Taxes foncières locatives espagnoles 2026 : Guide acheteurs hors UE

Comme tout investisseur averti le sait, l’acquisition d’un bien immobilier n’est qu’une partie de l’équation. Le régime fiscal régissant la propriété, les revenus locatifs et la cession éventuelle joue un rôle déterminant dans le rendement net. Pendant de nombreuses années, les propriétaires non européens ont été soumis à une charge fiscale nettement plus élevée que leurs homologues européens, un déséquilibre qui est en train de s’estomper.

L’évolution du paysage fiscal immobilier en Espagne

L’Espagne est depuis longtemps l’une des destinations immobilières les plus attractives d’Europe, attirant des acheteurs avertis des États-Unis, du Royaume-Uni, du Moyen-Orient et d’ailleurs. Cela est particulièrement évident à Marbella et dans les enclaves sécurisées qui l’entourent, où les propriétés de prestige allient qualité de vie et retour sur investissement tangible.

Pendant des années, les propriétaires immobiliers non européens qui louaient des logements en Espagne étaient soumis à des impôts plus élevés et bénéficiaient de moins de droits que leurs homologues européens. Cela a changé en juillet 2025, lorsque la Cour nationale espagnole a rendu un arrêt historique confirmant que les résidents non européens, y compris les investisseurs britanniques, américains et autres investisseurs internationaux, ont le droit de déduire leurs frais de location. Cet arrêt introduit une parité attendue depuis longtemps en matière d’imposition des revenus locatifs et a des implications directes sur l’optimisation des rendements et la stratégie à long terme.

Cette décision redessine le paysage pour les investisseurs immobiliers à Marbella, offrant des économies d’impôt significatives, des remboursements potentiels et une confiance renouvelée dans le marché locatif espagnol. Ci-dessous, nous expliquons ce que cela signifie pour les propriétaires non européens, les déductions que vous pouvez désormais demander et comment les taux d’imposition s’appliquent en 2026.

Consultez notre guide complet sur la fiscalité espagnole pour avoir un aperçu des impôts à prendre en compte si vous vivez ou possédez des biens immobiliers dans ce pays.

Déductions fiscales sur les revenus locatifs pour les propriétaires non européens : la décision de 2025

Le 28 juillet 2025, un jugement rendu dans l’affaire 636/2021 par l’Audiencia Nacional espagnole a établi des conditions plus équitables pour les investisseurs non européens en Espagne.

Historiquement, la disparité était flagrante. Les investisseurs non européens étaient soumis à un impôt forfaitaire de 24 % sur les revenus locatifs bruts, sans droit de déduire les frais légitimes tels que les intérêts hypothécaires, les frais de gestion immobilière ou d’entretien. En revanche, les propriétaires de l’UE/EEE payaient 19 % sur le revenu net et bénéficiaient de la possibilité de déduire leurs dépenses.

Lorsqu’un investisseur américain a contesté une décision du Tribunal économique et administratif central, la Cour nationale a jugé que cette différence de traitement était contraire aux obligations découlant des traités internationaux et aux principes de non-discrimination consacrés par le droit de l’Union européenne, notamment l’article 63 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne et la clause de non-discrimination figurant dans la convention fiscale entre l’Espagne et les États-Unis.

Avant la décision :

• Les propriétaires non européens (par exemple, les États-Unis, le Royaume-Uni après le Brexit, le Moyen-Orient) étaient imposés à 24 % sur le revenu locatif brut.
• Les propriétaires non européens ne pouvaient pas déduire les dépenses légitimes, ce qui entraînait des impôts nettement plus élevés.

Après la décision :

• Les propriétaires non européens sont désormais imposés à 24 % sur les revenus locatifs nets.
• Les dépenses locatives sont entièrement déductibles, comme pour les résidents européens.
• Dans de nombreux cas, les investisseurs peuvent réclamer le remboursement des trop-perçus des quatre exercices fiscaux précédents en rectifiant leurs déclarations Modelo 210 (sous réserve du délai de prescription).
• Pour de nombreux propriétaires immobiliers non européens et américains en Espagne, cela signifie une réduction de 30 à 40 % de leur obligation fiscale.

Pour les biens locatifs de premier ordre à Marbella et sur le Golden Mile, les économies sont substantielles. Prenons l’exemple d’une villa générant 200 000 € de revenus locatifs annuels et 50 000 € de frais associés. Auparavant, l’impôt à payer s’élevait à 48 000 €. Dans le nouveau cadre, ce chiffre est ramené à 36 000 €, soit une économie annuelle substantielle qui ne ferait qu’augmenter avec des locations plus rentables.

Il s’agit d’une avancée véritablement significative pour les propriétaires immobiliers non ressortissants de l’UE. Elle s’accompagne toutefois d’importantes réserves qu’il convient de bien comprendre. Cependant, cette décision fait actuellement l’objet d’un recours devant la Cour suprême espagnole, introduit par le ministère public.

Dépenses déductibles pour les biens immobiliers en location en Espagne

Selon l’Agencia Tributaria (Agence fiscale) espagnole, les propriétaires peuvent déduire les frais de location légitimes lorsqu’ils déclarent leurs revenus locatifs, au prorata de la période d’utilisation locative. Les principales catégories sont les suivantes :

• Intérêts hypothécaires et prêts (combinés aux réparations, ils ne peuvent dépasser les revenus locatifs annuels)
• Taxes et frais immobiliers, y compris l’IBI (impôt foncier) et les ordures ménagères
• Frais de copropriété
• Réparations et entretien (peinture, plomberie, réparations électriques et entretien général – hors améliorations)
• Assurances – assurance habitation, assurance contre les défauts de paiement et assurance responsabilité civile.
• Services publics – eau, électricité, gaz et internet (si pris en charge par le propriétaire selon les termes du bail).
• Services professionnels et de gestion / Frais de gestion immobilière / Services juridiques, fiscaux et d’agence.
• Services de nettoyage et de location.
• Amortissement (3 % par an sur la valeur de construction du bâtiment, 10 % par an sur le coût d’achat du mobilier/de l’ameublement).
• Loyers impayés – si non payés pendant plus de 6 mois après une mise en demeure officielle ou si le locataire est déclaré insolvable.

Il est fortement recommandé de faire appel à un conseiller fiscal professionnel, en particulier pour les portefeuilles importants.

Demander des déductions fiscales pour les loyers en Espagne

Suite à la décision de justice de juillet 2025, les investisseurs non européens doivent se conformer aux règles strictes de l’Espagne en matière de documentation pour bénéficier des avantages fiscaux, en tenant particulièrement compte des éléments suivants :

• Prorata : les dépenses doivent correspondre aux jours de location (par exemple, 300 jours de location = 300/365 déductibles).
• Factures (facturas) : Seules les factures officielles avec TVA sont valables.
• Preuve de paiement : les virements bancaires, les reçus et les factures fiscales municipales doivent être conservés.
• Amortissement : s’applique uniquement à la valeur de la construction (pas au terrain).
• Réparations vs améliorations : les réparations courantes sont déductibles, les améliorations ne le sont pas.

L’administration fiscale espagnole n’a pas encore mis à jour le Modelo 210 pour refléter cette décision, ce qui signifie que le système de déclaration en ligne empêche toujours les résidents non européens de saisir des déductions de manière standard. Les propriétaires qui souhaitent demander des déductions peuvent être amenés à déposer des déclarations modifiées ou à soumettre des demandes de rectification. Il est fortement recommandé de consulter un conseiller fiscal spécialisé avant d’agir.

Comment demander le remboursement des impôts sur les loyers payés en trop

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier aux États-Unis, au Royaume-Uni ou dans un autre pays non membre de l’UE et que vous avez payé des impôts sur vos revenus locatifs bruts, vous pouvez avoir droit à un remboursement pour les quatre dernières années (de 2021 à 2025). Il sera essentiel de faire appel à des conseillers fiscaux spécialisés dans les questions transfrontalières pour quantifier et exécuter ces demandes.

Pour demander le remboursement de l’impôt sur vos dépenses locatives en Espagne :

• Rassemblez les registres de revenus locatifs et les factures de dépenses.
• Préparez les déclarations rectificatives (Modelo 210) pour chaque année concernée.
• Citez la décision de la Cour nationale de juillet 2025 et les principes du droit européen.
• Soumettez votre demande en ligne via l’Agence fiscale espagnole ou par l’intermédiaire d’un représentant fiscal.
• Conservez tous les documents pendant au moins 4 ans en cas de contrôle.

Aperçu des impôts fonciers espagnols

Pour un aperçu complet de l’environnement fiscal espagnol, consultez notre guide dédié à la vie et les impôts en Espagne.

Mais en résumé, les principales obligations fiscales liées à la possession d’un bien immobilier en Espagne sont les suivantes :

• Taxe foncière municipale (IBI) : taxe locale calculée sur la valeur cadastrale, généralement comprise entre 0,4 % et 1,1 %.
• Impôt sur le revenu imputé : appliqué aux biens immobiliers non loués, sur la base de 1,1 % à 2 % de la valeur cadastrale. Les non-résidents sont imposés à 24 % (ou 19 % pour l’UE/EEE).
• Impôt sur les plus-values, droits de succession et droits de donation : lors de la vente ou du transfert de biens immobiliers.
• Impôt sur les revenus locatifs : les biens immobiliers loués sont soumis à un impôt de 19 % pour les résidents de l’UE et de 24 % pour les propriétaires non résidents de l’UE.
• Taxes d’acquisition : en Andalousie, les achats de biens en revente sont soumis à des droits de mutation (ITP) forfaitaires de 7 %, tandis que les biens neufs sont soumis à une TVA de 10 % majorée des droits de timbre (AJD). Une fois ajoutés les frais de notaire, d’enregistrement et les honoraires juridiques, les coûts totaux d’acquisition se situent généralement autour de 9 à 12 % du prix, selon que le bien est en revente ou neuf. Consultez notre Guide de l’acheteur immobilier pour plus de détails sur les taxes d’achat.

Autres considérations pour les investisseurs américains et autres investisseurs non européens

Pour les investisseurs américains, la convention fiscale entre l’Espagne et les États-Unis (signée initialement en 1990 et mise à jour de manière significative par un protocole entré en vigueur en novembre 2019) offre une garantie supplémentaire aux propriétaires américains, en contribuant à garantir que leurs revenus ne seront pas imposés deux fois. De plus, les ressortissants américains qui s’installent en Espagne pour un emploi qualifié (y compris, depuis des décisions de justice récentes, certains travailleurs à distance relevant du visa nomade numérique) peuvent bénéficier de la loi Beckham, un régime fiscal forfaitaire avantageux qui s’applique pendant l’année du déménagement et les cinq années suivantes. Il s’agit d’un régime fondé sur l’emploi et non d’un dispositif déclenché par le seul investissement immobilier.

Il convient également de noter qu’en janvier 2025, le Premier ministre espagnol a annoncé des projets d’instauration d’une taxe supplémentaire de 100 % sur l’achat de biens immobiliers par des acheteurs non résidents et non européens, avec un projet de loi (« Impôt national complémentaire sur les transmissions de biens immobiliers aux non-résidents de l’UE ») officiellement présenté au Parlement en mai 2025. Il est important de souligner que la mesure, telle que rédigée, ne s’appliquerait qu’aux biens en revente, les achats de biens neufs et sur plan étant exonérés, et qu’elle ne représenterait pas une taxe équivalente au prix d’achat total, mais plutôt un doublement de la charge existante des droits de mutation. Cette proposition est largement considérée comme discriminatoire au regard du droit européen et, début 2026, elle était bloquée au Congrès faute de soutien parlementaire. Si elle venait à aboutir, elle ne concernerait que les achats finalisés à compter de la date d’entrée en vigueur d’une telle loi.

Pourquoi la décision de juillet 2025 renforce le marché de Marbella

La Costa del Sol a toujours offert un mélange attrayant de style de vie et de fondamentaux d’investissement : une demande internationale soutenue, une offre limitée de biens immobiliers de premier ordre et des rendements locatifs constants. La décision fiscale de 2025 renforce cette proposition, en particulier pour les acheteurs américains et moyen-orientaux qui supportaient auparavant une charge fiscale disproportionnée.

En essence, la réforme augmente les rendements nets, améliore l’efficacité des investissements et renforce la compétitivité de l’Espagne par rapport à des marchés concurrents tels que l’Algarve au Portugal ou la Côte d’Azur en France. Cette évolution place Marbella dans une position encore plus forte en tant que première destination européenne pour l’immobilier de luxe.

Conclusion

La décision de juillet 2025 représente une étape décisive vers la parité fiscale pour les investisseurs non européens. Pour ceux qui recherchent à la fois qualité de vie et rendements solides, Marbella offre un ensemble unique d’avantages : une évolution fiscale favorable, une forte demande locative et un cadre de vie reconnu dans le monde entier.

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