Comprar propiedades con criptomonedas en España y Marbella

Las criptomonedas se están convirtiendo en un método de pago cada vez más habitual en el sector inmobiliario español, especialmente en mercados internacionales como Marbella y la Costa del Sol. Ya se trate de activos blockchain u otra moneda digital, descubra lo que necesita saber para empezar a comprar propiedades con este innovador método de inversión. Se aplican los TAC.

A medida que las monedas digitales se incorporan a las finanzas convencionales, se utilizan cada vez más en transacciones de activos de alto valor, como los inmuebles. En España, y especialmente en centros internacionales como Marbella, Benahavís y la Costa del Sol en general, un número creciente de inversores está explorando cómo utilizar Bitcoin (BTC), Ethereum (ETH) y monedas estables como Tether (USDT) para comprar propiedades.

Aunque el atractivo es evidente (rapidez, privacidad y alcance global), el proceso sigue implicando navegar por un panorama legal en constante evolución y comprender los aspectos prácticos de la conversión de cripto a fiat, la fiscalidad y el cumplimiento normativo. En este artículo se explica lo que hay que saber sobre la compra de propiedades en España con criptomonedas, incluidas las obligaciones legales, las principales ventajas, los retos, los riesgos y el proceso práctico.

¿Qué son las criptomonedas y por qué son importantes en el sector inmobiliario?

Las criptomonedas son una forma de moneda virtual o digital que utiliza tecnología criptográfica para crear transacciones y controlar la creación de nuevas unidades. A diferencia de las monedas nacionales emitidas por los bancos centrales, las criptomonedas operan en redes descentralizadas, normalmente sistemas basados en blockchain, que permiten transacciones entre pares sin intermediarios.

Desde el lanzamiento del bitcoin en 2009, el mercado ha evolucionado rápidamente, con la aparición de miles de nuevas monedas y tokens, entre ellos el ethereum, que introdujo los contratos inteligentes programables. Más recientemente, se han desarrollado monedas estables como el USDT (Tether) y el USDC para reducir la volatilidad al vincular su valor a las monedas fiduciarias.
A medida que crece su adopción, los gobiernos y los reguladores, especialmente en la UE, están respondiendo con marcos normativos exhaustivos, como el Reglamento sobre los mercados de criptoactivos, lo que indica un cambio hacia un futuro financiero más regulado e integrado para estos activos digitales.

¿Es legal comprar inmuebles con criptomonedas en España?

Sí, es legal comprar inmuebles con criptomonedas en España, siempre que la transacción se ajuste a la legislación inmobiliaria y a la normativa financiera española, y se aplique el «TAC».
Es importante destacar que la legislación española exige que el registro definitivo de la venta se realice en euros, lo que significa que los pagos en criptomonedas deben convertirse a moneda fiduciaria antes de la escritura notarial y la presentación en el Registro de la Propiedad.

La base jurídica española para las transacciones inmobiliarias con criptomonedas se ve reforzada por:

• El Real Decreto-Ley 7/2021, que adapta la legislación española a las directivas de la UE en materia de lucha contra el blanqueo de capitales.
• La Ley 10/2010 define las monedas virtuales y establece las normas de cumplimiento para los proveedores de servicios de monedas virtuales (PSMV).
• El Reglamento sobre los mercados de criptoactivos (MiCA) impone requisitos adicionales de licencia y funcionamiento a los proveedores de servicios de criptoactivos que operan en Europa.

Es fundamental contar con un abogado especializado en activos digitales que pueda guiarle a lo largo del proceso con información actualizada y detallada y la aplicación de la normativa pertinente.

Ventajas de comprar una propiedad en España con criptomonedas

1. Transacciones inmobiliarias más rápidas

Las criptomonedas ofrecen transacciones transfronterizas casi instantáneas, lo que reduce los retrasos habituales asociados a las transferencias bancarias internacionales. Algunas transacciones con criptomonedas pueden completarse en 3 o 4 semanas desde la aceptación de la oferta hasta su finalización, lo que supone un ahorro significativo de tiempo en comparación con las 6 u 8 semanas habituales en las transacciones inmobiliarias transfronterizas convencionales, ya que se ahorra tiempo en la conversión de divisas internacionales o en la resolución de cuestiones hipotecarias. Para los inversores extranjeros que desean comprar una propiedad, esto puede agilizar considerablemente el proceso de compra.

2. Reducción de los costes y los plazos de las transacciones

Al reducir la necesidad de múltiples intermediarios, como bancos o corredores de cambio, las transacciones con criptomonedas pueden reducir los costes y comisiones generales de las transacciones inmobiliarias y permitir tiempos de liquidación más rápidos. Esto es especialmente relevante en compras de alto valor, en las que el ahorro en comisiones puede ser considerable.

3. Mayor privacidad y seguridad

Las transacciones con criptomonedas son transparentes y seguras, y ofrecen una mayor privacidad que otros métodos de pago. La naturaleza de la tecnología blockchain reduce el riesgo de fraude, lo que proporciona un alto nivel de discreción en las transacciones inmobiliarias.

4. Alineación con las estrategias de activos digitales

Muchos inversores internacionales ya poseen importantes carteras de criptomonedas. Convertir una parte de esos activos digitales en bienes inmuebles tangibles ofrece ventajas tanto en términos de diversificación como de estilo de vida.

5. Accesibilidad mundial

Dado que las criptomonedas son accesibles a nivel mundial, es más fácil para los inversores internacionales participar. Tanto si se encuentra en el Reino Unido, Estados Unidos, la Unión Europea, África o Asia, puede comprar una propiedad en España poniéndose en contacto con especialistas locales en criptomonedas que le guiarán a lo largo del proceso de reserva, preparación y formalización del contrato, evitando la necesidad de conversiones de divisas o transferencias bancarias.

Riesgos y retos de las transacciones inmobiliarias con criptomonedas en España

Aunque las ventajas de utilizar criptomonedas para la compra de inmuebles son muy atractivas, es fundamental tener en cuenta las desventajas:

1. Volatilidad y riesgos de valoración

El valor de las criptomonedas puede fluctuar drásticamente en períodos cortos, lo que afecta al poder adquisitivo y a la estabilidad de las transacciones. En algunas situaciones, esto puede dar lugar a disputas si no se aborda en el contrato, por lo que es esencial tener en cuenta la tolerancia al riesgo y las condiciones del mercado antes de iniciar una transacción.

2. Aceptación limitada

Aunque la aceptación de las compras con criptomonedas está creciendo, muchos vendedores e instituciones, como los bancos tradicionales y los notarios, siguen mostrándose recelosos ante los activos digitales. A medida que más personas se familiarizan con el proceso, especialmente en áreas donde las transacciones digitales son habituales, la aceptación de las criptomonedas en el sector inmobiliario es cada vez mayor. Podemos ponerle en contacto con proveedores de VCSP especializados en transacciones inmobiliarias con criptomonedas en España, que pueden gestionar el proceso para que los vendedores no tengan que involucrarse en ningún aspecto relacionado con las criptomonedas, lo que hace que el proceso sea más fácil de entender para los propietarios.

3. Ambiguidad legal

El marco regulatorio para la compra de criptomonedas está evolucionando tanto en España como a nivel internacional. Cuestiones clave como la protección del consumidor en los contratos inteligentes y los registros de la propiedad basados en blockchain aún no están definidas, y las diferentes jurisdicciones pueden tener diversas leyes y reglamentos que afectan a su uso, lo que requiere un cuidadoso examen jurídico por parte de profesionales.

4. Complejidad del cumplimiento

Al comprar una propiedad con criptomonedas en España, los controles contra el blanqueo de capitales (AML) y de conocimiento del cliente (KYC) pueden ser rigurosos, especialmente si el origen de los fondos criptográficos no está claro o implica carteras anónimas.

Cómo comprar una propiedad en España con criptomonedas

Para comprar una propiedad en España con criptomonedas, deberá trabajar con un agente inmobiliario y un asesor legal que conozcan tanto las criptomonedas como la legislación inmobiliaria española. Le recomendamos que trabaje con un proveedor de servicios de moneda virtual (VCSP) con experiencia en el sector inmobiliario español.

Una vez que haya acordado una propiedad y firmado un contrato privado, su criptomoneda, normalmente Bitcoin, Ethereum o una moneda estable, se convertirá en euros a través de un exchange regulado o un procesador de pagos.

Antes de firmar la escritura definitiva, deberá completar los controles estándar contra el blanqueo de capitales (AML) y de conocimiento del cliente (KYC) para verificar el origen legal de sus fondos. La venta se formaliza en euros, tal y como exige la legislación española, y la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad. A continuación, desglosamos este proceso en una guía paso a paso.

Criptomonedas populares utilizadas en transacciones inmobiliarias en España

En el sector inmobiliario español, los activos digitales más aceptados son:

• Bitcoin (BTC) y Ethereum (ETH), considerados estándar para transacciones de mayor cuantía.
• Las stablecoins, como Tether (USDT) y USD Coin (USDC), a menudo preferidas tanto por compradores como por vendedores debido a su menor volatilidad durante el proceso de negociación y conversión.

La aceptación depende en última instancia de las preferencias del vendedor y del procesador de pagos o del equipo jurídico involucrado. En mercados como Marbella y Benahavís, donde las agencias y los asesores legales están más familiarizados con los criptoactivos, el proceso es más ágil.

En Marbella, algunos abogados especializados pueden incluso encargarse de toda la venta y el intercambio de activos digitales, lo que significa que el vendedor no tiene que aceptar una oferta basada en moneda digital, ya que el abogado se encarga del proceso para que, desde el punto de vista del propietario, se trate de una venta normal.

Normativa sobre propiedades criptográficas en España: lo que hay que saber

España ha adoptado una postura cada vez más cautelosa hacia las criptomonedas, creando un entorno normativo estructurado para proteger tanto a los consumidores como a los sistemas financieros. Los aspectos clave son los siguientes:

• Cumplimiento de la normativa contra el blanqueo de capitales (AML) y «conozca a su cliente» (KYC): todas las transacciones con criptomonedas deben cumplir la legislación AML, por lo que los compradores deben proporcionar documentación que acredite el origen de los fondos y someterse a la verificación KYC estándar. Los VCSP también deben registrarse en el Banco de España e implementar protocolos AML basados en el riesgo.
• Regulación de los mercados europeos de criptoactivos (MiCA): Esta normativa europea establece requisitos de licencia para los proveedores de servicios de criptoactivos, impone controles más estrictos a la emisión de stablecoins y a las plataformas de negociación, y mejora la protección de los inversores al aclarar la situación jurídica de los criptoactivos en todas las jurisdicciones de la UE.
• Declaración de impuestos y ganancias de capital con criptomonedas: Las criptomonedas no son de curso legal en España, pero se tratan como un activo o un valor en función de su uso. Por lo tanto, el uso de criptomonedas para comprar propiedades constituye una enajenación de activos, lo que da lugar al impuesto sobre las ganancias de capital, con un tipo impositivo de entre el 19 % y el 28 %, dependiendo de la cantidad obtenida entre la compra y la venta. Los residentes españoles están obligados a declarar los criptoactivos que posean en el extranjero y cualquier ingreso o ganancia de capital basado en criptomonedas relacionado con transacciones inmobiliarias.

Proceso para comprar una propiedad en España con moneda digital

Aunque el uso de criptomonedas añade una capa de complejidad, los pasos generales siguen la estructura tradicional de adquisición de propiedades, con requisitos adicionales de cumplimiento y conversión.

1. Incorporación inicial

Selección de asesores legales y agentes inmobiliarios familiarizados con las transacciones con criptomonedas. Se inician los controles KYC y AML, y se familiariza con los marcos normativos legales pertinentes. Los asesores especializados son los más indicados para ayudarle a comprender el proceso y su presupuesto en euros.

2. Encontrar la propiedad que desea comprar

Una vez que haya hablado con abogados especializados para comprender los plazos, el proceso y el presupuesto para sus activos digitales, puede encontrar la propiedad que desea comprar, hacer una oferta y, finalmente, llegar a un acuerdo sobre el precio y las condiciones básicas. Si va a comprar directamente en criptomonedas, tendrá que encontrar un vendedor dispuesto a aceptar criptomonedas como forma de pago o gestionar el proceso con un especialista en criptomonedas.

3. Negociación de las condiciones y acuerdo de compra privado

Una vez que haya aceptado una oferta, los abogados discutirán y acordarán un contrato de compra privado (PPC) para definir las condiciones y determinar la estructura de pago: el momento de la conversión de criptomonedas a euros, los acuerdos de depósito en garantía y todos los demás detalles se definirán claramente.

4. Diligencia debida, proceso legal y documentación

Durante la elaboración del PPC, los abogados llevarán a cabo una revisión legal de la propiedad, incluyendo la titularidad, las deudas, la situación urbanística y las licencias.

5. Conversión de criptomonedas a euros

La conversión se realiza a través de un exchange regulado o un procesador de pagos autorizado. La transacción debe completarse en euros para la escritura definitiva.

6. Firma notarial y registro

En España, las transacciones inmobiliarias se completan ante notario, una oficina física a la que deberá acudir el día de la formalización o bien otorgar un poder notarial a alguien que acuda en su nombre. El notario certifica la transacción y la presenta en el Registro de la Propiedad. La escritura definitiva siempre se denomina en euros.

Dónde comprar una propiedad en España con criptomonedas: las mejores ubicaciones

Las regiones que registran una fuerte demanda internacional y donde las agencias tienen experiencia con activos digitales lideran esta tendencia:

• Propiedades en venta en Marbella: La consolidada red de bufetes de abogados y promotores inmobiliarios de la zona, abiertos a las transacciones con criptomonedas, la convierten en el mercado más favorable a las criptomonedas de la Costa del Sol.
• Benahavís: Conocida por sus propiedades de gran lujo y sus comunidades cerradas como La Zagaleta, Benahavís es cada vez más receptiva a los métodos de pago digitales.
• Propiedades en la Costa del Sol (incluidas Estepona y Sotogrande): cada vez son más los promotores y vendedores abiertos a las compras con criptomonedas.
• Madrid, Valencia y Barcelona: el interés está creciendo en los corredores tecnológicos urbanos, aunque el sector financiero tradicional sigue siendo más conservador.

Consejos para comprar propiedades con criptomonedas: mejores prácticas para comprar en España

Para navegar con seguridad por el proceso de compra con criptomonedas, le recomendamos que:

Contrate a asesores legales con experiencia en transacciones inmobiliarias con criptomonedas en España.
Utilice monedas estables como USDT o USDC para garantizar la estabilidad del precio durante la transacción.
Incorpore un mecanismo de depósito en garantía para proteger los fondos en criptomonedas hasta la conversión a euros y la firma de la escritura definitiva.
Planifique los impuestos con antelación, incluyendo las plusvalías y los gastos de transmisión de la propiedad.
Asegúrese de que la escritura de compraventa definitiva esté denominada en euros para cumplir con la legislación española sobre el Registro de la Propiedad.

Reflexiones finales sobre la compra de inmuebles en España con criptomonedas

España ofrece un entorno cautelosamente progresista para la compra de inmuebles con criptomonedas. Marbella y Benahavís están a la vanguardia de esta tendencia, respaldadas por la demanda internacional, profesionales expertos en tecnología y Marbella propiedades de lujo de alto valor muy adecuadas para los inversores en criptomonedas. Sin embargo, para que la operación se lleve a cabo con éxito es necesario:

• Cumplir plenamente con la legislación financiera y inmobiliaria española
• Asesoramiento experto de abogados y agentes de VCSP con experiencia en criptomonedas y bienes inmuebles
• Conocimiento de las obligaciones fiscales y la evolución de la normativa

Para las personas con un elevado patrimonio que desean diversificar sus carteras de criptomonedas con activos inmobiliarios tangibles, la compra de inmuebles con criptomonedas representa una oportunidad viable y con futuro, siempre que se aborde con la debida diligencia y el apoyo profesional adecuado. Póngase en contacto con MPDunne para conectar con abogados especialistas en criptomonedas o encontrar la propiedad adecuada en la Costa del Sol. Se aplican los TAC.