Viviendas de nueva construcción frente segunda mano en la Costa del Sol: Compras sobre plano en 2026

La oferta de viviendas sobre plano en venta en la Costa del Sol ha experimentado un fuerte crecimiento en la última década, atraída por la flexibilidad de los pagos fraccionados, el diseño moderno y energéticamente eficiente, y el potencial de plusvalía incorporado desde el momento de la reserva.

El mercado inmobiliario de Marbella y la Costa del Sol ha experimentado un cambio estructural en los últimos años, con un número cada vez mayor de nuevas promociones de lujo a lo largo de la costa.

Las viviendas de segunda mano en la Costa del Sol siguen ofreciendo una fantástica variedad y encanto local, suelen estar situadas en zonas más consolidadas y tienen un precio por metro cuadrado más bajo; esto resulta especialmente atractivo para quienes buscan una vivienda de estilo español o a poca distancia de los centros urbanos más populares.

Sin embargo, en los últimos años, también estamos viendo más opciones en zonas emergentes como Estepona, Benahavís y Mijas, donde cada vez se ofrecen y venden más propiedades sobre plano, que en ocasiones se agotan incluso antes de que se haya puesto ni un solo cimiento. Como resultado, el equilibrio de las preferencias de los compradores, que antes se inclinaba hacia las viviendas de segunda mano, se está desplazando ligeramente hacia las promociones nuevas y las viviendas sobre plano que ofrecen un diseño moderno, instalaciones y prometedoras plusvalías.

No se trata simplemente de una historia sobre la escasez de oferta, aunque esta es real. También es una historia sobre una nueva generación de compradores, un nuevo conjunto de prioridades en el estilo de vida y un argumento comercial cada vez más convincente a favor de comprar viviendas nuevas en lugar de propiedades existentes que pueden carecer de instalaciones modernas, acabados o amplias zonas de estar diáfanas.

Un Mercado en Transición: Cómo Se Produjo el Cambio

Las viviendas de nueva construcción siempre han formado parte de la oferta inmobiliaria de la Costa del Sol y siempre lo harán. Pero quienes trabajamos en este mercado a diario notamos que estaba surgiendo algo claramente diferente: un marcado aumento en el número y la calidad de las nuevas promociones en oferta, y su popularidad entre los compradores.

Algunos lo remontan a cuando la COVID cambió el cálculo para muchos compradores internacionales. La repentina normalización del teletrabajo significó que la ubicación se convirtió en una elección en lugar de una limitación.

Los profesionales que llevaban años planeando un eventual traslado al famoso estilo de vida de la Costa del Sol se encontraron en condiciones de actuar de inmediato. ¿Por qué soportar un frío invierno del norte con unos gastos de vida más elevados cuando una conexión a Internet fiable y un clima mediterráneo templado hacen que trabajar desde Marbella, Estepona o Benahavís sea una opción realista de calidad de vida, en lugar de unas vacaciones temporales o una segunda residencia?

Esa transición trajo al mercado un tipo de comprador diferente: más joven, más consciente del diseño y más exigente tanto con la tecnología como con las infraestructuras de estilo de vida. Y ese comprador, en la mayoría de los casos, está eligiendo propiedades de nueva construcción a lo largo de la costa con un diseño moderno, espacios diáfanos y amplias terrazas para disfrutar del fantástico clima durante todo el año. Hogares inteligentes, instalaciones compartidas y diseño energéticamente eficiente que atraen los valores del comprador avispado de hoy en día, independientemente de su edad: el mundo es más consciente de la sostenibilidad y la simplicidad.

Las cifras lo reflejan. En toda Marbella, el total de transacciones inmobiliarias anuales pasó de aproximadamente 2.568 en 2020 a 5.589 en 2022, para luego estabilizarse en 4.379 en 2025. En general, las transacciones en el Triángulo de Oro siguieron una curva similar, alcanzando un máximo de 10.413 en 2022 y estabilizándose en 8.540 en 2025, con el mayor crecimiento total en la zona de Estepona.

Con este crecimiento constante, no es de extrañar que todos los principales promotores españoles, Aedas, Neinor, Culmia y Metrovacesa, estén eligiendo propiedades en la Costa del Sol, ya que las cifras lo justifican. No se trata de apuestas especulativas, sino de decisiones comerciales tomadas por organizaciones que siguen de cerca la demanda.

Estadísticas de Ventas de Viviendas de Nueva Construcción Hasta la Fecha

Según las cifras del Portal Estadístico del Notariado, las transacciones de viviendas de nueva construcción en el Triángulo de Oro representaron el 8,6 % en 2023, aumentando hasta el 13,63 % del total de ventas en 2024 (un aumento del 58,5 %), antes de subir al 14,16 % en 2025. Sin embargo, con más de 450 promociones sobre plano actualmente en oferta en la Costa del Sol, el número de propiedades reservadas sobre plano ahora no se reflejará hasta dentro de un año o más, cuando se completen la propiedad y la transacción.

El desglose por municipios ofrece una imagen más matizada. En Marbella, donde el suelo edificable es escaso y las restricciones urbanísticas siguen siendo significativas, las compras de viviendas de nueva construcción representaron solo el 7,94 % de las transacciones completadas en 2024, hasta el 8,79 % en 2025. Las estadísticas de Estepona reflejan su posición como principal centro de nueva construcción de la costa: las viviendas de nueva construcción alcanzaron el 22,99 % de las transacciones en 2024 y el 25,37 % en 2025. Benahavís registró un 10,36 % de viviendas de nueva construcción en 2024, pero solo un 2,95 % en 2025, una cifra que refleja un déficit temporal de entregas más que un debilitamiento de la demanda subyacente.

Hay dos aspectos contextuales esenciales a la hora de interpretar estas cifras. En primer lugar, los datos notariales recogen las transacciones en el momento de la formalización de la escritura, lo que suele ocurrir meses o años después de la firma del contrato de compraventa privado en una compra sobre plano. Por lo tanto, el interés real por las viviendas de nueva construcción siempre va por delante de lo que muestran los datos oficiales en un periodo determinado.

En segundo lugar, el predominio de la segunda mano en volumen se debe en parte a la oferta: simplemente no hay suficientes viviendas de nueva construcción terminadas para satisfacer la demanda en la mayoría de estos municipios, lo que explica precisamente por qué los mejores proyectos se agotan antes de que comience la construcción. Las cifras sugieren que el mercado de segunda mano es mayor en volumen, mientras que el mercado de nueva construcción es donde se concentran cada vez más el interés de los compradores y la inversión de los promotores.

Por Qué los Compradores Eligen las Viviendas de Nueva Construcción: el Argumento Comercial

Condiciones de Pago Flexibles Que Cambian el Punto de Entrada

Uno de los factores más subestimados del auge de la venta sobre plano es puramente práctico: la estructura de pago. Un comprador puede reservar una vivienda de nueva construcción por tan solo 6.000 €. A partir de ahí, la estructura típica requiere un depósito de alrededor del 30 % más IVA en el momento de la firma del contrato, que se abona en plazos a lo largo del periodo de construcción, el cual puede prolongarse hasta 18 meses o más si la compra se realiza en la fase inicial de lanzamiento. El saldo se paga al finalizar la obra, a menudo respaldado por una hipoteca sobre la vivienda terminada.

Esto difiere fundamentalmente de la compra de una vivienda de segunda mano, que suele exigir el pago íntegro del precio de compra y los gastos asociados en una fecha de entrega fija.

La compra sobre plano permite a los compradores comprometerse sin desinvertir, para asegurarse un precio y una propiedad mientras siguen conservando otros activos y pagando gradualmente a lo largo de los años hasta la finalización.

Y asegurarse la compra pronto es importante, porque los promotores aumentan activamente los precios a medida que avanzan los proyectos. Es una práctica habitual subir los precios de venta tras alcanzar hitos de ventas: cuando se vende el primer lote de unidades, una vez confirmadas las licencias de obra y durante la propia fase de construcción.

Revalorización del Capital Incluida en la Compra

La revalorización que ofrece la compra sobre plano proviene de dos fuentes simultáneas: los aumentos de precio por parte del promotor durante la construcción y el crecimiento subyacente del valor de mercado en la zona. En conjunto, la compra de nuevas propiedades en la fase inicial de venta sobre plano es uno de los puntos de entrada más atractivos comercialmente en el mercado de la Costa del Sol.

El mercado de segunda mano, por definición, fija los precios en función del valor actual. En las nuevas construcciones, los primeros compradores fijan los precios en función del valor futuro y obtienen una recompensa por ello. No se trata simplemente de la revalorización del mercado, aunque esta ha sido fuerte: los precios medios de venta por metro cuadrado en la zona del Triángulo de Oro aumentaron más de un 9 % en 2025, incluyendo aproximadamente un 7,7 % en Marbella y un 10,8 % en Estepona, con algunas subzonas registrando un crecimiento significativamente mayor.

En el caso de las propiedades de nueva construcción, los compradores que se incorporan en el momento del lanzamiento, en la mayoría de los casos, poseerán un activo que ya se habrá revalorizado antes de recibir las llaves. Las propiedades sobre plano en la Costa del Sol suelen revalorizarse entre un 5 % y un 20 % desde el lanzamiento inicial hasta la finalización, dependiendo del proyecto y del momento. Por lo tanto, los compradores que se incorporan a los precios de preventa para madrugadores pueden obtener excelentes beneficios y asegurarse las mejores unidades si actúan con rapidez.

Ventajas de Comprar Pronto: Plusvalías, Personalización y Variedad de Opciones

Los compradores que se adelantan, incluso tras el lanzamiento, pueden obtener excelentes plusvalías, así como elegir las mejores propiedades de la promoción: las vistas más espectaculares, amplias zonas de estar, orientación o ubicación: elija lo que prefiera.

Por si fuera poco, comprar en una fase temprana del proceso suele ofrecerle la oportunidad de personalizar el diseño o los materiales, lo que le permite ahorrar tiempo, esfuerzo y dinero más adelante para asegurarse de que la vivienda se entrega según su estilo. Una opción mucho más sencilla que tener que reformar la vivienda y lidiar con constructores locales atareados y, a veces, poco fiables para actualizar su vivienda de segunda mano, o incluso cambiar a una vivienda de nueva construcción una vez finalizada.

Un Producto Mejor para el Comprador Actual

El mercado de segunda mano en la Costa del Sol también ofrece una excelente variedad de propiedades. Sin embargo, cuenta con un parque inmobiliario que a veces no se ajusta al perfil del comprador actual. Los apartamentos más antiguos, sin un aislamiento adecuado ni funcionalidades de hogar inteligente, y sin instalaciones comunitarias completas, a veces no cumplen con las normas europeas actuales de eficiencia energética. Estas propiedades pueden obligar a los compradores a invertir capital adicional en reformas y mejoras, sin ninguna garantía de recuperar esa inversión en la reventa.

Por el contrario, las propiedades de nueva construcción están listas para entrar a vivir. Los modernos sistemas aerotérmicos de calefacción y refrigeración, la calefacción por suelo radiante, la certificación energética BREEAM o equivalente, la domótica, los puntos de recarga para vehículos eléctricos y la conectividad de fibra óptica son elementos estándar en las promociones de nueva construcción de calidad hoy en día. Para los compradores que desean mudarse y vivir, en lugar de gestionar un proyecto de construcción, el atractivo es evidente.

Las instalaciones comunes merecen una mención aparte. Las nuevas promociones de lujo actuales en los alrededores de Marbella y la Costa del Sol no son simplemente un edificio con piscina. Se trata de una comunidad gestionada con gimnasio, spa, espacios de coworking para profesionales que teletrabajan, jardines paisajísticos, servicios de conserjería, aparcamiento subterráneo y trasteros, todo ello mantenido y asegurado de forma colectiva. Esta es la infraestructura de estilo de vida que espera el comprador pos-COVID, especialmente aquellos que eligen la Costa del Sol como residencia principal o secundaria, en lugar de como un lugar de vacaciones ocasional.

El Aumento de los Costes de Construcción y la Lógica de Comprar una Vivienda Nueva

Hay otro factor que está cambiando la mentalidad de los compradores, y es uno que suele restarse importancia en los análisis de mercado: el aumento del coste y la complejidad de la construcción.

Los costes de renovación y reforma en toda España han aumentado considerablemente en los últimos años, impulsados por las presiones en la cadena de suministro, los costes energéticos y la escasez de mano de obra cualificada. Un comprador que adquiere una vivienda de segunda mano anticuada con la intención de modernizarla se enfrenta a una situación financiera muy diferente.

Los sobrecostes, la prolongación de los plazos y los gastos de gestión derivados de coordinar a los distintos gremios a través de diferentes zonas horarias internacionales han llevado a muchos compradores a una conclusión sencilla: comprar una vivienda de nueva construcción es más fácil, más predecible y, en algunos casos, más rentable cuando se calcula con honestidad la inversión total.

Una vivienda de nueva construcción incluye una garantía estructural de 10 años, sistemas modernos con garantías del fabricante y ningún gasto de capital inmediato en mantenimiento. Para los compradores que se centran en el estilo de vida más que en la gestión de proyectos, esto es importante.

Protección del Comprador: los Aspectos Legales de la Compra Sobre Plano en España

Las consideraciones legales clave son sencillas. La legislación española (Ley 20/2015) exige a los promotores mantener los depósitos de los compradores en garantías bancarias o pólizas de seguro hasta la entrega, lo que significa que, si un proyecto no se completa, los compradores están protegidos. Además, las viviendas de nueva construcción cuentan con una garantía estructural de 10 años. Estas protecciones legales hacen que la compra sobre plano sea considerablemente más segura de lo que era en épocas anteriores del mercado.

El Perfil del Comprador: ¿Quién Compra Realmente Sobre Plano?

La cuestión de quién compra es casi tan interesante como la de por qué. Los compradores británicos y alemanes siguen siendo grupos significativos en toda la Costa del Sol, pero la mezcla de nacionalidades se ha diversificado considerablemente. Los compradores holandeses, belgas, polacos, lituanos, estadounidenses y latinoamericanos son cada vez más activos, y los datos muestran una alineación especialmente fuerte entre estos nuevos grupos de compradores y la compra de viviendas de nueva construcción.

Según el informe anual de 2024 del Registro de la Propiedad de España (Registradores), alrededor del 30 % de los compradores de viviendas sobre plano eran holandeses, polacos y belgas, lo que supone un aumento respecto a su representación, que se situaba entre el 21 % y el 24 % en 2023. Los observadores del mercado señalan sistemáticamente que esta proporción es aún mayor en la Costa del Sol, donde la concentración de promociones de nueva construcción de calidad es mayor. Por el contrario, el mercado de segunda mano ha estado tradicionalmente dominado por compradores británicos, franceses o alemanes que valoran las ubicaciones consolidadas y el encanto local.

La tendencia entre los compradores neerlandeses por sí sola es llamativa: algunas agencias han señalado que las compras de viviendas de nueva construcción por parte de ciudadanos neerlandeses en el primer semestre de 2024 se triplicaron en comparación con todo el año 2022, con un aumento de las ventas en el verano de 2024 del 150 % respecto al mismo periodo del año anterior. Esto concuerda con los datos de Notariado, que indican que los compradores neerlandeses pasaron de representar el 8 % al 11 % de los compradores internacionales en la provincia de Málaga entre 2024 y 2025.

Curiosamente, los compradores del Reino Unido representaron alrededor del 14 % de los compradores extranjeros en toda Málaga en 2025, más del 16 % en Benahavís, casi el 21 % en el municipio de Mijas, un llamativo 23,5 % en la zona de Manilva y el 36,14 % en los alrededores de Sotogrande/San Roque. Por lo tanto, las tendencias de inversión inmobiliaria del Reino Unido en la Costa del Sol sugieren una mayor atención hacia las zonas de nueva construcción más grandes.

El perfil de edad y motivación también ha cambiado. El comprador típico de viviendas sobre plano hoy en día no es necesariamente un jubilado que busca una segunda residencia bañada por el sol, aunque estos sí representan una buena parte del mercado. Una parte cada vez más significativa del mercado la constituyen profesionales en activo de entre 30 y 40 años, a menudo teletrabajadores, emprendedores o nómadas digitales, que se están trasladando deliberadamente y quieren una vivienda que refleje su forma de vivir y trabajar. Los espacios de coworking, los gimnasios equipados y los cargadores de vehículos eléctricos no son argumentos de venta para este comprador; son requisitos.

Los motivos también se han diversificado. Sigue habiendo compradores de segundas residencias y inversores centrados en la rentabilidad, pero en 2026 hemos observado que una gran proporción de compradores extranjeros en la Costa del Sol adquieren propiedades como residentes, en lugar de como no residentes que buscan una segunda residencia. Vemos cómo estudian las zonas, analizan la variedad de servicios y la calidad de los colegios internacionales en Marbella, y luego compran en consecuencia.

La propuesta de estilo de vida que ofrece inviernos suaves, vida al aire libre durante todo el año, seguridad, excelentes colegios, gastronomía de primer nivel y golf ha pasado de ser una aspiración a convertirse en una decisión vital activa para un grupo cada vez mayor de profesionales con movilidad internacional.

Dónde Se Están Construyendo las Nuevas Promociones: Zonas Clave

Las zonas premium tradicionales de Marbella, como la Milla de Oro, Sierra Blanca y Nueva Andalucía, siguen siendo muy codiciadas, pero están prácticamente agotadas. El volumen significativo de nuevas promociones se ha desplazado a zonas cercanas con terrenos disponibles y un entorno urbanístico más flexible.

Estepona se ha convertido en el caso más destacado en cuanto a propiedades sobre plano. La remodelación del puerto deportivo, con un coste de 10 millones de euros (que se espera que genere unos ingresos de 113 millones de euros), un nuevo hospital público, la gentrificación gradual de las propiedades y de la zona, y la inversión en infraestructura peatonal han elevado significativamente el perfil de la ciudad.

El tramo entre Casasola y el Hotel Kempinski, cada vez más conocido como la Nueva Milla de Oro, está dando lugar a promociones de lujo con vistas panorámicas y parcelas de mayor tamaño a precios que siguen siendo inferiores a los del centro de Marbella. Ofrece más terreno, aprobaciones urbanísticas más rápidas y una localidad que está invirtiendo activamente en su propio atractivo, con más de 180 nuevas promociones actualmente a la venta en toda Estepona.

Benahavís lleva mucho tiempo consolidando su posición como el enclave de lujo del interior de la Costa del Sol, con más de 40 proyectos sobre plano actualmente a la venta en toda la zona. Situada en las montañas entre Marbella y Estepona, ofrece privacidad, paisajes naturales y comunidades ultraexclusivas como La Zagaleta y El Madroñal, a menos de 15 minutos de Puerto Banús.

Los compradores de esta zona suelen pertenecer al segmento más alto del mercado, atraídos por las grandes parcelas, el golf, las inigualables vistas panorámicas y un nivel de intimidad cada vez más escaso. Las nuevas promociones en algunas zonas, como La Real de la Quinta, ofrecen fantásticas vistas de Benahavís junto con las ventajas de una comunidad cerrada de lujo totalmente privada, con un exclusivo lago artificial y un centro comercial, lo que proporciona un estilo de vida muy atractivo.

Mijas Costa representa otro de los corredores de crecimiento del mercado. Los precios de entrada son más accesibles que en el Triángulo de Oro y el atractivo para el alquiler es fuerte: jubilados, trabajadores remotos, expatriados de toda Europa y familias jóvenes ocupan un lugar destacado, y la zona se está desarrollando de forma constante, con más de 50 promociones actualmente a la venta en Mijas.

Los golfistas, en particular, encuentran irresistible la combinación de los campos de La Cala y el ambiente de pueblo, y además está cerca del aeropuerto internacional de Málaga, lo que facilita los viajes frecuentes y asequibles por todo el mundo. Las viviendas adosadas y las promociones de apartamentos de gama media ofrecen aquí un potencial de revalorización significativo, a medida que el cinturón costero-interior continúa desarrollándose.

Casares y Manilva, más cercanas a Sotogrande y al Estrecho de Gibraltar, atraen a compradores que no pueden permitirse los precios del Triángulo de Oro o que prefieren activamente un entorno más tranquilo y menos urbanizado, más cercano a las playas de Cádiz, pero sin perder el acceso a los servicios de Marbella y Málaga. Con más de 100 promociones actualmente a la venta en los alrededores de Manilva, los precios de las viviendas de nueva construcción de gama básica en estas zonas oscilan entre aproximadamente 2.800 y 4.500 euros por metro cuadrado (significativamente por debajo de Estepona o Marbella), y las vistas hacia Marruecos en un día despejado son realmente impresionantes.

Benalmádena completa el panorama en el extremo oriental, con alrededor de 14 promociones actualmente en oferta en esta zona más urbanizada. Cerca del aeropuerto de Málaga, con acceso a la playa, un tren rápido a Málaga, un pintoresco puerto deportivo, varios acuarios y servicios propios de un complejo turístico, resulta atractiva para los compradores que buscan una localidad internacional bien urbanizada cerca de Fuengirola y del centro de Málaga, tradicionalmente popular entre los expatriados británicos, escandinavos y franceses.

Promociones Destacadas en el Triángulo de Oro

Ofrecemos una selección cuidada de las mejores promociones en venta, pero podemos ampliar la búsqueda para aquellos clientes que deseen explorar más opciones en una zona concreta. Si está buscando las mejores promociones por menos de 1 millón de euros, eche un vistazo a nuestra selección cuidadosamente elegida. Sin embargo, varias promociones actualmente en el mercado ilustran la variedad y la calidad de lo que hay disponible:

360 by Cordia y Emerald View aportan un diseño contemporáneo y vistas al mar a la zona de Mijas Costa, situada en el segmento medio del mercado, ofreciendo atractivas opciones de lujo en esta apreciada zona oriental de la costa. Estas promociones ofrecen todas las comodidades del Triángulo de Oro a un precio más asequible: spa de lujo, instalaciones de coworking, amplio gimnasio y zona infantil. Ofrecen una buena relación calidad-precio, cerca de Marbella y Málaga.

Vanian Views en Estepona, cerca de la frontera con Benahavís, ofrece un producto de lujo similar al otro lado de Marbella: un claro ejemplo de la privacidad, la naturaleza y las vistas que definen el atractivo de la zona.

En el segmento de gama alta, Tyrian Residences y Sierra Blanca by The Sea, ambas urbanizaciones de lujo frente al mar en Estepona, se dirigen a compradores que antes solo se planteaban adquirir propiedades en la prestigiosa zona residencial de las colinas de Marbella, pero que ahora se plantean el estilo de vida frente al mar de la renovada Estepona.

Los apartamentos Maralto con vistas a Estepona, al mar y a las montañas circundantes ofrecen una combinación de vistas y comodidades del centro de la ciudad, situados en una colina justo encima de las zonas comerciales, con un agradable paseo de 20 minutos pasando por tiendas y restaurantes hasta el Puerto Deportivo de Estepona, que ofrece una impresionante variedad de instalaciones comunitarias como spa, piscina y gimnasio. Un poco más al este, una serie de nuevas promociones como los apartamentos The Oak 46 en Estepona ofrecen una relación calidad-precio más asequible, a 10 minutos a pie del centro de la ciudad y a 25 minutos a pie de la playa, con espacios de coworking, zonas comunes y piscinas comunitarias. Estas opciones ofrecen una excelente relación calidad-precio, un estilo de vida y unas vistas increíbles en promociones con visión de futuro.

Combinando los conceptos de estilo de vida playero y buena relación calidad-precio, Vesta Mare, en primera línea de playa de Manilva, impulsa el mercado de apartamentos de nueva construcción en primera línea de playa, ofreciendo excelentes apartamentos frente al mar en el extremo occidental de la Costa del Sol.

Real de la Quinta en Benahavís ofrece una propuesta diferente pero igualmente atractiva: una vida integrada en un complejo turístico dentro de un entorno de urbanización privada con un estilo de vida más amplio y unas vistas impresionantes de las montañas, el Mediterráneo y un lago artificial. Con un plan urbanístico de siete promociones individuales, esta comunidad cerrada ofrece a los residentes sus propios campos de golf, spa, restaurantes, servicios de conserjería e instalaciones comerciales a un paso de casa, rodeados de rutas de senderismo y senderos naturales a 15 minutos de Puerto Banús.

Por último, en el segmento de ultralujo del mercado de nuevas promociones, la categoría que sigue atrayendo una considerable atención a escala mundial: residencias de marca en el Triángulo de Oro. Las propiedades residenciales de marca, como las residencias de Dolce & Gabbana, Vasari, Fendi, Karl Lagerfeld o Versace, son un indicador importante de hacia dónde se dirige el apetito internacional por el lujo.

Conclusiones

El mercado de viviendas de nueva construcción en la Costa del Sol representa una oportunidad atractiva para los compradores internacionales que buscan diseño moderno, pagos flexibles y potencial de revalorización en una de las zonas residenciales más codiciadas de Europa.

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