro de impago del alquiler y cobertura de responsabilidad civil.
• Servicios públicos: agua, electricidad, gas e Internet (si los paga el propietario según las condiciones del contrato de alquiler).
• Servicios profesionales y de gestión / Gastos de administración de la propiedad / Servicios legales, fiscales y de agencia.
• Servicios de limpieza y atención al inquilino.
• Depreciación (3 % anual sobre el valor de la construcción del edificio, 10 % anual sobre el coste de compra de muebles y mobiliario).
• Alquiler impagado: si no se ha pagado durante más de 6 meses después del cobro formal o si el inquilino se declara insolvente.

Se recomienda encarecidamente el asesoramiento fiscal profesional, especialmente para carteras de mayor tamaño.

Solicitud de deducciones fiscales por alquiler en España

Tras la decisión judicial de julio de 2025, los inversores no pertenecientes a la UE deben seguir las estrictas normas de documentación de España para beneficiarse de las desgravaciones fiscales, prestando especial atención a lo siguiente:

• Prorrateo: los gastos deben coincidir con los días de alquiler (por ejemplo, 300 días de alquiler = 300/365 deducibles).
• Facturas: Solo son válidas las facturas oficiales con IVA.
• Justificantes de pago: deben conservarse las transferencias bancarias, los recibos y las facturas de impuestos municipales.
• Amortización: se aplica solo al valor de la construcción (no al terreno).
• Reparaciones frente a mejoras: las reparaciones rutinarias son deducibles; las mejoras no lo son.

Cómo reclamar el reembolso de los impuestos pagados en exceso por alquileres

Si usted es propietario de un inmueble en Estados Unidos, Reino Unido u otro país no perteneciente a la Unión Europea y ha estado pagando impuestos sobre los ingresos brutos por alquiler, es posible que tenga derecho a un reembolso por los últimos cuatro años (de 2021 a 2025). Para cuantificar y tramitar estas reclamaciones, será fundamental contar con asesores fiscales especializados en asuntos transfronterizos.

Para reclamar la devolución de los impuestos sobre sus gastos de alquiler en España:

• Reúna los registros de ingresos por alquiler y las facturas de gastos.
• Prepare las declaraciones rectificativas (Modelo 210) para cada año afectado.
• Cite la sentencia del Tribunal Supremo de julio de 2025 y los principios del Derecho de la UE.
• Preséntelas en línea a través de la Agencia Tributaria española o a través de un representante fiscal.
• Conserve toda la documentación durante al menos 4 años por si se produce una revisión.

Resumen de los impuestos sobre la propiedad en España

Para obtener una visión general completa del entorno fiscal español, consulte nuestra guía especializada sobre Vivir y pagar impuestos en España.

Pero, en resumen, las principales obligaciones fiscales para los propietarios de inmuebles en España son las siguientes:

• Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): impuesto local calculado sobre el valor catastral, que suele oscilar entre el 0,4 % y el 1,1 %.
• Impuesto sobre la renta imputada: se aplica a las propiedades no alquiladas, sobre la base del 1,1 %-2 % del valor catastral. Los no residentes tributan al 24 % (o al 19 % para la UE/EEE).
• Impuesto sobre las ganancias patrimoniales, impuestos de sucesiones y donaciones: al vender o transferir propiedades.
• Impuesto sobre la renta del alquiler: las propiedades en alquiler están sujetas a un impuesto del 19 % para los residentes de la UE y del 24 % para los propietarios no residentes en la UE.
• Impuestos de adquisición: Al comprar una propiedad en España, se puede calcular alrededor del 10-12 % del precio de venta en impuestos de compra de la propiedad, incluyendo el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el IVA. Consulte nuestra Guía del comprador de propiedades para obtener todos los detalles sobre los impuestos de compra.

Otras consideraciones para inversores estadounidenses y otros inversores no europeos

Para los inversores estadounidenses, el tratado de doble imposición de 2019 entre España y EE. UU. ofrece una garantía adicional a los propietarios estadounidenses, ya que garantiza que los ingresos no se graven dos veces. Además, los expatriados estadounidenses que se trasladen a España pueden beneficiarse de la Ley Beckham, que permite un régimen fiscal fijo favorable durante sus primeros años de residencia.

También cabe destacar que, a principios de 2025, el presidente del Gobierno español planteó la idea de considerar la imposición de un impuesto suplementario del 100 % sobre la propiedad impuesto sobre la compra de propiedades para los compradores fuera del UE, o un doble impuesto sobre la propiedad para los compradores no pertenecientes a la UE en España. Esta medida se considera ampliamente discriminatoria según la legislación de la UE y no se espera que prospere, pero si lo hiciera, habría meses de preparación y solo afectaría a las compras realizadas a partir de la fecha en que pudiera entrar en vigor.

Por qué la sentencia de julio de 2025 refuerza el mercado de Marbella

La Costa del Sol siempre ha ofrecido una atractiva combinación de estilo de vida y fundamentos de inversión: una demanda internacional sostenida, una oferta limitada de inmuebles de primera calidad y unos rendimientos de alquiler constantes. La sentencia fiscal de 2025 refuerza esta propuesta, especialmente para los compradores estadounidenses y de Oriente Medio, que anteriormente soportaban una carga fiscal desproporcionada.

En esencia, la reforma mejora los rendimientos netos, aumenta la eficiencia de la inversión y refuerza la posición competitiva de España frente a mercados rivales como el Algarve portugués o la Costa Azul francesa. Se trata de un avance que sitúa a Marbella en una posición aún más sólida como principal destino europeo para los inmuebles de lujo.

Conclusión: España se vuelve más atractiva para los inversores globales

La decisión de julio de 2025 es más que un ajuste técnico; representa un paso decisivo hacia la paridad y la transparencia. Para los inversores internacionales, el mercado inmobiliario español se está volviendo más atractivo y predecible desde el punto de vista financiero.

Para las personas con un elevado patrimonio que buscan tanto un estilo de vida como rentabilidad en sus inversiones, Marbella ofrece una combinación única de ventajas: un cambio fiscal favorable, una sólida demanda de alquileres y una calidad de vida reconocida a nivel mundial.

En MPDunne & Hamptons International, ofrecemos asesoramiento discreto y experto a clientes internacionales que navegan por el cambiante entorno inmobiliario español. Ya sea para adquirir, mantener o desinvertir, nuestro experimentado equipo le guiará en su viaje de inversión inmobiliaria en Marbella o la Costa del Sol.