Licences de location touristique à Marbella, en Andalousie, 2025

Au cours d’une année charnière pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers de Marbella, la réglementation relative aux licences de location à court terme en Andalousie a subi des changements importants en 2025. Plus important encore, les licences de location saisonnière sont transférées avec le bien immobilier lors de l’achat : une bonne nouvelle pour les investisseurs, les propriétaires de maisons de vacances et le marché immobilier andalou.

Mises à jour des licences de location saisonnière

Le secteur de la location à court terme en Andalousie fait depuis longtemps l’objet de débats sur la pénurie de logements, suscitant depuis des années l’attention des médias, des spéculations et l’intérêt des politiques. Avec l’introduction d’un nouveau système national de licences à trois niveaux en 2025, le gouvernement a clarifié la procédure d’obtention d’un permis touristique en Andalousie, ainsi que le statut des licences de location touristique existantes après la vente d’un bien immobilier.

Cette clarification offre une plus grande sécurité juridique lors d’investissements dans des propriétés à Marbella et sur la Costa del Sol destinées à la location à court terme, consolidant ainsi le secteur immobilier andalou en tant que lieu sûr pour les investissements dans la location saisonnière et renforçant le marché immobilier local.

Principaux changements apportés à la licence touristique immobilière en 2025

Après des années de débats et d’incertitudes concernant le processus d’obtention et de maintien des licences touristiques, les règles relatives à la location à court terme sont désormais claires. Le décret-loi, publié en février 2025, a introduit une nouvelle exigence selon laquelle les propriétaires doivent obtenir l’autorisation de la mairie locale pour obtenir une licence touristique. En outre, tout bien immobilier faisant partie d’un immeuble à plusieurs propriétaires (sous un régime de propriété horizontale/copropriété) doit recevoir l’accord explicite de la communauté des propriétaires pour une utilisation touristique, à la majorité des trois cinquièmes ou 60 %.

L’introduction de ces exigences a laissé planer des incertitudes quant au transfert des licences existantes lors de l’achat d’un bien immobilier enregistré à des fins touristiques et quant à la difficulté d’obtenir les autorisations nécessaires, ce qui a mis à rude épreuve les acheteurs souhaitant entrer sur le marché de la location à court terme en Andalousie. Au grand soulagement des propriétaires, des investisseurs et des professionnels de l’immobilier, ces incertitudes ont désormais été clarifiées comme suit.

1. Les permis de location sont transférés avec la propriété du bien immobilier

Fin août 2025, la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) a confirmé que les licences de location touristique en Andalousie sont liées au bien immobilier et non à la personne. En conséquence :

• Une licence touristique enregistrée reste valable après la vente d’un bien immobilier et le transfert de propriété.
• Comme nous l’expliquons ci-dessous, les nouveaux propriétaires de biens immobiliers situés dans des immeubles collectifs peuvent poursuivre leurs activités de location à court terme sans avoir besoin d’une autorisation supplémentaire de la communauté des propriétaires.
• L’acheteur doit notifier le changement de propriété au registre du tourisme andalou.

Dans la pratique, cela signifie que la licence reste valable lors de l’achat de biens immobiliers enregistrés, ce qui permet aux nouveaux propriétaires de proposer des locations à court terme immédiatement après l’achat, sans avoir à obtenir d’autorisation supplémentaire. Cette clarification juridique apporte une sécurité et une continuité indispensables aux investissements immobiliers dans le secteur de la location saisonnière à Marbella et en Andalousie, où les biens immobiliers destinés à la location à court terme sont nombreux.

2. Aucune autorisation communautaire requise lors de l’achat

Jusqu’en octobre, la Junta de Andalucía exigeait l’autorisation du conseil des copropriétaires pour prolonger une licence existante pour les nouveaux propriétaires dans les communautés gérées de manière privée. Plus précisément, lorsqu’un bien immobilier était vendu, le nouveau propriétaire devait obtenir l’accord d’une majorité de 60 % du conseil d’urbanisation des propriétaires pour conserver la licence. Cette incertitude dissuadait parfois les acheteurs potentiels ou retardait les transactions.

Cependant, la Junta de Andalucía a désormais confirmé par écrit, en réponse à une demande de clarification de Pérez de Vargas Abogados, qu’il n’est « plus nécessaire de fournir l’accord exprès et valide de la communauté des propriétaires en cas de changement de propriétaire impliquant le transfert de la propriété ». Cela signifie que la licence touristique existante reste intacte après la vente, à condition que la propriété continue de répondre aux exigences légales en matière de location touristique en Andalousie et en Espagne. Cela dit, les nouveaux propriétaires doivent informer le ministère du changement de propriété et continuer à respecter les accords conclus par les anciens propriétaires avec le conseil des copropriétaires.

Cette clarification a été cruciale pour rassurer les acheteurs potentiels quant à la poursuite des gains et des opportunités locatifs. Les acheteurs peuvent désormais acheter en toute confiance, sachant qu’ils pourront continuer à louer le bien sans aucun problème administratif. Cela simplifie le processus d’achat immobilier, renforce l’attractivité de l’Andalousie en tant que destination pour l’investissement locatif et dynamise le marché immobilier : une clarification très bienvenue pour le secteur immobilier de la Costa del Sol.

Comment obtenir une licence de location touristique en Andalousie

Malgré les récentes clarifications, les nouvelles licences de location dans les immeubles collectifs nécessitent toujours l’accord de la communauté et une demande via le système national à trois niveaux. Si vous vous apprêtez à mettre votre propriété sur le marché de la location à court terme à Marbella, Benahavís, Estepona ou n’importe où sur la Costa del Sol, voici la procédure étape par étape pour l’enregistrement légal et l’obtention d’une autorisation pour un hébergement touristique en Andalousie.

Étape 1 : Vérifier l’éligibilité

• Assurez-vous que la propriété répond aux normes andalouses en matière de location touristique énoncées dans le décret 28/2016 (par exemple, ventilation, climatisation, chauffage, taille minimale, mobilier, équipements, informations d’urgence, règles de la maison, etc.
• Si le bien se trouve dans un immeuble en copropriété, vérifiez que les statuts de la communauté n’interdisent pas les locations touristiques et demandez à l’administration l’autorisation écrite d’exploiter un bien touristique dans ce bien spécifique. Notez que cette procédure peut prendre du temps si vous devez attendre le vote de la communauté des propriétaires (HOA).

Étape 2 : Autorisation municipale

• Une fois que vous disposez des éléments ci-dessus, soumettez une declaración responsable urbanística à la mairie concernée afin de confirmer la conformité du zonage et d’obtenir l’autorisation municipale.

Étape 3 : Inscription au registre touristique andalou (RTA)

• Soumettez votre demande de licence via le portail touristique en ligne de la Junta de Andalucía.
• Joignez les documents relatifs à la propriété, la nota simple, l’identité du propriétaire, l’accord de la communauté des propriétaires le cas échéant, l’accord de la mairie attestant de l’autorisation régionale et une déclaration responsable attestant que la propriété répond aux exigences en matière d’hébergement touristique. Vous devrez également indiquer la capacité maximale de l’hébergement, ainsi que la période de disponibilité de la propriété.
• Recevez un numéro de licence VFT (par exemple, VFT/MA/12345), qui doit être affiché sur toutes les annonces de location.

Étape 4 : Inscrivez-vous au système national NRU

• Demandez une licence touristique NRU via le portail d’enregistrement national, en fournissant votre licence régionale et les détails de votre propriété.
• Affichez le code NRU sur toutes les plateformes de réservation.

Étape 5 : Respectez les normes opérationnelles

• Fournissez et maintenez à jour des coordonnées disponibles 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, des plans d’urgence, la climatisation, une trousse de premiers secours, la signalisation légale et tous les autres éléments requis par le décret 28/2016.
• Conformez-vous à l’enregistrement des pièces d’identité via le portail espagnol dédié aux voyageurs (SES.Hospedajes).
  Cela nécessitera de fournir les coordonnées de tous vos clients de moins de 18 ans dans les 24 heures suivant leur arrivée, conformément au décret royal 933/2021 sur l’enregistrement des voyageurs.
  Bien que le code NRU national n’expire pas, vous devez déposer un rapport annuel sur votre activité de location pour le maintenir actif, une mesure visant à contrôler les locations illégales et à améliorer la surveillance fiscale.
• Souscrivez une assurance responsabilité civile appropriée.
• Déclarez vos revenus locatifs et payez vos taxes foncières locatives.

Les mairies locales peuvent également prélever des taxes spécifiques sur les hébergements touristiques. Par exemple, certaines municipalités (comme Malaga, Fuengirola, etc.) ont reclassé les locations de vacances afin qu’elles paient un tarif plus élevé pour la collecte des ordures municipales (équivalent à celui des établissements commerciaux). Marbella n’a pas encore imposé une telle surtaxe à l’échelle de la ville, mais les propriétaires doivent rester attentifs à toute modification future des taxes ou redevances municipales.

Position de Marbella sur les licences de location à court terme

Avec plus de 15 000 hébergements touristiques privés actifs répertoriés, Marbella représente environ 10 % des 150 000 hébergements enregistrés en Andalousie en août 2025, ce qui représente la plus forte densité de locations à court terme sur la Costa del Sol. Des études suggèrent que cela représente 15 % de tous les logements à Marbella, mais seulement environ 32 % d’entre eux sont effectivement proposés à la location ou loués à un moment donné. En 2023, on estimait que les locations touristiques agréées à Marbella généraient environ 100 millions d’euros pour l’économie locale, ce qui rend ce sujet crucial pour de nombreux propriétaires et investisseurs.

Malgré la pression régionale continue, Marbella n’a pas imposé de plafond sur le nombre de licences touristiques comme Málaga, mais maintient plutôt une surveillance et des contrôles. Plus précisément, en février 2025, la maire Ángeles Muñoz a annoncé que Marbella était en train de rédiger une nouvelle ordonnance municipale et un registre municipal des logements touristiques afin de réglementer plus étroitement les locations de vacances, ainsi que d’appliquer des règles contre la conversion de locaux commerciaux au rez-de-chaussée en unités touristiques. Marbella étudie également de futures restrictions basées sur le zonage dans son nouveau plan d’urbanisme général (PGOU).

Pourquoi ces changements sont-ils importants pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers ?

Au grand soulagement des investisseurs immobiliers espagnols et étrangers, les clarifications apportées en 2025 offrent des conditions favorables tant aux propriétaires qu’aux acheteurs intéressés par la location à court terme dans toute l’Andalousie. Tout d’abord, ces changements renforcent la sécurité juridique, les licences restant valables en cas de transfert de propriété. Cela simplifie le processus de transaction lors de l’achat de propriétés enregistrées en supprimant l’incertitude liée aux autorisations communautaires. Les acheteurs de biens immobiliers sous licence peuvent continuer à louer à court terme, une opportunité qui offre un retour sur investissement substantiel et évite les risques liés aux okupas sur le marché de la location à long terme. De même, ces changements améliorent la clarté et la conformité, grâce à un registre national qui garantit la transparence sur toutes les plateformes et améliore la valeur des biens immobiliers, les licences transférables renforçant l’attractivité des biens immobiliers à la revente.

Pour les propriétaires étrangers et locaux à Marbella, le point essentiel à retenir est que les règles sont devenues plus complexes, mais que la location touristique reste viable et rentable si elle est effectuée correctement. Comme Marbella n’a pas plafonné les nouvelles licences, les investisseurs peuvent continuer à demander l’enregistrement de nouvelles maisons de vacances, mais doivent désormais franchir les obstacles supplémentaires que sont le consentement de la communauté et l’approbation municipale. Le ministère andalou du Tourisme a également renforcé les inspections et encourage les voisins à signaler les locations sans licence (depuis avril 2025, même les associations communautaires peuvent signaler directement aux autorités les appartements touristiques soupçonnés d’être illégaux). Tout cela indique l’émergence d’un marché de la location touristique plus responsable et plus professionnel.

Conclusions et avenir des permis de location à court terme

Marbella et la Costa del Sol restent ouvertes au commerce sur le marché de la location touristique. Avec les nouvelles exigences du gouvernement andalou et des autorités nationales, l’octroi de licences appropriées est désormais plus sûr et plus structuré, ce qui permet d’atteindre un équilibre entre la promotion du tourisme et la protection de l’accessibilité au logement pour les habitants. Les dernières précisions selon lesquelles les permis restent en vigueur lors de l’achat et de la vente de propriétés sont très bien accueillies par les investisseurs, les propriétaires de maisons de vacances et le secteur immobilier andalou en général, ce qui renforce l’attrait de la région en tant que lieu d’investissement.

Dans l’ensemble, les propriétaires immobiliers doivent agir rapidement, s’assurer de leur conformité totale et suivre l’évolution de la réglementation locale, en particulier à mesure que les plans des mairies locales sont officialisés. Avec des licences et une gestion appropriées, les locations touristiques peuvent continuer à être une entreprise rentable sur la Costa del Sol, désormais soumise à une surveillance accrue, mais qui reste très présente dans le paysage économique et l’avenir de la région. Contactez MPDunne, agence immobilière de confiance à Marbella, pour obtenir des conseils et des informations sur les opportunités d’investissement dans la région de la Costa del Sol.

Au cours des derniers mois, le gouvernement et le système judiciaire andalous ont mis à jour les procédures d’octroi de licences touristiques immobilières afin d’améliorer la clarté juridique, la responsabilité du marché et la sécurité des consommateurs. Que vous soyez un acheteur étranger, un propriétaire actuel ou un conseiller immobilier, voici ce que vous devez savoir sur la réglementation de 2025 relative à la location touristique à Marbella et en Andalousie.