Acheter et Vvivre en Espagne en 2025 – Taxes Foncières et Visas

En janvier 2025, les commentaires du président espagnol Pedro Sánchez ont suscité l’inquiétude des acheteurs internationaux quant à une éventuelle augmentation des taxes foncières pour les étrangers. Cependant, ces remarques ont été largement mal interprétées et ne signalent aucun changement imminent de la législation fiscale espagnole. Pour l’instant, les taxes foncières restent inchangées et plusieurs options de visa continuent d’offrir des voies d’accès à la résidence espagnole.

Avec l’annulation du programme Golden Visa en avril dernier et les commentaires du président espagnol Pedro Sánchez le 13 janvier sur la possibilité d’augmenter les taxes foncières pour les étrangers, une certaine confusion règne quant à la possibilité d’acheter un bien immobilier en Espagne. Ce blog présente la situation et le statut des étrangers intéressés par l’achat d’un bien immobilier en Espagne en 2025.

Les non-Européens peuvent-ils acheter un bien immobilier en Espagne ?

Oui, les étrangers, y compris les ressortissants non européens, peuvent acheter un bien immobilier en Espagne. Il suffit d’avoir une carte d’identité NIE, un compte bancaire espagnol et un représentant fiscal si vous ne résidez pas dans le pays. La popularité croissante de ce charmant pays ensoleillé, en particulier dans le sud, comme à Marbella et sur la Costa del Sol, fait que l’investissement immobilier reste une bonne option pour les étrangers à la recherche d’une résidence secondaire dans un endroit magnifique et culturellement inspiré, que ce soit comme résidence principale, maison de vacances ou investissement locatif.

Qu’est-ce que la controverse sur la taxe foncière de 100 % ?

En janvier 2025, le président espagnol Pedro Sánchez a déclaré que les acheteurs non européens pourraient être soumis à une « taxe foncière de 100 % ». Alors que le président voulait dire qu’il envisageait la possibilité de faire payer aux acheteurs non européens le double de la taxe foncière normale, ses propos ont été mal interprétés comme signifiant que certains pourraient devoir payer 100 % du prix de l’immobilier en taxe, doublant ainsi le coût d’achat pour les non-Européens, y compris les citoyens britanniques, ce qui a naturellement suscité l’inquiétude des investisseurs potentiels du Royaume-Uni et d’autres régions du monde.

Cependant, la réalité est tout autre :

• Il ne s’agissait pas d’une annonce officielle, mais plutôt d’une discussion politique qui a été mal interprétée.
• Aucune loi n’a été adoptée et la proposition en est encore à ses débuts et a peu de chances d’être mise en œuvre.

Même si une nouvelle taxe était introduite, elle ne s’appliquerait qu’aux nouvelles acquisitions et non aux propriétaires existants ou aux personnes finalisant l’achat d’un bien immobilier avant l’entrée en vigueur de toute modification fiscale future.

Étant donné que de nombreux groupes politiques se sont déjà opposés à cette idée et que le gouvernement de Sánchez ne dispose pas d’une majorité absolue, la probabilité qu’une telle taxe soit mise en œuvre sous sa forme extrême est faible.

Il n’y aura pas d’impact immédiat sur les acheteurs étrangers de biens immobiliers en Espagne, et le marché immobilier espagnol reste un marché pleinement accessible et attractif pour les investisseurs internationaux.

Une taxe foncière de 100 % sera-t-elle mise en place en Espagne ?

À ce stade, il est peu probable qu’une taxe supplémentaire sur les acheteurs britanniques soit adoptée. Voici pourquoi :

• La proposition devrait être approuvée par le Congrès et le Sénat espagnols, ce qui pourrait prendre entre six mois et plus d’un an, voire ne jamais aboutir.
• Le gouvernement espagnol ne dispose pas de la majorité au Congrès, ce qui rend difficile l’adoption de mesures extrêmes sans négociations politiques importantes.

Même si des modifications fiscales étaient introduites à l’avenir, elles seraient probablement moins extrêmes que ce que les gros titres laissent entendre et ne s’appliqueraient qu’aux nouvelles acquisitions effectuées après l’entrée en vigueur de toute nouvelle loi.
Cela nous rappelle qu’il est judicieux d’acheter rapidement avant que d’éventuelles modifications fiscales n’entrent en vigueur.

Combien coûte l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Bien que les taxes et frais à payer lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne varient en fonction du bien et de la région, à titre indicatif, le coût total des frais s’élève à environ 10-12 % du prix d’achat. Cela vaut pour tous les achats immobiliers en Espagne, que vous achetiez avec un prêt hypothécaire (hipoteca) ou au comptant. Si vous achetez avec un prêt hypothécaire, vous devrez verser un acompte supplémentaire de 30 à 40 % du prix d’achat, ainsi que des frais bancaires, en fonction des conditions particulières de la banque. Notez que la plupart des banques facturent des frais d’environ 1 % de la valeur du prêt hypothécaire et préfèrent un acompte de 30 %. Vous trouverez plus de détails dans notre guide de l’acheteur Marbella immobilier.

Impôts pour les propriétaires étrangers en Espagne

Bien que l’Espagne reste ouverte aux acheteurs étrangers, il est utile de comprendre la répartition des taxes foncières qui s’appliquent lors de l’achat et de la possession d’un bien immobilier en Espagne.

1. Taxes lors de l’achat d’un bien immobilier

• Biens immobiliers en revente : lors de l’achat d’un bien immobilier d’occasion en Espagne, les acheteurs paient un impôt sur les transferts (ITP) de 6 % à 10 %, selon la région. Ce taux est de 7 % pour l’achat d’un bien immobilier en Andalousie.
• Propriétés neuves : pour les propriétés neuves achetées sur plan, les acheteurs paient une TVA (IVA) de 10 % plus un droit d’enregistrement (AJD) de 1,5 % dans la plupart des régions d’Espagne.
• Pour finaliser l’achat le jour de la signature, vous devez vous rendre chez le notaire. Les frais de notaire peuvent varier entre 0,1 % et 2 % du prix d’achat, auxquels s’ajoutent 400 à 700 euros pour l’enregistrement au registre foncier après la vente, et les frais juridiques s’élèvent généralement à environ 1 %.
• Ces frais sont tous inclus dans le guide de 10 à 12 % du coût total de l’achat d’un bien immobilier en Espagne mentionné ci-dessus.

2. Taxes annuelles pour les propriétaires non résidents

• Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) (si vous ne louez pas votre bien) : si vous n’avez pas la résidence espagnole et que vous ne louez pas votre bien, vous devrez payer l’impôt des non-résidents, qui est un petit impôt basé sur la valeur cadastrale du bien.
• Si vous louez votre bien immobilier : si vous choisissez de louer votre bien immobilier, les citoyens de l’UE/EEE paient une taxe de 19 % sur les revenus locatifs, tandis que les citoyens non européens (y compris les Britanniques et les Américains) paient une taxe de 24 % sur les revenus locatifs.
• Taxe foncière locale (IBI) : pour tous les biens immobiliers, vous devez payer une taxe annuelle comprise entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur imposable du bien, qui varie en fonction du bien et de son emplacement.

3. Plus-values et droits de succession

La vente ou la succession d’un bien immobilier est soumise à des taxes spécifiques, notamment

• Impôt sur les plus-values (Plusvalia) : lorsque vous vendez un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, vous devez payer un impôt sur la plus-value réalisée entre le moment de l’achat et celui de la vente. L’impôt sur les plus-values varie entre 19 % et 27 %, en fonction de la région, de la nationalité du non-résident et de l’augmentation de la valeur du bien immobilier.
• Droits de succession : si vous héritez d’un bien immobilier, vous devrez payer des droits de succession, qui varient selon la région et votre lien avec le défunt.

Il s’agit de taxes immobilières standard, il n’y a pas de taxes supplémentaires visant spécifiquement certains acheteurs.

Options de visa de résidence pour les acheteurs immobiliers étrangers

Pour acheter un bien immobilier en Espagne, les étrangers doivent disposer d’un NIE (número de idenitificacíon del extranjero) et d’un compte bancaire espagnol. Le NIE doit être obtenu en Espagne, ce qui peut prendre du temps, et doit être délivré avant la signature de l’acte ou la finalisation de l’achat. Il est donc conseillé aux acheteurs potentiels de commencer à organiser la procédure avec leur avocat le plus tôt possible. Conformément à la loi, tous les propriétaires immobiliers qui ne sont pas résidents en Espagne doivent également désigner un représentant fiscal.

Les citoyens européens peuvent-ils vivre en Espagne ?

Oui, les résidents européens de l’espace Schengen, y compris la France, l’Allemagne et l’Italie, peuvent vivre et travailler en Espagne sans aucun problème. Il leur suffit de demander la résidence pour obtenir leur « carte verte » ou leur « NIE ».

Le fait de posséder une propriété en Espagne signifie-t-il que vous pouvez vivre en Espagne ?

Non. Pour les étrangers qui achètent un bien immobilier en Espagne, la question n’est pas de savoir s’ils peuvent acheter un bien immobilier, mais plutôt combien de temps ils peuvent passer en Espagne en tant que non-résidents. La vraie question est donc de savoir à quel type de visa ils ont droit.

Quels sont les visas qui permettent aux non-Européens de vivre en Espagne ?

Les non-Européens doivent demander les visas appropriés pour visiter et résider en Espagne.

Maintenant que le Golden Visa espagnol a pris fin, les acheteurs non européens doivent envisager d’autres options de résidence. Vous pouvez consulter la liste complète des visas espagnols ici, mais il est toujours judicieux de consulter l’ambassade d’Espagne dans votre pays ou votre avocat pour obtenir de l’aide. Une fois que vous avez vécu légalement en Espagne pendant cinq ans, vous pouvez généralement demander un visa de résidence de longue durée. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des différentes options de visa disponibles pour les ressortissants non européens.

1. Visas liés au travail

Ces visas permettent aux ressortissants non européens de vivre et de travailler en Espagne sous certaines conditions. Le visa pour employés est destiné aux personnes ayant un contrat de travail officiel avec une entreprise espagnole, le visa pour travailleurs indépendants est destiné aux freelances ou aux personnes qui créent leur propre entreprise en Espagne et le visa pour télétravailleurs ou visa pour nomades numériques est destiné aux travailleurs à distance employés par des entreprises étrangères qui souhaitent résider en Espagne tout en travaillant en ligne.

Parmi les autres visas liés au travail, citons le visa pour travailleurs hautement qualifiés, destiné aux professionnels dans des domaines spécialisés et très demandés ; le visa pour transfert intra-entreprise, destiné aux employés transférés vers une succursale espagnole de leur employeur ; le visa pour artistes/personnel/journalistes, destiné aux professionnels dans les domaines culturels, artistiques ou liés aux médias ; et le visa vacances-travail, accessible aux jeunes de certains pays, qui permet de travailler de manière limitée pendant un séjour prolongé.

2. Visas de résidence (non liés au travail)

Les visas de résidence sont destinés aux personnes qui envisagent de résider en Espagne sans exercer d’activité professionnelle. L’un des plus populaires est le visa de résidence non lucrative, parfois appelé visa de retraite, qui convient aux retraités et aux personnes disposant de revenus passifs ou d’économies suffisants pour ne pas avoir besoin de travailler. Une autre option populaire est le visa de retour pour résidents de longue durée de l’UE, qui est destiné aux personnes qui bénéficiaient auparavant du statut de résident de longue durée de l’UE et souhaitent le récupérer.

3. Visas pour les entreprises et les entrepreneurs

Pour les ressortissants non européens qui souhaitent investir, créer une entreprise ou exercer une activité entrepreneuriale en Espagne, il existe des visas tels que le visa entrepreneur.

4. Visas pour les études et la recherche

Il existe également toute une gamme de visas pour les citoyens non européens qui souhaitent poursuivre des études, des recherches ou une formation. Il s’agit notamment du visa d’études, destiné aux étudiants inscrits dans des programmes éducatifs reconnus, du visa d’auxiliaire de conversation, destiné aux assistants linguistiques travaillant dans des écoles espagnoles, du visa de chercheur, destiné aux personnes menant des recherches scientifiques ou universitaires, et du visa de stage, destiné aux étudiants ou aux diplômés effectuant un stage en Espagne.

5. Visas de regroupement familial

Les visas de rectification familiale sont destinés au regroupement familial des membres de la famille de résidents ou de citoyens de l’UE résidant légalement en Espagne.

Pourquoi 2025 est une bonne année pour acheter un bien immobilier en Espagne

Malgré le discours politique sur l’incertitude fiscale et la fin du Golden Visa, l’Espagne reste un excellent endroit pour investir dans l’immobilier étranger. En particulier :

• Aucun changement fiscal n’est prévu dans l’immédiat – La proposition d’un « impôt à 100 % » a été mal comprise, n’a pas été adoptée et fait face à une forte opposition.
• Un marché immobilier toujours solide – La demande immobilière reste élevée en Espagne, avec des prix qui continuent d’augmenter d’environ 10 % chaque année dans des endroits prisés comme Marbella, Benahavís et Estepona.
• Un excellent cadre de vie et un fort potentiel d’investissement – L’Espagne continue d’offrir un climat agréable, des paysages magnifiques, une culture riche et de nombreuses commodités, ainsi que de fantastiques opportunités immobilières et un niveau de vie élevé.
• Les résidents espagnols bénéficient d’un accès facile et gratuit à l’espace Schengen.

Conclusion : l’Espagne est un excellent endroit pour investir dans l’immobilier.

Si la « proposition fiscale de 100 % » a fait la une des journaux, elle n’est pas encore entrée en vigueur et les acheteurs étrangers sont les bienvenus en Espagne.

L’Espagne reste une destination stable et attrayante pour les acheteurs immobiliers du monde entier, avec une gamme complète d’options de visa et de résidence pour les expatriés, que ce soit pour investir, changer de mode de vie ou prendre leur retraite.

Pour ceux qui envisagent d’acheter une propriété dans Marbella, c’est le moment de passer à l’action et de réaliser un investissement solide sur un marché très attractif.