Après 15 ans sans plan d’urbanisme valide, Marbella vient de franchir un tournant. Le nouveau plan général de la ville, le PGOM, a reçu l’approbation officielle de la Junta de Andalucía, faisant de Marbella la première municipalité d’Andalousie à obtenir cette approbation dans le cadre du nouveau cadre LISTA. Découvrez l’avancement du PGOM et du POU, les détails et ce que cela signifie dans la pratique.
Après des décennies d’attente, Marbella a approuvé son nouveau Plan général (PGOM) le 18 septembre 2026, qui fixe un cadre à long terme pour la classification des sols, le logement, les espaces verts et les infrastructures dans les six districts de la commune.
Après quatre décennies sous un plan rédigé dans les années 1980, Marbella dispose enfin d’un cadre d’urbanisme conçu pour la ville qu’elle est devenue. Cet article explique ce qui a été approuvé, ce que le plan propose pour chaque secteur de Marbella, ce qui doit encore se produire avant toute construction et ce que cela signifie pour les propriétaires, les acheteurs et les vendeurs.
Le 18 septembre 2026, le conseil municipal de Marbella a donné son approbation définitive au Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) lors d’une séance plénière extraordinaire. Le groupe majoritaire du PP a voté pour, avec OSP et VOX, tandis que le PSOE s’est abstenu. VOX a soutenu le plan tout en précisant que son vote ne valait pas adhésion à chacune de ses dispositions, et le PSOE a jugé un nouveau plan nécessaire, mais a soulevé des objections précises au cours du débat. Marbella est la première commune d’Andalousie à approuver un plan général dans le cadre de la LISTA, la loi régionale d’urbanisme.
Le vote faisait suite à une longue instruction. Le plan a nécessité plus de 60 rapports sectoriels, ainsi qu’une large concertation publique, avant que le ministère régional de l’Aménagement du territoire et du Logement ne rende son avis favorable en février 2026. La mairie a souligné que le plan avait franchi toutes les étapes d’examen avec des avis entièrement favorables. La maire, Ángeles Muñoz, a présenté le plan comme le début d’une nouvelle étape pour la ville, et la ministre régionale du Logement, Rocío Díaz, l’a qualifié de référence pour les autres communes andalouses qui cherchent à moderniser leur propre urbanisme. Le conseiller municipal chargé de l’urbanisme, José Eduardo Díaz, a toutefois insisté sur le fait que cette approbation est un point de départ et non la fin du processus.
Une distinction compte en pratique. Le plan est approuvé, mais il ne prend effet juridiquement qu’après sa publication au journal officiel, attendue dans les prochaines semaines. Une lecture juridique du secteur sur le calendrier procédural du dossier, fondée sur l’approbation initiale de mars 2023 et sur deux suspensions ultérieures plutôt que sur une déclaration officielle, situe le délai légal de trois ans prévu par la LISTA à la fin septembre 2026, ce qui laisserait attendre une annonce de publication vers cette date. Jusqu’à la publication, et pour les règles applicables à chaque bien jusqu’à l’achèvement du POU, la réglementation actuelle continue de s’appliquer.
La LISTA, Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, a remplacé l’ancien PGOU, document unique, par deux instruments distincts.
Le PGOM (Plan General de Ordenación Municipal) est le document stratégique. Il classe l’ensemble des terrains de la commune, détermine où la croissance peut avoir lieu et où elle est exclue, protège les espaces naturels et réserve des terrains pour les grandes infrastructures, les parcs et les équipements publics. En termes internationaux, c’est le plan directeur urbain de la ville.
Le POU (Plan de Ordenación Urbana) est le document détaillé qui suit. Il fixera les règles de zonage, les usages autorisés, les hauteurs de construction, la densité et les coefficients d’occupation des sols de chaque secteur. C’est le document qu’un architecte ou un avocat spécialisé en transactions immobilières consultera pour évaluer un bien précis. Le POU de Marbella est en cours d’instruction. Sa phase de cadrage environnemental s’est achevée en octobre 2025, et son approbation définitive est attendue en 2027 ou 2028.
Jusqu’à présent, l’urbanisme de Marbella était régi par un plan approuvé en 1986. Imaginez à quoi ressemblait Marbella à l’époque : avant les clubs de plage, les urbanisations de luxe, les communautés de golf et les projets internationaux qui définissent la ville aujourd’hui. La ville est devenue l’une des destinations les plus prisées d’Europe, tandis que le règlement d’urbanisme officiel n’a pas suivi le rythme.
En 2010, la ville a approuvé un plan de remplacement destiné à moderniser les règles et à régulariser des milliers de logements. En 2015, la Cour suprême espagnole l’a annulé pour vice de procédure, et la ville est revenue au cadre de 1986.
Les conséquences ont été bien réelles. Environ 18 000 logements se sont retrouvés en dehors d’une pleine régularité urbanistique, construits avec des permis liés à des règles qui ne s’appliquaient plus. Pendant des années, cela a compliqué les vérifications préalables, l’évaluation des prêts hypothécaires, les rénovations et les reventes.
La LISTA a été rédigée en partie pour éviter précisément ce scénario. La Junta de Andalucía indique que l’un des objectifs centraux de la loi est d’éviter les annulations judiciaires qui ont invalidé des plans d’urbanisme dans toute la région, en supprimant l’enchevêtrement de règles qui rendait auparavant l’approbation lente et juridiquement fragile. Le PGOM de Marbella a été rédigé dans ce cadre.
Le principal changement concerne la superficie classée en zone urbaine. Le PGOM reconnaît 53 millions de m² de sol urbain, contre environ 40 millions de m² dans le cadre précédent. Sur les 117 millions de m² du territoire communal, 64 millions de m² sont des terrains ruraux, dont environ 30 millions de m² peuvent être transformés selon les règles. Le plan vise notamment à régulariser la situation de milliers de biens après l’histoire urbanistique mouvementée de Marbella.
L’essentiel du sol urbain supplémentaire correspond à un tissu existant et déjà bâti que l’ancien plan n’avait jamais correctement classé. Il ne s’agit pas de 13 millions de m² de nouveaux terrains à bâtir.
Le plan lie également la croissance à la politique du logement. Les opérations en zone urbaine doivent réserver 20 % de la surface constructible au logement abordable, et 40 % des terrains ruraux transformables sont réservés au logement protégé. En pratique, la plupart des grands nouveaux quartiers comprendront une part importante de logements protégés et à prix encadré.
Les infrastructures sont liées au développement au lieu de le suivre après coup. Toute nouvelle croissance dépend des capacités disponibles en eau, en assainissement et en énergie. Le plan réserve des terrains pour une future liaison ferroviaire, de nouvelles liaisons routières, un réseau cyclable étendu et des places de stationnement supplémentaires. Un corridor ferroviaire réservé ne signifie pas qu’une ligne est imminente, mais il préserve cette option. Un réseau de corridors verts le long des ruisseaux de la ville est également prévu pour relier la montagne à la côte. L’approbation débloque par ailleurs des projets municipaux qui étaient à l’arrêt sous l’ancien cadre, dont la nouvelle Ciudad de la Justicia et des améliorations du réseau routier.
Deux autres points comptent pour quiconque possède un bien à Marbella. D’abord, le plan ne suspend aucun permis ni aucune procédure d’urbanisme où que ce soit dans la commune : les instruments d’aménagement approuvés ou en cours dans le cadre du plan de 1986 sont maintenus, avec des délais d’achèvement. Ensuite, certains terrains classés urbains en 1986 deviennent ruraux. Il s’agit surtout de cas limites liés au domaine public maritime et routier ou à des cours d’eau protégés, mais c’est une raison de vérifier attentivement le classement des parcelles situées en limite.
Le plan divise Marbella en six districts, chacun doté de sa propre identité stratégique et d’une liste de zones d’intervention précises. Les descriptions ci-dessous s’appuient sur les documents de la proposition finale du plan.
Pour San Pedro, les priorités sont une ceinture verte autour de la ville, la protection paysagère du réservoir de Las Medranas, la régénération urbaine et un front de mer modernisé. Les zones d’intervention citées comprennent Arroyo del Chopo, El Ingenio, Nueva Alcántara, Jorge Guillén, Camino de la Granadilla, la rive ouest du Guadaiza et El Potril. El Potril, un ancien quartier irrégulier au nord du Guadaiza, fera l’objet d’un plan spécial, dont une première version a été publiée en juillet 2026.
Pour les acheteurs, cela conforte l’évolution de San Pedro depuis quelques années : devenir une ville à part entière, dotée de meilleurs espaces publics, plutôt qu’une banlieue-dortoir.
Le plan vise à consolider La Campana comme centre urbain, à créer de nouveaux pôles d’activité et à étendre l’attractivité de Puerto Banús au reste de Nueva Andalucía. Les zones d’intervention citées sont La Campana, El Rodeo, Holanducía et Guadaiza Oriental. Une nouvelle Ciudad de la Educación y el Conocimiento, destinée à la formation, à l’enseignement supérieur, aux résidences étudiantes et à l’innovation, est prévue près du Guadaiza.
Pour les propriétaires, l’orientation est à la densification et à de meilleurs services autour des centres existants plutôt qu’à l’extension vers les collines. Indépendamment du PGOM, la mairie retire également six pylônes à haute tension et enfouit environ deux kilomètres de lignes dans le secteur.
Le Golden Mile est en grande partie bâti, et le plan le traite en conséquence. Les priorités sont de meilleures liaisons autour de l’A-7 et de l’AP-7, un réseau d’infrastructures vertes renforcé, l’amélioration de l’espace public le long de l’ancienne N-340 et le déblocage d’urbanisations historiques dont le développement était freiné par l’incertitude urbanistique. Les zones d’intervention citées comprennent Viña del Marfil, Los Verdiales, La Caridad, la rocade de Nagüeles et la route d’Istán.
Pour les propriétaires, l’enjeu est la clarté plutôt que le changement. Il faut s’attendre à une rénovation progressive et à un réaménagement sélectif des biens anciens, dans le respect du caractère du secteur.
Dans le centre de Marbella, le plan met l’accent sur la régénération des quartiers, sur des parcs fluviaux reliant la sierra à la mer et sur la résorption de la coupure créée par l’AP-7 entre Valdeolletas et El Mirador. Les zones d’intervention citées comprennent le centre historique, La Ermita, Albarizas, Arroyo del Tejar, Camino de los Molinos, une nouvelle Ciudad de la Justicia et Arroyo Segundo.
Arroyo Segundo est le plus avancé des nouveaux quartiers. Situé entre La Cañada, La Ermita, Bello Horizonte et l’A-7, il couvre environ 365 000 m² et prévoit 1 330 logements, dont 532 protégés, ainsi qu’une ceinture verte, un pôle de transport et un nouveau champ de foire municipal de 70 000 à 80 000 m². Sa délimitation a reçu une approbation initiale et fait l’objet d’une enquête publique. Les promoteurs estiment qu’il faudra environ 25 mois de planification et 14 mois de travaux de viabilisation avant que la construction des logements puisse commencer.
Les priorités de ce district sont la continuité du sentier côtier, de meilleures liaisons entre les urbanisations, les infrastructures vertes, une nouvelle connexion entre l’AP-7 et l’A-7 et de nouveaux centres de proximité. Les zones d’intervention citées sont Arroyo Alicate, Río Real et Los Molineros. Les projets déjà engagés dans le cadre de l’ancien plan, dont la phase 2 de Golf Río Real et les secteurs d’El Realejo et de Siete Revueltas, sont maintenus. De nouveaux parcs sont proposés le long des ruisseaux du Realejo et de Siete Revueltas.
Marbella Est est le secteur où se construira, à terme, l’essentiel des nouveaux logements. Quelques jours avant le vote du PGOM, la mairie a approuvé définitivement la délimitation de trois grands secteurs :
La Vizcaína, environ 623 000 m² entre l’AP-7 et la côte, avec 685 à 872 logements (dont 40 % protégés ou en location abordable), des terrains pour un équipement éducatif supracommunal et des parcelles hôtelières.
La Víbora (Coto Correa et La Arquería), une initiative privée qui prévoirait 2 776 logements, dont 40 % protégés.
Alicate, La Paz et Arroyo Sequillo Este, au nord de l’A-7, porté par le groupe Holiday World, qui propose près de 2 800 logements et un hôtel cinq étoiles Gran Lujo.
Ensemble, ces secteurs couvrent environ 3 millions de m², pour une capacité annoncée d’environ 6 500 logements. La délimitation fixe les limites de chaque secteur. Elle n’approuve pas l’aménagement détaillé et n’autorise pas à construire : chaque secteur doit encore passer par les étapes de planification détaillée, d’infrastructures et de viabilisation.
La stratégie d’ensemble pour Las Chapas comprend la continuité du sentier côtier, des itinéraires piétons et cyclables, de nouveaux pôles d’activité et le déblocage d’urbanisations historiques. Les zones d’intervention citées sont Ricmar, Pueblo Platero, Pueblo Andaluz, Arroyo Sequillo, Cabopino et Santa María. Le plan réserve également des terrains pour un nouvel établissement d’enseignement secondaire à Las Chapas.
Un classement dans le PGOM n’est que la première de plusieurs étapes. Pour un nouveau quartier, la séquence va de la délimitation à la planification détaillée, puis au remembrement et aux travaux de viabilisation, et seulement ensuite aux permis de construire et à la construction. Arroyo Segundo, le plus avancé des nouveaux secteurs, prévoit encore plus de trois ans avant le début de la construction des logements.
Pour les zones urbaines existantes, l’étape clé est le POU. Tant qu’il n’est pas approuvé, les règles détaillées applicables à chaque bien restent celles du cadre actuel. Le PGOM fixe la direction ; le POU fixera les détails.
Le PGOM ne fera pas bouger les prix à lui seul. Ce qu’il change, c’est la confiance, et cela se manifeste généralement sur des années plutôt que sur des semaines.
Pour les propriétaires actuels, le plan renforce l’assise juridique des droits de propriété et offre une base plus claire pour régler la situation des logements touchés par l’annulation de 2015. Ce règlement n’est pas automatique, et chaque cas dépendra de son propre historique. Les propriétaires ne doivent pas non plus présumer que le nouveau plan accorde des droits supplémentaires d’extension ou de construction : cela dépendra des règles détaillées que le POU fixera pour chaque secteur.
Le cadre général de la LISTA joue également ici. Il élargit le recours à la declaración responsable, une procédure de déclaration sur l’honneur qui remplace le permis complet pour certains travaux, et modifie le traitement du silence de l’administration afin qu’un retard de la mairie ne bloque pas indéfiniment un dossier. Pour les propriétaires qui envisagent des rénovations, cela devrait se traduire avec le temps par des délais plus courts, même si l’effet concret dépendra des procédures communales.
Pour les acheteurs dans les secteurs prime établis comme le Golden Mile, Sierra Blanca et le centre de Nueva Andalucía, l’offre restera limitée. Les nouveaux logements se concentrent à l’est et autour d’Arroyo Segundo, et une grande partie est protégée ou abordable. Cela répond à un besoin réel de la ville, mais n’augmentera pas sensiblement l’offre sur le marché du luxe.
Pour les acheteurs qui envisagent Marbella Est, le compromis mérite d’être pesé honnêtement. Au cours de la prochaine décennie, le secteur gagnera des écoles, des parcs, des liaisons routières et des centres de proximité. Il connaîtra aussi des années de travaux d’envergure. Quiconque achète près de La Vizcaína, de La Víbora ou du secteur Alicate devrait examiner les projets prévus dans son environnement immédiat autant que le bien lui-même.
Pour les vendeurs, un cadre urbanistique plus clair lève une source d’hésitation de longue date chez les acheteurs, en particulier pour les biens anciens. Ce n’est toutefois pas, à lui seul, une raison d’augmenter le prix demandé. La valeur dépend toujours de l’emplacement, de l’état, de la situation juridique et de la demande réelle.
Pour les promoteurs et les investisseurs fonciers, le plan rend le pipeline de projets plus prévisible, mais un classement ne vaut pas droit à construire. La densité, les usages et le calendrier seront fixés par des instruments ultérieurs.
La vérification juridique préalable compte autant que jamais pendant la transition. Un avocat espagnol qualifié en droit immobilier doit vérifier le classement du bien dans le nouveau PGOM, l’historique de ses permis, s’il se situe près d’une limite où le classement a changé et ce qui est prévu sur les terrains environnants. Lorsque la situation urbanistique est un facteur réel dans une transaction, le contrat d’achat peut répartir le risque au moyen de conditions, d’ajustements de prix ou de droits de sortie liés à des étapes précises.
Nous travaillons sur ce marché depuis plus de vingt ans. Nous avons vu Marbella absorber l’annulation de 2015 et continuer à se développer, avec des acheteurs, des avocats et des promoteurs qui contournaient les lacunes. Le nouveau Plan général s’attaque enfin à la source de cette incertitude.
Le plan est ambitieux, et une grande partie mettra une décennie ou plus à se concrétiser. Sa valeur tient à quelque chose de plus simple : pour la première fois depuis une génération, quiconque s’intéresse à Marbella peut voir où la ville entend se développer, ce qu’elle entend protéger et comment les différentes pièces doivent s’articuler. Pour un marché en concurrence internationale avec des destinations comme Londres, Dubaï et Nice, cette transparence compte.
Si vous possédez un bien touché par les incertitudes urbanistiques passées, c’est le bon moment pour faire le point sur sa situation avec un avocat qui connaît bien l’histoire de l’urbanisme à Marbella.
Remarque : cet article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, urbanistique ou d’investissement. Les lecteurs doivent obtenir l’avis indépendant d’un avocat espagnol qualifié en droit immobilier avant toute décision. Il s’appuie sur des sources publiques, notamment les documents de la proposition finale du PGOM, les communiqués officiels de la mairie de Marbella, la Junta de Andalucía et les articles de Diario Sur, d’El Español et d’Europa Press, à jour au moment de sa publication en septembre 2026.
Oui. Le conseil municipal de Marbella a approuvé définitivement le PGOM le 18 septembre 2026, après l’avis favorable de la Junta de Andalucía en février 2026. Le plan prend effet juridiquement une fois publié au journal officiel.
Le plan d’urbanisme de Marbella pour 2026 est le PGOM, approuvé le 18 septembre 2026. Il remplace les dispositions générales du plan de 1986 et fixe le cadre stratégique pour la classification des sols, le logement, les infrastructures et les espaces verts. Les règles détaillées applicables à chaque bien suivront avec le POU, attendu en 2027 ou 2028.
Le PGOM (Plan General de Ordenación Municipal) est le plan d’urbanisme stratégique de Marbella. Il classe l’ensemble des terrains de la commune, détermine où la croissance peut avoir lieu, protège les espaces naturels et réserve des terrains pour les infrastructures, les parcs et les équipements publics. Il remplace les dispositions générales du plan de 1986.
Dans le cadre de la LISTA, la loi andalouse, l’ancien plan général unique (PGOU) est remplacé par deux instruments. Le PGOM fixe le cadre stratégique pour l’ensemble de la commune. Le POU définit les règles détaillées des zones urbaines, comme les hauteurs, la densité, les usages autorisés et les coefficients d’occupation des sols. Le POU de Marbella est toujours en cours d’instruction.
La LISTA est la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, la loi régionale d’urbanisme adoptée en 2021. Elle vise à simplifier et à renforcer juridiquement l’urbanisme dans toute l’Andalousie, et à éviter les annulations judiciaires qui ont invalidé des plans d’urbanisme par le passé. Le PGOM de Marbella est le premier plan général communal approuvé dans ce cadre.
L’essentiel des nouveaux logements est prévu à Marbella Est, dans les secteurs de La Vizcaína, de La Víbora et d’Alicate, La Paz et Arroyo Sequillo, ainsi qu’à Arroyo Segundo, entre La Cañada et Bello Horizonte. Une part importante de ces logements sera protégée ou abordable.
Pas automatiquement. Le PGOM fournit un cadre juridique pour régler la situation des logements touchés par l’annulation du plan de 2010, mais l’issue pour chaque bien dépend de sa situation particulière. L’avis d’un avocat espagnol en droit immobilier ayant l’expérience de Marbella est indispensable.
Non. Le PGOM ne suspend ni les procédures d’urbanisme ni les permis où que ce soit dans la commune. Les instruments d’aménagement approuvés ou en cours dans le cadre du plan de 1986 sont maintenus, avec des délais d’achèvement.
Non. Estepona et Benahavís, qui inclut La Zagaleta, sont des communes distinctes dotées de leur propre système d’urbanisme. Le PGOM de Marbella ne s’applique qu’à l’intérieur des limites communales de Marbella, qui comprennent San Pedro Alcántara, Nueva Andalucía et Puerto Banús.
Pas immédiatement. Le PGOM apporte une sécurité urbanistique qui soutient la confiance et l’activité du marché dans la durée. Les prix continueront de dépendre de l’emplacement, de la qualité, de la situation juridique et de la demande, ainsi que des règles détaillées que le POU fixera pour chaque secteur.
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Melinda Rendina Rédacteur de Contenu et Coordinatrice de Marketing
Melinda est une rédactrice expérimentée spécialisée dans l’immobilier, l’urbanisme, le style de vie, l’architecture et le design. Résidente chevronnée de Marbella, elle est titulaire d’un diplôme de premier cycle en sciences sociales avec spécialisation en politique et d’une maîtrise en urbanisme.
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