Spanische Mietsteuern 2025: Leitfaden für Käufer aus der Nicht-EU

Wie jeder versierte Investor weiß, ist der Erwerb einer Immobilie nur ein Teil der Gleichung. Das Steuersystem, das Eigentum, Mieteinnahmen und letztendlich den Verkauf regelt, spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der Nettoperformance. Viele Jahre lang waren Eigentümer aus Nicht-EU-Ländern einer wesentlich höheren Steuerlast ausgesetzt als ihre europäischen Kollegen – ein Ungleichgewicht, das sich derzeit verschiebt.

Spaniens sich wandelnde Immobiliensteuerlandschaft

Spanien ist seit langem einer der attraktivsten Immobilienstandorte Europas und zieht anspruchsvolle Käufer aus den Vereinigten Staaten, dem Vereinigten Königreich, dem Nahen Osten und darüber hinaus an. Nirgendwo ist dies so offensichtlich wie in Marbella und den umliegenden Gated Communities, wo erstklassige Immobilien Lifestyle-Wert mit greifbaren Investitionsrenditen verbinden.

Jahrelang mussten Immobilienbesitzer aus Nicht-EU-Ländern, die Häuser in Spanien vermieteten, höhere Steuern zahlen und hatten weniger Rechte als ihre Kollegen aus der EU. Das änderte sich im Juli 2025, als das spanische Nationalgericht ein wegweisendes Urteil fällte, das bestätigte, dass Nicht-EU-Bürger – darunter britische, amerikanische und andere internationale Investoren – Anspruch auf den Abzug von Mietausgaben haben. Dieses Urteil führt eine längst überfällige Gleichstellung bei der Besteuerung von Mieteinnahmen ein und hat direkte Auswirkungen auf die Renditeoptimierung und die langfristige Strategie.

Diese Entscheidung verändert die Landschaft für Investoren in Immobilien in Marbella, bietet erhebliche Steuerersparnisse, potenzielle Rückerstattungen und neues Vertrauen in den spanischen Mietmarkt. Im Folgenden erklären wir, was dies für Nicht-EU-Vermieter bedeutet, welche Abzüge Sie jetzt geltend machen können und wie die Steuersätze im Jahr 2025 gelten.

Steuerabzüge für Mieteinnahmen für Nicht-EU-Eigentümer: Das Urteil von 2025

Am 28. Juli 2025 fällte die spanische Audiencia Nacional in der Rechtssache 636/2021 ein Urteil, das fairere Bedingungen für nicht-europäische Investoren in Spanien festlegte.

In der Vergangenheit war die Ungleichheit eklatant. Nicht-EU-Investoren mussten eine Pauschalsteuer von 24 % auf die Bruttomieteinnahmen entrichten, ohne das Recht, legitime Kosten wie Hypothekenzinsen, Immobilienverwaltungsgebühren oder Instandhaltungskosten abzuziehen. EU-/EWR-Eigentümer zahlten dagegen 19 % auf die Nettoeinnahmen und profitierten von der Möglichkeit, Ausgaben zu verrechnen.

Als ein US-amerikanischer Investor eine Entscheidung des Zentralen Wirtschafts- und Verwaltungsgerichts anfocht, entschied das Nationale Gericht, dass eine solche unterschiedliche Behandlung sowohl gegen internationale vertragliche Verpflichtungen als auch gegen die im EU-Recht verankerten Grundsätze der Nichtdiskriminierung verstößt, darunter Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union und die Nichtdiskriminierungsklausel im Steuerabkommen zwischen Spanien und den USA.

Vor dem Urteil:

• Nicht-EU-Eigentümer (z. B. USA, Großbritannien nach dem Brexit, Naher Osten) wurden mit 24 % auf die Bruttomieteinnahmen besteuert.
• Nicht-EU-Eigentümer konnten legitime Ausgaben nicht absetzen, was zu erheblich höheren Steuern führte.

Nach dem Urteil:

• Nicht-EU-Eigentümer werden nun mit 24 % auf die NETTO-Mieteinnahmen besteuert.
• Wie EU-Bürger können sie ihre Mietausgaben vollständig absetzen.
• In vielen Fällen können Investoren zu viel gezahlte Beträge für die letzten vier Steuerjahre zurückfordern, indem sie ihre Modelo 210-Erklärungen berichtigen (vorbehaltlich der Verjährungsfrist).
• Für viele Nicht-EU- und US-Immobilieneigentümer in Spanien bedeutet dies eine Verringerung der Steuerschuld um 30–40 %.

Bei erstklassigen Mietobjekten in Marbella und an der Goldenen Meile sind die Einsparungen erheblich. Nehmen wir eine Villa mit einem jährlichen Mieteinkommen von 200.000 € und damit verbundenen Ausgaben von 50.000 €. Bisher belief sich die Steuerschuld auf 48.000 €. Nach den neuen Bestimmungen reduziert sich dieser Betrag auf 36.000 € – eine erhebliche jährliche Ersparnis, die mit rentableren Vermietungen noch weiter steigen würde.

Abzugsfähige Ausgaben für Mietobjekte in Spanien

Laut der spanischen Steuerbehörde Agencia Tributaria können Eigentümer legitime Mietausgaben abziehen, die anteilig für den Zeitraum der Mietnutzung berechnet werden. Zu den wichtigsten Kategorien gehören:

• Hypotheken- und Darlehenszinsen (zusammen mit Reparaturen dürfen sie die jährlichen Mieteinnahmen nicht übersteigen)
• Grundsteuern und Gebühren, einschließlich IBI, Müllabfuhr
• Gemeinschaftsgebühren
• Reparaturen und Instandhaltung (Malerarbeiten, Klempnerarbeiten, elektrische Reparaturen und allgemeine Instandhaltung – keine Verbesserungen)
• Versicherungen – Hausratversicherung, Mietausfallversicherung und Haftpflichtversicherung.
• Versorgungsleistungen – Wasser, Strom, Gas und Internet (sofern diese gemäß den Mietbedingungen vom Vermieter bezahlt werden).
• Professionelle Dienstleistungen und Verwaltungsdienstleistungen / Immobilienverwaltungsgebühren / Rechts-, Steuer- und Maklerdienstleistungen.
• Reinigungs- und Mieterservices.
• Abschreibungen (3 % jährlich auf den Bauwert des Gebäudes, 10 % jährlich auf die Anschaffungskosten für Möbel/Einrichtungsgegenstände).
• Unbezahlte Miete – wenn diese nach einer formellen Mahnung seit mehr als 6 Monaten unbezahlt ist oder wenn der Mieter für zahlungsunfähig erklärt wurde.

Eine professionelle Steuerberatung wird dringend empfohlen, insbesondere bei größeren Portfolios.

Beantragung von Steuerabzügen für Mieteinnahmen in Spanien

Nach dem Gerichtsurteil vom Juli 2025 müssen Nicht-EU-Investoren die strengen Dokumentationsvorschriften Spaniens befolgen, um in den Genuss der Steuervergünstigungen zu kommen, wobei insbesondere Folgendes zu beachten ist:

• Anteilige Berechnung: Die Ausgaben müssen den Miettagen entsprechen (z. B. 300 Miettage = 300/365 abzugsfähig).
• Rechnungen (facturas):
  Es sind nur offizielle Rechnungen mit Mehrwertsteuer gültig.
• Zahlungsnachweis: Banküberweisungen, Quittungen und kommunale Steuerbescheide müssen aufbewahrt werden.
• Abschreibung: Gilt nur für den Bauwert (nicht für Grundstücke).
• Reparaturen vs. Verbesserungen: Routinemäßige Reparaturen sind absetzbar, Modernisierungen hingegen nicht.
  

  So beantragen Sie eine Rückerstattung zu viel gezahlter Mietsteuern

  Wenn Sie ein Immobilienbesitzer aus den USA, Großbritannien oder einem anderen Nicht-EU-Land sind und Steuern auf Ihre Bruttomieteinnahmen gezahlt haben, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Rückerstattung für die letzten vier Jahre (von 2021 bis 2025). Die Beauftragung spezialisierter grenzüberschreitender Steuerberater ist für die Quantifizierung und Durchführung dieser Anträge unerlässlich.

  So beantragen Sie eine Rückerstattung der Steuern auf Ihre spanischen Mietausgaben:

  • Sammeln Sie Belege über Mieteinnahmen und Ausgabenrechnungen.
  • Erstellen Sie für jedes betroffene Jahr eine berichtigte Steuererklärung (Modelo 210).
  • Berufen Sie sich auf das Urteil des Nationalen Gerichtshofs vom Juli 2025 und die Grundsätze des EU-Rechts.
  • Reichen Sie den Antrag online über die spanische Steuerbehörde oder über einen Steuervertreter ein.
  • Bewahren Sie alle Unterlagen für mindestens 4 Jahre auf, falls eine Überprüfung erforderlich wird.

  Übersicht über die spanischen Immobiliensteuern

  Einen umfassenden Überblick über das spanische Steuersystem finden Sie in unserem speziellen Leitfaden unter Leben und Steuern in Spanien.

  Zusammenfassend lassen sich die wichtigsten steuerlichen Verpflichtungen für den Besitz von Immobilien in Spanien wie folgt zusammenfassen:

  • Kommunale Grundsteuer (IBI): Lokale Steuer, die auf den Katasterwert berechnet wird und in der Regel zwischen 0,4 % und 1,1 % liegt.
  • Einkommenssteuer: Wird auf nicht vermietete Immobilien erhoben und beträgt 1,1 % bis 2 % des Katasterwerts. Nichtansässige werden mit 24 % (oder 19 % für EU/EWR) besteuert.
  • Kapitalertragssteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer: beim Verkauf oder der Übertragung von Immobilien.
  • Mietertragsteuer: Für vermietete Immobilien fallen 19 % Steuern für EU-Bürger und 24 % für Nicht-EU-Bürger an.
  • Erwerbssteuern: Beim Kauf einer Immobilie in Spanien können Sie mit etwa 10–12 % des Verkaufspreises an Immobilienkaufsteuern rechnen, einschließlich der Übertragungssteuer (ITP) und der Mehrwertsteuer. Ausführliche Informationen zu den Kaufsteuern finden Sie in unserem Leitfaden für Immobilienkäufer.
  

  Weitere Überlegungen für US-amerikanische und andere nicht-europäische Investoren

  Für amerikanische Investoren bietet das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den USA aus dem Jahr 2019 eine zusätzliche Absicherung für US-amerikanische Eigentümer, da es sicherstellt, dass Einkünfte nicht doppelt besteuert werden. Darüber hinaus können US-Auswanderer, die nach Spanien umziehen, von dem Beckham-Gesetz profitieren, das ihnen in den ersten Jahren ihres Aufenthalts eine günstige Pauschalbesteuerung ermöglicht.

  Erwähnenswert ist auch, dass der spanische Ministerpräsident Anfang 2025 die Idee aufgriff, die Einführung einer 100-prozentigen Zusatzsteuer auf Immobilien Erwerbsteuer für Nicht-EU-Käufer oder eine doppelte Grundsteuer für Nicht-EU-Käufer in Spanien einzuführen. Diese Maßnahme wird nach EU-Recht allgemein als diskriminierend angesehen und dürfte nicht umgesetzt werden. Sollte dies dennoch geschehen, würde es Monate dauern, bis sie in Kraft tritt, und sie würde nur Käufe ab dem Zeitpunkt betreffen, an dem sie möglicherweise Gesetz wird.

  Warum das Urteil vom Juli 2025 den Markt in Marbella stärkt

  Die Costa del Sol hat schon immer eine überzeugende Mischung aus Lifestyle und Investitionsgrundlagen geboten: anhaltende internationale Nachfrage, ein begrenztes Angebot an erstklassigen Immobilien und konstante Mietrenditen. Das Steuerurteil von 2025 stärkt diese These, insbesondere für Käufer aus den USA und dem Nahen Osten, die zuvor eine unverhältnismäßige Steuerlast zu tragen hatten.

  Im Wesentlichen verbessert die Reform die Nettorenditen, erhöht die Investitionseffizienz und stärkt die Wettbewerbsposition Spaniens gegenüber rivalisierenden Märkten wie der portugiesischen Algarve oder der französischen Riviera. Diese Entwicklung verschafft Marbella eine noch stärkere Position als Europas führende Destination für Luxusimmobilien.

  

  Fazit: Spanien wird für globale Investoren attraktiver

  Die Entscheidung vom Juli 2025 ist mehr als eine technische Anpassung; sie stellt einen entscheidenden Schritt in Richtung Parität und Transparenz dar. Für internationale Investoren wird der spanische Immobilienmarkt finanziell attraktiver und berechenbarer.
  Für vermögende Privatpersonen, die sowohl Lebensqualität als auch Investitionsrenditen suchen, bietet Marbella eine einzigartige Kombination von Vorteilen: eine günstige steuerliche Entwicklung, eine robuste Mietnachfrage und eine weltweit anerkannte Lebensqualität.

  Bei MPDunne & Hamptons International bieten wir internationalen Kunden, die sich in Spaniens sich wandelndem Immobilienumfeld zurechtfinden müssen, diskrete und kompetente Beratung. Ob beim Kauf, Halten oder Verkauf – unser erfahrenes Team begleitet Sie auf Ihrer Immobilieninvestitionsreise in Marbella oder an der Costa del Sol.