Vorschlag für eine Immobilienpreisdatenbank in Spanien

Inmitten eines notorisch unregulierten und spekulativen Marktes schlug die spanische Regierung unter Pedro Sanchez vor, durch eine nationale Datenbank mit Verkaufspreisen für Immobilien für mehr Transparenz zu sorgen. Das kürzlich veröffentlichte Notarial Portal macht Durchschnittspreise und Transaktionszahlen auf kommunaler Ebene für die Öffentlichkeit leicht zugänglich, liefert jedoch keine Statistiken nach Teilgebieten oder Immobilientypen. Wenn die spanische Regierung den Vorschlag von Sanchez unterstützen würde, könnte die Reform die Art und Weise neu definieren, wie Käufer, Verkäufer und Fachleute mit dem spanischen Immobilienmarkt umgehen.

Ein Vorschlag zur Umgestaltung der Immobilienpreisinformationen

Am 4. Juni 2025 schrieb der spanische Ministerpräsident Pedro Sánchez an regionale Regierungsvertreter und schlug eine Reihe nationaler Reformen der Wohnungspolitik vor, die unter dem Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. Zu den für den Immobiliensektor folgenreichsten Maßnahmen zählt sein Vorschlag, eine öffentlich zugängliche, zentralisierte Datenbank für Immobilienpreise zu schaffen: ein Instrument, das endlich einen transparenten Zugang zu den tatsächlichen historischen Verkaufspreisen in ganz Spanien ermöglichen würde.

In seinem Schreiben an die Regionalregierungen forderte Sánchez ein Ende des „Informationsmonopols” privater Einrichtungen und sprach sich stattdessen für eine „zuverlässige öffentliche Datenbank” mit Miet- und Verkaufspreisdaten aus. Dies würde es Behörden, Forschern und Bürgern ermöglichen, die Trends auf dem Immobilienmarkt besser zu verstehen und beim Kauf oder Verkauf von Immobilien effektiver zu verhandeln.

Sánchez betonte, dass die mangelnde Transparenz der Immobilienmarktpreise in Spanien eine wirksame Wohnungspolitik und das Vertrauen in den Markt behindert. Er hob ausdrücklich die Notwendigkeit hervor, dass alle Regierungsebenen – regional und national – zusammenarbeiten müssen, um diese Daten online verfügbar und für die Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Die Umsetzung auf Regierungsebene würde die Verabschiedung eines Gesetzes zur Änderung der Vorschriften für die von privaten Notaren gesammelten Informationen erfordern, was die Zustimmung der konkurrierenden nationalen Parteien erfordert, die dies leider nicht unterstützt haben.

Trotzdem hat das Notariado am 23. Oktober 2025 sein spanisches Portal für notarielle Immobilienstatistiken gestartet, eine Website, die aktuelle Daten zu Durchschnittspreisen, prozentualem jährlichem Anstieg, Gesamtumsatz, durchschnittlichem Alter der Käufer und den wichtigsten Nationalitäten der Käufer über einen Zeitraum von 12 Jahren auf kommunaler, regionaler, staatlicher und nationaler Ebene veröffentlicht. Die Informationen sind seit 2012 über das Notarial Statistical Information Center verfügbar, aber das neue Portal macht die Informationen für die breite Öffentlichkeit leicht zugänglich und verständlich. Dieses Portal ist ein sehr willkommener Schritt in Richtung zugänglicher Daten zu verkauften Immobilien, aber es fehlen noch immer lokalisierte Details, die für das Verständnis der tatsächlichen Immobilienwerte unerlässlich sind.

Wo findet man historische Immobilienpreisdaten in Spanien?

Für diejenigen, die sich für den Zugang zu Immobiliendaten in Spanien interessieren, gibt es derzeit nur sehr wenige zuverlässige Daten zu konkreten Verkaufspreisen. Die Informationen werden von privaten Notaren gesammelt, die sie an das Notariat und das Grundbuchamt weitergeben, welche vierteljährlich globale Daten über die Gesamtzahl der registrierten Verkäufe und den prozentualen Anteil der Käufer nach Herkunft sowie im neu eingerichteten Portal Estatistico del Notariado veröffentlichen.

Detaillierte Informationen zu jeder Transaktion werden an das Katasteramt weitergegeben, das Makrodaten nur an bestimmte Institutionen und Behörden weitergeben darf. Eigentümer bestimmter Immobilien können detailliertere Informationen über den aktuellen Katasterwert anfordern, dieser gibt jedoch keinen Aufschluss über die Verkaufshistorie, den Verkaufspreis oder den Marktpreis.

Daher sind die Daten zum Immobilienmarkt in Spanien auf mehrere Institutionen verteilt:

• Notare und das Grundbuchportal (Registro de la Propiedad) erfassen die tatsächlichen Verkaufspreise bei der Unterzeichnung, aber diese Informationen werden nicht öffentlich bekannt gegeben. Es werden nur sehr vereinfachte aggregierte Berichte über die Gesamtzahl der Verkäufe veröffentlicht, ohne Einzelheiten oder die Möglichkeit, auf die Verkaufshistorie einzelner Immobilien zuzugreifen.
• Das Catastro, das spanische Katasterregister, stellt Verwaltungsdaten zu den physischen Merkmalen einer Immobilie, ihrem Katasterwert und ihrer Landnutzung bereit – jedoch nicht zu ihrem Marktwert oder tatsächlichen Verkaufspreis, und dies auch nur bestimmten Institutionen und dem Eigentümer der jeweiligen Immobilie.
• Das Ministerium für Verkehr, Mobilität und Stadtentwicklung (MITMA) veröffentlicht allgemeine Immobilienpreisindizes nach Regionen, aber auch diese beschränken sich auf Durchschnittswerte und nicht auf tatsächliche Transaktionsdaten.
• Immobilienportale wie Idealista und Kyero liefern Daten zu den Angebotspreisen von Immobilien in Spanien, jedoch nicht zu den tatsächlichen Verkaufspreisen. Ihre Plattformen bieten Trendübersichten, doch ihre Erkenntnisse stammen aus Angeboten und nicht aus offiziellen Abschlusspreisen und sind manchmal in große Zonen gruppiert, die nicht zum Verständnis mikro-lokaler Unterschiede beitragen.

Vor diesem Hintergrund erstellen einige Immobilienmakler und andere Stellen private Datenbanken mit Verkaufspreisen von Immobilien in bestimmten Gebieten und nach bestimmten Kriterien. Diese Datenbanken sind jedoch nicht öffentlich zugänglich oder zuverlässig und es mangelt ihnen an Transparenz und Regulierung, sodass sie nicht zur Ermittlung der tatsächlichen Marktwerte herangezogen werden können.

Das Ergebnis? Sie können den Daten nicht trauen, wenn Sie nach tatsächlichen Marktwerten und Verkaufspreisen in Spanien suchen.

Verkaufspreise für Immobilien in Spanien: keine spezifischen Daten

Die mangelnde Transparenz bei Immobilientransaktionen in Spanien führt zu einer großen Lücke für alle, von internationalen Investoren bis hin zu lokalen Hausbesitzern. Die öffentlich zugänglichen Informationen enthalten zwar Daten auf kommunaler Ebene zu Durchschnittspreisen, Veränderungen, Anzahl der Transaktionen und Käuferdemografie, es fehlen jedoch spezifische Details auf lokaler Ebene oder eine Aufschlüsselung nach Immobilientyp (derzeit werden nur die Kategorien Wohnungen und Häuser angezeigt).

Die Informationen sollten mindestens nach wichtigen Teilgebieten innerhalb jedes lokalen Gebiets und dann nach verschiedenen Immobilientypen innerhalb dieses Gebiets aufgeschlüsselt werden, darunter beispielsweise Villen, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften, Wohnungen, Penthäuser, Landhäuser, ländliche Grundstücke, Industriegrundstücke und Gewerbeflächen. Diese Informationen würden Immobilienfachleuten, Käufern und Verkäufern ein klareres Bild von Immobilienwerten und -trends vermitteln, indem nur zwei weitere Variablen für jede Transaktion erfasst und weitergegeben würden. Für Regierungen und Fachleute, die die Marktdynamik verstehen möchten, könnten auch Daten über die durchschnittliche Wohnfläche, das Alter der Käufer und Verkäufer, demografische Daten und die Frage, ob es sich um einen Haupt-, Zweit- oder Investitionswohnsitz handelt, ausgetauscht werden. Diese zusätzlichen Informationen sind jedoch für das Verständnis des Marktwerts nicht unbedingt erforderlich, da sie für die Analyse von Trends und deren Auswirkungen von Bedeutung sind.

Ohne genauere Informationen über die Verkaufspreise nach Teilgebieten und Immobilientypen oder ohne verifizierte öffentliche Aufzeichnungen darüber, zu welchem Preis Immobilien tatsächlich verkauft wurden, basiert der Markt in erster Linie auf Schätzungen und Annahmen. Sprecher aus der gesamten Immobilienbranche fordern seit Jahren eine verbesserte Transparenz der Immobiliendaten und den Zugang zu tatsächlichen Verkaufspreisen, darunter auch Francisco Iñareta, Sprecher von Idealista, der erklärte: „Wir würden diese Daten gerne einbeziehen und allen Nutzern zur Verfügung stellen, um ihnen alle verfügbaren Informationen zu bieten, damit sie ihre Entscheidungen frei treffen können.“

Das Fehlen offizieller Preisdaten trägt zu unrealistischen Bewertungen, spekulativen Preisgestaltungen und uneinheitlichen Erwartungen der Käufer bei, insbesondere in begehrten Märkten wie Marbella, Benahavís, Madrid und Barcelona, wo die Angebotspreise manchmal auf Hype und Spekulationen basieren.

Eine öffentliche Datenbank würde den Markt revolutionieren

Der Vorschlag, Immobiliendaten in Spanien zu veröffentlichen, insbesondere detailliertere Informationen zu historischen Verkaufspreisen, würde einen transformativen Wandel auf dem Markt bedeuten. Zum ersten Mal hätten Käufer, Verkäufer und Fachleute Zugang zu zuverlässigen, verifizierten Informationen, wenn sie den Wert einer Immobilie bewerten.

Eine nationale Datenbank mit den Verkaufspreisen spanischer Immobilien würde das Vertrauen von Käufern, Verkäufern und Fachleuten gleichermaßen erheblich stärken. Sie würde Folgendes ermöglichen:

• Käufer könnten fundierte, datengestützte Entscheidungen treffen, die auf den tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien basieren.
• Verkäufer könnten ihre Immobilien realistisch bewerten, was die Markteffizienz und das Vertrauen verbessern und überteuerte Angebote und überhöhte Preisvorstellungen reduzieren würde.
• Makler und Bauträger könnten genaue und glaubwürdige Immobilienbewertungen im Einklang mit den tatsächlichen Verkaufspreisen vorlegen, was ihren Kunden Vertrauen in ihre Entscheidungen geben würde.
• Investoren könnten Chancen besser bewerten, insbesondere in aufstrebenden oder unbekannten Gebieten oder für Käufer aus dem Ausland, die nach einer guten Anlageimmobilie suchen.

Für Käufer, insbesondere internationale Käufer, würde dies das wahrgenommene Risiko verringern und das Vertrauen in den spanischen Immobilienmarkt stärken. Für Verkäufer würde dies zu realistischeren Preisstrategien führen. Und für die Branche insgesamt würde dies einen lang erwarteten Wandel hin zu Professionalität und Glaubwürdigkeit bedeuten.

In wettbewerbsintensiven Märkten wie Marbella, Benahavís und Estepona, wo die Preise für Luxusimmobilien oft spekulativ und uneinheitlich sind, könnte diese Reform zu reibungsloseren Transaktionen, genaueren Bewertungen und einem ausgewogeneren Markt führen.

Mehr Vertrauen in den Kauf von Immobilien in Spanien

Es ist allgemein anerkannt, dass eine Datenbank mit den Verkaufspreisen von Immobilien in Spanien das Vertrauen internationaler Käufer stärken würde, die den Kauf einer Luxusimmobilie in Marbella in Betracht ziehen. Experten wie Martin Dell, Mitbegründer von Kyero.com, bestätigen, dass internationale Käufer „die derzeitige mangelnde Preistransparenz als einen der frustrierendsten Aspekte beim Kauf von Immobilien in Spanien anführen”.

Dies gilt insbesondere für internationale Käufer aus transparenteren Immobilienmärkten wie Schweden, Deutschland oder den Vereinigten Staaten, die bei ihren Investitionen auf die tatsächliche Verkaufshistorie achten.

Mit den Worten des Präsidenten der Leading Property Agents of Spain (LPA), Álvaro Botella: „Die Veröffentlichung der tatsächlichen Verkaufspreise würde, sofern die Genauigkeit der Daten und die Einhaltung der DSGVO gewährleistet sind, nicht nur das Vertrauen der internationalen Käufer stärken, sondern auch die Professionalität unserer Branche erhöhen.” Das neue System würde Investoren helfen, Immobilien in Spanien mit mehr Vertrauen zu kaufen.

Trotz der Stabilität von erstklassigen Immobilienmärkten wie Marbella und Benahavís lässt die starke Präsenz internationaler Käufer darauf schließen, dass eine erhöhte Transparenz der Immobilienpreise für den Markt von großem Vorteil sein dürfte. Diese Gebiete ziehen internationale Käufer an, die Zweitwohnungen, Investitionsobjekte oder Dauerwohnsitze suchen, und der derzeitige Mangel an verifizierten Immobilienpreisdaten kann manchmal das Vertrauen der Käufer untergraben.

Ausgewogenheit zwischen Transparenz und Datenschutz: Lehren aus dem Ausland

Einer der Hauptgründe gegen die Veröffentlichung von Verkaufspreisen in Spanien sind Datenschutzbedenken. Viele gehen davon aus, dass die Erhebung von mehr Daten bedeutet, dass Daten über den Verkaufspreis einzelner Immobilien und damit über die Kaufpreise der Eigentümer gesammelt werden. Die Erfassung spezifischerer lokaler Daten, wie z. B. Durchschnittspreise und Transaktionszahlen in einem bestimmten Zeitraum nach Teilgebieten und spezifischen Immobilientypen, liefert dem Markt jedoch wichtige Daten, ohne die konkreten Verkaufspreise einzelner Immobilien offenzulegen. In ländlichen Gebieten, in denen die Transaktionszahlen geringer sind, könnten spezifische Preisdaten auf einer eher regionalen Ebene ausgetauscht werden, um Datenschutzbedenken der Einheimischen zu vermeiden, die entscheiden, was als sensible Informationen angesehen werden könnte.

Wir können auch einen Blick ins Ausland werfen, um Modelle fortschrittlicher Immobilienmärkte zu entdecken, die bei der Erstellung zugänglicher Datenbanken ein Gleichgewicht zwischen Datenschutz und Marktdaten herstellen. In den Vereinigten Staaten sind Immobilien-Transaktionsdaten in der Regel öffentlich zugänglich. Die Bezirksämter registrieren die Verkaufspreise, und lizenzierte Makler können über den Multiple Listing Service (MLS) auf detaillierte Informationen zugreifen, darunter Verkaufsdaten, Marktinformationen und historische Preisentwicklungen. Öffentliche Plattformen wie Zillow und Realtor bieten allgemeine Daten an und wahren gleichzeitig den Datenschutz.

Dieses System funktioniert sehr gut und liefert Maklern genaue Informationen, sodass sie ihre Kunden vertrauensvoll vertreten können, und ihre Kunden können sich auf die Immobilienwerte auf der Grundlage historischer Daten verlassen. Entscheidend ist, dass der Zugang zu diesen detaillierten Systemen auf lizenzierte Fachleute beschränkt ist. Dieser Punkt unterstreicht die Notwendigkeit einer Maklerakkreditierung und Branchenregulierung in Spanien, wo derzeit jeder ohne formelle Ausbildung als Immobilienmakler tätig sein kann.

Die Rolle von Regulierung und Lizenzierung

Wichtig ist, dass in den meisten Ländern, in denen Transaktionsdaten öffentlich zugänglich sind, Makler lizenzierte Fachleute sind, die an ethische Grundsätze und Rechenschaftspflichten gebunden sind und die Details des Systems sowie die professionelle Arbeitsweise im rechtlichen Kontext des Immobilienmarktes erlernen.

Im Gegensatz dazu gibt es in Spanien kein nationales Lizenzsystem für Immobilienmakler, was bedeutet, dass in den meisten autonomen Gemeinschaften (mit Ausnahme von Katalonien und Valencia) jeder ohne formale Ausbildung oder Aufsicht in diesem Bereich tätig sein kann. Organisationen wie API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria), GIPE (Gestor Intermediario de Promociones y Edificaciones) und Leading Agents of Spain (LPA) bieten optionale Kurse und Schulungen an, um zur Professionalisierung des Marktes beizutragen, jedoch ohne gesetzliche Anforderungen.

Damit eine komplexere öffentliche Immobiliendatenbank in Spanien erfolgreich sein kann, würde die Einführung eines Regulierungsrahmens für die Zulassung oder Lizenzierung von Maklern dazu beitragen, dass die Daten verantwortungsbewusst genutzt werden und sowohl die Verbraucher als auch die Integrität des Systems geschützt werden.

Wie könnte Spanien die Verkaufspreise von Immobilien öffentlich machen?

Die Architektur für die Erstellung eines öffentlichen Datenbanksystems ist bereits vorhanden. Spaniens dreigliedrige Struktur aus Notaren, Grundbuchamt und Katasteramt verfügt bereits über einen Prozess zur Datenerfassung. Was benötigt wird, ist ein substanziellerer und einheitlicherer Rechtsrahmen sowie eine digitale Infrastruktur, die:

• auf Notarebene mehr Daten sammelt, um sie landesweit auszutauschen, insbesondere zu lokalen Teilgebieten und spezifischeren Immobilientypen, wobei weitere Daten für tiefere Markteinblicke optional sind.
• einen mehrschichtigen Zugang bietet – aggregierte Daten für die Öffentlichkeit, detaillierte Daten für Fachleute und Eigentümer sowie erweiterte Analysen für Institutionen.
• das berechtigte Interesse am Zugriff auf detaillierte Daten bestätigt (z. B. potenzielle Käufer, qualifizierte Makler, Rechtsanwälte).
• die Einhaltung der DSGVO und die Anonymität der Eigentümer gewährleistet.

Das verbesserte System könnte Verkaufsdaten nach Teilgebiet, Immobilientyp und/oder Größe aggregieren, um Einblicke in Markttrends und Bewertungsbenchmarks zu geben. Ein noch detaillierteres System könnte einzelne Immobilien anhand ihrer Adresse verfolgen und Preisentwicklungen im Zeitverlauf darstellen, wobei die detaillierten Informationen nur Fachleuten (Anwälten, Maklern, Gutachtern) auf der Grundlage einer Lizenzierung zugänglich wären, während die nicht lizenzierte Öffentlichkeit Zugang zu anonymisierten, aggregierten Daten nach Gebiet und Immobilientyp hätte. Der Branchenveteran Campbell Ferguson von Survey Spain SL kommentierte: „Ein öffentliches Register, auf das man zurückgreifen kann, würde das Leben so viel einfacher machen – wenn es genau und wirklich zugänglich ist.“

Fazit: Ein Schritt in Richtung eines transparenteren Immobilienmarktes

Das kürzlich gestartete Portal der Notare macht die derzeit gesammelten Informationen zwar leichter zugänglich, aber es fehlen immer noch die Details, die für detaillierte, faktenbasierte Immobilienbewertungen und -vergleiche erforderlich sind. Wenn die von Pedro Sanchez vorgeschlagene Reform umgesetzt wird, könnte sie die Art und Weise verändern, wie wir alle den Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien angehen. Mit der endlich priorisierten Transparenz im Immobilienbereich würde Spanien sich an andere EU-Länder angleichen, die bereits einen offenen Zugang zu Transaktionsdaten bieten.

Obwohl der Vorschlag von Sanchez von den oppositionellen Parteien abgelehnt wurde, würde die Einführung einer öffentlichen, zentralisierten Datenbank mit den tatsächlichen Immobilienverkaufspreisen in Spanien eine grundlegende Veränderung auf dem spanischen Immobilienmarkt bedeuten. Davon würden Käufer und Verkäufer profitieren und die Arbeit von Immobilienmaklern, Bauträgern, Gutachtern und politischen Entscheidungsträgern würde verbessert werden. Käufer würden nicht länger im Unklaren gelassen, Verkäufer würden zu realistischen Preisangaben motiviert und Makler könnten fundierte, datengestützte Beratung anbieten.

Da Spanien eine Modernisierung seines Wohnungssektors anstrebt, ist die Transparenz von Immobiliendaten nicht nur eine technische Verbesserung. Spanien verfügt über die Instrumente und die Unterstützung des Premierministers, jetzt braucht es nur noch die Unterstützung beider Parteien und den Willen zum Handeln.

In diesem Zusammenhang ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen, zuverlässigen Immobilienmaklern unerlässlich, um sicherzustellen, dass Sie fundierte Immobilienentscheidungen auf der Grundlage lokaler Daten und Erkenntnisse treffen. Zögern Sie nicht, sich mit uns in Verbindung zu setzen, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie besprechen oder Ihre nächste Investition in Marbella, Benahavís, Estepona oder an der Costa del Sol planen möchten.

Ursprünglich veröffentlicht am 25. Juni. Aktualisiert am 21. November 2025.