Comprar y vivir en España en 2025: Visados y Impuestos sobre Propiedades
España es desde hace tiempo uno de los destinos preferidos por los compradores extranjeros de propiedades, ya que ofrece un mercado inmobiliario sólido, una alta calidad de vida y atractivas opciones de residencia. Sin embargo, los recientes debates políticos, en particular los comentarios del presidente Pedro Sánchez sobre un posible impuesto del 100 % para los compradores no europeos y británicos, han sembrado la confusión entre los inversores. Descubra qué impuestos y opciones de visado tienen los extranjeros para comprar una propiedad y vivir en España en 2025.
En enero de 2025, los comentarios del presidente español Pedro Sánchez despertaron la preocupación de los compradores internacionales sobre posibles aumentos de los impuestos sobre la propiedad para los extranjeros. Sin embargo, estas declaraciones fueron ampliamente malinterpretadas y no indican ningún cambio inminente en la legislación fiscal española. Por ahora, los impuestos sobre la propiedad se mantienen sin cambios y varias opciones de visado siguen ofreciendo vías accesibles para obtener la residencia española.
Introduccion
Con la cancelación del programa Golden Visa en abril y los comentarios del presidente Pedro Sánchez el 13 de enero sobre la posibilidad de aumentar los impuestos sobre la propiedad para los extranjeros, existe cierta confusión sobre la posibilidad de comprar una propiedad en España. Este blog resume la situación y el estado actual de los extranjeros interesados en comprar una propiedad en España en 2025.
Residencia fiscal y no residencia en España
La primera pregunta que surge cuando se trata de vivir o pagar impuestos en España es si se está clasificado como residente fiscal español. Se requiere la residencia cuando una persona pasa más de 183 días en España dentro de un determinado año fiscal o cuando sus principales intereses económicos se centran en el país.
Sin embargo, la mayoría de los compradores extranjeros se clasifican como no residentes. En su caso, la tributación se aplica únicamente a los ingresos de origen español, principalmente los ingresos por alquiler y las ganancias de capital.
¿Pueden los no europeos comprar propiedades en España?
Sí, los extranjeros, incluidos los internacionales no europeos, pueden comprar propiedades en España; todo lo que se necesita es un documento de identidad NIE, una cuenta bancaria española y un representante fiscal si no se reside aquí. La creciente popularidad de este encantador país soleado, especialmente en el sur, como Marbella y la Costa del Sol, hace que invertir en propiedades siga siendo una buena opción para los extranjeros que buscan una segunda residencia en un lugar bonito y con gran riqueza cultural, ya sea como residencia principal, casa de vacaciones o inversión para alquilar.
¿En qué consiste la polémica del impuesto del 100 % sobre la propiedad?
En enero de 2025, el presidente español, Pedro Sánchez, comentó que los compradores no europeos podrían enfrentarse a un «impuesto del 100 % sobre la propiedad». Aunque lo que el presidente quería decir era que estaba considerando la opción de que los compradores no europeos pagaran el doble del impuesto sobre la propiedad habitual, el comentario se malinterpretó en el sentido de que algunos podrían tener que pagar el 100 % del precio de la propiedad en concepto de impuesto, lo que duplicaría el coste de la compra de una propiedad para los no europeos, incluidos los ciudadanos del Reino Unido, lo que, como es lógico, causó preocupación entre los posibles inversores de Gran Bretaña y otras partes del mundo.
Sin embargo, la realidad es muy diferente:
No se trataba de un anuncio oficial de una política, sino de un debate político que fue malinterpretado.
No se ha aprobado ninguna ley y la propuesta se encuentra aún en una fase inicial, por lo que es poco probable que se aplique.
Incluso si se introdujera un nuevo impuesto, solo se aplicaría a las nuevas compras, no a los propietarios actuales ni a las personas que estén finalizando la compra de una propiedad antes de que entren en vigor los futuros cambios fiscales.
Dado que muchos grupos políticos ya se han opuesto a la idea y que el Gobierno de Sánchez no tiene mayoría absoluta, es poco probable que este impuesto se aplique en su forma más extrema.
No habrá un impacto inmediato en los compradores extranjeros de propiedades en España, y el mercado inmobiliario español sigue siendo un mercado totalmente accesible y atractivo para los inversores internacionales.
¿Se aplicará un impuesto del 100 % sobre la propiedad en España?
En este momento, es poco probable que se apruebe un impuesto adicional para los compradores británicos. He aquí el motivo:
La propuesta tendría que ser aprobada tanto por el Congreso como por el Senado, lo que podría llevar entre seis meses y más de un año, si es que llega a aprobarse.
El Gobierno español no tiene mayoría en el Congreso, lo que dificulta la aprobación de medidas extremas sin importantes negociaciones políticas.
Incluso si se introdujeran cambios fiscales en el futuro, probablemente serían menos extremos de lo que sugieren los titulares y solo se aplicarían a las nuevas compras realizadas después de la entrada en vigor de la nueva ley. Esto sirve para recordar que es aconsejable comprar antes de que se produzcan posibles cambios fiscales.
¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en España?
Aunque los impuestos y tasas que hay que pagar al comprar una propiedad en España varían en función de la propiedad y la región, como guía general, los costes y tasas totales ascienden a alrededor del 10-12 % del precio de compra. Esto es válido para todas las compras de propiedades en España, independientemente de si se compra con una hipoteca (hipoteca) o al contado.
Si compra con hipoteca, deberá abonar entre un 30 % y un 40 % adicional del precio de compra en concepto de depósito y gastos bancarios, dependiendo de las condiciones particulares del banco, teniendo en cuenta que la mayoría de los bancos cobran una comisión de alrededor del 1 % del valor de la hipoteca y prefieren un depósito del 30 %. La mayoría de los bancos financian hasta el 80 % de la primera propiedad y el 70 % de las siguientes, aunque hay pocos que financien terrenos rurales o rústicos. Puede obtener más información en nuestra guía para compradores de propiedades en Marbella.
Impuestos para los propietarios extranjeros de inmuebles en España
Aunque España sigue abierta a los compradores extranjeros, es útil conocer el desglose de los impuestos inmobiliarios que se aplican al comprar y poseer una propiedad en España.
1. Impuestos al comprar una propiedad
Propiedades de segunda mano: al comprar una propiedad de segunda mano en España, los compradores pagan un impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) del 6 % al 10 %, dependiendo de la región. Este impuesto es del 7 % al comprar una propiedad en Andalucía.
Propiedades de nueva construcción: en el caso de las propiedades nuevas adquiridas sobre plano, los compradores pagan un 10 % de IVA más un 1,5 % de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la mayor parte de España.
Para completar la compra el día del intercambio, es necesario acudir a un notario. Los honorarios del notario pueden variar entre el 0,1 % y el 2 % del precio de compra, más otros 400-700 euros al registro de la propiedad después de la venta, y los gastos legales suelen rondar el 1 %. Todos estos costes están incluidos en la guía del 10-12 % del coste total de la compra de una propiedad en España mencionada anteriormente.
2. Impuestos anuales para propietarios no residentes
Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) (si no se alquila): Si no tiene la residencia española ni alquila su propiedad, deberá pagar el impuesto de no residentes, que es un pequeño impuesto basado en el valor catastral de la propiedad.
Si alquila la propiedad: Si decide alquilar su propiedad, los ciudadanos de la UE/EEE pagan un impuesto del 19 % sobre los ingresos por alquiler, mientras que los ciudadanos de fuera de la UE (incluidos los británicos y los estadounidenses) pagan un impuesto del 24 % sobre los ingresos por alquiler.
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): Para todas las propiedades, se debe pagar un impuesto anual del 0,4 % al 1,1 % del valor catastral de la propiedad, que varía en función de la propiedad y la ubicación.
3. Impuesto sobre las ganancias patrimoniales y el impuesto de sucesiones
Existen impuestos específicos que se aplican al vender o heredar una propiedad, entre ellos:
Impuesto sobre las ganancias de capital (Plusvalía): al vender una propiedad que no es su residencia principal, deberá pagar el impuesto sobre las ganancias de capital por la diferencia entre el precio de compra y el de venta. El impuesto sobre las ganancias de capital varía entre el 19 % y el 27 %, dependiendo de la región, la nacionalidad del no residente y el aumento del valor de la propiedad.
Impuesto de sucesiones: si hereda una propiedad, deberá pagar un impuesto de sucesiones, que varía según la región y su relación con el fallecido.
Para los residentes de la UE/EEE, el tipo impositivo es del 19 % sobre los ingresos netos por alquiler después de las deducciones permitidas, mientras que los residentes fuera de la UE tributan al 24 % sobre los ingresos netos.
Los gastos deducibles pueden incluir los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, los gastos de comunidad, los seguros, el mantenimiento y los gastos de gestión profesional, siempre que estén directamente relacionados con el mantenimiento y la gestión de la actividad de alquiler (no con renovaciones o mejoras) y estén debidamente documentados.
Tenga en cuenta que, hasta una sentencia histórica del Tribunal Supremo español del 28 de julio de 2025, los inversores no europeos no podían reclamar deducciones por los gastos de las propiedades en alquiler.
Opciones de visado de residencia para compradores de propiedades extranjeros
Para comprar una propiedad en España, los extranjeros deben tener un NIE (número de identificación del extranjero) y una cuenta bancaria española. El NIE debe obtenerse en España, puede llevar tiempo y debe emitirse antes de firmar la escritura o finalizar la compra, por lo que se recomienda a los posibles compradores que comiencen a organizar el proceso con sus abogados lo antes posible. Por ley, todos los propietarios que no sean residentes en España también deben designar a un representante fiscal.
¿Pueden los ciudadanos europeos vivir en España?
Sí, los residentes europeos del espacio Schengen, incluidos Francia, Alemania e Italia, pueden vivir y trabajar en España sin ningún problema. Solo tienen que solicitar la residencia para obtener su «tarjeta verde» o «NIE».
¿Ser propietario de una vivienda en España significa que se puede vivir en España?
No. Para los extranjeros que compran una propiedad en España, la cuestión no es si pueden comprar una propiedad, sino cuánto tiempo pueden pasar en España como no residentes, por lo que la verdadera pregunta es qué visados pueden solicitar.
¿Qué visados permiten a los no europeos vivir en España?
Los no europeos deben solicitar los visados pertinentes para visitar y residir en España.
Ahora que ha finalizado el Programa de Visados Golden, los compradores no pertenecientes a la UE deben considerar otras opciones de residencia. Puede consultar la lista completa de visados españoles aquí, aunque siempre es recomendable consultar a la embajada española en su país o a su abogado para obtener ayuda. Una vez que haya vivido en España legalmente durante cinco años, normalmente podrá solicitar el visado de residencia de larga duración. A continuación, ofrecemos una descripción general de algunas de las opciones de visado disponibles para lo ciudadanos no europeos.
1. Visados por motivos de trabajo
Estos visados permiten a los ciudadanos no comunitarios vivir y trabajar en España bajo diversas condiciones. El visado de empleado es para aquellos que tienen un contrato de trabajo formal con una empresa española, el visado de trabajo propia es para autónomos o personas que inician su propio negocio en España y el visado de teletrabajo o visado de nómada digital es para trabajadores remotos empleados por empresas extranjeras que desean residir en España mientras trabajan en línea.
Otros visados relacionados con el trabajo son el visado para trabajadores altamente cualificados, destinado a profesionales de campos especializados con habilidades muy demandadas; el visado para traslados dentro de la misma empresa, destinado a empleados trasladados a una sucursal española de su empresa; el visado para artistas, personal o periodistas, destinado a profesionales de los ámbitos cultural, artístico o relacionado con los medios de comunicación; y el visado de trabajo y vacaciones, disponible para jóvenes de determinados países, que permite trabajar de forma limitada durante una estancia prolongada.
2. Visados de residencia (no relacionados con el trabajo)
Los visados de residencia son para aquellas personas que tienen previsto residir en España sin ejercer una actividad profesional. Uno de los más populares es el visado sin actividad lucrativa, también conocido como visado de jubilación, que es adecuado para jubilados y personas con ingresos pasivos o ahorros suficientes para no tener que trabajar. Otra opción muy demandada es el visado de recuperación de la residencia de larga duración en la UE, destinado a personas que anteriormente tenían la residencia de larga duración en la UE y desean recuperarla.
3. Visados para negocios y emprendedores
Para los ciudadanos no europeos que tengan previsto invertir, crear una empresa o desarrollar una actividad empresarial en España, existen visados como el visado para emprendedores.
4. Visados para estudios e investigación
También hay una serie de opciones de visados para ciudadanos no comunitarios que desean cursar estudios académicos, realizar investigaciones o formarse. Entre ellos se incluyen: el visado de estudios, para estudiantes matriculados en programas educativos reconocidos; el visado de auxiliar de conversación, para asistentes lingüísticos que trabajan en escuelas españolas; el visado de investigador, para personas que realizan investigaciones científicas o académicas; y el visado de prácticas, para estudiantes o titulados que realizan prácticas en España.
5. Visados de reagrupación familiar
Los visados de rectificación familiar están destinados a la reunificación de los familiares de residentes o ciudadanos de la UE que residen legalmente en España.
Por qué 2025 es un buen momento para comprar una propiedad en España
A pesar del discurso político sobre la incertidumbre fiscal y el fin de la Golden Visa, España sigue siendo un lugar excelente para la inversión inmobiliaria extranjera. En particular:
No se esperan cambios fiscales inmediatos: la propuesta del «impuesto del 100 %» fue malinterpretada, no es ley y se enfrenta a una fuerte oposición.
Mercado inmobiliario sólido y estable: la demanda de propiedades sigue siendo alta en España, con precios que continúan aumentando alrededor del 10 % cada año en ubicaciones privilegiadas como Marbella, Benahavís y Estepona.
Excelente estilo de vida y potencial de inversión: España sigue ofreciendo un clima atractivo, belleza natural, cultura y servicios, lo que brinda fantásticas oportunidades inmobiliarias y un alto nivel de vida.
Los residentes españoles disfrutan de acceso fácil y gratuito para viajar por la zona Schengen.
Conclusión: España es un lugar excelente para invertir en propiedades.
Aunque la «propuesta fiscal del 100 %» ha sido noticia, aún no es ley, y los compradores extranjeros son muy bienvenidos en España.
España sigue siendo un destino estable y atractivo para los compradores de inmuebles de todo el mundo, con una amplia gama de opciones de visados y residencia disponibles para los expatriados, ya sea por motivos de inversión, estilo de vida o jubilación.
Para aquellos que estén pensando en comprar una propiedad en Marbella, ahora es el momento de dar el paso y asegurar una sólida inversión en un mercado muy atractivo.
Melinda es una escritora especializada en temas inmobiliarios, urbanismo, estilo de vida, arquitectura y diseño. Residente en Marbella, es licenciada en Ciencias Sociales con especialización en Política y tiene un máster en Planificación Urbana.
El presidente del Gobierno español, Sánchez, propuso una base de datos nacional de propiedades para que los precios reales de venta de las propiedades sean de acceso público: una medida esencial para mejorar la transparencia del mercado, aumentar la confianza de los compradores y modernizar el sector inmobiliario español. Sin embargo, existe una forma sencilla de proporcionar datos más precisos utilizando los sistemas existentes.
En los últimos meses, el Gobierno andaluz y los sistemas judiciales han actualizado los procedimientos de concesión de licencias turísticas inmobiliarias para mejorar la claridad jurídica, la responsabilidad del mercado y la seguridad de los consumidores. Tanto si es usted un comprador extranjero, un propietario actual o un asesor inmobiliario, esto es lo que necesita saber sobre la normativa de alquiler turístico de 2025 en Marbella y Andalucía.
Dado el creciente atractivo de España como centro de inversión inmobiliaria internacional, comprender los impuestos y las deducciones por alquiler es esencial para calcular la rentabilidad real. Una sentencia judicial histórica de julio de 2025 ha nivelado las condiciones para los inversores estadounidenses y de fuera de la UE, reforzando la posición de Marbella y España como destinos privilegiados para la inversión inmobiliaria.
