Comparación de Propiedades €5M: Marbella frente Londres, Dubái y Niza

Pocos destinos de lujo ofrecen tanto espacio, privacidad y calidad de vida como Marbella. En comparación con centros tradicionales como Londres, Dubái y la Costa Azul en la Riviera francesa, Marbella destaca por su glamour relajado, su clima excepcional y su estilo de vida. Un análisis más profundo revela que también sobresale en términos de comodidades, valor y costes a largo plazo de las propiedades.

Comparación de los principales centros de riqueza mundial

Londres y Mónaco han sido durante mucho tiempo las potencias financieras y símbolos de prestigio de Europa, pero en el clima posterior al Brexit y a la pandemia, el aumento de los costes y la reevaluación del estilo de vida hacen que las personas con un elevado patrimonio neto estén redefiniendo lo que realmente significa «valor». El precio por metro cuadrado es importante, pero también lo son el estilo de vida, el clima, la eficiencia fiscal y la liquidez a largo plazo.

Hoy en día, los compradores comparan múltiples centros internacionales. Londres y Mónaco siguen siendo icónicos, pero Marbella, la Costa Azul y Dubái compiten ahora directamente por el mismo capital global, cada uno ofreciendo una combinación diferente de atractivo de estilo de vida, estructura fiscal y perspectivas de crecimiento. Niza refleja el estilo de vida tradicional de la Riviera con su encanto histórico y sus vistas al mar, mientras que Marbella ofrece el mismo atractivo mediterráneo a un precio mucho más competitivo y con un parque inmobiliario más moderno. Dubái ofrece una propuesta contrastante: infraestructuras ultramodernas, cero impuestos sobre la renta y las ganancias de capital, fuertes tendencias de revalorización y un nivel de vida de alta especificación.

Marbella ha ascendido ahora a la misma categoría que uno de los principales centros de lujo del mundo, junto con Dubái, Miami, Mónaco y el sur de Francia. A diferencia de estos mercados más urbanos o de alta densidad, Marbella ofrece su propio estilo de glamour europeo relajado. Elegida Mejor Destino de Europa en 2024, es celebrada no solo por su belleza y su clima, sino también por su sólida propuesta de valor y su crecimiento constante.

Ofreciendo mucho más espacio y comodidades que Mónaco, donde los precios pueden alcanzar hasta tres veces los de Marbella por metro cuadrado, y un estilo de vida más suave y equilibrado que Dubái, Marbella combina el lujo contemporáneo con el auténtico espíritu andaluz. El resultado es un estilo de vida interior-exterior sin fisuras, enmarcado por playas, vistas a la montaña e instalaciones de ocio de primera clase. Considerada cada vez más como un refugio seguro para la riqueza mundial, Marbella combina el disfrute del estilo de vida con la preservación del capital, la oferta limitada y la creciente demanda internacional.

Qué se puede comprar con 5 millones de euros en estos destinos de lujo líderes

Comprender hasta dónde llega un presupuesto de 5 millones de euros en cada mercado es esencial a la hora de comparar opciones de lujo a nivel mundial. Al comparar Marbella, Londres, Dubái y Niza, las diferencias en cuanto a espacio, comodidades y potencial a largo plazo son inmediatas y significativas. La siguiente investigación se basa en un análisis de los promedios publicados en Internet y de propiedades reales en venta para crear promedios comparables de qué residencias de lujo pueden comprarse en este rango de precios.

La figura 1 que figura a continuación destila las diferencias prácticas que más importan a los propietarios a largo plazo: tamaño, tipo, espacio exterior, dormitorios, baños, clima de estilo de vida, costes anuales estimados de funcionamiento, e impuestos y costes de compra de propiedades comparables de 5 millones de euros en cada una de las ubicaciones.

Figura 1. Comparación de propiedades medias de 5 millones de euros

Para los compradores que buscan el máximo valor, las villas de 5 millones de euros en Marbella y Dubái destacan. Este presupuesto suele garantizar una villa contemporánea o un gran apartamento de lujo con seis dormitorios y alrededor de 5.500–6.500 pies cuadrados (520–600 m²) de espacio habitable, si no más, incluyendo servicios premium como piscinas infinitas, gimnasios privados, zonas de spa, home cinema y amplias terrazas. La mayoría de las villas de lujo de Marbella están diseñadas para la vida interior-exterior, ofreciendo instalaciones de nivel resort difíciles de igualar en las capitales de Europa occidental o en el parque inmobiliario más antiguo de la Riviera.

Por el contrario, una propiedad de 5 millones de euros en la Costa Azul francesa, ya sea en Niza, Cap Ferrat o Cannes, suele ofrecer 2.200–3.700 pies cuadrados (200–350 m²) y cuatro a cinco dormitorios. Estas viviendas suelen proporcionar encanto y vistas al mar, pero generalmente son más antiguas, más pequeñas y se encuentran en parcelas más compactas. Una villa de 6.000 pies cuadrados en una ubicación privilegiada de la Riviera podría superar los 10 millones de euros, lo que significa que los compradores pagan casi el doble por una escala y lujo similares.

En los distritos más cotizados de Londres, 5 millones de euros compran alrededor de 2.400 pies cuadrados (220 m²) con tres a cuatro dormitorios y un espacio exterior privado limitado. Un apartamento de lujo en Marbella de tamaño similar suele situarse en el rango de 1–2 millones de euros, a menudo dentro de una urbanización cerrada con jardines, piscinas e instalaciones de bienestar. Para aquellos que priorizan el espacio, la privacidad y la vida al aire libre, Londres ofrece el valor más bajo por metro cuadrado y Marbella el más alto.

Comparación de los detalles: espacio, impuestos y gastos de funcionamiento

El precio de compra por metro cuadrado es solo una parte de la ecuación. Los compradores exigentes también valoran todas las comodidades incluidas, la exposición fiscal y lo que cuesta vivir o mantener la propiedad: todos ellos factores que varían significativamente entre los cuatro mercados. Queda claro en la tabla de la figura 1 anterior que Marbella y Dubái ofrecen la mejor relación calidad-precio en general.

La figura 2 que figura a continuación muestra una comparación visual del espacio interior y exterior medio que 5 millones de euros permiten adquirir en cada ubicación. Una vez más, queda muy claro que Marbella y Dubái ofrecen la mejor relación precio-superficie, mientras que Londres proporciona prestigio a un coste sustancialmente más alto y con significativamente menos espacio.

Figura 2. Espacio interior/exterior por propiedad de 5 millones de euros

Características y comodidades

Cada mercado ofrece un estilo de vida distinto en el nivel de 5 millones de euros. En Londres, los compradores suelen acceder a viviendas de época como pisos en mansiones o casas tipo mews con modestas zonas exteriores. En Niza, las propiedades tienden a ser elegantes apartamentos en la Riviera o antiguas villas provenzales en el campo con jardines más pequeños y distribuciones más tradicionales.

Por el contrario, Marbella y Dubái proporcionan un estilo de vida más contemporáneo centrado en la privacidad, el espacio y el ocio. Las viviendas en este nivel de precios suelen incluir interiores de alta especificación, distribuciones abiertas, piscinas privadas y zonas exteriores ajardinadas. Marbella enfatiza la vida mediterránea al aire libre con terrazas y vistas a la montaña o al mar, mientras que ambos mercados incorporan cada vez más servicios de estilo hotelero, sistemas de domótica, acceso al puerto deportivo o a la playa y residencias de marcas de lujo.

El espacio exterior es donde la diferencia es más pronunciada. Londres y Niza suelen ofrecer balcones o terrazas compactas, mientras que Marbella y Dubái disfrutan de generosos jardines, piscinas y salones exteriores sombreados que permiten vivir durante todo el año. Para los compradores centrados en el estilo de vida que buscan comodidades modernas y privacidad, Marbella y Dubái ofrecen significativamente más por 5 millones de euros, o probablemente a cualquier nivel.

Costes de compra e impuestos

Los costes de compra y las estructuras fiscales a largo plazo difieren significativamente entre estos mercados, afectando en gran medida a los costes reales de compra y propiedad de inmuebles en las respectivas ubicaciones. Dubái sigue siendo la opción más rentable en el momento de la adquisición, con una tasa de transferencia única del 4% y una comisión de agencia del 2%, lo que supone aproximadamente 300.000 € para una propiedad de 5 millones de euros. Le sigue Niza, con tasas y honorarios notariales que totalizan el 7–8% para propiedades de reventa, lo que se traduce en 350.000€–400.000€ en costes.

Los costes de compra de propiedades en Marbella suelen rondar el 10% para reventas o el 12% para obra nueva, incluyendo impuesto de transmisiones patrimoniales, impuesto de timbre, honorarios notariales y honorarios legales, lo que equivale a aproximadamente 500.000€ para la mayoría de las propiedades de reventa. Londres ocupa el primer lugar, con un impuesto de timbre que alcanza hasta el 15% para no residentes que compran segundas residencias, además de honorarios legales y profesionales adicionales, resultando en gastos totales de compra que oscilan entre 500.000€ y 750.000€. Estos costes únicos son importantes en el momento de la compra, pero deben considerarse junto con los gastos de funcionamiento y las estructuras fiscales al evaluar inversiones a largo plazo.

La figura 3 que figura a continuación ofrece una comparación calculada de los costes de compra, así como de los gastos de funcionamiento anuales para los tipos de propiedades de muestra, y una visión general de las estructuras fiscales. Al sumar costes de compra, impuestos y gastos de funcionamiento, Dubái parece ofrecer los costes más bajos, aunque presenta los gastos de funcionamiento más elevados, lo que compensaría los menores costes de compra para la propiedad a largo plazo. Pero como veremos a continuación, teniendo en cuenta los impuestos a largo plazo, Marbella ofrece la combinación más sólida de espacio, estilo de vida y bajos gastos de funcionamiento.

Figura 3. Comparación estimada de costes medios de compra y funcionamiento de propiedades de 5 millones de euros

Costes de propiedad y funcionamiento

Los gastos de funcionamiento diferencian aún más estos mercados. Londres y Niza resultan ser los más caros de mantener, con gastos anuales de 30.000€–55.000€ impulsados por impuestos municipales, gastos de comunidad y el mantenimiento de edificios más antiguos. Marbella se presenta como mucho más rentable, con un apartamento comparable que cuesta 11.500€–17.000€ al año e incluso villas grandes que suelen estar muy por debajo del coste de poseer un piso más pequeño en Londres.

Los costes operativos de Dubái son los más altos de los cuatro debido al uso de aire acondicionado y a las sustanciales cuotas comunitarias, con algunas villas de prestigio estimadas en 38.500€–65.300€ anuales. Estos costes suelen compensarse principalmente por el entorno fiscal muy competitivo de Dubái. La figura 4 que figura a continuación muestra un desglose de las estimaciones de gastos de funcionamiento medios para propiedades comparables en cada uno de los mercados, incluyendo un apartamento en Marbella comparable a lo que 5 millones de euros permitirían comprar en Londres, mostrando que los gastos de funcionamiento son más competitivos en Marbella en comparación con las otras tres ubicaciones.

Figura 4. Desglose de estimaciones de costes de funcionamiento medios para propiedad de 5 millones de euros

Estructuras fiscales a largo plazo

La exposición fiscal a largo plazo añade aún más contraste a la comparación. Dubái ofrece la estructura más clara: sin impuesto sobre la renta, impuesto sobre las ganancias de capital ni impuesto sobre el patrimonio, con solo una tasa municipal de vivienda del 5% basada en el valor de alquiler imputado (aproximadamente 12.500€ anuales). Sin embargo, si se posee a través de una estructura corporativa, se aplica un impuesto de sociedades del 9% a los beneficios superiores a 90.000€, lo que podría añadir potencialmente 10.000€–20.000€ anuales para propiedades alquiladas. Para propietarios individuales, Dubái claramente tiene el mejor rendimiento.

Marbella abolió el impuesto sobre el patrimonio regional de Andalucía, pero el impuesto de solidaridad nacional de España ahora se aplica al patrimonio neto que excede los 3 millones de euros al 1,7% para activos entre 3–5,35 millones de euros (aproximadamente 22.100€ anuales para una propiedad de 5 millones de euros sin deducciones). Los residentes españoles enfrentan un impuesto sobre la renta progresivo que alcanza el 47% desde 300.000€, mientras que los no residentes pagan tipos fijos sobre ingresos de fuente española: 19% para residentes de la UE y 24% para no residentes de la UE, con deducciones favorables para propietarios de la UE.

Francia aplica los impuestos más completos: Taxe Foncière (impuesto sobre la propiedad), Taxe d’Habitation sobre segundas residencias e IFI, impuesto sobre el patrimonio sobre la porción libre de deuda de propiedades superiores a 1,3 millones de euros (aproximadamente 41.690€ anuales para una propiedad de 5 millones de euros sin deducciones—casi el doble del impuesto sobre el patrimonio de España). Los residentes franceses enfrentan un impuesto sobre la renta progresivo de hasta el 45% por encima de 180.300€, aunque los no residentes se benefician de un tramo máximo del 20%. Los ingresos por alquiler se gravan al 20–30%, más cargas sociales del 7,5–17,2% para no residentes. Aunque España ofrece mejores condiciones de ingresos por alquiler, los no residentes pueden beneficiarse del tratamiento del impuesto sobre la renta de Francia dependiendo de su perfil.

Londres no impone impuesto sobre el patrimonio, haciéndola competitiva para propietarios de inmuebles de lujo centrados en la preservación del capital. Sin embargo, los ingresos por alquiler cuentan hacia el impuesto sobre la renta general para todos los residentes, gravados a tipos marginales de hasta el 45% por encima de £125.140 (aumentando al 47% en 2027), lo que significa que las personas con ingresos elevados pagarán tipos muy altos sobre los ingresos por alquiler.

Desde el punto de vista del impuesto sobre la renta, existen diferencias clave entre las distintas jurisdicciones. Dubái no grava a las personas físicas por sus ingresos locales o extranjeros (solo se aplica el impuesto de sociedades), mientras que en el Reino Unido, Francia y España, los residentes fiscales suelen tributar por sus ingresos mundiales y los no residentes solo por los ingresos de origen local. Sin embargo, en España, la residencia fiscal se activa principalmente por pasar más de 183 días en el país o por trasladar el centro de intereses económicos o familiares, lo que significa que es posible ser propietario de un inmueble y seguir siendo no residente a efectos fiscales. Además, en virtud de determinados regímenes, como el visado para nómadas digitales combinado con la Ley Beckham, algunas personas pueden ser residentes fiscales en España y beneficiarse de un tratamiento fiscal internacional especial durante un máximo de seis años, lo que supone otro factor de peso para comprar y trasladarse a Marbella.

En resumen, los cuatro mercados presentan enfoques claramente diferentes. Dubái ofrece el marco más transparente para propietarios individuales con obligaciones mínimas. Marbella proporciona una exposición fiscal moderada, particularmente atractiva para inversores de la UE. Francia conlleva la mayor carga combinada de impuestos sobre el patrimonio y la renta. Londres, aunque carece de impuesto sobre el patrimonio, impone un elevado impuesto sobre la renta sobre los ingresos por alquiler. Sin considerar deducciones y circunstancias individuales, las comparaciones directas siguen siendo complejas, por lo que debe consultarse a un asesor fiscal o tributario apropiado para obtener asesoramiento personalizado.

Rendimiento de precios y crecimiento de capital proyectado

Poniéndonos el sombrero de inversor, Marbella ha ofrecido uno de los crecimientos de precios más sólidos de Europa. Los datos oficiales del Notariado muestran que los precios medios de venta casi se han duplicado durante la última década, con un crecimiento anual del 12,6% en 2024 e impulso constante impulsado por la oferta limitada y la demanda internacional sostenida. Dubái también ha experimentado un fuerte crecimiento, promediando el 12,5% en 2024, tras un resurgimiento posterior a 2021 respaldado por incentivos fiscales y programas de residencia.

Niza y el área más amplia de la Riviera francesa han mostrado aumentos más modestos, con alrededor del 4,5% de crecimiento anual en 2024 y una apreciación constante a medio plazo. Por el contrario, los precios de Londres se han estabilizado en gran medida o incluso han experimentado ligeras caídas, limitados por altos costes de transacción, mayor regulación y competencia global más fuerte. A lo largo de la última década, Marbella ha mostrado la trayectoria de mercado más sólida a largo plazo, seguida de Dubái, mientras que Niza y Londres han experimentado patrones de crecimiento más lentos.

La figura 5 que figura a continuación proporciona una excelente comparación visual de las trayectorias de los precios medios de propiedades por metro cuadrado en las cuatro ubicaciones durante los últimos 10 años. Basándose en datos del Departamento de Tierras de Dubái, informes anuales de Notaires de France, Plumplot e informes del Notariado español, no todas las cifras son fiables para datos de precios de venta en cada ubicación. Sin embargo, los datos de Marbella son datos de ventas reales del Notariado, mostrando el crecimiento más consistente y la trayectoria más prometedora, junto con Niza, aunque el gráfico refuerza que Niza ofrece menos valor por metro cuadrado.

Figura 5. Precios medios de propiedades por metro cuadrado

Bienestar, seguridad y calidad medioambiental

Al considerar la seguridad y la calidad medioambiental, Dubái y Marbella también lideran, otra de las muchas sinergias entre estos dos destinos de estilo de vida. Aunque no está disponible una comparación completa utilizando la misma escala en las cuatro ciudades al mismo tiempo, hemos tomado promedios de varias fuentes para proporcionar valores comparativos, incluyendo Gulf News, Scribd y Numbeo.

A partir de estos promedios, Dubái se clasifica como la más segura, con un índice de criminalidad de alrededor de 16,4, seguida de Marbella con 45,9, Niza con 48,2 y Londres con 53,4. Aunque Marbella ha aparecido ocasionalmente en titulares por crimen organizado, esto rara vez afecta a los residentes, y tanto Marbella como Dubái se reportan consistentemente como lugares donde se siente seguridad en la vida cotidiana. Niza y Londres tienden a experimentar más robos oportunistas, particularmente en áreas turísticas.

De manera similar, los promedios de calidad del aire sugieren que Marbella destaca como la más limpia de las cuatro. Marbella disfruta de uno de los aires costeros más limpios de Europa, con niveles de PM2,5 típicamente dentro o cerca de las directrices de la OMS en 5–9 µg/m³. Niza y Londres se sitúan en el rango moderado, mientras que los niveles de Dubái son más altos debido al polvo y la contaminación, promediando alrededor de 29 µg/m³. Estos factores fortalecen el atractivo de Marbella para compradores centrados en el bienestar que buscan un estilo de vida saludable y orientado al aire libre.

Ubicación y estilo de vida como impulsores de inversión

A pesar de todas las cifras y números, el estilo de vida sigue siendo uno de los diferenciadores más fuertes de las ubicaciones. Londres ofrece prestigio cultural y acceso educativo, pero viviendas más pequeñas, costes elevados y clima menos favorable. Niza proporciona encanto de la Riviera y a veces transitabilidad, pero carece de las comodidades modernas que se encuentran en mercados de lujo más nuevos. Dubái ofrece villas espectaculares y sol durante todo el año, pero el calor extremo del verano resulta en un estilo de vida más centrado en interiores durante los meses más cálidos.

También debe señalarse que muchos locales no sirven alcohol en los EAU, aunque a los adultos no musulmanes se les permite traer cuatro litros de alcohol al entrar para uso personal en espacios privados. No es gran cosa para muchos, y ciertamente contribuye a un entorno seguro, pero sí significa una forma diferente de cenar y disfrutar en Dubái que los posibles compradores deben tener en consideración.

Marbella combina las fortalezas de los tres mercados. Ofrece excelente clima, viviendas modernas, amplia vida al aire libre, restaurantes de primera clase y otras comodidades, todo ello dentro de una vibrante ciudad costera española. La facilidad de movimiento, la privacidad de la vida en villa y las impresionantes playas de Marbella, el golf, la gastronomía y los colegios internacionales crean un estilo de vida que atrae tanto a residentes a tiempo completo como a compradores de segundas residencias. Dubái ofrece lujo comparable en un formato más urbano, mientras que Niza ofrece encanto pero menos espacio. Londres sigue siendo importante a nivel global pero ofrece entornos de vida mucho más pequeños. Para muchos compradores internacionales, Marbella logra el equilibrio más atractivo de estilo de vida, valor y usabilidad a largo plazo.

¿Quién compra dónde? Tendencias de compradores internacionales de lujo

Las transacciones globales por encima de 3 millones de euros han cambiado significativamente, con Marbella y Dubái experimentando el crecimiento más fuerte en la demanda internacional. Los compradores del Reino Unido, del norte de Europa y estadounidenses son cada vez más activos, atraídos por el estilo de vida, el clima y el valor a largo plazo. En Marbella, los datos del Notariado de agosto de 2025 muestran que el 63% de las compras del año fueron realizadas por compradores extranjeros, y aproximadamente el 90% de las compras del segmento prime en la última década fueron internacionales. No es sorprendente, dado el análisis anterior, que el segmento ultra-prime de Londres se haya suavizado debido a los altos impuestos y costes de adquisición, mientras que la Riviera permanece estable pero menos dinámica.

Conclusiones: por qué destaca Marbella

En todas las métricas principales: espacio, clima, comodidades, eficiencia fiscal, gastos de funcionamiento, apreciación de capital y estilo de vida—Marbella y Dubái tienden a ofrecer más valor por la misma inversión de 5 millones de euros. Londres y la Riviera ofrecen patrimonio y prestigio, mientras que Dubái proporciona lujo ultramoderno y beneficios fiscales que compensan los altos gastos de funcionamiento de una vivienda de lujo. Teniendo todo en cuenta, Marbella combina de forma única los tres aspectos: estilo de vida, valor y resistencia a largo plazo.

Cada vez más vista como un refugio seguro para la riqueza global, Marbella ofrece privacidad, vistas panorámicas, una comunidad cosmopolita y uno de los climas más fiables de Europa durante todo el año. A medida que los compradores impulsados por el estilo de vida se vuelven más móviles, Marbella y la Costa del Sol están emergiendo no solo como una alternativa sino como uno de los mercados inmobiliarios de lujo más sólidos y atractivos de Europa para la década que viene.

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