Plan General de Marbella: PGOM y POU explicados en 2026
Tras 15 años sin un plan urbanístico válido, Marbella acaba de alcanzar un punto de inflexión. El nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) de la ciudad ha recibido la aprobación formal de la Junta de Andalucía, lo que convierte a Marbella en el primer municipio de Andalucía en lograrlo bajo el nuevo marco de la LISTA. Lea sobre el progreso del PGOM y el POU, los detalles y lo que significa en la práctica.
Tras décadas de espera, Marbella aprobó su nuevo Plan General (PGOM) el 18 de septiembre de 2026, que fija un marco a largo plazo para la clasificación del suelo, la vivienda, las zonas verdes y las infraestructuras en los seis distritos del municipio.
Imagen aérea de la Milla de Oro de Marbella
Después de cuatro décadas regida por un plan redactado en los años ochenta, Marbella cuenta por fin con un marco urbanístico pensado para la ciudad en la que se ha convertido. Este artículo explica qué se ha aprobado, qué propone el plan para cada zona de Marbella, qué queda por hacer antes de que se construya nada y qué significa para propietarios, compradores y vendedores.
El nuevo Plan General de Marbella: aprobación definitiva
El 18 de septiembre de 2026, el Ayuntamiento de Marbella dio la aprobación definitiva al Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) en un pleno extraordinario. El grupo de gobierno del PP votó a favor, junto con OSP y VOX, y el PSOE se abstuvo. VOX apoyó el plan, aunque precisó que su voto no implicaba estar de acuerdo con todas sus disposiciones, y el PSOE consideró necesario un nuevo plan, pero planteó objeciones concretas durante el debate. Marbella es el primer municipio de Andalucía en aprobar un plan general conforme a la LISTA, la ley urbanística autonómica.
La votación llegó tras el informe favorable de la Junta de Andalucía en febrero de 2026, y el Ayuntamiento destacó que el plan había superado todas las fases de tramitación con todos los informes a favor. La alcaldesa, Ángeles Muñoz, describió el plan como el inicio de una nueva etapa para la ciudad. La consejera autonómica de Vivienda, Rocío Díaz, lo calificó como un referente para otros municipios andaluces que trabajan en modernizar su propio planeamiento. No obstante, el concejal de Urbanismo, José Eduardo Díaz, subrayó que la aprobación es un punto de partida y no el final del proceso.
Hay una distinción con consecuencias prácticas. El plan está aprobado, pero entra en vigor una vez publicado en el boletín oficial, algo que debería producirse en las próximas semanas. Una lectura jurídica del sector sobre los plazos del expediente, basada en la aprobación inicial de marzo de 2023 y en dos suspensiones posteriores, y no en ninguna declaración oficial, sitúa el límite legal de tres años previsto en la LISTA a finales de septiembre de 2026, lo que apuntaría a que la noticia de la publicación llegue en torno a esa fecha. Hasta la publicación, y en lo que respecta a las normas a nivel de propiedad hasta que se complete el POU, sigue aplicándose la normativa vigente.
El marco andaluz de la LISTA: PGOM y POU
La LISTA, Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, sustituyó el antiguo PGOU, un documento único, por dos instrumentos distintos.
El PGOM (Plan General de Ordenación Municipal) es el documento estratégico. Clasifica todo el suelo del municipio, determina dónde puede y dónde no puede producirse crecimiento, protege los espacios naturales y reserva suelo para grandes infraestructuras, parques y equipamientos públicos. En términos internacionales, es el plan maestro urbano de la ciudad.
El POU (Plan de Ordenación Urbana) es el documento detallado que viene a continuación. Fijará las normas de zonificación, los usos permitidos, las alturas de edificación, la densidad y la edificabilidad de cada ámbito. Es el documento que consultará un arquitecto o un abogado especializado en compraventas inmobiliarias al analizar una propiedad concreta. El POU de Marbella está actualmente en tramitación. Su fase de alcance ambiental concluyó en octubre de 2025, y se prevé su aprobación definitiva en 2027 o 2028.
Diferencias entre PGOM y POU en el marco de la LISTA en Andalucía
Historia del Plan General de Marbella
Hasta ahora, el urbanismo de Marbella se ha regido por un plan aprobado en 1986. Piense en cómo era Marbella entonces: antes de los clubes de playa, las urbanizaciones de lujo, las comunidades de golf y los desarrollos internacionales que definen la ciudad hoy. La ciudad se ha convertido en uno de los destinos de estilo de vida más codiciados de Europa, mientras que la normativa urbanística oficial no ha sabido seguir el ritmo.
En 2010, la ciudad aprobó un plan sustitutivo concebido para modernizar las normas y regularizar miles de viviendas. En 2015, el Tribunal Supremo lo anuló por defectos de procedimiento y la ciudad volvió al marco de 1986.
Las consecuencias fueron reales. Alrededor de 18.000 viviendas quedaron fuera de la plena regularidad urbanística, construidas con licencias vinculadas a normas que ya no estaban vigentes. Durante años, esto complicó la diligencia debida, la evaluación de hipotecas, las reformas y las reventas. El nuevo PGOM se redactó al amparo de la LISTA precisamente para evitar los puntos débiles procedimentales que tumbaron el plan de 2010.
Qué cambia el nuevo PGOM en Marbella
El cambio principal es la cantidad de suelo clasificado como urbano. El PGOM reconoce 53 millones de m² de suelo urbano, frente a unos 40 millones de m² con el marco anterior. De los 117 millones de m² del término municipal, 64 millones de m² son suelo rústico, y unos 30 millones de m² de este pueden transformarse conforme a las normas. Entre otros objetivos, el plan pretende resolver la situación irregular de miles de viviendas tras la turbulenta historia urbanística de Marbella.
La mayor parte del nuevo suelo urbano corresponde a tejido ya existente y edificado que el plan anterior nunca clasificó correctamente. No se trata de 13 millones de m² de nuevas parcelas edificables.
El plan también vincula el crecimiento a la política de vivienda. Las actuaciones en suelo urbano deben reservar el 20 % de la edificabilidad para vivienda asequible, y el 40 % del suelo rústico transformable se reserva para vivienda protegida. En la práctica, la mayoría de los nuevos grandes barrios incluirán una proporción significativa de viviendas protegidas y de precio limitado.
Plan de ciudad verde del PGOM 2026 de Marbella
Las infraestructuras van ligadas al desarrollo, en lugar de llegar después. El nuevo crecimiento depende de la capacidad disponible de agua, saneamiento y energía. El plan reserva suelo para una futura conexión ferroviaria, nuevos enlaces viarios, una red ciclista ampliada y más aparcamiento. Que exista un corredor ferroviario reservado no significa que el tren sea inminente, pero mantiene abierta esa opción. También se prevé una red de corredores verdes a lo largo de los arroyos de la ciudad que conecten la sierra con la costa.
Hay dos aspectos más que importan a cualquiera con una propiedad en Marbella. En primer lugar, el plan no suspende licencias ni procedimientos urbanísticos en ninguna parte del municipio: los instrumentos de planeamiento aprobados o en tramitación conforme al plan de 1986 se mantienen, con plazos para completarse. En segundo lugar, parte del suelo clasificado como urbano en 1986 pasa ahora a ser rústico. Se trata sobre todo de casos límite relacionados con el dominio público marítimo-terrestre y de carreteras o con cauces fluviales protegidos, pero son motivo para comprobar con atención la clasificación de las parcelas situadas en los bordes.
Sistema de movilidad y conectividad del PGOM de Marbella
Qué propone el PGOM de Marbella, distrito a distrito
El plan divide Marbella en seis distritos, cada uno con su propia identidad estratégica y una relación de áreas de intervención concretas. Las descripciones siguientes se basan en los documentos de la propuesta final del plan.
San Pedro Alcántara: identidad propia
Las prioridades para San Pedro son un anillo verde alrededor del núcleo, la protección paisajística del embalse de Las Medranas, la regeneración urbana y la mejora del frente marítimo. Entre las áreas de intervención figuran Arroyo del Chopo, El Ingenio, Nueva Alcántara, Jorge Guillén, Camino de la Granadilla, la margen oeste del río Guadaiza y El Potril. El Potril, un asentamiento irregular histórico al norte del Guadaiza, se abordará mediante un plan especial, cuyo primer borrador se publicó en julio de 2026.
Para los compradores, esto refuerza lo que San Pedro lleva años haciendo: convertirse en una localidad con vida propia y mejores espacios públicos, en lugar de una ciudad dormitorio.
Nueva Andalucía y Puerto Banús: la ciudad planificada
El plan pretende consolidar La Campana como núcleo urbano, crear nuevos centros de actividad y extender la influencia de Puerto Banús al resto de Nueva Andalucía. Las áreas de intervención son La Campana, El Rodeo, Holanducía y Guadaiza Oriental. Junto al río Guadaiza se proyecta una nueva Ciudad de la Educación y el Conocimiento, destinada a formación, enseñanza superior, residencias de estudiantes e innovación.
Para los propietarios, la dirección es densificar y mejorar los servicios en torno a los centros existentes, en lugar de crecer hacia las colinas. Al margen del PGOM, el Ayuntamiento también está retirando seis torres de alta tensión y soterrando unos dos kilómetros de líneas en la zona.
Nagüeles y la Milla de Oro: distinción y exclusividad
La Milla de Oro está prácticamente colmatada, y el plan la trata en consecuencia. Las prioridades son mejores conexiones en torno a la A-7 y la AP-7, una red de infraestructura verde más sólida, la mejora del espacio público a lo largo de la antigua N-340 y el desbloqueo de urbanizaciones históricas cuyo desarrollo ha quedado paralizado por la incertidumbre urbanística. Entre las áreas de intervención figuran Viña del Marfil, Los Verdiales, La Caridad, la ronda de Nagüeles y la carretera de Istán.
Para los propietarios, lo relevante es la claridad, no el cambio. Cabe esperar una renovación gradual y la remodelación selectiva de propiedades antiguas, con el carácter de la zona protegido.
Propuestas estratégicas para San Pedro, Nueva Andalucía y la Milla de Oro. Fuente: Propuesta Final del PGOM, Plano O.05
Marbella ciudad: patrimonio e innovación
En el centro de Marbella, el plan se centra en la regeneración de barrios, en parques fluviales que unan la sierra con el mar y en cerrar la brecha que abre la AP-7 entre Valdeolletas y El Mirador. Entre las áreas de intervención figuran el casco histórico, La Ermita, Albarizas, Arroyo del Tejar, Camino de los Molinos, una nueva Ciudad de la Justicia y Arroyo Segundo.
Arroyo Segundo es el más avanzado de los nuevos barrios. Situado entre La Cañada, La Ermita, Bello Horizonte y la A-7, abarca unos 365.000 m² y propone 1.330 viviendas, 532 de ellas protegidas, junto con un anillo verde, un centro de transportes y un nuevo recinto ferial de entre 70.000 y 80.000 m². Su delimitación cuenta con aprobación inicial y está en exposición pública. Los promotores calculan unos 25 meses de planeamiento y 14 meses de obras de urbanización antes de que pueda empezar la construcción de viviendas.
Plano del plan estratégico del PGOM 2026 de Marbella
Río Real, Realejo y Siete Revueltas: la ciudad jardín
Las prioridades de este distrito son la continuidad del sendero litoral, mejores conexiones entre urbanizaciones, infraestructura verde, una nueva conexión entre la AP-7 y la A-7 y nuevos centros locales. Las áreas de intervención son Arroyo Alicate, Río Real y Los Molineros. Los desarrollos ya en marcha con el plan anterior, como la segunda fase de Golf Río Real y los sectores de El Realejo y Siete Revueltas, se mantienen. Se proponen nuevos parques a lo largo de los arroyos Realejo y Siete Revueltas.
Las Chapas: la naturaleza en su máxima expresión
Marbella Este es donde se construirá, con el tiempo, la mayor parte de la nueva vivienda. Días antes de la votación del PGOM, el Ayuntamiento aprobó definitivamente la delimitación de tres grandes ámbitos:
La Vizcaína, de unos 623.000 m² entre la AP-7 y la costa, con entre 685 y 872 viviendas (un 40 % protegidas o de alquiler asequible), suelo para un equipamiento educativo supramunicipal y parcelas hoteleras.
La Víbora (Coto Correa y La Arquería), una iniciativa privada que, según la información publicada, contempla 2.776 viviendas, un 40 % de ellas protegidas.
Alicate, La Paz y Arroyo Sequillo Este, al norte de la A-7, promovido por el grupo Holiday World, que propone cerca de 2.800 viviendas y un hotel de cinco estrellas Gran Lujo.
En conjunto, estos ámbitos suman unos 3 millones de m², con una capacidad estimada de unas 6.500 viviendas. La delimitación fija los límites de cada ámbito. No aprueba la ordenación detallada ni autoriza a construir, y cada ámbito debe pasar todavía por las fases de planeamiento detallado, infraestructuras y urbanización.
La estrategia general para Las Chapas incluye la continuidad del sendero litoral, itinerarios peatonales y ciclistas, nuevos centros de actividad y el desbloqueo de urbanizaciones históricas. Las áreas de intervención son Ricmar, Pueblo Platero, Pueblo Andaluz, Arroyo Sequillo, Cabopino y Santa María. El plan también reserva suelo para un nuevo instituto de secundaria en Las Chapas.
De Marbella a Río Real y Las Chapas, PGOM 2026 de Marbella
Del plan a las llaves: un calendario realista
Una clasificación en el PGOM es la primera de varias fases. En un nuevo barrio, la secuencia va de la delimitación al planeamiento detallado, después a la reparcelación y las obras de urbanización y, solo entonces, a las licencias de obra y la construcción. Arroyo Segundo, el más avanzado de los nuevos ámbitos, todavía calcula más de tres años antes de que empiece la construcción de viviendas.
En las zonas urbanas existentes, el hito clave es el POU. Hasta su aprobación, las normas detalladas para cada propiedad siguen siendo las del marco vigente. El PGOM marca la dirección; el POU fijará los detalles.
Bahía de Marbella, Marbella Este
Implicaciones del nuevo plan de Marbella para el mercado inmobiliario
El PGOM no moverá los precios por sí solo. Lo que cambia es la confianza, y eso suele notarse a lo largo de años, no de semanas.
Para los propietarios actuales, el plan refuerza la base jurídica de los derechos de propiedad y ofrece un fundamento más claro para resolver la situación de las viviendas afectadas por la anulación de 2015. La resolución no es automática, y cada caso dependerá de su propio historial.
Para los compradores en zonas prime consolidadas como la Milla de Oro, Sierra Blanca y el centro de Nueva Andalucía, la oferta seguirá siendo limitada. La nueva vivienda se concentra en el este y en torno a Arroyo Segundo, y una gran parte es protegida o asequible. Eso responde a una necesidad real de la ciudad, pero no aumentará de forma significativa la oferta del mercado de lujo.
Para quienes estén valorando comprar en Marbella Este, conviene sopesar con honestidad lo que supone. Durante la próxima década, la zona ganará colegios, parques, conexiones viarias y centros locales. También vivirá años de obras a gran escala. Quien compre cerca de La Vizcaína, La Víbora o el sector Alicate debería estudiar los planes previstos para su entorno inmediato, además de la propia vivienda.
Para los vendedores, un entorno urbanístico más claro elimina un motivo histórico de duda entre los compradores, sobre todo en propiedades antiguas. Sin embargo, no es motivo por sí solo para subir el precio de salida. El valor sigue dependiendo de la ubicación, el estado, la situación jurídica y la demanda real.
Para promotores e inversores en suelo, el plan hace más previsible la cartera de proyectos, pero la clasificación no equivale a un derecho a construir. La densidad, los usos y los plazos se concretarán en instrumentos posteriores.
Qué significa esto para los compradores ahora mismo
La diligencia debida jurídica es tan importante como siempre durante la transición. Un abogado inmobiliario español cualificado debe comprobar la clasificación de la propiedad en el nuevo PGOM, su historial de licencias, si se encuentra cerca de un límite donde haya cambiado la clasificación y qué está previsto para el suelo colindante. Cuando la situación urbanística sea un factor relevante en una operación, el contrato de compraventa puede distribuir el riesgo mediante condiciones, ajustes de precio o derechos de salida vinculados a hitos concretos.
Terraza frente al mar en Marina Puente Romano, Milla de Oro de Marbella
Reflexiones finales sobre el nuevo plan urbanístico de Marbella
Llevamos más de veinte años trabajando en este mercado. Vimos cómo Marbella asimilaba la anulación de 2015 y seguía creciendo, con compradores, abogados y promotores sorteando las lagunas. El nuevo Plan General aborda por fin el origen de esa incertidumbre.
El plan es ambicioso, y buena parte de él tardará una década o más en materializarse. Su valor reside en algo más sencillo: por primera vez en una generación, cualquiera que mire a Marbella puede ver dónde pretende crecer la ciudad, qué quiere proteger y cómo deben encajar las piezas. Para un mercado que compite a nivel internacional con destinos como Londres, Dubái y Niza, esa transparencia importa.
Si es propietario de un inmueble afectado por la incertidumbre urbanística del pasado, este es un buen momento para revisar su situación con un abogado que conozca bien la historia urbanística de Marbella.
Nota: Este artículo tiene únicamente fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, urbanístico ni de inversión. Antes de tomar cualquier decisión, los lectores deben obtener asesoramiento independiente de un abogado especializado en derecho inmobiliario en España. Se basa en fuentes de acceso público, entre ellas los documentos de la propuesta final del PGOM, los comunicados oficiales del Ayuntamiento de Marbella y la información publicada por El Español, Europa Press y Euro Weekly News, vigentes en el momento de su publicación en septiembre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Se ha aprobado el nuevo Plan General de Marbella?
Sí. El Ayuntamiento de Marbella aprobó definitivamente el PGOM el 18 de septiembre de 2026, tras el informe favorable de la Junta de Andalucía en febrero de 2026. El plan entra en vigor una vez publicado en el boletín oficial.
¿Cuál es el plan urbanístico de Marbella para 2026?
El plan urbanístico de Marbella para 2026 es el PGOM, aprobado el 18 de septiembre de 2026. Sustituye las determinaciones generales del plan de 1986 y fija el marco estratégico para la clasificación del suelo, la vivienda, las infraestructuras y las zonas verdes. Las normas detalladas para cada propiedad llegarán con el POU, previsto para 2027 o 2028.
¿Qué es el PGOM de Marbella?
El PGOM (Plan General de Ordenación Municipal) es el plan urbanístico estratégico de Marbella. Clasifica todo el suelo del municipio, determina dónde puede producirse crecimiento, protege los espacios naturales y reserva suelo para infraestructuras, parques y equipamientos públicos. Sustituye las determinaciones generales del plan de 1986.
¿Cuál es la diferencia entre el PGOM y el POU?
Con la LISTA, el antiguo plan general único (PGOU) se sustituye por dos instrumentos. El PGOM fija el marco estratégico de todo el municipio. El POU establece las normas detalladas de las zonas urbanas, como alturas, densidad, usos permitidos y edificabilidad. El POU de Marbella sigue en tramitación.
¿Qué es la LISTA?
La LISTA es la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, la ley urbanística autonómica aprobada en 2021. Está concebida para simplificar y reforzar jurídicamente la planificación urbanística en toda Andalucía. El PGOM de Marbella es el primer plan general municipal aprobado conforme a ella.
¿Dónde se construirán nuevas viviendas en Marbella con el PGOM?
La mayor parte de la nueva vivienda se prevé en Marbella Este, en los ámbitos de La Vizcaína, La Víbora y Alicate, La Paz y Arroyo Sequillo, y en Arroyo Segundo, entre La Cañada y Bello Horizonte. Una parte importante de estas viviendas será protegida o asequible.
¿Legaliza el PGOM las 18.000 viviendas afectadas?
No de forma automática. El PGOM ofrece un marco jurídico para resolver la situación de las viviendas afectadas por la anulación del plan de 2010, pero el resultado de cada propiedad depende de sus circunstancias particulares. Es imprescindible el asesoramiento de un abogado inmobiliario español con experiencia en Marbella.
¿Se suspenden las licencias de obra mientras entra en vigor el nuevo plan?
No. El PGOM no suspende procedimientos urbanísticos ni licencias en ninguna parte del municipio. Los instrumentos de planeamiento aprobados o en tramitación conforme al plan de 1986 se mantienen, con plazos para completarse.
¿Se aplica el PGOM de Marbella a Estepona, Benahavís o La Zagaleta?
No. Tanto Estepona como Benahavís, que incluye La Zagaleta, son municipios independientes con su propio planeamiento. El PGOM de Marbella solo se aplica dentro del término municipal de Marbella, que incluye San Pedro Alcántara, Nueva Andalucía y Puerto Banús.
¿Hará subir el nuevo plan los precios de la vivienda?
No de forma inmediata. El PGOM aporta seguridad urbanística, lo que favorece la confianza y la actividad del mercado con el tiempo. Los precios seguirán dependiendo de la ubicación, la calidad, la situación jurídica y la demanda, así como de las normas detalladas que el POU fije para cada zona.
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Melinda es una escritora especializada en temas inmobiliarios, urbanismo, estilo de vida, arquitectura y diseño. Residente en Marbella, es licenciada en Ciencias Sociales con especialización en Política y tiene un máster en Planificación Urbana.
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