Licences de location touristique à Marbella, en Andalousie, 2026

Au cours d’une année charnière pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers de Marbella, la réglementation relative aux licences de location à court terme en Andalousie a subi des changements importants en 2025, avec de nouveaux développements tout au long de 2026. Plus important encore, les licences de location saisonnière sont transférées avec le bien immobilier lors de l’achat : une bonne nouvelle pour les investisseurs, les propriétaires de maisons de vacances et le marché immobilier andalou.

Mises à Jour des Licences de Location Saisonnière

Le secteur de la location à court terme en Andalousie fait depuis longtemps l’objet de débats sur la pénurie de logements, suscitant depuis des années l’attention des médias, des spéculations et l’intérêt des politiques. En 2025, le gouvernement a introduit un nouveau système national de licences qui a clarifié la procédure d’obtention d’un permis touristique en Andalousie, ainsi que le statut des licences de location touristique existantes après la vente d’un bien immobilier. Ce niveau national a depuis été supprimé : le 21 mai 2026, la Cour suprême espagnole a annulé le registre national des locations à court terme (le NRU/NRUA) en vertu de l’arrêt 620/2026, restituant la réglementation des locations touristiques aux communautés autonomes espagnoles. En Andalousie, la licence VFT régionale reste l’unique enregistrement obligatoire pour la location à court terme. Voici ce que vous devez actuellement savoir sur les licences de location sur la Costa del Sol, en Andalousie.

Cette clarification offre une plus grande sécurité juridique lors d’investissements dans des propriétés à Marbella et sur la Costa del Sol destinées à la location à court terme, consolidant ainsi le secteur immobilier andalou en tant que lieu sûr pour les investissements dans la location saisonnière et renforçant le marché immobilier local.

Quand faut-il obtenir une licence de location de courte durée en Andalousie ?

Le décret 31/2024 du 29 janvier, qui définit les logements à usage touristique (Vivienda de Uso Turístico), établit que les locations de vacances sont des locations d’une durée maximale de 60 jours au même locataire. Au-delà de 60 jours, la location est régie par les règles de la location saisonnière (Arrendamiento de Temporada) et aucune licence de location n’est requise.

Cela signifie que si vous prévoyez de louer un bien pour des périodes inférieures à 61 jours, vous devez d’abord obtenir une licence de location à court terme, sous peine d’amendes pouvant aller jusqu’à 150 000 €. Vous ne pouvez pas mettre un bien en ligne sur des plateformes de location à court terme telles qu’Airbnb ou Booking.com sans un numéro d’enregistrement VFT andalou valide.

Il convient de noter que l’ancienne obligation d’enregistrement national, introduite par le décret royal 1312/2024, s’appliquait de manière plus large que les seules locations touristiques, couvrant également les séjours pour des missions professionnelles, des périodes d’études et des traitements médicaux, ainsi que les chambres individuelles louées sur des plateformes transactionnelles. Ce registre national a désormais été annulé par la Cour suprême espagnole. Cependant, les obligations d’enregistrement des voyageurs et les exigences de partage des données des plateformes restent pleinement en vigueur, indépendamment de cet arrêt.

Principaux Changements Apportés à la Licence Touristique Immobilière en 2025 et 2026

Après des années d’incertitude concernant le processus d’obtention et de maintien des licences touristiques, le cadre réglementaire a considérablement évolué. Le décret-loi publié en février 2025 a introduit l’exigence d’une autorisation municipale, ainsi que l’accord de la communauté des propriétaires (majorité des trois cinquièmes) pour les nouvelles locations touristiques dans les immeubles collectifs. Chaque communauté doit voter pour autoriser ou non les nouvelles licences de location à court terme, mais ne peut pas révoquer les licences existantes enregistrées. Le registre national introduit en parallèle a ensuite été annulé par la Cour suprême espagnole en mai 2026, restituant l’autorité réglementaire aux régions.

Les clarifications récentes au niveau régional ont renforcé la sécurité juridique pour les propriétaires et les investisseurs, notamment en ce qui concerne les changements de propriétaire et le respect continu de la réglementation. Malgré cela, certains aspects du cadre existant continuent de faire l’objet d’enquêtes et de contestations à différents niveaux, y compris des poursuites privées dans les zones municipales où des réglementations locales strictes ont été mises en place.

1. Les Permis de Location Sont Transférés avec la Propriété du Bien Immobilier

La Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) a confirmé que les enregistrements de location touristique (VFT) sont rattachés au bien immobilier et non au propriétaire individuel. En pratique, cela signifie :

• Une licence VFT enregistrée reste valable après la vente d’un bien immobilier.
• Les nouveaux propriétaires peuvent, en règle générale, poursuivre l’activité de location à court terme sans avoir à déposer une nouvelle demande de licence.
• L’acheteur doit effectuer un cambio de titularidad (changement de titulaire) auprès du registre du tourisme andalou.

Cela assure une continuité importante pour les investisseurs, car les propriétés sous licence peuvent continuer à fonctionner sans interruption, à condition que toutes les exigences réglementaires restent en vigueur.

2. Aucune Autorisation Communautaire Supplémentaire Requise Lors de l’Achat

Début 2025, il existait une incertitude quant à la nécessité pour les nouveaux propriétaires d’obtenir une nouvelle approbation de la communauté des propriétaires pour poursuivre une activité de location touristique existante. La Junta de Andalucía a depuis clarifié que :

Lorsqu’un bien immobilier fonctionne déjà en tant que location touristique enregistrée et que l’usage a été légalement établi, un changement de propriétaire ne déclenche pas une nouvelle exigence d’approbation communautaire.

Lors de la modification de la loi en avril 2025, il était entendu que lors de la vente d’un bien, le nouveau propriétaire devait obtenir l’accord d’une majorité de 60 % du conseil d’urbanisation des propriétaires pour conserver la licence. En octobre 2025, la Junta de Andalucía a confirmé par écrit, en réponse à une demande de clarification de Pérez de Vargas Abogados, qu’il n’est « plus nécessaire de fournir l’accord exprès et valide de la communauté des propriétaires en cas de changement de propriétaire impliquant le transfert de la propriété ».

Cela confirme effectivement que l’usage touristique existant et conforme est traité comme non rétroactif dans le cadre du dispositif mis à jour : la licence touristique enregistrée reste intacte après la vente, à condition que le bien continue de répondre aux exigences légales en matière de location touristique en Andalousie. Cependant, les nouveaux propriétaires doivent :

• Notifier au Registre du Tourisme Andalou le changement de propriétaire.
• Se conformer aux statuts et accords existants de la communauté.
• S’assurer que le bien reste conforme aux exigences urbanistiques et réglementaires.

Cette clarification a été déterminante pour rétablir la confiance des acheteurs, car elle supprime un niveau d’incertitude qui compliquait auparavant les transactions.

3. Le Cadre de Conformité Après Mai 2026

Suite à l’arrêt de la Cour suprême espagnole du 21 mai 2026, le code de location national (NRU/NRA/NRUA) délivré via la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) n’est plus une obligation. Le tribunal a jugé que l’État n’avait pas l’autorité constitutionnelle pour créer un registre national qui faisait doublon avec les systèmes régionaux de licences touristiques déjà opérés par les communautés autonomes espagnoles, pour lesquelles le tourisme relève d’une compétence exclusive régionale.

Pour les propriétaires en Andalousie, le tableau de la conformité est désormais plus clair :

• Licence touristique régionale (VFT en Andalousie) : il s’agit désormais de l’unique enregistrement obligatoire pour la location à court terme. Délivrée par l’autorité touristique andalouse, elle autorise l’usage d’un bien comme hébergement touristique et doit être affichée sur toutes les annonces. Son obtention exige la preuve que le bien répond aux normes locales en matière de sécurité, d’équipements et, pour les nouvelles licences dans les immeubles collectifs, l’approbation communautaire.
• Code de location national (NRU/NRUA) : n’est plus requis. L’arrêt 620/2026 de la Cour suprême a annulé l’obligation de s’enregistrer auprès du système VUDA national. Les propriétaires ayant déjà obtenu un NRU/NRUA ne sont pas tenus de le maintenir ou de le renouveler, et les nouveaux demandeurs n’ont pas besoin d’en obtenir un.

De plus, tous les hôtes doivent continuer à se conformer à l’enregistrement obligatoire des voyageurs via SES.Hospedajes (le système d’enregistrement des voyageurs du ministère de l’Intérieur). Les obligations de partage des données des plateformes, notamment l’exigence pour les plateformes de réservation de transmettre les données d’activité au guichet numérique unique, ont été confirmées par le tribunal et restent pleinement en vigueur. Pour les propriétaires utilisant des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking.com, un numéro VFT valide est désormais l’enregistrement principal requis pour que les annonces restent en ligne.

4. Déclaration Informative Annuelle : Statut Suite à l’Arrêt de Mai 2026

Le décret royal 1312/2024, complété par l’arrêté VAU/1560/2025, avait introduit une déclaration informative annuelle obligatoire sur les locations à court terme et saisonnières, directement liée au code de location national de chaque bien (NRUA). Cette déclaration était conçue pour offrir aux autorités une vue détaillée de l’occupation et de l’utilisation dans l’ensemble du secteur des courts séjours en Espagne, et la première date limite de dépôt était le 2 mars 2026, couvrant les locations effectuées au cours de l’année 2025.

L’obligation de déposer cette déclaration s’inscrivait en partie dans le contexte européen plus large qui a façonné la réforme réglementaire. Le registre national des locations en Espagne avait été contesté via la procédure TRIS de l’UE (Système d’information sur les réglementations techniques), un mécanisme préventif qui évalue si la législation nationale est compatible avec le droit de l’UE. Plusieurs communautés autonomes, dont l’Andalousie, Valence, Murcie et les Canaries, avaient soulevé des préoccupations selon lesquelles l’approche du gouvernement central faisait doublon avec les systèmes régionaux existants et outrepassait les limites constitutionnelles. Ce défi a trouvé sa résolution sur le plan national le 21 mai 2026, lorsque la Cour suprême espagnole a annulé le registre national en vertu de l’arrêt 620/2026.

Avec l’annulation du NRUA national, le statut juridique de la déclaration informative annuelle se trouve actuellement dans une zone grise. L’obligation était directement liée au code de location national, et aucune clarification officielle n’a encore été publiée quant à son maintien, sa suspension ou son remplacement par un mécanisme régional alternatif. Le guichet numérique unique et les obligations de partage des données des plateformes ont été confirmés par le tribunal, de sorte que les flux d’informations se poursuivront sous une forme ou une autre, mais les obligations de déclaration précises pour les propriétaires individuels restent à confirmer.

Recommandations pratiques : Les propriétaires ayant déposé la déclaration pour l’activité 2025 avant la date limite de mars 2026 ont pleinement satisfait à cette obligation. Pour le cycle de déclaration 2026 et au-delà, les propriétaires sont invités à consulter un conseiller juridique et à surveiller les orientations officielles du ministère du Logement ou de la Junta de Andalucía. Nous mettrons à jour cette section dès que des clarifications seront publiées.

5. Un Cadre d’Investissement Plus Structuré

Bien que le cadre réglementaire ait considérablement évolué, il devient également plus cohérent. La suppression du niveau d’enregistrement national simplifie le processus pour les propriétaires en Andalousie, où le système VFT est bien établi. Pour les propriétaires et les investisseurs, les points essentiels sont les suivants :

• Les propriétés sous licence offrent une solide continuité et une forte valeur de revente.
• Les nouvelles demandes restent possibles à Marbella et sur l’ensemble de la Costa del Sol.
• La conformité est désormais plus simple, centrée sur la licence VFT régionale, et parfaitement gérable avec un accompagnement adapté.

Avec une mise en place adéquate et une gestion continue, les propriétés de location à court terme demeurent un investissement viable et attractif dans toute l’Andalousie.

Cadre Européen et Résolution par la Cour Suprême

Le règlement UE 2024/1028, entré pleinement en vigueur le 20 mai 2026, exige de tous les États membres qu’ils disposent de systèmes d’enregistrement numérique interopérables et impose aux plateformes de réservation de partager mensuellement les données d’activité avec les autorités locales. Il standardise la manière dont les données sont collectées et échangées dans toute l’UE, mais ne supplante pas les systèmes nationaux ou régionaux de licences.

Le registre national des locations en Espagne avait été contesté tant au niveau national qu’européen. Plusieurs communautés autonomes, notamment l’Andalousie, Valence, Murcie et les Canaries, avaient contesté l’approche du gouvernement central, arguant qu’elle faisait doublon avec les régimes régionaux existants de licences touristiques et outrepassait la compétence constitutionnelle du gouvernement central en matière de tourisme, compétence dévolue aux régions. Des organismes du secteur, dont Fevitur (la Fédération espagnole des associations de logements et appartements touristiques), avaient relayé ces préoccupations. La question avait également été soulevée via la procédure TRIS de l’UE, un mécanisme préventif qui évalue si la législation nationale est compatible avec le droit de l’UE.

Cette contestation a trouvé sa résolution sur le plan national le 21 mai 2026. La Cour suprême espagnole, dans son arrêt 620/2026, a annulé le registre national, jugeant que l’État n’avait pas l’autorité constitutionnelle pour créer un système d’enregistrement parallèle à ceux déjà opérés par les communautés autonomes. L’arrêt a confirmé le guichet numérique unique et les obligations de partage des données des plateformes, garantissant la continuité du respect des exigences européennes en matière de flux de données, tout en restituant la fonction de délivrance des licences aux régions.

Ce que cela signifie en pratique : Le règlement UE 2024/1028 reste en vigueur, et les régions espagnoles, dont l’Andalousie, sont désormais responsables de veiller à ce que leurs registres soient compatibles avec ses exigences. Le système VFT en Andalousie est bien établi et continue de servir de mécanisme de conformité principal pour les propriétaires. Les obligations de déclaration des plateformes sont inchangées.

Pour les propriétaires et les investisseurs, la conclusion pratique est simple : assurez-vous que votre licence VFT est à jour et correctement affichée, respectez les obligations d’enregistrement des voyageurs, et restez informé de toute guidance complémentaire publiée au niveau régional ou européen. Nous mettrons à jour cet article au fur et à mesure que la situation évolue.

Comment Obtenir une Licence de Location Touristique en Andalousie

Actuellement, les nouvelles licences de location dans les immeubles collectifs nécessitent l’approbation par une majorité des trois cinquièmes d’un vote communautaire, suivie d’un enregistrement régional. L’étape d’enregistrement national auprès de la VUDA, anciennement l’étape 4 de ce processus, n’est plus requise suite à l’arrêt de la Cour suprême espagnole de mai 2026.

Si vous vous apprêtez à mettre votre propriété sur le marché de la location à court terme à Marbella, Benahavís, Estepona ou n’importe où sur la Costa del Sol, voici la procédure actuelle étape par étape pour l’enregistrement légal et l’obtention d’une autorisation pour un hébergement touristique en Andalousie.

Étape 1 : Vérifier l’Éligibilité de la Propriété

• Assurez-vous que la propriété répond aux normes andalouses en matière de location touristique énoncées dans le décret 28/2016 (par exemple, ventilation, climatisation, chauffage, taille minimale, mobilier, équipements, informations d’urgence, règles de la maison, etc.).
• Si le bien se trouve dans un immeuble en copropriété, vérifiez que les statuts de la communauté n’interdisent pas les locations touristiques et demandez à l’administration l’autorisation écrite d’exploiter un bien touristique à cette adresse spécifique. Notez que cette procédure peut prendre du temps si vous devez attendre le vote de la communauté des propriétaires (HOA), mais la plupart auront déjà organisé un vote récent ou planifié un vote prochain.
• Les communautés (ou urbanizaciones en espagnol) votent sur la question d’autoriser ou non les locations à court terme. Les nouvelles licences ne peuvent être accordées que dans les communautés ayant voté favorablement, ce qui représente une très faible proportion des résidences sur la Costa del Sol.

Clarifier ces points en amont permet d’éviter des retards ultérieurs dans le processus.

Étape 2 : Autorisation Municipale

• Les demandeurs doivent obtenir la confirmation de la mairie locale que le bien est adapté à un usage touristique du point de vue urbanistique.
• Cela se fait généralement en soumettant une declaración responsable urbanística, confirmant que le bien est conforme aux réglementations de zonage et d’aménagement. Les exigences peuvent varier légèrement d’une municipalité à l’autre ; un conseil local est donc recommandé.

Étape 3 : Inscription au Registre Touristique Andalou (RTA)

• Soumettez votre demande de licence via le portail touristique en ligne de la Junta de Andalucía : Vivienda con Fines Turísticos (VFT).
• Cette démarche s’effectue en soumettant une declaración responsable confirmant que le bien répond à toutes les exigences légales.
• Vous devrez fournir : un justificatif de propriété (nota simple ou titre de propriété), une pièce d’identité (DNI/NIE), les caractéristiques du bien incluant la capacité et la disponibilité, ainsi que les documents justificatifs le cas échéant (par exemple, accord de la communauté, autorisation municipale).
• Après l’enregistrement, vous recevez un numéro de licence VFT (par exemple, VFT/MA/12345), qui doit être affiché sur toutes les annonces de location. Il s’agit désormais de l’enregistrement principal requis pour mettre votre bien en ligne sur les plateformes de réservation en Andalousie.

Étape 4 : Respecter les Normes Opérationnelles

• Fournissez et maintenez à jour des coordonnées disponibles 24h/24 et 7j/7, des plans d’urgence, la climatisation, une trousse de premiers secours, la signalisation légale et tous les autres éléments requis par le décret 28/2016.
• Conformez-vous à l’enregistrement des pièces d’identité via le portail espagnol dédié aux voyageurs (SES.Hospedajes). Cela nécessitera de fournir les coordonnées de tous vos clients de plus de 18 ans dans les 24 heures suivant leur arrivée, conformément au décret royal 933/2021 sur l’enregistrement des voyageurs.
• Souscrivez une assurance responsabilité civile appropriée.
• Déclarez vos revenus locatifs et payez vos taxes foncières locatives.

Avec une mise en place adéquate, ces exigences sont parfaitement gérables et s’inscrivent dans un marché locatif plus transparent et plus professionnel.

Les mairies locales peuvent également prélever des taxes spécifiques sur les hébergements touristiques. Par exemple, certaines municipalités (comme Málaga et Fuengirola) ont reclassé les locations de vacances afin qu’elles paient un tarif plus élevé pour la collecte des ordures municipales, équivalent à celui des établissements commerciaux. Marbella n’a pas encore imposé une telle surtaxe à l’échelle de la ville, mais les propriétaires doivent rester attentifs à toute modification future des taxes ou redevances municipales.

Sanctions en Cas de Non-Conformité

Le cadre combine des amendes potentielles significatives avec le risque de perdre le droit d’exploiter légalement une location à court terme. L’obligation de conformité principale en Andalousie est désormais la licence VFT régionale.

Défaut de détention ou d’affichage d’une licence VFT valide : Lorsqu’un propriétaire annonce ou exploite une location à court terme sans licence VFT régionale valide, ou dispose d’une licence mais ne l’affiche pas dans ses annonces, il peut faire face à :

• Des amendes administratives en vertu des lois régionales sur le tourisme et le logement, pouvant atteindre jusqu’à 150 000 € en Andalousie dans les cas graves.
• Le retrait des annonces par les principales plateformes, notamment Airbnb, Booking.com et Vrbo.
• La suspension du droit d’exploiter en tant que loueur à court terme.

Obligations d’enregistrement des voyageurs : Le non-respect des obligations d’enregistrement via SES.Hospedajes peut également faire l’objet de mesures d’application. Les plateformes de réservation continuent de partager les données d’activité avec les autorités fiscales espagnoles et le guichet numérique unique, indépendamment de l’arrêt sur le registre national, de sorte que les revenus locatifs restent pleinement visibles pour Hacienda.

Concernant la déclaration informative annuelle : L’obligation de déclaration annuelle liée au code de location national (NRUA) est actuellement dans une position juridiquement incertaine suite à l’arrêt de la Cour suprême de mai 2026. Les propriétaires ayant déposé la déclaration pour l’activité 2025 ont satisfait à leur obligation pour cette période. La situation pour les cycles de déclaration futurs est en attente de clarification officielle. Nous recommandons de surveiller les orientations du ministère du Logement ou de la Junta de Andalucía.

Pour les propriétaires et les gestionnaires, l’implication pratique est que la licence VFT et l’enregistrement des voyageurs constituent désormais les priorités centrales de conformité, et une gestion continue dans ces deux domaines est essentielle.

Position de Marbella sur les Licences de Location à Court Terme

Avec plus de 15 000 hébergements touristiques privés actifs répertoriés, Marbella représente environ 10 % des 150 000 hébergements enregistrés en Andalousie en août 2025, ce qui représente la plus forte densité de locations à court terme sur la Costa del Sol. Des études suggèrent que cela représente 15 % de tous les logements à Marbella, mais seulement environ 32 % d’entre eux sont effectivement proposés à la location ou loués à un moment donné. En 2023, on estimait que les locations touristiques agréées à Marbella généraient environ 100 millions d’euros pour l’économie locale, ce qui rend ce sujet crucial pour de nombreux propriétaires et investisseurs.

Malgré la pression régionale continue, Marbella n’a pas imposé de plafond sur le nombre de licences touristiques comme Málaga l’a fait. Elle maintient plutôt une surveillance et des contrôles. Plus précisément, en février 2025, la maire Ángeles Muñoz a annoncé que Marbella était en train de rédiger une nouvelle ordonnance municipale et un registre municipal des logements touristiques afin de réglementer plus étroitement les locations de vacances, ainsi que d’appliquer des règles contre la conversion de locaux commerciaux au rez-de-chaussée en unités touristiques. Marbella étudie également de futures restrictions basées sur le zonage dans son nouveau plan d’urbanisme général (PGOU).

Mon bien immobilier peut-il obtenir une licence ?

Avec les changements introduits en 2025 et 2026, toutes les mairies ou municipalités ont leurs propres politiques concernant l’octroi de licences de location de courte durée en Andalousie. Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier à des fins d’investissement à court terme qui ne dispose pas encore d’une licence, il est essentiel de savoir si :

1. La communauté ou l’urbanización du bien que vous envisagez a voté pour ou contre les locations de courte durée.
2. La commune (également appelée mairie, municipalité ou ayuntamiento en espagnol) autorise les licences de location à court terme, et si oui, à quelles conditions.

Sur la Costa del Sol, deux municipalités ont déclaré qu’elles ne délivreraient pas de licences de location à court terme pendant trois ans : la mairie de Málaga à partir d’août 2025 et celle de Manilva à partir de décembre 2025. La mairie de Mijas a imposé des conditions pour l’octroi des licences de location.

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier, il est conseillé de consulter un avocat qui examinera les statuts de la communauté et les règlements de la commune afin de déterminer si le bien pourrait être éligible à une licence de location à court terme.

Pourquoi Ces Changements Sont-ils Importants pour les Propriétaires et les Investisseurs Immobiliers ?

Les développements réglementaires de 2025 à 2026 offrent de meilleures conditions tant aux propriétaires qu’aux acheteurs intéressés par la location à court terme dans toute l’Andalousie. La confirmation que les licences VFT se transfèrent avec le bien lors de la vente supprime l’incertitude qui compliquait auparavant les transactions. Les acheteurs de biens sous licence peuvent continuer à louer à court terme immédiatement après l’achat, offrant un retour sur investissement clair et évitant les risques liés aux okupas sur le marché de la location à long terme.

L’arrêt de la Cour suprême de mai 2026 apporte une dimension positive supplémentaire : en annulant le niveau d’enregistrement national, il simplifie le cadre de conformité pour les propriétaires andalous, qui opèrent désormais uniquement sous le système VFT régional bien établi. La valeur des biens immobiliers est soutenue par la transférabilité des licences et la clarté réglementaire que cela implique.

Pour les propriétaires étrangers et locaux à Marbella, le point essentiel à retenir est que la location touristique reste viable et rentable si elle est effectuée correctement. Marbella n’a pas plafonné les nouvelles licences, de sorte que les investisseurs peuvent encore demander l’enregistrement de nouvelles maisons de vacances, à condition de franchir les obstacles que représentent le consentement de la communauté et l’approbation municipale. Le ministère andalou du Tourisme a renforcé les inspections et, depuis avril 2025, les associations communautaires peuvent directement signaler aux autorités les appartements touristiques soupçonnés d’être illégaux. Un marché de la location touristique plus responsable et plus professionnel est clairement en train d’émerger.

Points Clés pour l’Investisseur : Ce Que les Acheteurs Doivent Savoir

Bien que le cadre ait considérablement évolué, il est désormais plus simple qu’à tout autre moment depuis 2024. Pour les investisseurs et les propriétaires à Marbella et sur la Costa del Sol, l’avantage principal est qu’une fois un bien correctement enregistré et conforme, il peut fonctionner avec un haut degré de sécurité juridique.

• Les licences sont transférées avec la propriété. Une licence VFT enregistrée reste en vigueur après l’achat, permettant la continuité de l’activité locative avec une simple notification de changement de propriétaire auprès du Registre du Tourisme Andalou.
• Les locations existantes sont protégées. Les locations touristiques établies et légalement enregistrées ne sont généralement pas affectées par les règles d’approbation communautaire introduites en 2025, offrant une sécurité supplémentaire lors de l’acquisition de biens sous licence.
• Le NRUA national n’est plus requis. Suite à l’arrêt de la Cour suprême espagnole du 21 mai 2026, le code de location national (NRU/NRA/NRUA) a été annulé. La licence VFT régionale est désormais l’enregistrement principal requis pour mettre un bien en ligne sur les plateformes de réservation en Andalousie. Lors de l’achat d’un bien précédemment commercialisé avec un NRUA, vérifiez que l’enregistrement VFT andalou est à jour et correctement détenu.
• Statut de la déclaration annuelle : en attente de clarification. La déclaration informative annuelle était liée au code de location national désormais annulé. Son statut futur est en cours de révision, et les propriétaires doivent surveiller les orientations du ministère du Logement. L’enregistrement des voyageurs via SES.Hospedajes et les obligations de partage des données des plateformes restent inchangés.
• La conformité est continue, et non ponctuelle. Les propriétaires doivent respecter les obligations d’enregistrement des voyageurs et maintenir leur enregistrement VFT à jour, reflétant un marché locatif plus structuré et professionnel.
• L’alignement européen reste pertinent. Le règlement UE 2024/1028 est désormais en vigueur, et le système VFT andalou sert de mécanisme régional par lequel l’Espagne satisfait à ses obligations européennes en matière de données et d’enregistrement. Les obligations de déclaration des plateformes sont inchangées.
• Marbella reste un marché d’investissement actif. Malgré le renforcement de la réglementation au niveau municipal, les nouvelles licences restent accessibles et la possibilité d’acquérir des biens locatifs opérationnels continue d’offrir un fort potentiel d’investissement sur l’ensemble de la Costa del Sol.

Conclusion

Marbella et la Costa del Sol restent ouvertes au commerce sur le marché de la location touristique. Avec la suppression du niveau d’enregistrement national par l’arrêt de la Cour suprême de mai 2026 et la confirmation du système VFT régional comme cadre directeur en Andalousie, le paysage des licences est plus cohérent qu’il ne l’a été depuis un certain temps. La clarté apportée par le transfert des licences avec le bien lors de la vente continue d’être une bonne nouvelle pour les investisseurs, les propriétaires de maisons de vacances et le secteur immobilier andalou en général.

Les propriétaires doivent s’assurer que leur licence VFT est à jour, respecter les obligations d’enregistrement des voyageurs, et surveiller toute guidance complémentaire concernant l’obligation de déclaration informative annuelle. Avec des licences et une gestion appropriées, les locations touristiques restent une activité rentable et viable sur la Costa del Sol : désormais soumise à une surveillance accrue, mais soutenue par un cadre juridique plus clair et plus ancré au niveau régional.

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Publié en avril 2025. Dernière mise à jour le 29 mai 2026.