Comparaison de propriétés de €5M : Marbella face à Londres, Dubaï, Nice

Peu de destinations de luxe offrent autant d’espace, d’intimité et de qualité de vie que Marbella. Par rapport aux pôles traditionnels comme Londres, Dubaï et la Côte d’Azur française, Marbella se distingue par son glamour décontracté, son climat exceptionnel et son art de vivre. Une analyse approfondie révèle qu’elle excelle également en termes d’équipements, de valeur et de coûts à long terme.

Comparaison des principaux pôles de richesse mondiale

Londres et Monaco ont longtemps été les puissances financières et les symboles de prestige de l’Europe, mais dans un climat post-Brexit et post-pandémie, la hausse des coûts et la réévaluation du mode de vie amènent les personnes fortunées à redéfinir ce que signifie vraiment la « valeur ». Le prix au mètre carré compte, mais l’art de vivre, le climat, l’efficacité fiscale et la liquidité à long terme aussi.

Aujourd’hui, les acheteurs comparent plusieurs pôles internationaux. Londres et Monaco restent iconiques, mais Marbella, la Côte d’Azur et Dubaï se disputent désormais directement les mêmes capitaux mondiaux, chacun offrant un mélange différent d’attrait lifestyle, de structure fiscale et de perspectives de croissance. Nice reflète l’art de vivre traditionnel de la Riviera avec son charme patrimonial et ses vues sur mer, tandis que Marbella offre le même attrait méditerranéen à un prix bien plus compétitif et avec un parc immobilier plus moderne. Dubaï propose une offre contrastée : infrastructures ultramodernes, zéro impôt sur le revenu et les plus-values, fortes tendances d’appréciation et cadre de vie haut de gamme.

Marbella s’est désormais hissée au même niveau que l’un des principaux pôles de luxe au monde, aux côtés de Dubaï, Miami, Monaco et le sud de la France. Contrairement à ces marchés plus urbains ou à forte densité, Marbella offre sa propre saveur de glamour européen décontracté. Élue Meilleure Destination d’Europe en 2024, elle est célébrée non seulement pour sa beauté et son climat, mais aussi pour sa proposition de valeur solide et sa croissance constante.

Offrant bien plus d’espace et d’équipements que Monaco, où les prix peuvent atteindre jusqu’à trois fois ceux de Marbella au mètre carré, et un mode de vie plus doux et équilibré que Dubaï, Marbella marie le luxe contemporain à l’âme andalouse authentique. Le résultat est un art de vivre intérieur-extérieur harmonieux, encadré par des plages, des vues sur les montagnes et des équipements de loisirs de classe mondiale. De plus en plus considérée comme une valeur refuge pour les patrimoines mondiaux, Marbella conjugue plaisir de vivre et préservation du capital, offre limitée et demande internationale croissante.

Ce que 5 millions d’euros permettent d’acquérir dans ces destinations de luxe leaders

Comprendre jusqu’où s’étend un budget de 5 millions d’euros dans chaque marché est essentiel pour comparer les options de luxe mondiales. Lorsque l’on compare Marbella, Londres, Dubaï et Nice côte à côte, les différences en termes d’espace, d’équipements et de potentiel à long terme sont immédiates et significatives. La recherche suivante se base sur une analyse des moyennes publiées en ligne et de propriétés réelles en vente pour créer des moyennes comparables de ce que l’on peut acquérir comme résidences de luxe dans cette gamme de prix.

La figure 1 ci-dessous distille les différences pratiques qui comptent le plus pour les propriétaires à long terme : taille, type, espace extérieur, chambres, salles de bains, climat et mode de vie, coûts annuels de fonctionnement estimés, et taxes et frais d’acquisition pour des propriétés comparables de 5 millions d’euros dans chacun des emplacements.

Figure 1. Comparaison de propriétés moyennes de 5 millions d’euros

Pour les acheteurs recherchant la valeur maximale, les villas de 5 millions d’euros à Marbella et Dubaï se démarquent. Ce budget permet généralement d’acquérir une villa contemporaine ou un grand appartement de luxe avec six chambres et environ 5 500–6 500 pieds carrés (520–600 m²) d’espace habitable, voire plus, incluant des équipements premium tels que piscines à débordement, salles de sport privées, espaces spa, home cinémas et vastes terrasses. La plupart des villas de luxe de Marbella sont conçues pour la vie intérieur-extérieur, offrant des installations de niveau resort difficiles à égaler dans les capitales d’Europe occidentale ou dans le parc immobilier plus ancien de la Riviera.

En revanche, une propriété de 5 millions d’euros sur la Côte d’Azur française, que ce soit à Nice, Cap Ferrat ou Cannes, offre généralement 2 200–3 700 pieds carrés (200–350 m²) et quatre à cinq chambres. Ces demeures offrent souvent charme et vues sur mer, mais sont généralement plus anciennes, plus petites et sur des parcelles plus compactes. Une villa de 6 000 pieds carrés dans un emplacement privilégié de la Riviera pourrait dépasser 10 millions d’euros, ce qui signifie que les acheteurs paient presque le double pour une échelle et un luxe similaires.

Dans les quartiers les plus prisés de Londres, 5 millions d’euros permettent d’acquérir environ 2 400 pieds carrés (220 m²) avec trois à quatre chambres et un espace extérieur privé limité. Un appartement de luxe à Marbella de taille similaire se situerait généralement dans la fourchette de 1–2 millions d’euros, souvent au sein d’une résidence sécurisée avec jardins, piscines et équipements de bien-être. Pour ceux qui privilégient l’espace, l’intimité et la vie en plein air, Londres offre la valeur la plus faible au mètre carré, et Marbella la plus élevée.

Comparaison des détails : espace, fiscalité et coûts de fonctionnement

Le prix d’achat au mètre carré n’est qu’une pièce de l’équation. Les acheteurs avisés évaluent également tous les équipements inclus, l’exposition fiscale et ce qu’il en coûte de vivre ou d’entretenir la propriété : autant de facteurs qui varient considérablement entre les quatre marchés. Il ressort clairement du tableau de la figure 1 ci-dessus que Marbella et Dubaï offrent globalement le meilleur rapport qualité-prix.

La figure 2 ci-dessous présente une comparaison visuelle de l’espace intérieur et extérieur moyen que 5 millions d’euros permettent d’acquérir dans chaque emplacement. Une fois encore, il apparaît très clairement que Marbella et Dubaï offrent le meilleur ratio prix-surface, tandis que Londres procure du prestige à un coût substantiellement plus élevé et avec significativement moins d’espace.

Figure 2. Espace intérieur/extérieur pour une propriété de 5 millions d’euros

Caractéristiques et équipements

Chaque marché offre un style de vie distinct au niveau de 5 millions d’euros. À Londres, les acheteurs accèdent généralement à des demeures de style patrimonial comme des appartements de prestige ou des maisons type mews avec des espaces extérieurs modestes. À Nice, les propriétés tendent à être d’élégants appartements de la Riviera ou d’anciennes villas provençales à la campagne avec des jardins plus petits et des agencements plus traditionnels.

En revanche, Marbella et Dubaï offrent un mode de vie plus contemporain centré sur l’intimité, l’espace et les loisirs. Les demeures à ce niveau de prix incluent généralement des intérieurs haut de gamme, des agencements ouverts, des piscines privées et des espaces extérieurs paysagers. Marbella met l’accent sur la vie méditerranéenne en plein air avec terrasses et vues sur les montagnes ou la mer, tandis que les deux marchés intègrent de plus en plus des services de style hôtelier, des systèmes domotiques, un accès à la marina ou au front de mer et des résidences de marques de luxe.

L’espace extérieur est là où la différence est la plus prononcée. Londres et Nice offrent généralement des balcons ou des terrasses compactes, tandis que Marbella et Dubaï bénéficient de généreux jardins, piscines et salons extérieurs ombragés qui permettent une vie tout au long de l’année. Pour les acheteurs axés sur le mode de vie recherchant des équipements modernes et de l’intimité, Marbella et Dubaï offrent significativement plus pour 5 millions d’euros, ou probablement à tout niveau.

Coûts et taxes d’acquisition

Les coûts d’acquisition et les structures fiscales à long terme diffèrent considérablement entre ces marchés, affectant grandement les coûts réels d’achat et de propriété dans les emplacements respectifs. Dubaï demeure l’option la plus rentable au moment de l’acquisition, avec des frais de mutation uniques de 4% et une commission d’agence de 2%, représentant environ 300 000 € pour une propriété de 5 millions d’euros. Nice suit, avec des frais de notaire et taxes totalisant 7–8% pour les biens de revente, se traduisant par 350 000€–400 000€ de frais.

Les frais d’acquisition immobilière à Marbella sont généralement d’environ 10% pour les reventes ou 12% pour les constructions neuves, incluant droits de mutation, droits de timbre, frais de notaire et honoraires juridiques, équivalant à environ 500 000€ pour la plupart des propriétés de revente. Londres se classe en tête, avec des droits de timbre atteignant jusqu’à 15% pour les non-résidents achetant des résidences secondaires, plus des frais juridiques et professionnels supplémentaires, résultant en des dépenses totales d’acquisition allant de 500 000€ à 750 000€. Ces coûts uniques sont importants au moment de l’achat, mais doivent être considérés parallèlement aux coûts de fonctionnement et aux structures fiscales lors de l’évaluation d’investissements à long terme.

La figure 3 ci-dessous présente une comparaison calculée des coûts d’acquisition, ainsi que des coûts de fonctionnement annuels pour les types de propriétés échantillons, et un aperçu des structures fiscales. En additionnant coûts d’acquisition, taxes et frais de fonctionnement, Dubaï semble offrir les coûts les plus bas, bien qu’affichant les dépenses de fonctionnement les plus élevées, ce qui compenserait les coûts d’acquisition plus faibles pour la propriété à long terme. Mais comme nous le verrons ci-dessous, en tenant compte de la fiscalité à long terme, Marbella offre la combinaison la plus solide d’espace, de mode de vie et de faibles coûts de fonctionnement.

Figure 3. Comparaison estimée des coûts moyens d’acquisition et de fonctionnement de propriétés de 5 millions d’euros

Coûts de propriété et de fonctionnement

Les coûts de fonctionnement différencient encore davantage ces marchés. Londres et Nice s’avèrent être les plus coûteuses à entretenir, avec des dépenses annuelles de 30 000€–55 000€ dues aux taxes municipales, charges de copropriété et à l’entretien de bâtiments plus anciens. Marbella se présente comme bien plus rentable, avec un appartement comparable coûtant 11 500€–17 000€ par an et même de grandes villas généralement bien en dessous du coût de posséder un appartement plus petit à Londres.

Les coûts d’exploitation de Dubaï sont les plus élevés des quatre en raison de l’utilisation de la climatisation et des charges communautaires substantielles, avec certaines villas de prestige estimées à 38 500€–65 300€ annuellement. Ces coûts sont souvent compensés principalement par l’environnement fiscal très compétitif de Dubaï. La figure 4 ci-dessous présente une ventilation des estimations de coûts de fonctionnement moyens pour des propriétés comparables dans chacun des marchés, incluant un appartement à Marbella comparable à ce que 5 millions d’euros permettraient d’acheter à Londres, montrant que les coûts de fonctionnement sont plus compétitifs à Marbella comparés aux trois autres emplacements.

Figure 4. Ventilation des estimations de coûts de fonctionnement moyens pour une propriété de 5 millions d’euros

Structures fiscales à long terme

L’exposition fiscale à long terme ajoute encore plus de contraste à la comparaison. Dubaï offre la structure la plus claire : pas d’impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values ni d’impôt sur la fortune, avec seulement une taxe municipale d’habitation de 5% basée sur la valeur locative imputée (environ 12 500€ annuellement). Cependant, si elle est détenue via une structure d’entreprise, un impôt sur les sociétés de 9% s’applique aux bénéfices supérieurs à 90 000€, ajoutant potentiellement 10 000€–20 000€ annuellement pour les propriétés louées. Pour les propriétaires individuels, Dubaï affiche clairement la meilleure performance.

Marbella a aboli l’impôt sur la fortune régional d’Andalousie, mais l’impôt de solidarité national espagnol s’applique désormais au patrimoine net dépassant 3 millions d’euros à 1,7% pour les actifs entre 3–5,35 millions d’euros (environ 22 100€ annuellement pour une propriété de 5 millions d’euros sans déductions). Les résidents espagnols font face à un impôt sur le revenu progressif atteignant 47% à partir de 300 000€, tandis que les non-résidents paient des taux fixes sur les revenus de source espagnole : 19% pour les résidents de l’UE et 24% pour les non-résidents de l’UE, avec des déductions favorables pour les propriétaires de l’UE.

La France impose les taxes les plus complètes : Taxe Foncière (impôt foncier), Taxe d’Habitation sur les résidences secondaires et IFI, impôt sur la fortune immobilière sur la portion hors dette des propriétés supérieures à 1,3 million d’euros (environ 41 690€ annuellement pour une propriété de 5 millions d’euros sans déductions—presque le double de l’impôt sur la fortune espagnol). Les résidents français font face à un impôt sur le revenu progressif allant jusqu’à 45% au-delà de 180 300€, bien que les non-résidents bénéficient d’une tranche maximale de 20%. Les revenus locatifs sont imposés à 20–30%, plus des prélèvements sociaux de 7,5–17,2% pour les non-résidents. Bien que l’Espagne offre de meilleures conditions de revenus locatifs, les non-résidents peuvent bénéficier du traitement fiscal français selon leur profil.

Londres n’impose pas d’impôt sur la fortune, la rendant compétitive pour les propriétaires immobiliers de luxe axés sur la préservation du capital. Cependant, les revenus locatifs comptent dans l’impôt sur le revenu général pour tous les résidents, imposés à des taux marginaux allant jusqu’à 45% au-delà de £125 140 (augmentant à 47% en 2027), ce qui signifie que les personnes à hauts revenus paieront des taux très élevés sur les revenus locatifs.

Du point de vue de l’impôt sur le revenu, il existe des différences importantes entre les juridictions. Dubaï n’impose pas les particuliers sur leurs revenus locaux ou étrangers (seul l’impôt sur les sociétés s’applique), tandis qu’au Royaume-Uni, en France et en Espagne, les résidents fiscaux sont généralement imposés sur leurs revenus mondiaux et les non-résidents uniquement sur leurs revenus locaux. Toutefois, en Espagne, la résidence fiscale est principalement déclenchée par le fait de passer plus de 183 jours dans le pays ou de transférer son centre d’intérêts économiques ou familiaux, ce qui signifie qu’il est possible de posséder un bien immobilier tout en restant non-résident fiscal. En outre, dans le cadre de certains régimes tels que le visa nomade numérique combiné à la loi Beckham, certaines personnes peuvent être résidentes fiscales espagnoles tout en bénéficiant d’un traitement fiscal international spécial pendant une période pouvant aller jusqu’à six ans, ce qui constitue un autre facteur convaincant pour acheter et s’installer à Marbella.

En résumé, les quatre marchés présentent des approches clairement différentes. Dubaï offre le cadre le plus transparent pour les propriétaires individuels avec des obligations minimales. Marbella fournit une exposition fiscale modérée, particulièrement attractive pour les investisseurs de l’UE. La France supporte la charge fiscale combinée la plus élevée sur la fortune et le revenu. Londres, bien que dépourvue d’impôt sur la fortune, impose un impôt sur le revenu élevé sur les revenus locatifs. Sans considérer les déductions et circonstances individuelles, les comparaisons directes restent complexes, donc un conseiller fiscal ou patrimonial approprié devrait être consulté pour des conseils personnalisés.

Performance des prix et croissance du capital projetée

En revêtant la casquette d’investisseur, Marbella a affiché l’une des croissances de prix les plus solides d’Europe. Les données officielles du Notariat montrent que les prix de vente moyens ont presque doublé au cours de la dernière décennie, avec une croissance annuelle de 12,6% en 2024 et un élan constant porté par l’offre limitée et la demande internationale soutenue. Dubaï a également connu une forte croissance, avec une moyenne de 12,5% en 2024, après une résurgence post-2021 soutenue par des incitations fiscales et des programmes de résidence.

Nice et la zone plus large de la Côte d’Azur ont affiché des augmentations plus modestes, avec environ 4,5% de croissance annuelle en 2024 et une appréciation constante à moyen terme. En revanche, les prix de Londres ont largement stagné ou même subi de légères baisses, limités par des coûts de transaction élevés, une réglementation accrue et une concurrence mondiale plus forte. Au cours de la dernière décennie, Marbella a montré la trajectoire de marché la plus solide à long terme, suivie de Dubaï, tandis que Nice et Londres ont connu des schémas de croissance plus lents.

La figure 5 ci-dessous fournit une excellente comparaison visuelle des trajectoires des prix moyens de propriétés au mètre carré dans les quatre emplacements au cours des 10 dernières années. Basé sur les données du Département des Terres de Dubaï, les rapports annuels des Notaires de France, Plumplot et les rapports du Notariat espagnol, tous les chiffres ne sont pas fiables pour les données de prix de vente dans chaque emplacement. Cependant, les données de Marbella sont des données de ventes réelles du Notariat, montrant la croissance la plus cohérente et la trajectoire la plus prometteuse, avec Nice, bien que le graphique renforce que Nice offre moins de valeur au mètre carré.

Figure 5. Prix moyens des propriétés au mètre carré

Bien-être, sécurité et qualité environnementale

En considérant la sécurité et la qualité environnementale, Dubaï et Marbella sont également en tête, une autre des nombreuses synergies entre ces deux destinations lifestyle. Bien qu’une comparaison complète utilisant la même échelle dans les quatre villes au même moment ne soit pas disponible, nous avons pris des moyennes de diverses sources pour fournir des valeurs comparatives, incluant Gulf News, Scribd et Numbeo.

D’après ces moyennes, Dubaï se classe comme la plus sûre, avec un indice de criminalité d’environ 16,4, suivie de Marbella à 45,9, Nice à 48,2 et Londres à 53,4. Bien que Marbella ait occasionnellement fait les gros titres pour criminalité organisée, cela affecte rarement les résidents, et tant Marbella que Dubaï sont constamment signalées comme des endroits où l’on se sent en sécurité au quotidien. Nice et Londres tendent à connaître davantage de vols opportunistes, particulièrement dans les zones touristiques.

De même, les moyennes de qualité de l’air suggèrent que Marbella se démarque comme la plus propre des quatre. Marbella jouit d’un des airs côtiers les plus purs d’Europe, avec des niveaux de PM2,5 typiquement conformes ou proches des directives de l’OMS à 5–9 µg/m³. Nice et Londres se situent dans la fourchette modérée, tandis que les niveaux de Dubaï sont plus élevés en raison de la poussière et de la pollution, avec une moyenne d’environ 29 µg/m³. Ces facteurs renforcent l’attrait de Marbella pour les acheteurs axés sur le bien-être recherchant un mode de vie sain et orienté vers l’extérieur.

Emplacement et mode de vie comme moteurs d’investissement

Malgré tous les chiffres et nombres, le mode de vie demeure l’un des différenciateurs les plus forts des emplacements. Londres offre prestige culturel et accès éducatif, mais des demeures plus petites, des coûts élevés et un climat moins favorable. Nice procure le charme de la Riviera et parfois une accessibilité piétonne, mais manque des équipements modernes présents dans les marchés de luxe plus récents. Dubaï offre des villas spectaculaires et du soleil toute l’année, mais la chaleur extrême estivale résulte en un mode de vie davantage centré sur l’intérieur pendant les mois les plus chauds.

Il convient également de noter que de nombreux établissements ne servent pas d’alcool aux EAU, bien que les adultes non musulmans soient autorisés à apporter quatre litres d’alcool à l’entrée pour usage personnel dans des espaces privés. Ce n’est pas un problème majeur pour beaucoup, et cela contribue certainement à un environnement sûr, mais cela signifie une manière différente de dîner et de profiter à Dubaï que les acheteurs potentiels devraient prendre en considération.

Marbella combine les forces des trois marchés. Elle offre un excellent climat, des habitations modernes, une vaste vie en plein air, des restaurants de classe mondiale et d’autres équipements, le tout au sein d’une ville côtière espagnole vibrante. La facilité de déplacement, l’intimité de la vie en villa et les plages magnifiques de Marbella, le golf, la gastronomie et les écoles internationales créent un mode de vie qui séduit tant les résidents à temps plein que les acheteurs de résidences secondaires. Dubaï offre un luxe comparable dans un format plus urbain, tandis que Nice offre du charme mais moins d’espace. Londres demeure importante à l’échelle mondiale mais offre des cadres de vie beaucoup plus réduits. Pour de nombreux acheteurs internationaux, Marbella atteint l’équilibre le plus convaincant entre mode de vie, valeur et utilisabilité à long terme.

Qui achète où ? Tendances des acheteurs de luxe internationaux

Les transactions mondiales supérieures à 3 millions d’euros ont considérablement évolué, Marbella et Dubaï connaissant la croissance la plus forte de la demande internationale. Les acheteurs britanniques, nord-européens et américains sont de plus en plus actifs, attirés par le mode de vie, le climat et la valeur à long terme. À Marbella, les données du Notariat d’août 2025 montrent que 63% des achats de l’année ont été effectués par des acheteurs étrangers, et environ 90% des achats du segment prime au cours de la dernière décennie étaient internationaux. Sans surprise, compte tenu de l’analyse ci-dessus, le segment ultra-prime de Londres s’est assoupli en raison de taxes élevées et de coûts d’acquisition, tandis que la Riviera demeure stable mais moins dynamique.

Conclusions : pourquoi Marbella se démarque

Sur toutes les métriques principales—espace, climat, équipements, efficacité fiscale, coûts de fonctionnement, appréciation du capital et mode de vie—Marbella et Dubaï tendent à offrir plus de valeur pour le même investissement de 5 millions d’euros. Londres et la Riviera offrent patrimoine et prestige, tandis que Dubaï procure un luxe ultramoderne et des avantages fiscaux qui compensent les coûts de fonctionnement élevés d’une résidence de luxe. En tenant compte de tout, Marbella combine de façon unique les trois aspects : mode de vie, valeur et résilience à long terme.

De plus en plus considérée comme une valeur refuge pour les patrimoines mondiaux, Marbella offre intimité, vues panoramiques, une communauté cosmopolite et l’un des climats les plus fiables d’Europe tout au long de l’année. À mesure que les acheteurs axés sur le mode de vie deviennent plus mobiles, Marbella et la Costa del Sol émergent non seulement comme une alternative mais comme l’un des marchés immobiliers de luxe les plus solides et convaincants d’Europe pour la décennie à venir.

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