Das spanische Steuersystem kann für Expats, Investoren und Rentner komplex sein, ist aber mit der richtigen Beratung gut zu bewältigen. Dieser umfassende Leitfaden für 2026 erklärt Ihnen alles Wissenswerte, egal ob Sie steuerlich ansässig sind oder sich einfach länger als 90 Tage im Jahr hier aufhalten. Er behandelt Themen wie Einkommensteuer, Vermögenssteuer, Steuerbestimmungen für Rentner und digitale Nomaden, Kryptowährungen und Sozialversicherung.
Unabhängig davon, ob Sie umziehen, in den Ruhestand gehen oder in spanische Immobilien investieren, ist es unerlässlich, die Steuergesetzgebung im Jahr 2026 zu verstehen, insbesondere für Nichtansässige, Expats und digitale Nomaden, die sich in Spaniens sich wandelnder Steuerlandschaft zurechtfinden müssen.
Der spanische Immobilienmarkt zieht aus gutem Grund internationale Käufer an: Das Klima, der Lebensstil, die Infrastruktur und der langfristige Wert sind wirklich überzeugend. Aber neben der Attraktivität gibt es ein Steuersystem, das ganz anders funktioniert, als die meisten Käufer erwarten. Sich frühzeitig Klarheit darüber zu verschaffen, ist nicht nur ratsam, sondern einer der praktischsten Schritte, die Sie unternehmen können, bevor Sie eine Entscheidung über einen Umzug oder den Kauf einer Immobilie in Spanien treffen.
Mit über 20 Jahren Erfahrung auf dem Immobilienmarkt in Marbella ist eine der Fragen, die uns am häufigsten gestellt wird: Wie hoch sind die Steuern, die ich tatsächlich zahlen muss? Dieser Leitfaden gibt Ihnen eine klare, ehrliche Antwort und behandelt alles, von den Kosten, die beim Kauf anfallen, bis hin zu den Kosten für den Besitz, die Vermietung und schließlich den Verkauf.
Hinweis: MPDunne ist eine Immobilienberatungsfirma und keine Steuer- oder Anwaltskanzlei. Dieser Leitfaden dient nur zu allgemeinen Informationszwecken. Ihre spezifische Situation hängt von Ihrem Aufenthaltsstatus, Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrem Einkommen und den geltenden Doppelbesteuerungsabkommen ab. Lassen Sie sich immer von einem qualifizierten internationalen Steuerexperten beraten, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Zunächst müssen Sie verstehen, wie Spanien den steuerlichen Wohnsitz definiert, da der Unterschied zwischen einem steuerlichen Wohnsitz und einem steuerlichen Nichtwohnsitz fast alle anderen Verpflichtungen in diesem Leitfaden beeinflusst.
Sie gelten in der Regel als in Spanien steuerlich ansässig, wenn Sie sich innerhalb eines Kalenderjahres mehr als 183 Tage in Spanien aufhalten oder wenn Spanien der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen oder persönlichen Interessen ist. Dies wird jährlich geprüft und ist völlig unabhängig von Ihrem Einwanderungs- oder Visastatus.
Der Besitz von Immobilien in Spanien oder ein Aufenthaltsvisum machen Sie nicht automatisch zu einem Steuerinländer. Ebenso kann ein längerer Aufenthalt in Spanien, ohne dass Sie sich bewusst sind, dass Sie die 183-Tage-Schwelle überschritten haben, eine Steuerpflicht begründen und damit die Verpflichtung, Ihr weltweites Einkommen anzugeben.
Wenn Sie Ihre Zeit zwischen Spanien und anderen Ländern aufteilen, ist die Erfassung Ihrer Tage eine der einfachsten und wichtigsten Maßnahmen, die Sie ergreifen können. Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zum Leben in Spanien.
Spanische Steuerpflichtige zahlen IRPF auf ihr gesamtes weltweites Einkommen, nicht nur auf das in Spanien erzielte Einkommen. Dazu gehören Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, Renten, Mieteinnahmen, Dividenden und Kapitalerträge.
Die Steuer ist progressiv, wobei die Steuersätze teilweise auf nationaler Ebene und teilweise von jeder autonomen Gemeinschaft festgelegt werden. Die kombinierten Steuersätze in Andalusien variieren zwischen 19 % bis zu 12.450 €, dann 24 % für den Teil bis zu 20.200 €, 30 % für den Teil bis zu 35.200 €, 37 % für den Teil bis zu 60.000 € und 45 % für den Teil bis 300.000 € und 47 % darüber hinaus. Die folgende Tabelle zeigt die Steuersätze im Januar 2026 für allgemeine Einkünfte und andere Ersparnisse, Dividenden oder Vermögenswerte.
Einwohner erhalten vor der Berechnung der Steuer persönliche Freibeträge: 5.550 € für Personen unter 65 Jahren, 6.700 € ab 65 Jahren und 8.100 € ab 75 Jahren. Für Unterhaltsberechtigte können zusätzliche Freibeträge gelten.
Einkünfte aus Ersparnissen, einschließlich Zinsen, Dividenden und Gewinnen aus der Veräußerung von Vermögenswerten, werden separat zu niedrigeren Sätzen zwischen 19 % und 30 % besteuert, je nach Höhe des Betrags.
Spanien bietet bestimmten Personen, die aus beruflichen Gründen in das Land ziehen, ein günstiges Steuersystem, das allgemein als Beckham-Gesetz bekannt ist. Dieses System ist ideal für ausländische Fachkräfte, die in Spanien beschäftigt sind oder remote für nicht-spanische Unternehmen arbeiten, und ermöglicht eine Steuerplanung mit geringerer Belastung des weltweiten Einkommens.
Im Rahmen dieser Regelung können berechtigte Personen sich dafür entscheiden, bis zu sechs Jahre lang als Nichtansässige besteuert zu werden, was bedeutet, dass sie nur auf Einkünfte aus spanischer Arbeit mit einem Pauschalsatz von 24 % (bis zu 600.000 € pro Jahr) Steuern zahlen. Weltweite Einkünfte und Vermögenswerte sind davon ausgenommen, und in vielen Fällen sind auch keine Vermögenssteuer und keine Erklärung von Vermögenswerten im Ausland (Modelo 720) erforderlich.
Ursprünglich für Führungskräfte und hochqualifizierte Fachkräfte konzipiert, wurde das Beckham-Gesetz nun im Rahmen des spanischen Start-up-Gesetzes auf berechtigte Fernarbeiter und digitale Nomaden ausgeweitet. Wenn Sie mit einem Digital Nomad Visa nach Spanien ziehen, können Sie möglicherweise diese Steuerregelung in Anspruch nehmen, was für internationale Freiberufler, Fernarbeiter und Online-Unternehmer einen erheblichen Vorteil darstellt.
Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme sind detailliert und müssen sorgfältig geprüft werden. Zunächst einmal dürfen Sie in den letzten fünf Steuerjahren nicht in Spanien steuerlich ansässig gewesen sein und müssen den Antrag innerhalb einer bestimmten Frist nach der Begründung Ihres Wohnsitzes stellen. Eine fehlerhafte Antragstellung kann zu rückwirkenden Steuerverbindlichkeiten führen. Wie bei allen Steuerangelegenheiten ist daher eine professionelle Beratung unerlässlich, wenn Sie erwägen, von Spanien aus remote zu arbeiten oder im Rahmen dieser Regelung umzuziehen.
Alternativ zahlen Nichtansässige für Steuerzwecke nur IRNR auf Einkünfte aus spanischen Quellen. Die Steuersätze sind:
Der Verbleib als Nichtansässiger kann für Immobilienbesitzer, die den Großteil ihres Einkommens anderswo verdienen, unkompliziert und steuerlich vorteilhaft sein. Die spanischen Verpflichtungen gelten jedoch weiterhin für spanische Immobilien, Vermögenswerte oder Einkünfte. Nicht in Spanien steuerpflichtige Personen, die Immobilien oder andere Investitionen besitzen oder hier Einkünfte erzielen, müssen diese Einkünfte jährlich mit dem Modelo 210, dem spanischen Steuerformular für Einkünfte von Nichtansässigen (IRNR), angeben. Dazu gehören:
Für die meisten Immobilienbesitzer gilt: Modelo 210 bis zum 31. Dezember jedes Jahres oder vierteljährlich für Mietobjekte einreichen. Sie können es online einreichen, aber viele Nichtansässige beauftragen einen Steuervertreter oder Gestor, der dies in ihrem Namen erledigt, insbesondere wenn sie Steuerabzüge geltend machen möchten.
Beachten Sie, dass Nicht-EU-Bürger nach dem Urteil vom Juli 2025 möglicherweise zusätzliche Schritte unternehmen müssen, um Steuerabzüge geltend zu machen. Wenden Sie sich immer an Ihren Steuerberater, um sicherzustellen, dass Ihre Steuererklärung den aktuellsten Vorschriften entspricht.
Krypto-Vermögenswerte sind in Spanien vollständig steuerpflichtig und werden mit entsprechenden Überwachungsinstrumenten kontrolliert. Daher sollten sie bei der Steuerplanung nicht außer Acht gelassen werden, insbesondere von vermögenden Privatpersonen und digitalen Unternehmern.
Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, werden alle Gewinne aus dem Verkauf oder Tausch von Kryptowährungen als Kapitalerträge behandelt und mit progressiven Steuersätzen besteuert, die derzeit zwischen 19 % und 28 % liegen (Steuerklassen 2026). Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, sind in der Regel nur Krypto-Einkünfte aus spanischen Quellen (z. B. aus einem in Spanien ansässigen Unternehmen) steuerpflichtig.
Zusätzlich:
Angesichts der sich ständig weiterentwickelnden Vorschriften und strengen Strafen für Nichtangaben ist es im Bereich der Kryptosteuer in Spanien dringend ratsam, sich von einem Spezialisten beraten zu lassen, insbesondere für Anleger mit bedeutenden Beständen oder grenzüberschreitenden Aktivitäten.
Für Rentner ist es wichtig zu wissen, welche Renten in Spanien steuerpflichtig sind und welche aufgrund von Abkommen (z. B. mit Großbritannien, den USA oder Deutschland) steuerfrei sind, um Doppelbesteuerung oder unnötige Steuererklärungen zu vermeiden. Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig werden, sind die meisten ausländischen Renteneinkünfte in Spanien nach dem IRPF-System steuerpflichtig.
Dazu gehören private Renten (wie britische Privatrenten oder US-IRAs), die nach Anwendung der altersabhängigen persönlichen Freibeträge Spaniens mit progressiven Steuersätzen besteuert werden: 6.700 € für Personen über 65 Jahre und 8.100 € für Personen über 75 Jahre. Dazu gehören:
Es ist wichtig, dass alle Einwohner Spaniens diese Einkünfte in ihrer IRPF-Steuererklärung angeben, da dies Auswirkungen auf den Steuersatz für andere Einkünfte hat. Berücksichtigen Sie relevante Doppelbesteuerungsabkommen und -verpflichtungen und lassen Sie sich von einem Fachmann in Rechts- und Steuerfragen beraten.
Für Rentner, die sich in Andalusien niederlassen, bietet die Region unter anderem einen der niedrigsten Grunderwerbsteuersätze Spaniens mit einem Pauschalsatz von 7 % für Wiederverkaufsimmobilien und Erbschaftssteuerbefreiungen in Höhe von 1 Million Euro für Ehepartner und Kinder, was sie zu einer der günstigsten Regionen für den Ruhestand in Spanien macht.
Die Sozialversicherung in Spanien unterscheidet sich von der Einkommensteuer, ist aber für Auswanderer, die hier leben und arbeiten möchten, ebenso wichtig. Wenn Sie bei einem spanischen Unternehmen angestellt sind, werden etwa 6,5 % Ihres Bruttogehalts abgezogen, während Ihr Arbeitgeber zusätzlich 29,9 % zahlt. Diese Beiträge ermöglichen Ihnen den Zugang zum öffentlichen Gesundheitswesen, zu Renten und Arbeitslosenunterstützung in Spanien.
Wenn Sie selbstständig sind (als „autónomo“ registriert), müssen Sie einen monatlichen Beitrag zahlen, der 2026 etwa 200 bis 590 Euro pro Monat beträgt und mit Ihrem Einkommen steigt. Damit sind Sie in den Bereichen Gesundheitsversorgung, Mutterschaft und Ruhestand abgesichert, aber die Verpflichtung gilt unabhängig vom Einkommen.
Beachten Sie, dass die Sozialversicherungspflichten unabhängig vom Steuerwohnsitz sind. Selbst wenn Sie nicht steuerlich ansässig sind, müssen Sie möglicherweise dennoch Beiträge zahlen, wenn Sie in Spanien arbeiten oder ein Unternehmen betreiben. Spanien hat Abkommen mit Ländern wie den USA und Großbritannien, die sich auf die Anerkennung Ihrer Beiträge auswirken können, insbesondere im Hinblick auf die Altersvorsorge.
Spanien hat Doppelbesteuerungsabkommen (DTAs) mit über 90 Ländern, darunter die Vereinigten Staaten, das Vereinigte Königreich, Frankreich, Deutschland, die Niederlande und die meisten EU- und OECD-Staaten. Diese Abkommen sollen sicherstellen, dass dasselbe Einkommen nicht zweimal besteuert wird, zuerst in Spanien, wo es entsteht, und dann erneut in Ihrem Heimatland, wo Sie möglicherweise steuerlich ansässig sind.
Für internationale Immobilienkäufer ist dies von Bedeutung, da Sie möglicherweise spanische Einkünfte (wie Mieteinnahmen oder Kapitalgewinne) in beiden Ländern angeben müssen, aber das Abkommen ermöglicht es Ihnen oft, die in Spanien gezahlten Steuern mit Ihrer Steuerpflicht in Ihrem Heimatland zu verrechnen.
Diese Abkommen tragen auch dazu bei, zu klären, wer das Besteuerungsrecht für verschiedene Arten von Einkünften hat, wie der Wohnsitz bestimmt wird und wie die Steuererleichterung berechnet wird. Die Wechselwirkung zwischen den beiden Systemen kann jedoch komplex sein und hängt oft davon ab, wie das Einkommen erzielt wird, wo Sie Ihren genauen Steuerwohnsitz haben und wie die lokalen Vorschriften für die Steuererklärung lauten. Daher ist eine individuelle, qualifizierte Beratung immer unerlässlich.
Ein Beispiel: Einwohner von Vertragsstaaten:
Wichtig ist, dass Steuerabkommen Sie nicht von der Steuererklärung in beiden Ländern befreien, sondern lediglich festlegen, wie die Steuererleichterung angewendet wird. Sie sind weiterhin für die vollständige Steuererklärung in beiden Ländern verantwortlich.
Spanien hat mit den meisten wichtigen Absatzmärkten Abkommen geschlossen. Die vollständige Liste der Länder mit Doppelbesteuerungsabkommen finden Sie auf der Website der Agencia Tributaria oder bei der Steuerbehörde Ihres Heimatlandes. Denken Sie daran, dass die Anwendung eines Abkommens von vielen Faktoren abhängt. Sie sollten daher immer professionelle grenzüberschreitende Steuerberatung einholen, bevor Sie Ihren Wohnsitz in Spanien begründen oder Einkünfte in Spanien erzielen.
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien fallen beim Kauf Steuern an, deren Höhe davon abhängt, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau von einem Bauträger erwerben. Für Wiederverkaufsimmobilien beträgt diese 7 % ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) zuzüglich 10 % Mehrwertsteuer und AJD-Stempelsteuer, was insgesamt 11,2 % für Neubauimmobilien in Andalusien entspricht.
Über die Grundsteuer hinaus müssen Sie auch Notargebühren (in der Regel 800 bis 1.500 €), Rechtsvertretung (etwa 1 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer) und Kosten für das Grundbuchamt (etwa 500 bis 1.000 €) einkalkulieren. Insgesamt müssen Sie mit zusätzlichen Kosten in Höhe von 10–13 % des Kaufpreises für alle Steuern und Abschlusskosten rechnen. Lesen Sie unseren Leitfaden für Immobilienkäufer, um alle relevanten Details zur Costa del Sol zu erfahren.
Beachten Sie, dass die spanischen Steuerbehörden Ihren angegebenen Kaufpreis mit einem offiziellen Referenzwert (valor de referencia) vergleichen und diesen Wert möglicherweise anstelle Ihres Kaufpreises verwenden können. Ein qualifizierter Anwalt kann dies vor dem Abschluss überprüfen.
Sobald Sie eine Immobilie besitzen, müssen Sie eine jährliche Gemeindesteuer namens IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) an das örtliche Rathaus entrichten, unabhängig davon, ob Sie dort ansässig sind oder nicht. Die Sätze werden von jeder Gemeinde festgelegt und liegen in der Regel zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts der Immobilie. Dies ist eine der geringeren laufenden Kosten für Immobilienbesitzer in Spanien.
Nichtansässige, die Immobilien in Spanien besitzen, und Ansässige mit Zweitwohnungen, die ihre Immobilie nicht vermieten, sind dennoch zur Zahlung der kalkulatorischen Einkommensteuer verpflichtet, die als Mieteinkommen auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie angesehen wird. Die Berechnung basiert auf 1,1 % des Katasterwerts, wenn die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre neu bewertet wurde, oder 2 %, wenn dies nicht der Fall ist. Dieser Betrag wird dann mit 19 % (EU/EWR) oder 24 % (Nicht-EU) besteuert und über das Formular Modelo 210 angegeben.
Wenn Ihre Immobilie beispielsweise einen Katasterwert von 150.000 € hat und kürzlich neu bewertet wurde, beträgt das unterstellte Einkommen 1.650 €. Ihre jährliche Steuer darauf würde 313,50 € betragen, wenn Sie in der EU/im EWR ansässig sind, oder 396 €, wenn Sie Nicht-EU-Bürger sind. Diese Beträge sind relativ gering, gelten aber auch dann, wenn die Immobilie das ganze Jahr über leer steht, und die Verpflichtung zur Einreichung besteht unabhängig davon.
Ein nützlicher Hinweis für Käufer in Marbella und Umgebung: Die Katasterwerte in Spanien liegen in der Regel unter den Marktwerten, manchmal sogar deutlich darunter. Das bedeutet, dass die Berechnung des fiktiven Einkommens in der Regel deutlich unter dem liegt, was die Immobilie tatsächlich als Miete einbringen könnte.
Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien sind in Spanien steuerpflichtig, unabhängig davon, wo die Miete gezahlt wird oder wo Sie wohnen. Die Steuererklärung erfolgt nun jährlich (zuvor vierteljährlich) über das Formular Modelo 210.
Für EU-/EWR-Bürger werden vor der Berechnung der Steuer zulässige Abzüge, darunter Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherungen, Instandhaltungs- und Immobilienverwaltungskosten, vorgenommen, und der Steuersatz beträgt 19 % auf das sich daraus ergebende Nettoeinkommen.
Für Nicht-EU-Bürger bleibt der Steuersatz bei 24 %, wobei eine wegweisende Entscheidung vom Juli 2025 klarstellt, dass Nicht-EU-Eigentümer die gleichen Abzüge geltend machen können wie EU-Eigentümer. Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zu Steuern auf spanische Mietobjekte.
Für nicht ansässige Investoren, die Mietrenditen oder Kapitalzuwächse anstreben, sind die spanische Pauschalsteuer von 19–24 % auf Mieteinnahmen und die Kapitalertragssteuer von 19 % wichtige Kostenfaktoren, die bei der Berechnung der Kapitalrendite zu berücksichtigen sind.
Wenn Sie Immobilien oder andere Vermögenswerte in Spanien besitzen oder wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, müssen Sie auch Ihr gesamtes in Spanien und im Ausland gehaltenes Vermögen angeben, unabhängig von etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen mit Ihrem Heimatland.
Wenn Sie Vermögenswerte in Spanien besitzen, wird jährlich die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) auf den Nettowert des persönlichen Vermögens zum 31. Dezember erhoben. Für Nichtansässige fallen nur Vermögenswerte in Spanien darunter. Der allgemeine Freibetrag für Nichtansässige beträgt 700.000 €. Für Ansässige liegt der Freibetrag je nach Autonomen Gemeinschaft zwischen 500.000 € und 800.000 €, zuzüglich einer zusätzlichen Befreiung von 300.000 € für einen Hauptwohnsitz in Spanien.
Hier kommt es auf regionale Unterschiede an. Andalusien bietet einen regionalen Freibetrag von 100 % auf die Vermögenssteuer. In der Praxis bedeutet dies, dass Einwohner Andalusiens derzeit unabhängig von ihrem Vermögenswert keine regionale Vermögenssteuer zahlen.
Im Jahr 2022 führte Spanien jedoch die Solidaritätssteuer (Impuesto de Solidaridad a las Grandes Fortunas) ein, von der die Vermögenssteuer abgezogen wird. Obwohl sie ursprünglich nur vorübergehend eingeführt wurde, wurde sie inzwischen als dauerhaft bestätigt und gilt für Personen mit einem Nettovermögenswert von mehr als 3 Millionen Euro, die mit 1,7 % bis zu 5 Millionen Euro, 2,1 % bis zu 10 Millionen Euro und 3,5 % darüber hinaus besteuert werden.
Die Solidaritätssteuer wird auf nationaler Ebene erhoben und umgeht regionale Vermögenssteuerabzüge. Während ein in Andalusien ansässiger Eigentümer also keine regionale Vermögenssteuer zahlt, gilt die Solidaritätssteuer dennoch, wenn sein Nettovermögen 3 Millionen Euro übersteigt. Bereits gezahlte regionale Vermögenssteuern werden auf die Solidaritätssteuer angerechnet, aber in Andalusien, wo diese Zahlung effektiv null beträgt, wird die Solidaritätssteuer in voller Höhe fällig.
Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, müssen Sie außerdem alle Vermögenswerte außerhalb Spaniens melden, deren Gesamtwert 50.000 € pro Jahr übersteigt. Dies umfasst drei Kategorien: Bankkonten, Wertpapiere und Investitionen sowie Immobilien im Ausland. Die Meldung erfolgt jährlich über das Formular Modelo 720, wobei die Frist am 31. März endet.
Da es sich um eine Offenlegungspflicht handelt, müssen Sie die Erklärung auch dann einreichen, wenn keine Steuern geschuldet werden, und sie wird ernst genommen. Die Strafen für die Nichteinhaltung sind erheblich, obwohl sie nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs aus dem Jahr 2022, in dem bestimmte Aspekte des ursprünglichen spanischen Strafsystems als unverhältnismäßig befunden wurden, reduziert wurden. Jeder, der seinen Wohnsitz in Spanien nimmt, sollte das Formular Modelo 720 als Priorität und nicht als Nebensache betrachten.
Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, gilt eine Kapitalertragssteuer von pauschal 19 %. Der Gewinn wird als Differenz zwischen den ursprünglichen Anschaffungskosten, einschließlich Kaufsteuern und dokumentierten Ausgaben, und dem endgültigen Verkaufspreis berechnet.
Für spanische Steuerinländer können Ausnahmen gelten: Personen über 65 Jahre, die ihren Hauptwohnsitz (in dem sie mindestens drei Jahre gelebt haben) verkaufen, können vollständig von der Kapitalertragssteuer befreit werden. Einwohner jeden Alters können ihre Steuerpflicht auch aufschieben oder reduzieren, indem sie den gesamten Erlös innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren. Diese Ausnahmen gelten in der Regel nicht für Nicht-Einwohner, obwohl Nicht-Einwohner aus der EU/dem EWR unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf die Reinvestitionsbefreiung haben können. Um die Berechtigung zu bestätigen, ist eine professionelle Beratung unerlässlich.
Um die Erhebung zu erleichtern, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und diese direkt an die spanischen Steuerbehörden im Namen des Verkäufers zu zahlen. Dabei handelt es sich nicht um eine zusätzliche Steuer, sondern um eine Vorauszahlung auf die endgültige Kapitalertragsteuer des Verkäufers. Wenn die tatsächlich geschuldete Steuer geringer ist als der einbehaltene Betrag, kann der Verkäufer über das Formular Modelo 210 eine Rückerstattung beantragen.
Zusätzlich zur nationalen Kapitalertragssteuer kann die lokale Gemeinde auch die Plusvalía Municipal erheben, eine Steuer, die auf der Wertsteigerung des Grundstücks während der Besitzdauer basiert. Dies ist eine Verkäufersteuer, die auf lokaler Ebene festgesetzt wird und deren Höhe je nach Standort und Besitzdauer variiert, aber national auf 30 % begrenzt ist.
Weitere Informationen zum Verkauf von Immobilien in Marbella oder Spanien finden Sie im Leitfaden für Immobilienverkäufer von MPDunne.
Das Steuersystem Spaniens ist national, aber die praktischen Auswirkungen können je nach Ihrem Wohnsitzort unterschiedlich sein. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte für die Nationalitäten aufgeführt, die unter unseren Kunden am häufigsten vertreten sind.
Als US-Bürger werden Sie auf Ihr weltweites Einkommen besteuert, auch wenn Sie im Ausland leben oder die spanische Aufenthaltsgenehmigung besitzen. Das bedeutet, dass Einkünfte aus spanischen Quellen, wie Mieteinnahmen oder Kapitalgewinne, trotz Doppelbesteuerungsabkommen in der Regel sowohl in Spanien als auch in den USA angegeben werden müssen.
Die Einhaltung der US-Steuergesetze in einem grenzüberschreitenden Kontext ist sehr individuell, daher sollten Sie immer einen qualifizierten US-spanischen Steuerberater konsultieren, um sicherzustellen, dass Sie beide Verpflichtungen effizient erfüllen. Sie benötigen ein Visum, um länger als 90 Tage in Spanien zu bleiben, und Sie sollten Ihre Tage sorgfältig überwachen, wenn Sie nicht spanischer Steuerinländer werden möchten.
Nach dem Brexit werden britische Staatsangehörige für spanische Steuerzwecke wie Nicht-EU-Bürger behandelt. Das bedeutet, dass spanische Mieteinnahmen und Kapitalerträge in beiden Ländern steuerpflichtig sein können, aber das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Großbritannien und Spanien sieht in den meisten Fällen eine Entlastung vor, um Doppelbesteuerung zu vermeiden.
Selbst wenn Sie ein Visum für einen Aufenthalt in Spanien besitzen, sind Sie damit nicht automatisch steuerlich ansässig. Sie müssen Ihre Aufenthaltsdauer in Spanien sorgfältig überwachen. Bei 183 Tagen oder mehr in einem Steuerjahr wird in der Regel die Steuerpflicht ausgelöst und es kann eine vollständige spanische Steuererklärung erforderlich sein. Wie bei allen grenzüberschreitenden Steuerangelegenheiten ist eine individuelle professionelle Beratung unerlässlich, insbesondere wenn Ihre Einkommens- oder Vermögensstruktur komplex ist.
Käufer aus Schweden, Norwegen, Dänemark, Finnland, den Niederlanden oder Frankreich sind in der Regel mit strengen Steuersystemen vertraut, aber die spanische Situation erfordert dennoch besondere Aufmerksamkeit.
Als EU-Bürger benötigen Sie kein spanisches Visum, müssen sich jedoch als Einwohner registrieren, wenn Sie länger als 90 Tage bleiben, und Ihre Aufenthaltsdauer in Spanien überwachen, wenn Sie nicht steuerlich ansässig werden möchten.
Wie oben erläutert, müssen Sie unabhängig von Ihrem Aufenthaltsstatus Steuern auf in Spanien gehaltene Vermögenswerte zahlen und müssen möglicherweise auch in Ihrem Heimatland Steuern zahlen. Wie immer wird empfohlen, sich persönlich professionell beraten zu lassen und Ihre Situation in Spanien sorgfältig zu überwachen, um eine versehentliche Ansässigkeit zu vermeiden.
Die Steuererklärung als Ausländer in Spanien ist selten einfach; Ihre Pflichten hängen von Ihrem Aufenthaltsstatus, Ihrer Einkommensart und den Bestimmungen von Steuerabkommen ab. Ob Sie eine Immobilie kaufen, Mieteinnahmen erzielen oder in den Ruhestand gehen – fachkundige Beratung kann Ihnen helfen, kostspielige Fehler zu vermeiden.
Daher ist es unerlässlich, sich während des gesamten Prozesses von einem erfahrenen und geeigneten Fachmann steuerlich und rechtlich beraten zu lassen. Wir können Ihnen vertrauenswürdige Fachleute in Marbella und an der Costa del Sol empfehlen.
Die Steuerplanung ist nicht etwas, das Sie erst nach Ihrer Entscheidung, in Spanien zu leben oder eine Immobilie zu kaufen, in Angriff nehmen sollten. Nach unserer Erfahrung ist es eines der wichtigsten Gespräche, die Sie frühzeitig führen sollten, idealerweise bevor Sie mit der Suche nach einer neuen Immobilie oder einer Investition beginnen.
Wenn Sie eine Immobilie in Marbella, Estepona oder Benahavís oder irgendwo entlang der Costa del Sol in Betracht ziehen, empfehlen wir Ihnen gerne die richtigen Steuer- und Rechtsexperten als Teil des Prozesses.
Bitte beachten Sie, dass dieser Leitfaden nur zu allgemeinen Informationszwecken dient. MPDunne Properties & Hamptons International bietet keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung an. Die steuerliche Behandlung in Spanien hängt von den individuellen Umständen, dem Aufenthaltsstatus, der Staatsangehörigkeit und den geltenden Doppelbesteuerungsabkommen ab. Leser sollten vor einer Entscheidung immer einen entsprechend qualifizierten und zertifizierten Steuer- oder Rechtsberater konsultieren.
Sie möchten eine Immobilie kaufen oder zeitweise in Spanien leben? Hier finden Sie die häufigsten Fragen von Ausländern, von Modelo 210 bis zu Kryptosteuern, aktualisiert für 2026.
Nein. Der Besitz einer Immobilie führt nicht automatisch zur Steueransässigkeit. Sie werden steuerlich ansässig, wenn Sie sich in einem Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien aufhalten oder Ihren wirtschaftlichen Hauptinteressen dort haben.
Für Wiederverkaufsimmobilien beträgt die Kaufsteuer (ITP) 7 %. Für Neubauten zahlen Käufer 10 % Mehrwertsteuer (IVA) zuzüglich 1,2 % Stempelsteuer (AJD), insgesamt also 11,2 %. Rechts-, Notar- und Registerkosten kommen in der Regel noch einmal mit 2–3 % hinzu.
Ja. Wenn Sie als Nichtansässiger eine leerstehende oder Zweitwohnung in Spanien besitzen, müssen Sie eine kalkulatorische Einkommensteuer auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie entrichten. Diese muss jährlich über das Formular Modelo 210 angegeben werden.
Modelo 210 ist das Steuerformular für Nichtansässige, die in Spanien Einkünfte erzielen, darunter Mieteinnahmen, kalkulatorische Einkünfte oder Kapitalerträge. Es wird jährlich oder vierteljährlich für Mietobjekte eingereicht.
Ein wegweisendes Urteil vom Juli 2025 ermöglichte es Vermietern aus Nicht-EU-Ländern, Mietausgaben steuerlich geltend zu machen, ein Recht, das zuvor auf EU-/EWR-Bürger beschränkt war. Der Steuersatz von 24 % bleibt bestehen, aber nun sind Abzüge möglich, auch wenn die Umsetzung noch in der Entwicklung ist.
Spanische Steuerpflichtige müssen Modelo 720 einreichen, wenn sie über einen Gesamtwert von mehr als 50.000 € in ausländischen Bankkonten, Investitionen oder Immobilien verfügen. Die Frist endet jeweils am 31. März eines Jahres.
Auf regionaler Ebene nicht: Andalusien bietet einen 100-prozentigen Abzug. Wenn Ihr Nettovermögen jedoch 3 Millionen Euro übersteigt, gilt die nationale Solidaritätssteuer auch für Nichtansässige.
Nichtansässige zahlen Steuern auf Einkünfte aus spanischen Quellen:
Diese Sätze gelten für Mieteinnahmen, fiktive Einkünfte und bestimmte Kapitalerträge.
Gebietsansässige zahlen Kapitalertragssteuer auf Kryptowährungen in Höhe von 19 % bis 30 %, je nach Höhe des Betrags. Nichtansässige werden nur auf Kryptogewinne aus spanischen Quellen besteuert. Möglicherweise müssen Sie Ihre Bestände auf dem Formular Modelo 720 oder Modelo 721 angeben.
Ja. Remote-Arbeitnehmer mit einem spanischen Digital Nomad Visa können das Beckham-Regime beantragen und zahlen bis zu sechs Jahre lang einen Pauschalsteuersatz von 24 % auf Einkünfte aus spanischen Quellen, wobei in den meisten Fällen keine Vermögenssteuer oder Auslandsvermögenssteueranmeldungen erforderlich sind.
Sie zahlen 19 % Kapitalertragssteuer. Der Käufer behält 3 % des Verkaufspreises als Vorauszahlung ein. Bei Überzahlung können Sie über das Formular Modelo 210 eine Rückerstattung beantragen. Je nach Wertsteigerung des Grundstücks kann auch die kommunale Plusvalía-Steuer anfallen.
Ja, wenn Sie als Nicht-Resident steuerpflichtig sind (z. B. durch den Besitz oder die Vermietung von Immobilien), müssen Sie einen Steuervertreter benennen, der in Ihrem Namen mit den spanischen Behörden in Kontakt tritt.
Kontaktieren Sie MPDunne, wenn Sie professionelle Unterstützung bei Immobilienangelegenheiten an der Costa del Sol benötigen.
Melinda Rendina Leiter Content-Autor und Ersteller
Melinda ist eine erfahrene Autorin, die sich auf die Bereiche Immobilien, Stadtplanung, Lifestyle, Architektur und Design spezialisiert hat. Sie lebt seit langem in Marbella und hat einen Hochschulabschluss in Sozialwissenschaften mit Auszeichnung in Politik und einen Master-Abschluss in Stadtplanung.
Anfang 2026 begann still und leise ein großer struktureller Wandel, der die Arbeitsweise der Immobilienbranche in ganz Andalusien neu gestalten wird. Diese Entwicklung signalisiert eine umfassendere Transformation der Marktstandards, die für jeden von Bedeutung ist, der erstklassige Immobilien kauft, verkauft oder in diese investiert, insbesondere an der Costa del Sol.
Nur 2,5 Stunden von Marbella entfernt bietet die Sierra Nevada zu jeder Jahreszeit Skifahren, Snowboarden, Wandern, Familien-Snowparks und kulturelle Ausflüge. Dieser umfassende Reiseführer zeigt, wie die Berge den Lebensstil in Marbella ergänzen, von Tagesausflügen im Winter über Wanderungen im Frühling bis hin zu Radtouren im Sommer.
Spanien ist seit langem ein Top-Ziel für ausländische Immobilienkäufer und bietet einen starken Immobilienmarkt, eine hohe Lebensqualität und attraktive Aufenthaltsmöglichkeiten. Die jüngsten politischen Diskussionen – insbesondere die Äußerungen von Präsident Pedro Sánchez über eine mögliche 100-prozentige Steuer für nicht-europäische und britische Käufer – haben jedoch zu Verwirrung unter den Investoren geführt. Erfahren Sie, welche Steuern und Visumsoptionen Ausländer haben, um 2026 in Spanien Immobilien zu kaufen und zu leben.
