Propuesta de base de datos de precios inmobiliarios en España

En medio de un mercado notoriamente desregulado y especulativo, el Gobierno español de Pedro Sánchez propuso una mayor transparencia inmobiliaria a través de una base de datos nacional de precios de venta de propiedades. El Portal Notarial, recientemente publicado, pone a disposición del público los precios medios y el número de transacciones a nivel municipal, pero no ofrece estadísticas por subzona o tipo de propiedad. Si el Gobierno español apoyara la propuesta de Sánchez, la reforma podría redefinir la forma en que los compradores, vendedores y profesionales interactúan con el mercado inmobiliario español.

Una propuesta para transformar la información sobre los precios inmobiliarios

El 4 de junio de 2025, el presidente del Gobierno español, Pedro Sánchez, escribió a los responsables de los gobiernos autonómicos proponiendo una serie de reformas de la política nacional de vivienda en el marco del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. Entre las más trascendentales para el sector inmobiliario se encuentra su propuesta de crear una base de datos centralizada y de acceso público sobre los precios inmobiliarios: una herramienta que finalmente proporcionaría un acceso transparente a los precios históricos reales de venta en toda España.

En su carta a los gobiernos regionales, Sánchez pidió que se pusiera fin al «monopolio de la información» que ostentan las entidades privadas, abogando en su lugar por una «base de datos pública fiable» que incluya datos sobre los precios de alquiler y venta. Esto permitiría a los organismos gubernamentales, los investigadores y los ciudadanos comprender mejor las tendencias del mercado inmobiliario y negociar con mayor eficacia a la hora de comprar o vender propiedades.

Sánchez destacó que la falta de transparencia en los precios del mercado inmobiliario en España está obstaculizando una política de vivienda eficaz y la confianza en el mercado. Subrayó explícitamente la necesidad de que todos los niveles de gobierno, tanto regionales como nacionales, colaboren para que estos datos estén disponibles en línea y sean accesibles al público. La implementación a nivel gubernamental consistiría en aprobar un proyecto de ley para cambiar la normativa que regula la información recopilada por los notarios privados, lo que requeriría el acuerdo de los partidos nacionales rivales, que lamentablemente no lo han apoyado.

A pesar de ello, el Notariado lanzó el 23 de octubre de 2025 su Portal de Estadísticas Inmobiliarias Notariales Españolas, un sitio web que publica datos actualizados sobre los precios medios, el porcentaje de aumento anual, el total de ventas, la edad media de los compradores y las principales nacionalidades de los compradores durante un periodo de 12 años a nivel municipal, regional, estatal y nacional. La información está disponible desde 2012 a través del Centro de Información Estadística Notarial, pero el nuevo portal hace que la información sea fácilmente accesible y comprensible para el público en general. Este portal es un paso muy positivo hacia la accesibilidad de los datos sobre las propiedades vendidas, pero aún carece de detalles localizados que son esenciales para comprender el valor real de los inmuebles.

Dónde encontrar el historial de precios inmobiliarios en España

Para aquellos que buscan cómo acceder a los datos inmobiliarios en España, actualmente hay muy pocos datos fiables sobre precios de venta específicos. La información es recopilada por el notario privado, que la comparte con la Notaría y el Registro de la Propiedad, que publican datos globales trimestrales sobre el número total de ventas registradas y los porcentajes de compradores por origen, y en el recién creado Portal Estadístico del Notariado.

La información detallada sobre cada transacción se comparte con Catastro, que solo puede publicar datos macroeconómicos a determinadas instituciones y administraciones. Los propietarios de inmuebles específicos pueden solicitar información más detallada sobre el valor catastral actual, pero esto no es indicativo del historial de ventas, ni del precio de venta o de mercado.

Por lo tanto, los datos del mercado inmobiliario en España están fragmentados entre múltiples instituciones:

• Los notarios y el Portal del Registro de la Propiedad recopilan los precios de venta reales en el momento de la firma, pero esta información no se divulga públicamente. Solo se publican informes agregados muy simplificados sobre el número total de ventas, sin detalles específicos ni la posibilidad de acceder al historial de ventas de una propiedad individual.
• El Catastro, el registro catastral de España, proporciona datos administrativos sobre las características físicas de una propiedad, su valor catastral y el uso del suelo, pero no su valor de mercado ni su precio de venta real, y solo a determinadas instituciones y al propietario de la propiedad en cuestión.
• El Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) publica índices generales de precios inmobiliarios por región, pero, de nuevo, se limita a medias y no a datos reales a nivel de transacción.
• Los portales inmobiliarios como Idealista y Kyero proporcionan datos sobre los precios de venta de los inmuebles en España, pero no sobre los precios de venta reales. Sus plataformas ofrecen una visión general de las tendencias, pero sus datos se basan en los anuncios, no en los precios de cierre oficiales, y a veces se agrupan en grandes zonas que no ayudan a comprender las diferencias microlocales.

En este contexto, algunas agencias inmobiliarias y otros organismos crean bases de datos privadas con los precios de venta de inmuebles en zonas y con criterios específicos. Sin embargo, estas bases de datos no son de acceso público ni fiables, y carecen de transparencia y regulación, por lo que no pueden utilizarse para recopilar los valores reales de mercado.

¿El resultado? No se puede confiar en los datos cuando se buscan los valores reales de mercado y los precios de venta en España.

Precios de venta de propiedades en España: sin datos específicos

La falta de transparencia en las transacciones inmobiliarias en España supone un gran vacío para todos, desde los inversores internacionales hasta los propietarios locales. Si bien la información disponible públicamente comparte datos a nivel municipal sobre precios medios, cambios, número de transacciones y datos demográficos de los compradores, carece de detalles específicos a nivel local o desglosados por tipo de propiedad (actualmente solo muestra las categorías de apartamentos y viviendas).

La información debería desglosarse, como mínimo, por subzonas clave dentro de cada zona local y, a continuación, por diferentes tipos de inmuebles dentro de esa zona, incluyendo, por ejemplo, villas, adosados o pareados, apartamentos, áticos, casas rústicas, terrenos rústicos, terrenos industriales y locales comerciales. Esta información proporcionaría a los profesionales del sector inmobiliario, a los compradores y a los vendedores una imagen más clara del valor y las tendencias de los inmuebles, recopilando y compartiendo solo dos variables más por cada transacción. Para los gobiernos y los profesionales que deseen comprender la dinámica del mercado, también se podrían compartir datos sobre la superficie media, la edad de los compradores y vendedores, la demografía y si se trata de una residencia principal, secundaria o de inversión; sin embargo, esta información adicional no es esencial para comprender el valor de mercado, ya que sirve para analizar las tendencias y sus implicaciones.

Sin información más específica sobre los precios de venta por subzona y tipo de propiedad, o sin un registro público verificado de los precios reales de venta de las viviendas, el mercado funciona principalmente sobre la base de estimaciones y suposiciones. Los portavoces del sector inmobiliario llevan años pidiendo una mayor transparencia en los datos sobre propiedades y acceso a los precios reales de venta, entre ellos el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, que afirma: «Nos encantaría incluir estos datos y ponerlos a disposición de todos los usuarios, ofreciéndoles toda la información disponible para que puedan tomar sus decisiones libremente».

La ausencia de datos oficiales sobre los precios contribuye a que las valoraciones sean poco realistas, a que se especule con los precios y a que las expectativas de los compradores sean inconsistentes, especialmente en mercados muy demandados como Marbella, Benahavís, Madrid y Barcelona, donde los precios de venta se basan a veces en el bombo publicitario y la especulación.

Una base de datos pública cambiaría las reglas del juego

La propuesta de publicar datos inmobiliarios en España, concretamente información más detallada sobre los precios de venta históricos, supondría un cambio transformador en el mercado. Por primera vez, los compradores, vendedores y profesionales tendrían acceso a información fiable y verificada a la hora de evaluar el valor de una propiedad.

Una base de datos nacional de precios de venta de propiedades en España mejoraría drásticamente la confianza de compradores, vendedores y profesionales por igual. Permitiría:

• A los compradores tomar decisiones inteligentes y basadas en datos, teniendo en cuenta el precio real de venta de propiedades similares.
• A los vendedores fijar precios realistas para sus propiedades, lo que mejoraría la eficiencia y la confianza del mercado y reduciría los anuncios con precios excesivos y las peticiones de precios inflados.
• A los agentes y promotores ofrecer valoraciones inmobiliarias precisas y fiables, en línea con los precios reales de venta, lo que daría confianza a sus clientes a la hora de tomar decisiones.
• A los inversores evaluar mejor las oportunidades, especialmente en zonas emergentes o desconocidas, o a los compradores extranjeros que buscan una buena propiedad para invertir.

Para los compradores, especialmente los internacionales, reduciría el riesgo percibido y generaría confianza en el mercado inmobiliario español. Para los vendedores, crearía estrategias de precios más realistas. Y para el sector en general, supondría un cambio largamente esperado hacia la profesionalidad y la credibilidad.

En mercados competitivos como las propiedades de Marbella, Benahavís y Estepona, donde los precios de los inmuebles de lujo suelen ser especulativos e inconsistentes, esta reforma podría facilitar las transacciones, hacer que las valoraciones sean más precisas y equilibrar el mercado.

Mayor confianza en la compra de propiedades en España

Es ampliamente reconocido que una base de datos de precios de venta de inmuebles en España aumentaría la confianza de los compradores internacionales que están considerando comprar una propiedad de lujo en Marbella. Expertos como Martin Dell, cofundador de Kyero.com, confirman que los compradores internacionales «cit

Esto es especialmente cierto en el caso de los compradores internacionales procedentes de mercados inmobiliarios más transparentes, como Suecia, Alemania o Estados Unidos, que buscan un historial de ventas real a la hora de invertir.

En palabras del presidente de Leading Property Agents of Spain (LPA), Álvaro Botella, «la publicación de los precios de venta reales, siempre que se garantice la exactitud de los datos y el cumplimiento del RGPD, no solo generaría confianza entre los compradores internacionales, sino que también elevaría la profesionalidad de nuestro sector». El nuevo sistema ayudaría a los inversores a comprar propiedades con confianza en España.

A pesar de la estabilidad de mercados inmobiliarios de lujo como Marbella y Benahavís, la fuerte presencia de compradores internacionales sugiere que se espera que una mayor transparencia en los precios inmobiliarios sea muy beneficiosa para el mercado. Estas zonas atraen a compradores internacionales que buscan segundas residencias, propiedades de inversión o residencias permanentes, y la actual falta de datos verificados sobre los precios inmobiliarios puede, en ocasiones, minar la confianza de los compradores.

Equilibrio entre transparencia y privacidad de los datos: lecciones del extranjero

Una de las principales objeciones a la publicación de los precios de venta en España ha sido la preocupación por la privacidad, ya que muchos dan por sentado que recopilar más datos significa obtener información sobre el precio de venta de cada propiedad y, por lo tanto, sobre lo que han pagado los propietarios. Sin embargo, la recopilación de datos locales más específicos, como los precios medios y el número de transacciones en un periodo determinado por subzona y tipo de propiedad específico, proporciona al mercado datos esenciales sin revelar los precios de venta concretos de las propiedades individuales. En las zonas rurales, donde el número de transacciones es menor, los datos específicos sobre los precios podrían compartirse a un nivel más regional para evitar las preocupaciones sobre la privacidad de los habitantes locales que determinan lo que podría considerarse información sensible.

También podemos mirar al extranjero para descubrir modelos de mercados inmobiliarios avanzados que equilibran la privacidad con los datos del mercado en la creación de bases de datos accesibles. En Estados Unidos, los registros de transacciones inmobiliarias son generalmente públicos. Las oficinas del secretario del condado registran los precios de venta y los agentes autorizados acceden a información detallada a través del Servicio de Listado Múltiple (MLS), que incluye datos de ventas, información sobre el mercado y tendencias históricas de precios. Plataformas públicas como Zillow y Realtor ofrecen datos generalizados al tiempo que mantienen la privacidad personal.

Este sistema funciona muy bien y proporciona a los agentes información precisa para representar con confianza a sus clientes, quienes a su vez pueden confiar en los valores inmobiliarios basados en datos históricos. Es fundamental destacar que el acceso a estos sistemas detallados está limitado a los profesionales con licencia. Este punto refuerza la necesidad de acreditar a los agentes y regular el sector en España, donde actualmente cualquiera puede ejercer como agente inmobiliario sin formación oficial.

El papel de la regulación y la concesión de licencias

Es importante destacar que, en la mayoría de los países donde los datos de las transacciones son públicos, los agentes son profesionales con licencia, sujetos a normas éticas y de responsabilidad, que aprenden los detalles del sistema y cómo funcionar profesionalmente dentro del contexto legal del mercado inmobiliario.

Por el contrario, España no cuenta con un sistema nacional de concesión de licencias para agentes inmobiliarios, lo que significa que, en la mayoría de las comunidades autónomas (excepto Cataluña y Valencia), cualquiera puede operar en este sector sin formación oficial ni supervisión. Organismos como API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria), GIPE (Gestor Intermediario de Promociones y Edificaciones) y Leading Agents of Spain (LPA) ofrecen cursos y formación opcionales para intentar profesionalizar el mercado, pero sin ningún requisito legal.

Para que una base de datos pública de propiedades más compleja en España tenga éxito, la introducción de un marco regulador para la acreditación o la concesión de licencias a los agentes contribuiría a garantizar un uso responsable de los datos, protegiendo tanto a los consumidores como la integridad del sistema.

¿Cómo podría España hacer públicos los precios de venta de los inmuebles?

La arquitectura para crear un sistema de base de datos pública ya existe. La estructura tripartita española de notarios, el Registro de la Propiedad y el Catastro ya cuenta con un proceso para recopilar los datos. Lo que se necesita es un marco regulatorio y una infraestructura digital más sólidos y unificados que:

• Recopilen más datos a nivel notarial para compartirlos a nivel nacional, concretamente sobre la subzona local y el tipo de propiedad más específico, con más datos opcionales para obtener una mayor perspectiva del mercado.
• Ofrezca un acceso por niveles: datos agregados para el público, datos detallados para profesionales y propietarios, y análisis avanzados para instituciones.
• Confirme el interés legítimo en el acceso a datos detallados (por ejemplo, posibles compradores, agentes cualificados, abogados).
• Garantice el cumplimiento del RGPD y el anonimato de los propietarios.

El sistema mejorado podría agregar datos de ventas por subárea, tipo de propiedad y/o tamaño para ofrecer información sobre las tendencias del mercado y los puntos de referencia de valoración. Yendo más allá, un sistema aún más detallado podría realizar un seguimiento de propiedades individuales por dirección, proporcionando el historial de precios a lo largo del tiempo, con información detallada solo disponible mediante acceso controlado para profesionales (abogados, agentes, tasadores) en función de la licencia, y con acceso público sin licencia a datos anónimos y agregados por zona y tipo de propiedad. Campbell Ferguson, veterano del sector de Survey Spain SL, comentó: «Disponer de un registro público al que poder recurrir facilitaría mucho las cosas, siempre que fuera preciso y realmente accesible».

Conclusión: un paso hacia un mercado inmobiliario más transparente

Aunque el portal notarial público recientemente lanzado hace que la información recopilada actualmente sea más accesible, sigue careciendo de los detalles necesarios para realizar valoraciones y comparaciones inmobiliarias detalladas basadas en hechos. Si se aplica, la reforma propuesta por Pedro Sánchez podría transformar la forma en que todos abordamos la compra y venta de propiedades en España. Con la transparencia inmobiliaria finalmente convertida en una prioridad, España se alinearía con otros países de la UE que ya ofrecen acceso abierto a los datos de las transacciones.

Aunque la propuesta de Sánchez fue rechazada por los partidos políticos de la oposición, la introducción de una base de datos pública y centralizada de los precios reales de venta de inmuebles en España supondría un cambio fundamental en el mercado inmobiliario español. Beneficiaría a compradores y vendedores y mejoraría el trabajo de los agentes inmobiliarios, promotores, tasadores y responsables políticos. Los compradores ya no se verían desinformados, los vendedores se verían motivados a fijar precios realistas y los agentes podrían ofrecer un asesoramiento fundamentado y basado en datos.

Ahora que España busca modernizar su sector inmobiliario, la transparencia de los datos inmobiliarios no es solo una mejora técnica. España cuenta con las herramientas y el apoyo del presidente del Gobierno, lo único que necesita ahora es el apoyo bipartidista y la voluntad de actuar.

En este contexto, trabajar con agentes inmobiliarios experimentados y fiables es esencial para asegurarse de tomar decisiones inmobiliarias acertadas, basadas en el conocimiento y la información de los datos locales. No dude en ponerse en contacto con nosotros si desea hablar sobre el valor de su propiedad o explorar su próxima inversión en Marbella, Benahavís, Estepona o la Costa del Sol.

Publicado originalmente el 25 de junio. Actualizado el 21 de noviembre de 2025.