Spanische Mietsteuern 2026: Leitfaden für Käufer aus der Nicht-EU

Wie jeder versierte Investor weiß, ist der Erwerb einer Immobilie nur ein Teil der Gleichung. Das Steuersystem, das Eigentum, Mieteinnahmen und letztendlich den Verkauf regelt, spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der Nettoperformance. Viele Jahre lang waren Eigentümer aus Nicht-EU-Ländern einer wesentlich höheren Steuerlast ausgesetzt als ihre europäischen Kollegen, ein Ungleichgewicht, das sich derzeit verschiebt.

Spaniens Sich Wandelnde Immobiliensteuerlandschaft

Spanien ist seit langem einer der attraktivsten Immobilienstandorte Europas und zieht anspruchsvolle Käufer aus den Vereinigten Staaten, dem Vereinigten Königreich, dem Nahen Osten und darüber hinaus an. Nirgendwo ist dies so offensichtlich wie in Marbella und den umliegenden Gated Communities, wo erstklassige Immobilien Lifestyle-Wert mit greifbaren Investitionsrenditen verbinden.

Jahrelang mussten Immobilienbesitzer aus Nicht-EU-Ländern, die Häuser in Spanien vermieteten, höhere Steuern zahlen und hatten weniger Rechte als ihre Kollegen aus der EU. Das änderte sich im Juli 2025, als die spanische Audiencia Nacional ein wegweisendes Urteil fällte, das bestätigte, dass Nicht-EU-Bürger, darunter britische, amerikanische und andere internationale Investoren, legitime Mietausgaben bei der Berechnung der spanischen Mieteinkommenssteuer abziehen dürfen.

Obwohl das Urteil auf Rechtsprechung und nicht auf einer Gesetzesänderung basiert, hat es direkte Auswirkungen auf die Renditeoptimierung und die langfristige Strategie, insbesondere für Investoren, die sich auf einkommensgenerierende Vermögenswerte in etablierten Märkten wie Marbella konzentrieren.

Diese Entscheidung verändert die Landschaft für Immobilieninvestitionen in Marbella, bietet erhebliche Steuerersparnisse, potenzielle Rückerstattungen über Modelo 210 und neues Vertrauen in den spanischen Mietmarkt. Im Folgenden erklären wir, was dies für Nicht-EU-Vermieter bedeutet, welche Abzüge verfügbar sind und wie die spanische Mieteinkommenssteuer im Jahr 2026 angewendet wird.

Lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden zu spanischen Steuern, um einen Überblick über die zu berücksichtigenden impuestos zu erhalten, wenn Sie hier leben oder Vermögenswerte besitzen.

Steuerabzüge für Mieteinnahmen für Nicht-EU-Eigentümer: Das Urteil von 2025

Am 28. Juli 2025 wurde das Urteil im Fall 636/2021 von der Audiencia Nacional, dem spanischen Nationalgericht, erlassen und etablierte eine fairere steuerliche Behandlung für Nicht-EU-Immobilieneigentümer in Spanien.

In der Vergangenheit war die Ungleichheit eklatant. Nicht-EU-Investoren mussten eine Pauschalsteuer von 24 % auf die Bruttomieteinnahmen entrichten, ohne das Recht, legitime Kosten wie Hypothekenzinsen, Immobilienverwaltungsgebühren oder Instandhaltungskosten abzuziehen. EU- und EWR-Ansässige zahlten dagegen 19 % auf die Nettomieteinnahmen und profitierten von der Möglichkeit, Ausgaben zu verrechnen.

Nach einer Anfechtung durch einen US-amerikanischen Investor gegen eine Entscheidung des Zentralen Wirtschafts- und Verwaltungsgerichts entschied das Nationale Gericht, dass diese unterschiedliche Behandlung gegen geltende Nichtdiskriminierungsgrundsätze verstößt. Das Urteil verwies auf EU-Recht, einschließlich Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union, sowie auf internationale Vertragsschutzbestimmungen, einschließlich der Nichtdiskriminierungsklausel im Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den USA.

Vor dem Urteil:

• Nicht-EU-Eigentümer (z. B. USA, Großbritannien nach dem Brexit, Naher Osten) wurden mit 24 % auf die Bruttomieteinnahmen besteuert.
• Legitime Mietausgaben waren nicht abzugsfähig, was zu einer erheblich höheren effektiven Steuerlast führte.

Nach dem Urteil:

• Nicht-EU-Eigentümer können zulässige Mietausgaben abziehen und werden mit 24 % auf die Nettomieteinnahmen besteuert, vorbehaltlich der administrativen Anwendung.
• Die Bemessungsgrundlage ist nun weitgehend an die für EU-Ansässige angewandte angeglichen, obwohl der nominale Steuersatz höher bleibt.
• In vielen Fällen können zu viel gezahlte spanische Mietsteuern für bis zu vier vorangegangene Steuerjahre durch Berichtigung der Modelo-210-Erklärungen zurückgefordert werden, vorbehaltlich der gesetzlichen Verjährungsfristen.
• Für viele Nicht-EU- und US-Immobilieneigentümer kann dies zu einer Reduzierung der effektiven Steuerschuld um 30 bis 40 % führen.

Bei erstklassigen Mietobjekten in Marbella und an der Golden Mile kann der finanzielle Einfluss erheblich sein. Betrachten wir eine Villa mit einem jährlichen Mieteinkommen von 200.000 € und damit verbundenen Ausgaben von 50.000 €. Zuvor belief sich die Steuerschuld auf 48.000 €. Nach dem durch das Urteil bestätigten Nettoeinkommensansatz kann sich dieser Betrag auf etwa 36.000 € reduzieren, was die jährlichen Renditen und die langfristige Investitionseffizienz verbessert.

Dies ist eine wirklich bedeutende Entwicklung für Immobilienbesitzer außerhalb der EU. Allerdings gibt es dabei wichtige Einschränkungen, die man genau verstehen sollte. Gegen das Urteil wurde jedoch von der Staatsanwaltschaft Berufung beim Obersten Gerichtshof Spaniens eingelegt.

Abzugsfähige Ausgaben für Mietobjekte in Spanien

Laut der spanischen Agencia Tributaria (Steuerbehörde) können Eigentümer legitime Mietausgaben abziehen, wenn sie Mieteinnahmen deklarieren, anteilig für den Zeitraum der Mietnutzung. Zu den wichtigsten Kategorien gehören:

• Hypotheken- und Darlehenszinsen (zusammen mit Reparaturen dürfen sie die jährlichen Mieteinnahmen nicht übersteigen)
• Grundsteuern und Gebühren, einschließlich IBI und Müllabfuhr
• Gemeinschaftsgebühren
• Reparaturen und Instandhaltung (Malerarbeiten, Klempnerarbeiten, elektrische Reparaturen und allgemeine Instandhaltung, jedoch keine Verbesserungen)
• Versicherungen: Hausratversicherung, Mietausfallversicherung und Haftpflichtversicherung
• Versorgungsleistungen: Wasser, Strom, Gas und Internet (sofern diese gemäß den Mietbedingungen vom Vermieter bezahlt werden)
• Professionelle Dienstleistungen und Verwaltung, Immobilienverwaltungsgebühren, Rechts-, Steuer- und Maklerdienstleistungen
• Reinigungs- und Mieterservices
• Abschreibungen (3 % jährlich auf den Bauwert des Gebäudes, 10 % jährlich auf die Anschaffungskosten für Möbel und Einrichtungsgegenstände)
• Unbezahlte Miete: wenn diese nach einer formellen Mahnung seit sechs Monaten oder länger unbezahlt ist oder wenn der Mieter für zahlungsunfähig erklärt wurde

Eine professionelle Steuerberatung wird dringend empfohlen, insbesondere bei größeren Portfolios.

Beantragung von Steuerabzügen für Mieteinnahmen in Spanien

Nach dem Gerichtsurteil vom Juli 2025 müssen Nicht-EU-Investoren die strengen Dokumentationsvorschriften Spaniens befolgen, um in den Genuss der Steuervergünstigungen zu kommen, wobei insbesondere Folgendes zu beachten ist:

• Anteilige Berechnung: Die Ausgaben müssen den Miettagen entsprechen (z. B. 300 Miettage = 300/365 abzugsfähig)
• Rechnungen (facturas): Es sind nur offizielle Rechnungen mit Mehrwertsteuer gültig
• Zahlungsnachweis: Banküberweisungen, Quittungen und kommunale Steuerbescheide müssen aufbewahrt werden
• Abschreibung: Gilt nur für den Bauwert (nicht für Grundstücke)
• Reparaturen vs. Verbesserungen: Routinemäßige Reparaturen sind absetzbar, Modernisierungen hingegen nicht

Die spanische Steuerbehörde hat das Formular Modelo 210 noch nicht an die Entscheidung angepasst, sodass Nicht-EU-Bürger im Online-Steuererklärungssystem weiterhin keine Abzüge auf herkömmliche Weise geltend machen können. Eigentümer, die Abzüge geltend machen möchten, müssen möglicherweise berichtigte Steuererklärungen einreichen oder Anträge auf Berichtigung stellen. Es wird dringend empfohlen, vor dem Ergreifen weiterer Schritte fachkundige Steuerberatung in Anspruch zu nehmen.

So Beantragen Sie eine Rückerstattung zu Viel Gezahlter Mietsteuern

Wenn Sie ein Immobilienbesitzer aus den USA, Großbritannien oder einem anderen Nicht-EU-Land sind und Steuern auf Ihre Bruttomieteinnahmen gezahlt haben, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Rückerstattung für die letzten vier Jahre (von 2021 bis 2025). Die Beauftragung spezialisierter grenzüberschreitender Steuerberater ist für die Quantifizierung und Durchführung dieser Anträge unerlässlich.

So beantragen Sie eine Rückerstattung der Steuern auf Ihre spanischen Mietausgaben:

• Sammeln Sie Belege über Mieteinnahmen und Ausgabenrechnungen
• Erstellen Sie für jedes betroffene Jahr eine berichtigte Steuererklärung (Modelo 210)
• Berufen Sie sich auf das Urteil der Audiencia Nacional vom Juli 2025 und die Grundsätze des EU-Rechts
• Reichen Sie den Antrag online über die spanische Steuerbehörde oder über einen Steuervertreter ein
• Bewahren Sie alle Unterlagen für mindestens vier Jahre auf, falls eine Überprüfung erforderlich wird

Übersicht über die Spanischen Immobiliensteuern

Einen umfassenden Überblick über das spanische Steuersystem finden Sie in unserem speziellen Leitfaden unter Leben und Steuern in Spanien.

Zusammenfassend lassen sich die wichtigsten steuerlichen Verpflichtungen für den Besitz von Immobilien in Spanien wie folgt darstellen:

• Kommunale Grundsteuer (IBI): Lokale Steuer, die auf den Katasterwert berechnet wird und in der Regel zwischen 0,4 % und 1,1 % liegt
• Einkommenssteuer auf unterstellte Einkünfte: Wird auf nicht vermietete Immobilien erhoben und beträgt 1,1 % bis 2 % des Katasterwerts; Nichtansässige werden mit 24 % (oder 19 % für EU/EWR) besteuert
• Kapitalertragssteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer: beim Verkauf oder der Übertragung von Immobilien
• Mieteinkommenssteuer: Für vermietete Immobilien fallen 19 % Steuern für EU-Ansässige und 24 % für Nicht-EU-Eigentümer an
• Erwerbssteuern: In Andalusien fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie eine pauschale Grunderwerbsteuer (ITP) von 7 % an, während Neubauten mit 10 % Mehrwertsteuer zuzüglich der Stempelsteuer (AJD) belegt sind. Nach Hinzurechnung von Notar-, Register- und Anwaltsgebühren liegen die Gesamtkosten des Erwerbs in der Regel bei etwa 9 bis 12 % des Preises, je nachdem, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt. Ausführliche Informationen zu den Kaufsteuern finden Sie in unserem Leitfaden für Immobilienkäufer

Weitere Überlegungen für US-Amerikanische und Andere Nicht-Europäische Investoren

Für amerikanische Investoren bietet das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den USA (ursprünglich 1990 unterzeichnet und durch ein im November 2019 in Kraft getretenes Protokoll wesentlich aktualisiert) eine zusätzliche Absicherung für US-amerikanische Eigentümer, da es dazu beiträgt, dass Einkünfte nicht doppelt besteuert werden. Darüber hinaus können US-Bürger, die für eine qualifizierte Beschäftigung nach Spanien umziehen (einschließlich, seit jüngeren Gerichtsentscheidungen, bestimmter Remote-Arbeitnehmer im Rahmen des Visums für digitale Nomaden), von dem Beckham-Gesetz profitieren, einer günstigen Pauschalbesteuerung, die im Jahr des Umzugs sowie in den fünf folgenden Jahren gilt. Es handelt sich um eine beschäftigungsbasierte Regelung und nicht um etwas, das allein durch eine Immobilieninvestition ausgelöst wird.

Erwähnenswert ist auch, dass der spanische Ministerpräsident im Januar 2025 Pläne für eine 100-prozentige Zusatzsteuer auf den Immobilienerwerb durch nicht ansässige Käufer aus Nicht-EU-Ländern ankündigte, wobei im Mai 2025 ein Gesetzentwurf („Ergänzende staatliche Steuer auf die Übertragung von Immobilien an Nicht-EU-Ansässige“) formell dem Parlament vorgelegt wurde. Wichtig ist, dass die Maßnahme in der vorliegenden Fassung nur für Bestandsimmobilien gelten würde, während Neubauten und Off-Plan-Käufe ausgenommen wären, und dass sie keine Steuer in Höhe des gesamten Kaufpreises darstellen würde, sondern vielmehr eine Verdoppelung der bestehenden Grunderwerbsteuerlast. Die Maßnahme wird nach EU-Recht allgemein als diskriminierend angesehen und war Anfang 2026 mangels parlamentarischer Unterstützung im Kongress ins Stocken geraten. Sollte sie dennoch umgesetzt werden, würde sie nur Käufe betreffen, die ab dem Datum des Inkrafttretens eines solchen Gesetzes abgeschlossen werden.

Warum das Urteil vom Juli 2025 den Markt in Marbella Stärkt

Die Costa del Sol hat schon immer eine überzeugende Mischung aus Lifestyle und Investitionsgrundlagen geboten: anhaltende internationale Nachfrage, ein begrenztes Angebot an erstklassigen Immobilien und konstante Mietrenditen. Das Steuerurteil von 2025 stärkt diese These, insbesondere für Käufer aus den USA und dem Nahen Osten, die zuvor eine unverhältnismäßige Steuerlast zu tragen hatten.

Im Wesentlichen verbessert die Reform die Nettorenditen, erhöht die Investitionseffizienz und stärkt die Wettbewerbsposition Spaniens gegenüber rivalisierenden Märkten wie der portugiesischen Algarve oder der französischen Riviera. Diese Entwicklung verschafft Marbella eine noch stärkere Position als Europas führende Destination für Luxusimmobilien.

Spanien: Attraktiver für Globale Investoren

Die Entscheidung vom Juli 2025 ist mehr als eine technische Anpassung; sie stellt einen entscheidenden Schritt in Richtung Parität und Transparenz dar. Für internationale Investoren wird der spanische Immobilienmarkt finanziell attraktiver und berechenbarer.

Für vermögende Privatpersonen, die sowohl Lebensqualität als auch Investitionsrenditen suchen, bietet Marbella eine einzigartige Kombination von Vorteilen: eine günstige steuerliche Entwicklung, eine robuste Mietnachfrage und eine weltweit anerkannte Lebensqualität.

Bei MPDunne & Hamptons International bieten wir internationalen Kunden, die sich in Spaniens sich wandelndem Immobilienumfeld zurechtfinden müssen, diskrete und kompetente Beratung. Ob beim Kauf, Halten oder Verkauf, kontaktieren Sie unser erfahrenes Team, um Sie auf Ihrer Immobilieninvestitionsreise in Marbella oder an der Costa del Sol zu begleiten.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die steuerliche Behandlung hängt von den individuellen Umständen ab und es sollte stets professioneller Rat eingeholt werden.