Proposition de base de données sur les prix immobiliers en Espagne

Dans un marché notoirement non réglementé et spéculatif, le gouvernement espagnol de Pedro Sanchez a proposé une plus grande transparence immobilière grâce à une base de données nationale des prix de vente des biens immobiliers. Le portail notarial récemment mis en ligne rend facilement accessibles au public les prix moyens et le nombre de transactions au niveau municipal, mais ne fournit pas de statistiques par sous-zone ou par type de bien immobilier. Si le gouvernement espagnol soutenait la proposition de Sanchez, la réforme pourrait redéfinir la manière dont les acheteurs, les vendeurs et les professionnels interagissent avec le marché immobilier espagnol.

Une proposition visant à transformer les informations sur les prix de l’immobilier

Le 4 juin 2025, le Premier ministre espagnol Pedro Sánchez a écrit aux responsables des gouvernements régionaux pour leur proposer une série de réformes de la politique nationale du logement dans le cadre du Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. Parmi les mesures les plus importantes pour le secteur immobilier figure sa proposition de créer une base de données centralisée et accessible au public sur les prix de l’immobilier : un outil qui permettrait enfin d’accéder de manière transparente aux prix de vente historiques réels dans toute l’Espagne.

Dans sa lettre aux gouvernements régionaux, M. Sánchez a appelé à mettre fin au « monopole de l’information » détenu par les entités privées, préconisant à la place une « base de données publique fiable » comprenant des données sur les loyers et les prix de vente. Cela permettrait aux agences gouvernementales, aux chercheurs et aux citoyens de mieux comprendre les tendances du marché immobilier et de négocier plus efficacement lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier.

M. Sánchez a souligné que le manque de transparence des prix du marché immobilier en Espagne entrave l’efficacité de la politique du logement et la confiance du marché. Il a explicitement souligné la nécessité pour tous les niveaux de gouvernement – régional et national – de collaborer afin de rendre ces données disponibles en ligne et accessibles au public. La mise en œuvre au niveau gouvernemental passerait par l’adoption d’un projet de loi visant à modifier la réglementation qui régit les informations recueillies par les notaires privés, ce qui nécessite l’accord des partis nationaux concurrents, qui malheureusement ne l’ont pas soutenu.

Malgré cela, le Notariado a lancé le 23 octobre 2025 son portail espagnol de statistiques immobilières notariales, un site web qui publie des données actualisées sur les prix moyens, le pourcentage d’augmentation annuelle, le total des ventes, l’âge moyen des acheteurs et les nationalités des principaux acheteurs sur une période de 12 ans au niveau municipal, régional, régional et national. Ces informations sont disponibles depuis 2012 via le Centre d’information statistique notarial, mais le nouveau portail les rend facilement accessibles et compréhensibles pour le grand public. Ce portail est une initiative très bienvenue pour rendre accessibles les données sur les ventes immobilières, mais il manque encore des détails localisés qui sont essentiels pour comprendre la valeur réelle des biens immobiliers.

Où trouver l’historique des prix de l’immobilier en Espagne

Pour ceux qui cherchent à accéder aux données immobilières en Espagne, il existe actuellement très peu de données fiables sur les prix de vente spécifiques. Les informations sont collectées par les notaires privés, qui les partagent avec le bureau des notaires et du cadastre, qui publie chaque trimestre des données globales sur le nombre total de ventes enregistrées et les pourcentages d’acheteurs par origine, ainsi que sur le nouveau portail Portal Estatistico del Notariado.

Les informations détaillées sur chaque transaction sont communiquées au Catastro, qui peut publier des données macroéconomiques uniquement à certaines institutions et administrations. Les propriétaires de biens immobiliers spécifiques peuvent demander des informations plus détaillées sur la valeur cadastrale actuelle, mais celles-ci ne donnent aucune indication sur l’historique des ventes, ni sur le prix de vente ou le prix du marché.

Ainsi, les données du marché immobilier en Espagne sont fragmentées entre plusieurs institutions :

• Les notaires et le portail du registre foncier (Registro de la Propiedad) collectent les prix de vente réels lors de la signature, mais ces informations ne sont pas rendues publiques. Seuls des rapports agrégés très simplifiés sont publiés sur le nombre total de ventes, sans aucune précision ni possibilité d’accéder à l’historique des ventes d’un bien immobilier individuel.
• Le Catastro, le registre cadastral espagnol, fournit des données administratives sur les caractéristiques physiques d’un bien immobilier, sa valeur cadastrale et l’utilisation du terrain, mais pas sa valeur marchande ni son prix de vente réel, et ce uniquement à certaines institutions et au propriétaire du bien immobilier concerné.
• Le ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda urbain (MITMA) publie des indices généraux des prix immobiliers par région, mais là encore, ceux-ci se limitent à des moyennes et ne correspondent pas aux données réelles des transactions.
• Les portails immobiliers tels que Idealista et Kyero fournissent des données sur les prix demandés dans les annonces immobilières en Espagne, mais pas sur les prix de vente réels. Leurs plateformes offrent un aperçu des tendances, mais leurs informations sont tirées des annonces et non des prix de clôture officiels, et sont parfois regroupées en grandes zones qui ne permettent pas de comprendre les différences micro-locales.

Dans ce contexte, certains agents immobiliers et autres organismes créent des bases de données privées sur les prix de vente des biens immobiliers dans des zones et selon des critères spécifiques. Cependant, ces bases de données ne sont pas accessibles au public ni fiables, et manquent de transparence et de réglementation. Elles ne peuvent donc pas être utilisées pour recueillir les valeurs réelles du marché.

Résultat ? Vous ne pouvez pas vous fier à ces données lorsque vous recherchez les valeurs réelles du marché et les prix de vente en Espagne.

Prix de vente des biens immobiliers en Espagne : aucune donnée spécifique

Le manque de transparence des transactions immobilières en Espagne entraîne un écart important pour tous, des investisseurs internationaux aux propriétaires locaux. Si les informations accessibles au public fournissent des données municipales sur les prix moyens, les variations, le nombre de transactions et les caractéristiques démographiques des acheteurs, elles ne donnent pas de détails spécifiques au niveau local, ni de ventilation par type de bien immobilier (actuellement, elles ne montrent que les catégories « appartement » et « maison »).

Les informations devraient être ventilées au moins par sous-zones clés au sein de chaque zone locale, puis par différents types de biens immobiliers au sein de cette zone, notamment les villas, les maisons de ville ou jumelées, les appartements, les penthouses, les maisons rustiques, les terrains rustiques, les terrains industriels et les espaces commerciaux, par exemple. Ces informations donneraient aux professionnels de l’immobilier, aux acheteurs et aux vendeurs une image plus claire de la valeur et des tendances du marché immobilier, en recueillant et en partageant seulement deux variables supplémentaires pour chaque transaction. Pour les gouvernements et les professionnels qui souhaitent comprendre la dynamique du marché, il serait également possible de partager des données sur la superficie moyenne, l’âge des acheteurs et des vendeurs, la démographie et le fait qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’investissement. Toutefois, ces informations supplémentaires ne sont pas essentielles pour comprendre la valeur marchande, mais plutôt pour analyser les tendances et leurs implications.

Sans informations plus spécifiques sur les prix de vente par sous-zone et par type de bien immobilier, ni registre public vérifié des prix de vente réels des logements, le marché fonctionne principalement sur la base d’estimations et d’hypothèses. Depuis des années, les porte-parole du secteur immobilier réclament une meilleure transparence des données immobilières et un accès aux prix de vente réels. Francisco Iñareta, porte-parole d’Idealista, déclare : « Nous aimerions inclure ces données et les mettre à la disposition de tous les utilisateurs, en leur offrant toutes les informations disponibles afin qu’ils puissent prendre leurs décisions en toute liberté. »

L’absence de données officielles sur les prix contribue à des évaluations irréalistes, à des prix spéculatifs et à des attentes incohérentes de la part des acheteurs, en particulier sur les marchés très prisés tels que Marbella, Benahavís, Madrid et Barcelone, où les prix demandés sont parfois basés sur le battage médiatique et la spéculation.
Une base de données publique changerait la donne
La proposition de publier des données immobilières en Espagne, en particulier des informations plus détaillées sur les prix de vente historiques, marquerait un changement radical sur le marché. Pour la première fois, les acheteurs, les vendeurs et les professionnels auraient accès à des informations fiables et vérifiées pour évaluer la valeur d’un bien immobilier.

Une base de données nationale sur les prix de vente des biens immobiliers espagnols améliorerait considérablement la confiance des acheteurs, des vendeurs et des professionnels. Elle permettrait :

• Aux acheteurs de prendre des décisions intelligentes, fondées sur des données, en se basant sur le prix de vente réel de biens similaires.
• Aux vendeurs de fixer un prix réaliste pour leurs biens, ce qui améliorerait l’efficacité et la confiance du marché et réduirait le nombre d’annonces surévaluées et de prix demandés excessifs.
• Aux agents et aux promoteurs immobiliers de fournir des évaluations précises et crédibles des biens, conformes aux prix de vente réels, ce qui donnerait confiance à leurs clients dans leurs décisions.
• Aux investisseurs d’évaluer plus efficacement les opportunités, en particulier dans les zones émergentes ou peu connues, ou pour les acheteurs étrangers à la recherche d’un bon investissement immobilier.

Pour les acheteurs, en particulier les acheteurs internationaux, cela réduirait le risque perçu et renforcerait la confiance dans le marché immobilier espagnol. Pour les vendeurs, cela permettrait d’élaborer des stratégies de prix plus réalistes. Et pour l’ensemble du secteur, cela marquerait un changement tant attendu vers plus de professionnalisme et de crédibilité.

Sur des marchés concurrentiels tels que les propriétés de Marbella, Benahavís et Estepona, où les prix de l’immobilier de luxe peuvent souvent être spéculatifs et incohérents, cette réforme pourrait faciliter les transactions, rendre les évaluations plus précises et équilibrer le marché.

Confiance accrue dans l’achat d’un bien immobilier en Espagne

Il est largement reconnu qu’une base de données sur les prix de vente des biens immobiliers en Espagne renforcerait la confiance des acheteurs internationaux qui envisagent d’acheter un bien immobilier de luxe à Marbella. Des experts tels que Martin Dell, cofondateur de Kyero.com, confirment que les acheteurs internationaux « citent le manque actuel de transparence des prix comme l’un des aspects les plus frustrants de l’achat d’un bien immobilier en Espagne ».

Cela est particulièrement vrai pour les acheteurs internationaux provenant de marchés immobiliers plus transparents, comme la Suède, l’Allemagne ou les États-Unis, qui recherchent l’historique réel des ventes lorsqu’ils investissent.

Selon les termes du président de l’association Leading Property Agents of Spain (LPA), Álvaro Botella, « la publication des prix de vente réels, à condition que l’exactitude des données et la conformité au RGPD soient garanties, permettrait non seulement de renforcer la confiance des acheteurs internationaux, mais aussi d’améliorer le professionnalisme de notre secteur ». Le nouveau système aiderait les investisseurs à acheter des biens immobiliers en Espagne en toute confiance.

Malgré la stabilité des marchés immobiliers haut de gamme comme Marbella et Benahavís, la forte présence d’acheteurs internationaux suggère qu’une plus grande transparence des prix immobiliers devrait être très bénéfique pour le marché. Ces régions attirent des acheteurs internationaux à la recherche d’une résidence secondaire, d’un bien d’investissement ou d’une résidence permanente, et l’absence actuelle de données vérifiées sur les prix de l’immobilier peut parfois nuire à la confiance des acheteurs.

Équilibre entre transparence et confidentialité des données : leçons tirées de l’étranger

L’une des principales objections à la publication des prix de vente en Espagne concerne la confidentialité, beaucoup pensant que la collecte de données supplémentaires signifie que l’on obtient des informations sur le prix de vente de chaque propriété et, par conséquent, sur le montant payé par les propriétaires. Cependant, la collecte de données locales plus spécifiques, telles que les prix moyens et le nombre de transactions sur une période donnée par sous-zone et par type de bien immobilier, fournit au marché des données essentielles sans révéler les prix de vente spécifiques des biens individuels. Dans les zones rurales où le nombre de transactions est plus faible, les données spécifiques sur les prix pourraient être partagées à un niveau plus régional afin d’éviter les préoccupations des habitants en matière de confidentialité concernant ce qui pourrait être considéré comme des informations sensibles.

Nous pouvons également nous tourner vers l’étranger pour découvrir des modèles de marchés immobiliers avancés qui concilient confidentialité et données de marché dans la création de bases de données accessibles. Aux États-Unis, les registres des transactions immobilières sont généralement publics. Les bureaux du greffier du comté enregistrent les prix de vente, et les agents agréés accèdent à des informations détaillées via le Multiple Listing Service (MLS), qui comprend des données sur les ventes, des informations sur le marché et l’historique des tendances des prix. Des plateformes publiques telles que Zillow et Realtor offrent des données généralisées tout en préservant la confidentialité des données personnelles.

Ce système fonctionne très bien et fournit aux agents des informations précises leur permettant de représenter leurs clients en toute confiance, tandis que ces derniers peuvent se fier à la valeur réelle des biens immobiliers sur la base de données historiques. Il est essentiel de noter que l’accès à ces systèmes détaillés est limité aux professionnels agréés. Ce point renforce la nécessité d’une accréditation des agents et d’une réglementation du secteur en Espagne, où actuellement, n’importe qui peut exercer en tant qu’agent immobilier sans formation officielle.

Le rôle de la réglementation et de l’agrément

Il est important de noter que dans la plupart des pays où les données sur les transactions sont publiques, les agents sont des professionnels agréés, soumis à des règles déontologiques et à une obligation de rendre des comptes, qui apprennent les détails du système et comment fonctionner de manière professionnelle dans le contexte juridique du marché immobilier.

En revanche, l’Espagne ne dispose pas de système national d’agrément des agents immobiliers, ce qui signifie que dans la plupart des communautés autonomes (à l’exception de la Catalogne et de Valence), n’importe qui peut exercer dans ce domaine sans formation officielle ni contrôle. Des organismes tels que l’API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria), le GIPE (Gestor Intermediario de Promociones y Edificaciones) et Leading Agents of Spain (LPA) proposent des cours et des formations facultatifs afin de contribuer à la professionnalisation du marché, mais sans aucune obligation légale.

Pour qu’une base de données publique plus complexe sur l’immobilier en Espagne soit efficace, la mise en place d’un cadre réglementaire pour l’accréditation ou l’agrément des agents permettrait de garantir une utilisation responsable des données, protégeant à la fois les consommateurs et l’intégrité du système.

Comment l’Espagne pourrait-elle rendre publics les prix de vente des biens immobiliers ?

L’architecture nécessaire à la création d’un système de base de données publique existe déjà. La structure tripartite espagnole composée des notaires, du registre foncier et du cadastre dispose déjà d’un processus de collecte des données. Ce qu’il faut, c’est un cadre réglementaire et une infrastructure numérique plus solides et unifiés qui :

• Recueillent davantage de données au niveau des notaires afin de les partager à l’échelle nationale, en particulier au niveau des sous-zones locales et des types de biens immobiliers plus spécifiques, avec davantage de données facultatives pour une meilleure compréhension du marché.
• Offre un accès à plusieurs niveaux : données agrégées pour le public, données détaillées pour les professionnels et les propriétaires, et analyses avancées pour les institutions.
• Confirme l’intérêt légitime pour l’accès aux données détaillées (par exemple, acheteurs potentiels, agents qualifiés, avocats).
• Garantit la conformité au RGPD et l’anonymat des propriétaires.

Le système amélioré pourrait agréger les données de vente par sous-zone, type de bien immobilier et/ou taille afin de fournir des informations sur les tendances du marché et les références en matière d’évaluation. Pour aller plus loin, un système encore plus détaillé pourrait suivre les biens immobiliers individuels par adresse, en fournissant l’historique des prix au fil du temps, les informations détaillées n’étant accessibles que par un accès contrôlé réservé aux professionnels (avocats, agents, évaluateurs) sur la base d’une licence, le public non titulaire d’une licence ayant accès à des données anonymisées et agrégées par zone et par type de bien immobilier. Campbell Ferguson, vétéran du secteur chez Survey Spain SL, a déclaré : « Disposer d’un registre public auquel se référer faciliterait grandement les choses, à condition qu’il soit précis et véritablement accessible. »

Conclusion : un pas vers un marché immobilier plus transparent

Si le portail public des notaires récemment lancé rend les informations actuellement collectées plus accessibles, il manque encore les détails nécessaires pour effectuer des évaluations et des comparaisons immobilières détaillées et fondées sur des faits. Si elle était mise en œuvre, la réforme proposée par Pedro Sanchez pourrait transformer notre approche de l’achat et de la vente de biens immobiliers en Espagne. La transparence immobilière devenant enfin une priorité, l’Espagne s’alignerait sur les autres pays de l’UE qui offrent déjà un accès libre aux données transactionnelles.

Bien que la proposition de Sanchez ait été rejetée par les partis politiques d’opposition, la mise en place d’une base de données publique et centralisée sur les prix de vente réels des biens immobiliers en Espagne représenterait un changement fondamental sur le marché immobilier espagnol. Elle profiterait aux acheteurs et aux vendeurs et améliorerait le travail des agents immobiliers, des promoteurs, des évaluateurs et des décideurs politiques. Les acheteurs ne seraient plus laissés dans l’ignorance, les vendeurs seraient incités à fixer des prix réalistes et les agents pourraient fournir des conseils fondés et basés sur des données.

Alors que l’Espagne cherche à moderniser son secteur immobilier, la transparence des données immobilières n’est pas seulement une amélioration technique. L’Espagne dispose des outils et du soutien du Premier ministre, il ne lui manque plus que le soutien bipartite et la volonté d’agir.

Dans ce contexte, il est essentiel de travailler avec des agents immobiliers expérimentés et fiables afin de prendre des décisions immobilières judicieuses, basées sur la connaissance des données locales et des informations pertinentes. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez discuter de la valeur de votre propriété ou explorer votre prochain investissement à Marbella, Benahavís, Estepona ou sur la Costa del Sol.

Publié initialement le 25 juin. Mis à jour le 21 novembre 2025.